Extrait : « En l'espèce, il résulte de l'article intitulé « Frais et honoraires » de la promesse de bail signée le 11 juillet 2019 entre [Adresse 5] [T], preneur, et la SAS Covest 8, bailleur, que « Les honoraires de commercialisation sont arrêtés à la somme de 30.000 euros et facturés par le cabinet X. conseil. La première échéance de 15.000 euros sera réglée à la signature des présentes. Le solde de 15.000 euros sera réglé à la levée des conditions suspensives soit au plus tard le 31 décembre 2019. En cas de non réitération par le preneur après réalisation des conditions suspensives, cette somme sera néanmoins redevable au cabinet X. conseil ».

Il résulte de cette clause que le versement de la première échéance due à Mme X. n'était soumis à aucune condition particulière, sauf la signature de la présente promesse, et notamment pas à une condition d'obtention d'un concours bancaire qui, par ailleurs et de façon superfétatoire n'apparaît pas même comme une condition suspensive à la promesse de bail. L'absence de paiement du défendeur immédiatement après la signature de ladite promesse et son non-paiement de la somme qu'il devait également au bailleur - au moment de la signature et non antérieurement à celle-ci, n'étant pas une condition de ladite signature - ne peut permettre de déduire, comme ce dernier le soutient que l'obtention dudit prêt était « dans l'esprit des parties » une condition dudit versement en l'absence d'ambiguïté de la clause contractuelle.

En outre, force est de constater qu'il appartenait à M. Y. d'analyser la faisabilité matérielle du projet pour lequel il s'engageait dans les termes de la promesse avant de signer cette dernière et qu'il ne peut désormais reprocher sa négligence à la demanderesse. De la même façon, il ne peut soutenir avoir été trompé sur le fait que ces honoraires seraient contractuellement dus en cas de non-réalisation du projet et ne l'avoir appris qu'au moment de l'assignation de la demanderesse, la clause étant à cet égard sans équivoque.

Enfin, contrairement à ce qu'allègue M. Y., la promesse de bail commercial ne peut être qualifiée en contrat d'adhésion, à défaut pour lui de justifier de son impossibilité de négocier les clauses dudit contrat et en l'absence de clause créant un déséquilibre significatif à son désavantage.

Ainsi, il convient de rejeter la demande de M. Y. de voir prononcer la nullité de la promesse de bail litigieuse et réputée non-écrite la clause intitulée « Frais et honoraires » de ladite promesse. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

PÔLE CIVIL SIXIÈME CHAMBRE

JUGEMENT DU 16 JANVIER 2026

 

R.G. n° 22/09444. N° Portalis DB3R-W-B7G-X6PK.

 

DEMANDERESSE :

Madame X.

[Adresse 1], [Localité 3], représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0497

 

DÉFENDEUR :

Monsieur Y.

[Adresse 2], [Localité 4], représenté par Maître Arthur COEUDEVEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J069

 

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 octobre 2025 en audience publique devant : Aglaé PAPIN, Magistrat, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de : Thomas BOTHNER, Vice-Président, Gyslain DI CARO DEBIZET, Magistrat, Aglaé PAPIN, Magistrat, qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Marlène NOUGUE

JUGEMENT : prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 11 juillet 2019, la société par actions simplifiées Coviest 8 et la société en formation [Adresse 6], représentée par M. Y., ont conclu une promesse de bail commercial sous conditions suspensives, par l'intermédiaire de Mme X.

Le financement nécessaire de ce projet n'a pas été obtenu par M. Y. qui en a informé son cocontractant et Mme X. par lettre du 14 août 2020.

Se plaignant d'un non-paiement de ses honoraires de commercialisation, Mme X. a fait assigner M. Y. par acte judiciaire du 8 novembre 2022 devant le tribunal judiciaire de Nanterre en condamnation en paiement de ses honoraires.

