Extraits : 1/ « Une clause stipulée dans un contrat de vente d'immeuble prévoyant la faculté de majorer son délai d'achèvement pour diverses causes, constatées par une attestation d'un tiers auquel les parties conviennent de se rapporter, n'a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment de l'acquéreur non-professionnel, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, de sorte qu'elle ne constitue pas une clause abusive au sens de cet article (Civ. 3^ème, 24 octobre 2012, n° 11-17.800 ; Bull. n° 152 et 23 mai 2019, n°18-14.212 publié au Bulletin). »

2/ « Il n'est pas soutenu que cette clause puisse rentrer dans les prévisions des articles R. 212-1 et R. 212-2 du code de la consommation, relatifs aux clauses présumées abusives.

En premier lieu, l'emploi de l'adverbe « notamment » qui précède la liste des treize événements susceptibles d'être considérés comme des causes de majoration du délai d'achèvement du bien vendu implique que cette liste n'est pas limitative, ce qui est d'ailleurs confirmé, de façon superfétatoire, par la précision qui suit selon laquelle elle n'est pas « exhaustive ».

En second lieu, c'est au moyen d'une lecture entachée de dénaturation de cette clause que la SARL Duharenn prétend que le report du délai d'achèvement ne pourrait intervenir qu'en cas de causes précisément établies et décomptées par le maître d’œuvre, tiers au contrat, alors que cette sorte de protection, pour l'acquéreur, n'est stipulée clairement que pour les treize événements listés.

Il en résulte que cette clause permet au vendeur d'invoquer, outre l'un de ces treize événements, tout autre de son choix et sans qu'une intervention du maître d’œuvre, dans ce cas, ne soit alors requise pour en attester la réalité.

Elle confère ainsi à ce professionnel un avantage excessif, en lui laissant en fait l'appréciation du délai de livraison (Civ. 1ère 16 juillet 1987 n° 84-17.731 Bull. n°226). Cette atteinte portée à son obligation essentielle de délivrance dans le temps convenu a pour effet de créer, au détriment de son acquéreur, dont la qualité de consommateur n'a pas suscité de débat, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Cette clause, dans sa partie relative aux causes légitimes de suspension du délai de livraison du bien acquis doit, en conséquence, être regardée comme abusive et comme telle, réputée non écrite en application de l'article L 241-1 du code de la consommation. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 31 MARS 2025

 

R. G. n° 20/07832. N° Portalis DBYC-W-B7E-JBG3. [Code Nac] 50F.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Dominique FERALI, Première vice-présidente

ASSESSEUR : Philippe BOYMOND, Vice-Président

ASSESSEUR : Léo GAUTRON, Juge

GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

DÉBATS : A l’audience publique du 9 septembre 2024, Philippe BOYMOND assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties

JUGEMENT : En premier ressort, contradictoire, prononcé par Madame Dominique FERALI, par sa mise à disposition au greffe le 31 mars 2025, après prorogation du délibéré. Jugement rédigé par Philippe BOYMOND.

 

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur X.

[Adresse 3], [Localité 6], représenté par Maître Aude NORMANT, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

 

ET :

DÉFENDERESSES :

Société DUHARENN

[Adresse 2], [Localité 6], représentée par Maître Laurent BOIVIN de la SELARL ACTB, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

SARL ARPAC INGENIERIE

[Adresse 5], [Localité 7], représentée par Maître Etienne GROLEAU de la SELARL GROLEAU, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

SARL LIOUVILLE ET JAN

[Adresse 5], [Localité 7], représentée par Maître Etienne GROLEAU de la SELARL GROLEAU, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous signature privée du 15 juin 2018, M. X. et son épouse, Mme Y. ont réservé, auprès de la société à responsabilité limitée (SARL) Duharenn, un appartement de type 3 dans un immeuble à construire [Adresse 10] [Localité 9] (35), numéros 19 à 19 ter, au prix de 368 500 €.

Le promoteur a déclaré que l'immeuble serait achevé au second trimestre 2019.

Suivant acte de substitution du 11 juillet 2018, M. et Mme X. ont substitué leur fils, M. X. X., dans leurs droits et obligations résultant de ce contrat de réservation.

