Extraits : « Au cas présent, il ressort des contrats de prêts et notamment des conditions particulières de ces derniers, que la clause critiquée par les époux X. dénommée « caractéristiques du prêt TRANSFORMABLE » prévoit explicitement que le contrat d'assurance vie nanti en garantie du remboursement des prêts, a vocation à être racheté à l'échéance des prêts pour le remboursement de ces derniers et que la valorisation de ce contrat a une incidence sur la transformation des prêts en amortissable. Dès lors, cette clause fixe un élément essentiel du contrat et définit l'objet principal de ce dernier.

L'examen de la clause permet de considérer qu'elle est compréhensible pour le consommateur, compte tenu de son style grammatical et du vocabulaire employé, dénué de complexité, permettant aux époux X. d'évaluer, sur le fondement de critères précis et intelligibles, les conséquences économiques et financières qui en découlent pour eux. En effet, les conditions de maintien en position « in fine » ou de transformation des prêts, en tout ou partie, en prêt amortissable par la Banque sont clairement définis, en ce qu'il est précisé les dates de rendez-vous destinées à l'examen de la valorisation du contrat d'assurance vie par cette dernière et le taux d'adossement minimum requis pour un maintien des prêts « in fine ».

De plus, la clause expose de manière transparente le fonctionnement concret du mécanisme qu'elle décrit, en ce que les époux X. ont été informés des conditions à remplir, à savoir la valeur de rachat de l'adossement minimum et le profil de gestion détaillé dans cette même clause, pour éviter une transformation des prêts en amortissable par la Banque et avisés qu'ils pouvaient « à tout moment, si le prêt est toujours in fine, demander qu'il soit transformé en tout ou partie en prêt amortissable […] ».

Ainsi, la clause litigieuse, qui définit l'objet principal du contrat, ne peut, étant claire et compréhensible, donner lieu à une qualification de clause abusive. Par conséquent, la demande d'annulation des contrats de prêt formée par les époux X. sera rejetée. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

NEUVIÈME CHAMBRE TROISIÈME SECTION

JUGEMENT DU 23 JANVIER 2025

 

R.G. n° 23/01267. Jugement n° 33. N° Portalis 352J-W-B7H-CY3K4 Assignation du : 24 janvier 2023.

 

DEMANDEURS :

Monsieur X.

[Adresse 6], [Localité 3]

Madame Y. épouse X.

[Adresse 1], [Localité 5]

représentés par Maître Alexandre BARBELANE de la SELARL BFB Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #G0169

 

DÉFENDERESSE :

CRÉDIT FONCIER DE FRANCE

[Adresse 2], [Localité 4], représentée par Maître Frédéric PUGET de la SELARL PUGET LEOPOLD COUTURIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0029

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Béatrice CHARLIER-BONATTI, Vice-présidente, Anne-Cécile SOULARD, Vice-présidente, Gilles MALFRE, Vice-président, assistés de Chloé DOS SANTOS, Greffière.

DÉBATS : A l’audience du 05 Décembre 2024 tenue en audience publique devant Béatrice CHARLIER-BONATTI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue le 23 Janvier 2025.

JUGEMENT : Rendu publiquement par mise à disposition au greffe, Contradictoire, En premier ressort

 

FAITS ET PROCÉDURE :

Par deux actes notariés en date du 29 et 30 décembre 2005, M. O. X. et Mme U. X. ont signé deux contrats de prêts in fine transformable, avec la société CREDIT FONCIER DE FRANCE (ci-après la « Banque »), le prêt n°6500617 pour un montant principal de 162.800 € et le prêt n°6500618 pour un montant principal de 269.900 €, dans le cadre d'un achat immobilier et sa rénovation. Ces prêts sont garantis notamment, par la mise en gage d'un contrat d'assurance vie souscrit le 28 novembre 2005.

Ces prêts sont restés in fine jusqu'à leur terme fixé au 10 juillet 2022.