[*]

Aux termes de ses conclusions notifiées électroniquement le 29 janvier 2024, Mme X. demande au tribunal de céans de :

- juger que Mme X. est recevable et bien fondée en ses demandes,

- déclarer M. Y. irrecevable et mal fondé en ses demandes reconventionnelles,

- débouter M. Y. de toute demande reconventionnelle,

- condamner M. Y. à payer à Mme X. la somme de 15.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2022 et capitalisation des intérêts jusqu'à complet règlement,

- condamner M. Y. à verser à Mme X. la somme de 7.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. Y. aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP HB & associés représentée par Maître Gilles Hittinger-Roux, avocat au barreau de Paris, par application de l'article 699 du code de procédure civile,

- rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir sur le fondement de l'article 1843 du code civil que la promesse de bail prévoit un paiement par la société en formation La Verrière de la maison [T] en sa faveur à hauteur de 15.000 euros et qu'à défaut pour ladite société d'avoir été immatriculée, son représentant, le défendeur, en est redevable. Elle soutient que le versement est dû en raison de la signature du bail et que l'absence de réalisation des conditions suspensives est de fait indifférente, et ce d'autant plus que l'obtention du financement par M. Y. n'est pas une condition suspensive.

En réponse aux moyens de son contradicteur, elle souligne que M. Y. a agi en tant que professionnel et qu'il ne peut dès lors se prévaloir de la prescription tirée de l'article L. 218-2 du code de la consommation, la prescription quinquennale de droit commun étant seule applicable. Elle indique par ailleurs que le paiement à signature des honoraires n'est soumis à aucune condition suspensive et que l'article 1165 du code civil n'est pas applicable, le prix de la prestation ayant été justifié et déterminé en amont de la réalisation de celle-ci.

Enfin, elle conteste la qualification de contrat d'adhésion s'agissant du bail litigieux, soulignant que M. Y. est un professionnel qui a négocié les conditions financières et qui a bénéficié de l'aide de la concluante pour la rédaction du bail mais également dans le cadre d'un accompagnement plus général autour du projet des parties au contrat de bail, l'absence de finalisation dudit projet n'ayant pas de conséquences sur la rémunération qui lui est due.

[*]

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2024, M. Y. demande au tribunal de céans de :

-déclarer prescrite la réclamation du paiement de la facture de Mme X., payable au comptant le 11 juillet 2019, qui s'est éteinte en raison de la prescription biennale intervenue le 10 juillet 2021, au regard de sa première réclamation en date du 7 octobre 2021

A titre subsidiaire,

-déclarer nul le support de la réclamation de Mme X. et prononcer son annulation,

- débouter Mme X. de sa demande,

A titre très subsidiaire,

-condamner reconventionnellement Mme X. à payer à titre de dommages et intérêts à M. Y. la somme de 14 500 euros, assortie des intérêts de droit à compter du 14 août 2020,

En tout état de cause,

- condamner Mme X. à payer à M. Y. la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir sur le fondement de l'article L. 218-2 du code de la consommation que l'action de la demanderesse est prescrite, le paiement de la facture étant prévu au 11 juillet 2019, date de point de départ du délai de la prescription biennale, et Mme X. s'étant manifestée le 7 octobre 2021.

Au fond, et subsidiairement, il souligne que la faisabilité du projet était dépendant de l'obtention par le concluant d'un concours bancaire adéquat, que le projet n'était d'ailleurs pas réalisable dans les délais proposés et que sa signature a été obtenue par tromperie et erreur provoquée selon les dispositions des articles 1132 et suivants du code civil. En effet, il précise que la promesse de bail prévoit le versement de deux sommes, un paiement en faveur du propriétaire bailleur et la commission forfaitaire de la demanderesse et que la signature de M. Y. n'aurait dû intervenir que postérieurement au versement de ces deux sommes, ce dont il déduit une condition suspensive d'obtention d'un financement. Il ajoute en outre n'avoir été informé de l'absence d'applicabilité de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 que par l'assignation de la demanderesse. Il en conclut que le contrat doit être requalifié en contrat d'adhésion et que la clause litigieuse crée un déséquilibre significatif entre les parties et doit de ce fait être réputée non écrite en application de l'article 1171 du code civil.