Suivant acte authentique du 13 octobre 2018, ce dernier a acquis en l'état futur d'achèvement le bien précité, situé au [Adresse 4].

Les parties ont convenu que ce bien devrait être achevé au plus tard le 31 décembre 2019, cette date étant mentionnée en majuscules et en caractères usuellement dits gras, sauf survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension du délai de livraison.

Suivant procès-verbal, M. X. a accepté la livraison de son appartement le 1er octobre 2020 tout en formulant trente-neuf réserves, lesquelles ont été toutes levées.

Par acte d'huissier du 11 décembre 2020, il a assigné son vendeur devant le tribunal judiciaire de Rennes, statuant selon la procédure orale. Par actes d'huissier du 16 juin 2021, ce dernier a ensuite appelé au procès les SARL Arpac ingénierie et Liouville Jan et associés.

L'affaire a été « renvoyée » en procédure écrite lors de l'audience du 07 mars 2022.

 

Par conclusions n°4 notifiées le 27 septembre 2023 par le RPVA, M. X. demande désormais au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1601-1, 1611 et 1231-1 du code civil,

Vu les articles L.212-1 et L.121-2 du code de la consommation,

- Dire et juger M. X. recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- Débouter la SARL Duharenn de l’intégralité de ses demandes ;

A titre principal,

- dire et juger que la SARL Duharenn n’a pas livré le bien vendu dans le délai contractuellement prévu ;

A titre subsidiaire,

- dire et juger que la SARL Duharenn a fait preuve de mauvaise foi dans le cadre de ses relations contractuelles avec M. X. ;

- Dire et juger qu’il en résulte un préjudice subi par M. X. ;

En conséquence,

Condamner la SARL Duharenn à verser à M. X. la somme de 12.594,18 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice subi par ce dernier et détaillé comme suit :

- 5.794,18 € au titre du préjudice financier,

- 6.800 € au titre du préjudice de jouissance.

Condamner la SARL Duharenn à lui verser la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouter les sociétés Liouville et Arpac de toute demande d’article 700 du code de procédure civile formulée à son encontre ;

Condamner la SARL Duharenn aux entiers dépens.

[*]

Par conclusions n°5 notifiées le 20 mars 2023 par le RPVA, la SARL Duharenn demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 1231-1 du code civil,

A titre principal,

- Débouter M. X. de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

- Condamner in solidum les SARL Arpac ingénierie et Liouville Jan et associés à relever et garantir la société Duharenn de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

A titre reconventionnel,

- Condamner M. X. à procéder à la main levée de la consignation de la somme de 18 425 € correspondant au solde du prix de vente, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir et pendant trois mois, délai à l’issue duquel il sera de nouveau fait droit,

- Condamner M. X. au paiement de la somme de 2 203,75 € au titre des intérêts de retard au taux conventionnel échus sur les fractions du prix payées avec retard,

- Condamner M. X. au paiement de la somme de 552,75 € au titre de l’indemnité forfaitaire de 3 %,

- Condamner M. X. à payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

- Le condamner aux entiers dépens.

[*]

Par conclusions n°2 notifiées le 24 août 2022 par le RPVA, les SARL Arpac ingénierie et Liouville Jan et associés demandent au tribunal de :

Vu l’article 1231-1 et suivants du code civil,

A titre principal :

- Rejeter l’ensemble des demandes de condamnations formulées à l’encontre des SARL Arpac ingénierie et Liouville Jan et associés ;

A titre subsidiaire :

- Rejeter l’ensemble des demandes indemnitaires infondées de M. X. ;

En tout état de cause :

- Condamner les parties succombantes payer aux SARL Arpac ingénierie et Liouville Jan et associés la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles ;

- Condamner les mêmes aux entiers dépens.

[*]

Aucune des parties n'indique avoir proposé aux autres de régler ce différend au moyen d'un mode alternatif au procès et le juge de la mise en état n'a été saisi, à aucun moment, d'une demande de médiation.

Par ordonnance du 5 octobre 2023, il a clôturé l'instruction de l'affaire et fixé la date de l'audience de plaidoirie au 09 septembre suivant.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs écritures susvisées.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu'il n'est tenu de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu'elles constituent des prétentions (Civ. 2^e 9 janvier 2020, n° 18-18.778 et 13 avril 2023, n° 21-21.463).