Afin de procéder au remboursement des deux prêts arrivant à échéance le 10 juillet 2022, M. et Mme X. ont fait une demande de rachat du contrat d'assurance vie au profit de la Banque. La somme de 322.415,13 € a permis de rembourser intégralement le prêt n°6500617 et le reliquat, soit la somme de 159.521,90 €, a été affecté au remboursement partiel du prêt n°6500618 ramenant ainsi le solde exigible pour ce dernier à la somme de 110.613,21 €.

Le 15 juin 2022 et le 2 novembre 2022, M. et Mme X. ont sollicité auprès du CREDIT FONCIER DE FRANCE, qui l'a accepté, un délai pour rembourser le solde dudit prêt jusqu'au 31 janvier 2023.

Par acte en date du 24 janvier 2023, M. et Mme X. ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris le CREDIT FONCIER DE FRANCE aux fins de prononcer, à titre principal, la nullité des contrats de prêt, à titre subsidiaire, la nullité des déchéances du terme des deux prêts, et en tout état de cause condamner la défenderesse à l'indemnisation de ses préjudices.

[*]

Dans leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 15 mai 2024, M. et Mme X. sollicitent du tribunal :

- A titre principal, l'annulation des deux contrats de prêt ;

- A titre subsidiaire, l'annulation des déchéances du terme des deux prêts prononcés par le Crédit Foncier de France ;

- La condamnation de la défenderesse à leur payer :

* La somme de 496.644 euros au titre de leur préjudice financier

* La somme de 10.000 euros au titre de leur préjudice moral

- La condamnation de la défenderesse au paiement des dépens ;

- La condamnation de la défenderesse à leur payer la somme de 8 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande principale de nullité des deux contrats de prêt, sur le fondement de l'article L. 132-1 du code de la consommation en vigueur à la signature des contrats de prêt et de l'article L. 212-1 du code de la consommation, les époux X. font valoir que la clause figurant à l'article 2 des conditions particulières des contrats de prêt « Caractéristiques du prêt TRANSFORMABLE » est une clause abusive n'ayant pas été rédigée de façon claire et compréhensible alors qu'elle est l'objet principal du contrat et, en tout état de cause parce qu'elle occasionne un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties. En effet, ils indiquent que cette clause est illisible, imprécise et incompréhensible d'une part parce qu'il leur est impossible de connaitre au début de la relation contractuelle comment faire en sorte d'éviter la transformation à l'initiative du Crédit Foncier de France et d'autre part parce que la Banque détient le droit discrétionnaire de modifier, sans le justifier, le taux d'adossement, créant ainsi un déséquilibre total dans l'économie du contrat, au détriment de l'emprunteur.

Au soutien de leur demande subsidiaire d'annulation des déchéances du terme des deux prêts, sur le fondement de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction en vigueur au jour de la signature des contrats de prêt et des articles 1217 et 1121 du code civil, M. et Mme X. font valoir que la déchéance du terme ne saurait être intervenue puisque la Banque a calculé depuis le début des prêts des intérêts sur la base d'un capital restant dû dont le montant aurait dû être réduit des échéances d'amortissement depuis à minima 2011, qu'en dépit des courriers reçus, la Banque n'a jamais procédé à la transformation des prêts et aucun rendez-vous n'a été fixé par cette dernière, contrairement à ce qui est affirmé.

A l'appui de leur demande de paiement de la somme de 466 644 euros au titre du préjudice financier, M. et Mme X. évoquent :

- Un manquement de la Banque quant à son obligation d'information, de conseil et de mise en garde au moment de leur investissement, du choix du prêt in fine et dans la vérification de leur capacité financière de remboursement. En effet, ils indiquent que la Banque les a démarchés au titre de cette promotion immobilière dont elle était l'unique partenaire financier, dès lors la Banque était soumise à une obligation de conseil et d'information renforcée. L'intermédiaire, la société WINNER WINNER, ne saurait décharger la Banque de son obligation dès lors que cet intermédiaire intervenait comme un commercialisateur. Ils rappellent ensuite que la Banque, tenue par son devoir d'information et de conseil, aurait dû les alerter sur le manque de rentabilité de l'opération envisagée, aucun conseil ne leur a été prodigué quant à l'investissement locatif contracté et ce malgré la complexité de l'opération. Enfin, les époux X. indiquent que le choix de ce type de prêt a été conseillé par la Banque, alors même qu'il n'était nullement dans leur intérêt et qu'elle a manqué à son obligation de mise en garde sur le risque d'endettement né de cette opération ;

- Un manquement contractuel de la Banque lié à l'absence de courrier, email ou appel téléphonique de cette dernière aux époux X., afin de réévaluer leur situation et le cas échéant de transformer ces prêts en version amortissable ou éventuellement d'en augmenter les mensualités de remboursement.