Très subsidiairement, sur le fondement de l'article L. 441-9 du code civil, il précise que toute facture doit contenir des informations détaillées, ce qui n'est pas le cas en l'espèce puisque les tâches accomplies par la demanderesse ne sont ni indiquées ni quantifiées. Il ajoute n'avoir notamment confié aucune mission de recherche de local à la demanderesse, cette dernière s'étant contentée d'intervenir de façon extrêmement limitée dans son travail d'intermédiation. Il en déduit que le prix fixé par Mme X. est constitutif d'un abus, sanctionnable sur le fondement de l'article 1165 du code civil, et est donc génératrice d'un enrichissement sans cause de la demanderesse, en vertu de l'article 1303 du code civil.

[*]

La clôture de l'instruction a été prononcée le 13 mai 2024.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire :

L'article 768 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l'espèce, si Mme X. sollicite une « indemnité de procédure » à hauteur de 5.000 euros dans le corps de ses écritures, cette mention n'est pas reprise dans ses prétentions.

De la même façon, si M. Y. fait état d'un abus dans la fixation du prix des honoraires de la demanderesse à titre principal et évoque une résolution du contrat permise par l'article 1165 du code civil, force est de constater qu'il ne sollicite à titre principal que la nullité du contrat litigieux.

Ainsi, à défaut d'apparaître dans le dispositif des écritures, il n'y a pas lieu de statuer sur ces mentions.

 

1. Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription :

Selon l'article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Il résulte de ce texte que M. Y. est irrecevable à opposer une fin de non-recevoir à Mme X. devant le tribunal faute de l'avoir soulevée devant le juge de la mise en état.

 

2. Sur la demande principale en paiement :

En vertu de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

 

2.1. Sur la nullité de la promesse de bail :

Les articles 1130 et 1132 du code civil disposent que l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. L'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

Enfin, l'article 1171 du code civil dispose que dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.

L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation.

En l'espèce, il résulte de l'article intitulé « Frais et honoraires » de la promesse de bail signée le 11 juillet 2019 entre [Adresse 5] [T], preneur, et la SAS Covest 8, bailleur, que « Les honoraires de commercialisation sont arrêtés à la somme de 30.000 euros et facturés par le cabinet X. conseil. La première échéance de 15.000 euros sera réglée à la signature des présentes. Le solde de 15.000 euros sera réglé à la levée des conditions suspensives soit au plus tard le 31 décembre 2019. En cas de non réitération par le preneur après réalisation des conditions suspensives, cette somme sera néanmoins redevable au cabinet X. conseil ».

Il résulte de cette clause que le versement de la première échéance due à Mme X. n'était soumis à aucune condition particulière, sauf la signature de la présente promesse, et notamment pas à une condition d'obtention d'un concours bancaire qui, par ailleurs et de façon superfétatoire n'apparaît pas même comme une condition suspensive à la promesse de bail. L'absence de paiement du défendeur immédiatement après la signature de ladite promesse et son non-paiement de la somme qu'il devait également au bailleur - au moment de la signature et non antérieurement à celle-ci, n'étant pas une condition de ladite signature - ne peut permettre de déduire, comme ce dernier le soutient que l'obtention dudit prêt était « dans l'esprit des parties » une condition dudit versement en l'absence d'ambiguïté de la clause contractuelle.

En outre, force est de constater qu'il appartenait à M. Y. d'analyser la faisabilité matérielle du projet pour lequel il s'engageait dans les termes de la promesse avant de signer cette dernière et qu'il ne peut désormais reprocher sa négligence à la demanderesse. De la même façon, il ne peut soutenir avoir été trompé sur le fait que ces honoraires seraient contractuellement dus en cas de non-réalisation du projet et ne l'avoir appris qu'au moment de l'assignation de la demanderesse, la clause étant à cet égard sans équivoque.

Enfin, contrairement à ce qu'allègue M. Y., la promesse de bail commercial ne peut être qualifiée en contrat d'adhésion, à défaut pour lui de justifier de son impossibilité de négocier les clauses dudit contrat et en l'absence de clause créant un déséquilibre significatif à son désavantage.

Ainsi, il convient de rejeter la demande de M. Y. de voir prononcer la nullité de la promesse de bail litigieuse et réputée non-écrite la clause intitulée « Frais et honoraires » de ladite promesse.