 

Sur le délai de livraison du logement vendu :

L'article 1601-1 du code civil dispose que :

« La vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement ».

L'article L. 212-1 du code de la consommation, en son premier alinéa, prévoit que :

« Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ».

Une clause stipulée dans un contrat de vente d'immeuble prévoyant la faculté de majorer son délai d'achèvement pour diverses causes, constatées par une attestation d'un tiers auquel les parties conviennent de se rapporter, n'a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment de l'acquéreur non-professionnel, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, de sorte qu'elle ne constitue pas une clause abusive au sens de cet article (Civ. 3^ème, 24 octobre 2012, n° 11-17.800 ; Bull. n° 152 et 23 mai 2019, n°18-14.212 publié au Bulletin).

M. X. rappelle que son appartement ne lui a été livré que le 1^er octobre 2020 alors que les parties s'étaient accordées, dans l'acte authentique, sur la date du 31 décembre 2019.

Il soutient, en premier lieu, que la clause de prorogation du délai de livraison figurant dans cet acte et derrière laquelle se retranche son vendeur pour refuser de l'indemniser de son préjudice, est « parfaitement » abusive. Il affirme que le déséquilibre significatif entre les parties découle de l'incertitude de la portée de cette clause, en ce qu'elle est rédigée au conditionnel et n'est pas limitative quant aux événements susceptibles de donner lieu à une prorogation du délai de livraison du bien vendu. Il ajoute que l'appréciation de ces événements est, de surcroît, laissée à l'architecte, c'est à dire à un tiers qui n'est ni neutre, ni désintéressé. Il sollicite que cette clause soit « annulée et réputée non écrite » (page 8) et qu'en conséquence, hormis en cas de force majeure, aucune cause ne pourra lui être opposée pour justifier du report du délai de livraison de son appartement.

La SARL Duharenn répond que sa responsabilité ne saurait être engagée, en invoquant à cet effet le bénéfice de la clause litigieuse qui, d'après elle, ne pourrait être « de jurisprudence constante » qualifiée par principe d'abusive. Elle soutient que cette clause, au cas présent, ne pourrait pas être considérée comme telle en ce que, d'une part, la livraison ne peut être reportée qu'en raison de causes légitimes qui doivent être justifiées et, d'autre part, lesdites causes doivent être précisément établies et décomptées par le maître d’œuvre.

La clause intitulée « délai d'achèvement » est rédigée comme suit (pièce demandeur n°2, pages 29 et 30) :

« Le vendeur devra achever les biens et droits immobiliers, savoir (sic) au plus tard le 31 décembre 2019 (ces sept mots étant dactylographiés en caractères gras, NDR).

Le tout, sauf survenance d'un cas de force majeure, ou plus généralement, d'une cause légitime de suspension du délai de livraison.

Pour l'application de cette disposition, pourraient notamment être considérées comme causes légitimes de suspension dudit délai sans que cette liste soit exhaustive, les cas suivants : ».

Suit l'énumération de treize événements qui « auront pour effet de retarder la livraison du bien vendu d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l'organisation du chantier ».

Il est ensuite immédiatement stipulé que :

« Pour l'appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties d'un commun accord déclarent s'en rapporter dès à présent à un certificat établi sous sa propre responsabilité par l'architecte ou la maîtrise d’œuvre d'exécution du programme ».

Il n'est pas soutenu que cette clause puisse rentrer dans les prévisions des articles R. 212-1 et R. 212-2 du code de la consommation, relatifs aux clauses présumées abusives.

En premier lieu, l'emploi de l'adverbe « notamment » qui précède la liste des treize événements susceptibles d'être considérés comme des causes de majoration du délai d'achèvement du bien vendu implique que cette liste n'est pas limitative, ce qui est d'ailleurs confirmé, de façon superfétatoire, par la précision qui suit selon laquelle elle n'est pas « exhaustive ».

En second lieu, c'est au moyen d'une lecture entachée de dénaturation de cette clause que la SARL Duharenn prétend que le report du délai d'achèvement ne pourrait intervenir qu'en cas de causes précisément établies et décomptées par le maître d’œuvre, tiers au contrat, alors que cette sorte de protection, pour l'acquéreur, n'est stipulée clairement que pour les treize événements listés.