Dès lors, les époux X. estiment que le préjudice subi doit être fixé au regard du prix final de l'acquisition immobilière en 2005 et le prix de revente susceptible d'être obtenu aujourd'hui soit 242.700 euros et devra être complété par le règlement de la somme correspondant au coût total du crédit de chacun des prêts qu'ils n'auraient pas souscrits s'ils avaient été informés des risques, en réparation du préjudice complémentaire subi à ce titre par les époux X. soit la somme de 84.725 euros pour un prêt de 162.800 euros et la somme de 139.219 euros pour un prêt de 269.900 euros.

A l'appui de leur demande de paiement de 10.000 euros au titre du préjudice moral, les époux X. indiquent avoir fait confiance à la Banque et accepter l'offre d'investissement proposé malgré les sommes à verser, le prix d'acquisition et de rénovation. Les intérêts fiscaux et patrimoniaux pour lesquels ils ont accepté de conclure le prêt et le projet n'ont finalement pas été à la hauteur de ce qui leur a été annoncé. M. X. fait l'objet d'un suivi psychologique du fait de ses troubles de sommeil et du stress engendrés par ses problèmes liés à la situation dans laquelle il se trouve du seul fait de la Banque.

[*]

Dans ses dernières écritures notifiées électroniquement le 1 juillet 2024, le CREDIT FONCIER DE FRANCE sollicite du tribunal :

- A titre principal, le rejet des demandes formulées par les époux X. à son encontre ;

- A titre reconventionnel, la condamnation des époux X. à lui verser la somme de 117.892,94 € en principal, assortie des intérêts au conventionnel à compter du 1^er février 2023 jusqu'à parfait paiement ;

- De prononcer l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;

- La condamnation des époux X. aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL PUGET LEOPOLD COUTURIER ;

- La condamnation des époux X. à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

A l'appui de sa demande de rejet de l'ensemble des demandes des époux X., la Banque indique :

- Tout d'abord, sur le fondement de l'article L. 212-1 du code de la consommation, que la clause dénoncée par les époux X. ne saurait être considérée comme abusive, celle-ci est rédigée de façon claire et compréhensible. Elle indique que les demandeurs ne procèdent à aucune analyse circonstanciée du caractère abusif de la clause et ne rapportent pas non plus la preuve d'un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

- Ensuite, que les déchéances du terme des deux prêts sont acquises, en ce que les demandeurs n'ont pas mis en œuvre leur faculté de voir transformer le crédit en amortissable avant le terme du contrat.

- De plus, elle indique que s'agissant de l'obligation de conseil, d'information et de mise en garde à l'égard des époux X. auquel elle est tenue, elle indique que son intervention s'est limitée à la mise à disposition de fonds prêtés et n'est à aucun moment intervenue dans le cadre de la mise en place d'un projet immobilier de défiscalisation des demandeurs. Elle fait valoir également qu'elle a donné aux époux X. une information objective sur les conditions du service sollicité. Le fonctionnement du prêt in fine est expliqué en détail dans les conditions particulières du prêt et les conditions financières de l'offre de prêt dont les demandeurs, assistés d'un expert-comptable, ont paraphé chaque page. Elle fait valoir ensuite que le devoir de mise en garde ne s'impose au banquier qu'en présence d'un risque d'endettement au jour de l'octroi du prêt. S'agissant d'un manquement à ses obligations contractuelles, elle rappelle avoir notifié deux fois en 2012 et 2016 aux demandeurs, conformément aux dispositions contractuelles, le niveau de valorisation de l'assurance vie afin de permettre un maintien du crédit en fine et leur faculté de solliciter à tout moment la transformation de leurs crédits en amortissable.