 

2.2. Sur les sommes dues au titre du contrat :

Selon l'article 1843 du code civil, les personnes qui ont agi au nom d'une société en formation avant l'immatriculation sont tenues des obligations nées des actes ainsi accomplis, avec solidarité si la société est commerciale, sans solidarité dans les autres cas. La société régulièrement immatriculée peut reprendre les engagements souscrits, qui sont alors réputés avoir été dès l'origine contractés par celle-ci.

En application de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

L'article 1343-2 du même code dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il résulte de la clause « Frais et honoraires » de la promesse de bail commercial litigieuse que M. Y., qui a signé ladite promesse, est redevable envers Mme X. de la somme de 15.000 euros, cette somme étant due indépendamment de toute condition autre que la signature de la promesse.

Dès lors, il convient de condamner M. Y. à verser à Mme X. la somme de 15.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2022, date de l'assignation, le courriel du 10 mars 2022 ne pouvant valoir mise en demeure et capitalisation des intérêts dus depuis au moins un an.

 

3. Sur la demande reconventionnelle en réparation :

Selon l'article 1165 du même code, dans les contrats de prestation de service, à défaut d'accord des parties avant leur exécution, le prix peut être fixé par le créancier, à charge pour lui d'en motiver le montant en cas de contestation.

En cas d'abus dans la fixation du prix, le juge peut être saisi d'une demande tendant à obtenir des dommages et intérêts et, le cas échéant, la résolution du contrat.

En l'espèce, selon courrier du défendeur en date du 21 mars 2019 et facture du 1er juillet 2019, Mme X. a été engagée aux fins d'assister les parties, et notamment M. Y., dans la recherche d'un lieu pour y concrétiser son projet d'ouverture d'une brasserie haut de gamme, mise en relation avec le propriétaire des lieux, négociation des conditions de prise à bail et rédaction dudit bail.

Il s'agit donc bien d'un contrat de prestation de service.

Il résulte du document intitulé « genèse de l'opération » communiqué par Mme X. que cette dernière a travaillé sur le projet de M. Y. entre le 21 septembre 2018 et le 11 juillet 2019, date de signature de la promesse, qu'elle a rencontré ce dernier à 4 reprises sur cette période, lui a fait une proposition de lieu pour installer son projet, l'a accompagné dans la signature de la promesse de bail commercial et a réalisé un plan prévisionnel pour permettre à M. Y. de prévoir le chiffre d'affaires sur lequel il pouvait escompter si le projet était mené à terme. En outre, le défendeur ne justifie pas le fait que Mme X. n'aurait passé qu'un maximum de 3 heures sur son projet.

Mme X. a ainsi réalisé diverses prestations pour le compte de M. Y. qui a de son côté librement accepté les honoraires de cette dernière.

En l'absence de caractérisation d'un abus dans la fixation du prix, il y a lieu de rejeter la demande formée par M. Y.

 

4. Sur les demandes accessoires :

Partie ayant succombé, M. Y. sera condamné à payer les dépens de l'instance, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Partie tenue aux dépens, il sera condamné à prendre en charge les frais irrépétibles exposés par Mme X. au cours de la présente instance qu'il est équitable de fixer à la somme de 2 500 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile. Partie perdante, il sera lui-même débouté de sa demande à ce titre.

Enfin, les décisions de première instance étant assorties de l'exécution provisoire de droit depuis le 1^er janvier 2020 en vertu de l'article 514 du code de procédure civile, la demande tendant à la rappeler est inutile et sera en tant que telle, rejetée.

 

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal,

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par M. Y.;

Rejette la demande de voir prononcer la nullité de la promesse de bail commercial conclu le 11 juillet 2019 entre la société à responsabilité limitée en cours d'immatriculation [Adresse 6] et la société par actions simplifiée Covest 8 ;

Condamne M. Y. à verser à Mme X. la somme de 15.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2022, date de l'assignation, et capitalisation des intérêts dus depuis au moins un an ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par M. Y. au titre de l'abus dans la fixation du prix ;

Condamne M. Y. aux dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile ;

Condamne M. Y. à verser la somme de 2.500 euros à Mme X. sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les plus amples demandes des parties.

signé par Thomas BOTHNER, Vice-Président et par Marlène NOUGUE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER,                                           LE PRÉSIDENT,