Il en résulte que cette clause permet au vendeur d'invoquer, outre l'un de ces treize événements, tout autre de son choix et sans qu'une intervention du maître d’œuvre, dans ce cas, ne soit alors requise pour en attester la réalité.

Elle confère ainsi à ce professionnel un avantage excessif, en lui laissant en fait l'appréciation du délai de livraison (Civ. 1ère 16 juillet 1987 n° 84-17.731 Bull. n°226). Cette atteinte portée à son obligation essentielle de délivrance dans le temps convenu a pour effet de créer, au détriment de son acquéreur, dont la qualité de consommateur n'a pas suscité de débat, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Cette clause, dans sa partie relative aux causes légitimes de suspension du délai de livraison du bien acquis doit, en conséquence, être regardée comme abusive et comme telle, réputée non écrite en application de l'article L 241-1 du code de la consommation.

Il s'ensuit que l'appartement acquis par M. X. aurait dû lui être livré, au plus tard le 31 décembre 2019, la SARL Duharenn n'alléguant d'aucun cas de force majeure antérieur à cette date.

 

Sur la demande de dommages et intérêts :

L'article 1611 du code civil dispose que :

« Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu »

M. X. affirme avoir subi un préjudice financier d'un montant de 5 527,92 €, lequel correspond aux loyers dont il a été contraint de s'acquitter du 1er janvier au 5 octobre 2020. Il réclame également la somme de 226,26 €, au titre des honoraires versés à un expert en construction à qui il a fait appel pour l'assister lors de la levée d'une des réserves affectant son appartement. Il ajoute avoir subi un préjudice de jouissance, en ce qu'il a été contraint de rester dans son logement loué en attendant que lui soit livré l'appartement litigieux, d'un « standing » (page 14) et d'une surface moindre d'environ 30 m2. Il estime ce préjudice à la somme mensuelle de 200 €, laquelle correspondrait selon lui à la différence de valeur locative de ces deux biens. Il affirme que ce préjudice a perduré après son emménagement, ayant dû patienter pour obtenir la levée des réserves et souffrir des multiples interventions en reprise des locateurs d'ouvrage et il réclame, en conséquence, cette indemnisation mensuelle de 200 € durant trente-quatre mois.

La SARL Duharenn conteste la date du 5 octobre 2020 en affirmant que son acquéreur avait initialement choisi une date de livraison au 28 septembre précédent. Elle affirme qu'il a fait l'économie du paiement des charges de copropriété et de la taxe foncière sur une durée de neuf mois dont il ne justifie pas du montant. Elle conteste son obligation au titre des frais d'expert. Elle prétend que la différence de standing et de surface n'est pas démontrée. Elle réfute le préjudice de jouissance au titre des réserves restant à lever, qu'elle qualifie de « menues » et dont la plupart n'étaient « absolument » pas justifiées (page 17). Elle dénie toute faute à cet égard, ayant livré un appartement « habitable et propre à sa jouissance normale » (ibid).

M. X. réplique que n'ayant eu connaissance de la date de livraison que le 1er juillet 2020, il n'a pu résilier son contrat de bail qu'à effet du 5 octobre suivant, date de réception par son bailleur de son courrier recommandé portant congé. Il soutient ne pas être redevable de la taxe foncière, s'agissant d'un logement neuf mais ne dit rien des charges foncières.

Les honoraires de l'expert relèvent des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de l'article 1231-1 du code civil et du principe de réparation intégrale du préjudice que les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.

La date du 1^er juillet 2020, à laquelle le demandeur soutient avoir été avisé de la date de livraison de son appartement, est corroborée par le document intitulé « propositions de rendez-vous » produit aux débats par la SARL Duharenn (sa pièce n°9). S'agissant d'un mercredi, la date du 05 octobre invoquée comme étant celle de la résiliation de son bail d'habitation et justifiée par une quittance (pièce demandeur n°9), ce qui implique une réception par son bailleur de son congé le 05 juillet précédent, démontre que le demandeur a fait preuve de diligence. Il s'ensuit qu'il est fondé à solliciter réparation de son préjudice financier, constitué par les loyers et charges qu'il a supportés pour le bien qu'il a occupé en attendant la livraison de son appartement, à hauteur de 5 527,92 €, suivant quittances (sa pièce n°9).