- Pour finir, elle indique que les demandeurs ne justifient d'aucun préjudice, ces derniers n'ayant pas procédé à la vente de leur bien.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, la Banque indique un restant dû à lui payer par les demandeurs au titre du prêt n°6500618 de 117.892,94 euros.

[*]

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 26 septembre 2024 avec fixation à l'audience de plaidoirie du 5 décembre 2024. L'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

 

SUR CE,

I. Sur la demande de nullité des deux contrats de prêt :

L'article L. 132-1 du code de la consommation dispose que « Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. […]

Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1156 à 1161, 1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l'exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l'une de l'autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s'il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d'ordre public. »

Au cas présent, il ressort des contrats de prêts et notamment des conditions particulières de ces derniers, que la clause critiquée par les époux X. dénommée « caractéristiques du prêt TRANSFORMABLE » prévoit explicitement que le contrat d'assurance vie nanti en garantie du remboursement des prêts, a vocation à être racheté à l'échéance des prêts pour le remboursement de ces derniers et que la valorisation de ce contrat a une incidence sur la transformation des prêts en amortissable. Dès lors, cette clause fixe un élément essentiel du contrat et définit l'objet principal de ce dernier.

L'examen de la clause permet de considérer qu'elle est compréhensible pour le consommateur, compte tenu de son style grammatical et du vocabulaire employé, dénué de complexité, permettant aux époux X. d'évaluer, sur le fondement de critères précis et intelligibles, les conséquences économiques et financières qui en découlent pour eux. En effet, les conditions de maintien en position « in fine » ou de transformation des prêts, en tout ou partie, en prêt amortissable par la Banque sont clairement définis, en ce qu'il est précisé les dates de rendez-vous destinées à l'examen de la valorisation du contrat d'assurance vie par cette dernière et le taux d'adossement minimum requis pour un maintien des prêts « in fine ».

De plus, la clause expose de manière transparente le fonctionnement concret du mécanisme qu'elle décrit, en ce que les époux X. ont été informés des conditions à remplir, à savoir la valeur de rachat de l'adossement minimum et le profil de gestion détaillé dans cette même clause, pour éviter une transformation des prêts en amortissable par la Banque et avisés qu'ils pouvaient « à tout moment, si le prêt est toujours in fine, demander qu'il soit transformé en tout ou partie en prêt amortissable […] ».

Ainsi, la clause litigieuse, qui définit l'objet principal du contrat, ne peut, étant claire et compréhensible, donner lieu à une qualification de clause abusive.

Par conséquent, la demande d'annulation des contrats de prêt formée par les époux X. sera rejetée.

 

II. Sur les demandes de dommages et intérêts :

1) Sur la faute de la Banque au titre de ses obligations d'information, de conseil et de mise en garde :

L'article 1134 du code civil dispose que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que du consentement mutuel, ou pour des causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

L'article 1135 du code civil dispose que « Les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature ».

L'obligation d'information consiste à donner des informations objectives sur l'opération et le contrat envisagés, lesquelles doivent être claires, précises et complètes. Le devoir de conseil qui la complète implique, pour la Banque, de se prononcer sur l'opportunité de son client de conclure le contrat envisagé au regard de sa situation personnelle. La Banque est tenue également à l'égard de l'emprunteur d'un devoir de mise en garde, en considération de ses capacités financières et des risques d'endettement excessif né de l'octroi du prêt.

Il ressort du dossier que la Banque a transmis dans le cadre de l'offre préalable de prêt immobilier, annexée aux contrats de prêt, des informations claires, précises, et complètes quant à la description des modalités de remboursement du prêt, du taux effectif global, des frais annexes et aux garanties demandées. Ces informations, ainsi que les conditions particulières et générales des prêts, ont été communiquées en amont de la signature des contrats de prêt aux époux X.

L'analyse des pièces transmises par les époux X. aux fins d'octroi des prêts sur leur capacité financière, l'accompagnement de ces derniers par un cabinet d'expert-comptable, qui leur offre un œil avisé sur la portée des engagements qu'ils ont souscrit et l'absence de preuve de l'existence d'un risque excessif d'endettement des demandeurs, permettent de considérer que les informations transmises par la Banque, dans les documents contractuels signés par les époux X., suffisent à remplir ses obligations d'information, de conseil et de mise en garde.

Ainsi la responsabilité de la Banque au titre d'un manquement à ses obligations d'information, de conseil et de mise en garde ne pourra être retenue.

 

2) Sur la faute de la Banque au titre du non-respect des clauses des contrats de prêt :

L'article 1315 du code civil dispose que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

Aux termes des conditions particulières du prêt (2ème partie) présentant les caractéristiques du prêt TRANSFORMABLE, pour les prêts de 15 ans, deux rendez-vous sont prévus pour s'assurer de la valeur et la composition de l'adossement, un premier au 5^ème anniversaire du prêt et le deuxième au 10ème anniversaire du prêt. A chaque date de rendez-vous, si le prêt est toujours in fine, le prêteur examinera la situation de l'adossement pour déterminer si le prêt peut être maintenu in fine ou doit être transformé en amortissable en tout ou partie. Il sera maintenu in fine si la valeur de rachat de l'adossement représente au moins 45 % du montant du prêt au premier rendez-vous et au moins 75% du montant du prêt au deuxième rendez-vous.

Au cas présent, la Banque a notifié deux fois par courriers du 5 mars 2012 et du 15 juin 2016, aux époux X. le montant de l'assurance vie en garantie du remboursement des prêts, le fait que le prêt pouvait être maintenu in fine et la possibilité pour ces derniers de demander la transformation en tout ou partie amortissable s'ils le souhaitaient, conformément aux dispositions contractuelles.

La Banque ayant respecté ses engagements contractuels, sa responsabilité au titre d'un manquement à ses obligations contractuelles ne sera pas retenue.

Par conséquent, les demandes de dommages et intérêt des époux X. à ce titre seront rejetées.

 

III. Sur la demande reconventionnelle de la Banque en paiement du solde du prêt n°6500618 :

L'article 1134 du code civil dispose que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que du consentement mutuel, ou pour des causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

Au cas présent, les époux X. n'ont pas mis en œuvre la faculté de voir transformé leur crédit en amortissable. En conséquence, il ressort du décompte des sommes dues au 25/01/2024 que les époux X. restent redevables de la somme de 110.565,94 euros au titre du solde restant dû pour le prêt n°6500618 et 7 279,73 euros au titre des intérêts au taux conventionnel qui courent depuis le 01 février 2023.

Par conséquent, les époux X. seront condamnés à payer à la Banque la somme de 117.892,94 euros. La banque demande le paiement des intérêts conventionnels jusqu'à parfait paiement.

 

IV. Sur les autres demandes :

L'article 696 du code de procédure civile dispose que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »

Compte tenu de l'issue du litige, les époux X. qui succombent à l'instance, seront condamnés au paiement des dépens avec distraction au profit de Maître Fréderic PUGET.

Les époux X., condamnés aux dépens, seront condamnés à payer à la Banque une somme qu'il est équitable de fixer à 3 000 euros. Ils seront par ailleurs déboutés de leur propre demande de ce chef.

 

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

REJETTE l'ensemble des demandes de M. O. X. et Mme U. Y. épouse X. ;

CONDAMNE M. O. X. et Mme U. Y. épouse X. à payer au CREDIT FONCIER DE FRANCE la somme de 117.892,94 euros représentant le solde du prêt n°6500618 consenti le 30 décembre 2005, assortie des intérêts conventionnels à compter du 1^er février 2023 ;

CONDAMNE M. O. X. et Mme U. Y. épouse X. aux dépens, avec distraction au profit de Maître Fréderic PUGET ;

CONDAMNE M. O. X. et Mme U. Y. épouse X. à payer la somme de 3.000 euros au CREDIT FONCIER DE FRANCE au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 23 janvier 2025.

LA GREFFIERE                             LA PRÉSIDENTE