Toutefois, il convient de retrancher de cette somme, en application de la règle de droit précitée, le montant des charges de copropriété dont M. X. aurait dû s'acquitter s'il avait été en possession de son appartement, à propos desquelles il est resté taisant. Faute de tout élément produit à cet égard par les parties et en considération des caractéristiques dudit appartement (pièces demandeur n° 1 et 2), il sera retenu une somme de 1 350 €. Il n'y pas lieu, par contre, de tenir compte d'une taxe foncière qui n'aurait pas été due, en application des dispositions de l'article 1383 du code général des impôts, s'agissant d'une construction neuve à usage d'habitation.

S'agissant du préjudice de jouissance, l'affirmation du demandeur selon laquelle l'appartement qu'il avait pris à bail était d'un standing et d'une surface moindre d'environ 30 m2 au bien litigieux est dépourvue d'offre de preuve. Ne caractérisant pas autrement ce chef de préjudice que par cette prétendue différence de confort, il sera débouté de sa demande pour la période antérieure à la prise de possession.

Pour la période postérieure, il ressort du procès-verbal de livraison produits aux débats (pièce SARL Duharenn n°12) que sur les trente-neuf réserves qui y sont formulées, beaucoup ne portent effectivement que sur de menus défauts, comme le soutient le vendeur, tels que des traces sur mur, une protection de joints à enlever, un encombrement de goulottes, des retouches de peinture à effectuer, un carrelage sali ou une absence d'une butée de porte. Par courriel daté du 31 mai 2021, le demandeur a, par ailleurs, indiqué que la majeure partie de ces réserves étaient levées à cette date (sa pièce n°13).

Il en résulte que son préjudice de jouissance sera justement réparé par l'allocation d'une somme de 500 €.

En conséquence de ce qui précède, la SARL Duharenn sera condamnée à payer à M. X. la somme de 4.677,92 € en réparation de ses préjudices.

 

Sur les demandes reconventionnelles :

La SARL Duharenn sollicite la condamnation de M. X. à lui payer la somme de 2 203,75€ au titre des intérêts de retard, soutenant que celui-ci lui a payé trois appels de fond et consigné le solde du prix avec retard. Elle indique produire en pièce n°16 ces quatre appels de fond et réclame en sus une indemnité forfaitaire de 3 %, stipulée à l'acte de vente, soit la somme de 552,75 €.

Pour s'y opposer, M. X. affirme seulement que son vendeur ne rapporte pas la preuve des dates de réception des lettres valant appel de fonds, se bornant à retenir, en violation du contrat liant les parties, leur date d'envoi.

Il conclut au débouté.

L'article 1353 du code civil dispose que :

« Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Il résulte de ce texte que la charge de la preuve de l'existence d'une notification et de la date à laquelle elle est intervenue pèse sur son auteur (Civ. 1ère 12 octobre 1982, n° 81-15.216 Bull. n° 280).

Les parties ont stipulé (pièce demandeur n°2, page 22), au sujet de la fraction du prix de vente payable à terme, un paragraphe intitulé « exigibilité » rédigé comme suit :

« Le vendeur devra notifier par lettre simple à l'acquéreur la réalisation des événements dont dépend l'exigibilité des fractions du prix stipulées payables à terme. Chacune de ces fractions devra être payée dans les huit (8) jours de la réception de la lettre ».

Si la SARL Duharenn verse effectivement aux débats les quatre lettres valant appels de fonds litigieux (sa pièce n°16), pour autant, elle ne justifie en rien de la réalité de leur envoi, ni de la date de leur réception par le débiteur.

Pour autant, suite à un courriel daté du 31 juillet 2020 portant relance de l'appel de fonds du 28 mai 2020 concernant les cloisons, que lui a adressé la SARL Duharenn, M. X. lui a répondu dans les mêmes formes, le 03 août 2020, qu'il avait « fait le nécessaire pour que le virement (lui) parvienne ce début de semaine » (sa pièce n°12). Il est donc établi qu'il avait connaissance, à cette date, de son obligation de payer cet appel de fonds, d'un montant de 18 425 €, dans le délai de sept jours.

Sans être contestée, la SARL Duharenn soutient que le débiteur ne s'est exécuté que le 24 août 2020 et celui-ci, sur qui repose la charge de la preuve, ne démontre pas s'être libéré plus tôt. Il en résulte qu'il n'a pas exécuté son obligation dans le délai prévu, de sorte qu'il est débiteur des intérêts stipulés au contrat de vente, à savoir au taux de 1% par mois de retard, « tout mois commencé étant compté en entier » (pièce demandeur n° 2, page 22), soit la somme de 184,25 € au paiement de laquelle il sera condamné.

Il a été retenu que le vendeur ne justifiait pas de la réalité de la notification des appels de fonds litigieux, de sorte qu'il ne saurait être regardé comme ayant été « tenu de produire à un ordre », au sens du contrat de vente (ibid), en adressant à l'acquéreur le courriel du 31 juillet 2020 précité.

N'alléguant aucun autre « ordre » auquel il aurait été tenu de procéder, la SARL Duharenn est dès lors mal fondée en sa demande de paiement de l'indemnité contractuelle forfaitaire de 3 %.

Elle sera, en conséquence, déboutée de cette prétention.

Cette société sollicite, enfin, la condamnation sous astreinte de M. X. à procéder à la mainlevée de la consignation du solde du prix de vente, soit la somme de 18 425 €. Ce dernier ne conteste pas le principe de son obligation mais soutient ne pas avoir pu y procéder en l'absence de retour, par son vendeur, du formulaire édité à cette fin par la Caisse des dépôts et consignation et qu'il lui a pourtant adressé, à deux reprises, dont une fois en cours d'instance par l'intermédiaire de son avocat.

Il affirme qu'en conséquence, cette demande n'a plus lieu d'être, le déblocage des fonds n'étant soumis qu'à la signature par son vendeur du formulaire précité.

La SARL Duharenn n'a pas répliqué.

Elle n'explique donc pas pourquoi elle n'a pas répondu au courriel de son acheteur, en date du 31 mai 2021 (sa pièce n°13), par lequel celui-ci lui demandait de renseigner la partie la concernant du formulaire de déconsignation, pas plus qu'elle ne justifie son absence de réponse au courrier d'avocat adressé aux mêmes fins, en cours d'instance, le 21 mars 2022 (pièce demandeur n°16).

La consignation de la somme de 18 425 € auprès de la Caisse des dépôts et consignation, par l'acquéreur, n'est attestée par aucune des pièces versées aux débats mais le vendeur ne discute pas sa réalité.

L'obligation de M. X. étant établie au titre du paiement du solde du prix, la libération de cette somme consignée sera, en conséquence, ordonnée au profit de la SARL Duharenn au dispositif du présent jugement, pour le cas où elle ne serait pas encore amiablement intervenue.

 

Sur la demande de garantie :

La SARL Duharenn sollicite la garantie des SARL Arpac ingénierie et Liouville Jan et associés au motif que, chargées d'une mission complète de maîtrise d'œuvre, il leur appartenait de diriger le chantier de manière à éviter tout retard.

Ces deux sociétés contestent tout manquement à leurs obligations contractuelles. Elles indiquent que le chantier a été arrêté, à trois reprises, par l'autorité administrative en raison de la construction du métro, d'exigences de l'architecte des bâtiments de France quant à la teinte du ravalement de la façade existante et conservée et de la crise sanitaire. Elles ajoutent que la construction a également pris du retard en raison de la découverte d'amiante sur la couverture de l'existant, de l'arrêt de la fabrication du revêtement de sol et de l'abandon du chantier par un des locateurs d'ouvrage. Les SARL Arpac ingénierie et Liouville Jan et associés soutiennent également que la SARL Duharenn a commis une faute en s'engageant, le 13 octobre 2018, sur une livraison au plus tard le 31 décembre 2019 alors qu'elles l'avaient prévenu, par courrier du 16 septembre 2018, de l'impossibilité d'une livraison avant le mois d'avril 2020.

La SARL Duharenn réplique qu'en dehors du retard imputable à la crise sanitaire, laquelle a constitué un cas de force majeure, les SARL Arpac ingénierie et Liouville Jan et associés n'ont pas anticipé les difficultés liées à la façade conservée et ne l'ont pas conseillée à ce sujet en lui recommandant de procéder à des études de sol complémentaires. Elle soutient qu'il leur appartenait d'anticiper les exigences de l'architecte des bâtiments de France. S'agissant des autres causes de retard, elle prétend que les sociétés appelées en garantie se devaient d'être plus diligentes et de mieux la conseiller. Elle soutient qu'il ressort de leur courrier que la date de livraison pouvait être envisagée à compter du 1er décembre 2019 et conteste toute faute à cet égard.

L'article 1231-1 du code civil dispose que :

« Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

En premier lieu, il n'est pas soutenu que les SARL Arpac ingénierie et Liouville Jan et associés aient souscrit un engagement qui leur imposait un respect des dates de livraison prévues. Il ressort au contraire du cahier des clauses particulières (pièce SARL Duharenn n°13) que le respect des délais n'a été contractualisé que pour les éléments de mission préparatoires du chantier.

Il en résulte que leur responsabilité ne peut être engagée, au titre des retards subis par celui-ci, qu'en cas de faute (Civ. 3^ème, 28 octobre 2003, n° 02-13.986 Bull. n° 152).

En second lieu, même à les supposer fautives dans la survenance des difficultés relatives à la présence d'amiante dans la couverture de l'existant et à la conservation de façades, causes d'un retard du chantier de plusieurs mois, elles en avaient avisé la SARL Duharenn par un courrier circonstancié en date du 16 septembre 2018 (sa pièce n°3) dans lequel il était mentionné que « la date de livraison (pouvait) donc être envisagée entre décembre 2019 et avril 2020 ». En s'engageant auprès de M. X. le 13 octobre suivant à lui livrer son appartement au plus tard le 31 décembre 2019, la SARL Duharenn, professionnel de l'immobilier et de la construction, a dès lors accepté délibérément de prendre le risque de ne pas pouvoir tenir son obligation de délivrance dans le temps convenu. Cette décision vaut cause exonératoire de responsabilité pour la maîtrise d'œuvre, s'agissant du retard subi par l'acquéreur pour la période du 1er janvier au 30 avril 2020.

Il résulte l'article 1231-1 du code civil précité que l'architecte n'est tenu à réparation que des préjudices en lien de causalité avec sa faute (Civ. 3^ème, 5 novembre 2020, n° 19-14.804).

S'agissant des exigences de l'architecte des bâtiments de France quant à la teinte du ravalement que les SARL Arpac ingénierie et Liouville Jan et associés n'auraient pas suffisamment anticipées, la SARL Duharenn ne dit pas en quoi, ni dans quelle importance, elles auraient causé le retard subi par le demandeur.

Enfin, en se bornant à affirmer que la maîtrise d'oeuvre se devait « d'exiger de l'entreprise SFR de proposer un nouveau revêtement de sol adapté dans les plus brefs délais et de remplacer la société GDM au plus vite », la SARL Duharenn (page 14) ne rapporte pas plus la preuve qui lui incombe d'une faute ayant causé le retard de livraison litigieux.

Dès lors mal fondée en sa demande de garantie, elle ne pourra qu'en être déboutée.

 

Sur les demandes annexes :

Partie succombante, la SARL Duharenn supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de la condamner à verser la somme de 2 000 € à M. X., en application de l'article 700 du même code.

La demande formée, du même chef, par les SARL Arpac ingénierie et Liouville Jan et associés est rejetée.

 

DISPOSITIF :

Le tribunal :

CONDAMNE la SARL Duharenn à payer à M. X. X. la somme de 4.677,92 € (quatre mille six cent soixante-dix-sept euros et quatre-vingt-douze centimes) ;

CONDAMNE M. X. X. à payer à la SARL Duharenn celle de 184,25 € (cent quatre-vingt-quatre euros et vingt-cinq centimes) ;

ORDONNE la libération, au profit de la SARL Duharenn, de la somme de 18.425 € (dix-huit mille quatre cent vingt-cinq euros) consignée par M. X. X. auprès de la Caisse des dépôts et consignation, pour le cas où elle ne serait pas encore amiablement intervenue ;

CONDAMNE la SARL Duharenn aux dépens ;

la CONDAMNE à payer à M. X. X. la somme de 2 000 € (deux mille euros) au titre des frais non compris dans les dépens ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière                                       La présidente