Extraits : 1/ « Les époux X. font enfin valoir que la banque aurait volontairement soumis le contrat aux dispositions consuméristes par un acte dénué d'équivoque, dès lors qu'elle a expressément visé les articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation.

Ils soutiennent que la clause de déchéance du terme serait, selon eux, abusive, en l'absence d'un délai raisonnable laissé à l'emprunteur, et que celle-ci serait réputée non écrite et se trouverait privée d'effet rétroactivement, de sorte que le CIFD ne pourrait se prévaloir de la déchéance du terme, qui devrait être anéantie rétroactivement.

Il ressort des termes de l'acte de prêt authentique que celui-ci a été dressé en suite de l'acceptation par les emprunteurs de l'offre de prêt qui leur a été soumise « conformément aux dispositions de la loi 79-596 du 13 juillet 1979 modifiée » et qui demeure annexée à l'acte.

Il ressort des mentions de cette offre que celle-ci a été consentie aux fins de financement d'une opération d'acquisition d'un appartement en VEFA à usage locatif, le contrat comportant une promesse de délégation de loyers. Il en résulte que le prêteur avait une parfaite connaissance de l'objet du financement et qu'il apparaît ainsi que les parties se sont volontairement soumises aux conditions fixées par les articles l'article L. 312-1 et suivants du code de la consommation expressément visés en tête du contrat. » 

2/ « Il est de principe que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d'une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

La clause XI du contrat de prêt stipule que « le contrat de prêt sera résilié de plein droit et les sommes deviendront immédiatement et intégralement exigibles, huit jours après une simple mise en demeure adressée à l'emprunteur(...) pour un défaut de paiement de tout ou partie des échéances à leur date ou de toute somme avancée par le prêteur ». Une telle clause, qui ne laisse à l'emprunteur qu'un délai particulièrement bref pour régulariser l'arriéré ou saisir le juge en suspension de l'obligation de remboursement du prêt et qui permet au prêteur de se prévaloir de la déchéance du terme pour une seule échéance même partiellement impayée, sans considération de la gravité du manquement au regard de la durée et du montant des prêts consentis pour une somme de plus de 372.000 euros crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur exposé à l'obligation de rembourser immédiatement la totalité du capital restant dû. Il convient en conséquence de déclarer cette clause de déchéance du terme abusive et non écrite.

Il en résulte que le prêteur ne peut se prévaloir de la déchéance du terme du contrat et prétendre au paiement du capital restant dû la société CIFD ne pouvant dès lors procéder à la saisie qu'au titre des échéances échues et impayées. Il ne saura en conséquence donné effet à la saisie qu'à hauteur des échéances échues et impayées réclamées par le prêteur soit la somme de 12 763,60 euros outre les intérêts échus sur les échéances impayées au 5 août 2010 pour la somme de 272,72 euros outre les frais d'exécution. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE RENNES

DEUXIÈME CHAMBRE

ARRÊT DU 17 FÉVRIER 2026

 

R.G. n° 25/01755. Arrêt n° 66. N° Portalis DBVL-V-B7J-VY7R. (Réf 1ère instance : 24/01977).

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur David JOBARD, Président de Chambre,

Assesseur : Monsieur Jean-François POTHIER, Conseiller,

Assesseur : Madame Valérie PICOT-POSTIC, Conseiller,

GREFFIER : Mme Ludivine BABIN, lors des débats, et Madame Rozenn COURTEL, lors du prononcé,

DÉBATS : A l'audience publique du 13 novembre 2025, devant Monsieur Jean-François POTHIER, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 17 février 2026, après prorogations, par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats

 

APPELANTS :

Madame X.

née le [Date naissance 1] à [Localité 1], [Adresse 1], [Localité 2]

Monsieur X.

né le [Date naissance 2] à [Localité 3], [Adresse 1], [Localité 2]

Représenté par Me Xavier-Pierre NADREAU de la SELARL SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO

 

INTIMÉE :

SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIDF) venant aux droits de la société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA)

[Adresse 2], [Localité 4], Représentée par Maître Cyrille MONCOQ de la SELARL ALPHA LEGIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO, Représentée par Maître Edith SAINT-CENE, plaidant, avocat au barreau de PARIS

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte reçu le 23 décembre 2005 par Maître Y., notaire à [Localité 5], la société le Crédit Immobilier de France Financière Rhône Ain (CIFFRA) a consenti à M. X. et à son épouse, Mme [B] [G] (les époux X.), un prêt immobilier « Cap Projet » d'un montant, en principal de 371 187 euros, remboursable sur une durée globale de 300 mois, au taux initial, hors assurance, de 4,40% l'an.

Suivant acte authentique contenant vente en l'état futur d'achèvement reçu le même jour par Me Y., les époux X. ont acquis, moyennant un prix de 371 187 euros, les lots n°210, 7, 1313, 161, correspondant à deux appartements et deux parkings, dans un ensemble immobilier dénommé '[Adresse 3]’situé à [Localité 6].

Après que le prêteur s'est prévalu de la déchéance du terme, la société Crédit Immobilier de France Développement (CIFD, déclarant venir aux droits de la société de Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne (CIFRAA), elle-même aux droits du Crédit Immobilier de France Financière Rhône Ain (CIFFRA), a fait procéder, suivant procès-verbal du 11 octobre 2023 à la saisie-attribution des loyers à exécution successive dont la société Appart'City était tenue envers les époux X., à raison des loyers qu'elle percevait pour leur compte dans l'ensemble immobilier précité, cette saisie ayant été dénoncée à M. et Mme X. par actes respectifs des 13 et 16 octobre 2023.

Puis, le CIFD a fait procéder, suivant procès-verbal du 13 mai 2024, à la saisie-attribution des comptes ouverts par les époux X. auprès de la Caisse d'épargne d'Ile de France, pour avoir paiement d'une somme de 563 951,95 euros en principal, intérêts et frais, cette saisie ayant été dénoncée à M. et Mme X. par actes respectifs des 15 et 17 mai 2024.

Invoquant le défaut de qualité à agir du CIFD et contestant le caractère exécutoire du titre servant de fondement aux poursuites, les époux X. ont, par acte du 13 novembre 2023, fait assigner le CIFD devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Saint-Malo en mainlevée de la saisie-attribution, et, subsidiairement, afin d'ordonner le sursis à exécution de la mesure d'exécution forcée, dans l'attente du jugement à intervenir sur la contestation élevée par eux sur la validité du titre exécutoire et la demande reconventionnelle en paiement du CIFD devant le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence.

Par jugement du 21 novembre 2024, le juge de l'exécution a :

- dit recevable la société Crédit Immobilier de France Développement,

- rejeté la demande de mainlevée des époux X. en raison de l'absence prétendue de titre exécutoire,

- validé la saisie attribution pratiquée le 13 mai 2024 par la société Crédit Immobilier de France Développement auprès de la Caisse d'Epargne d'Ile de France,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. et Mme X. aux dépens.

Par requête du 23 décembre 2024, le CIFD a sollicité la rectification du jugement précité au motif que le juge de l'exécution aurait omis de statuer sur le sort de la saisie des loyers diligentée le 11 octobre 2023 et dénoncée le 13 octobre 2023.

Par jugement du 13 mars 2025, le juge de l'exécution de Saint Malo a :

- rectifié le jugement rendu par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Saint Malo enregistrée sous le RG n°23/1901, en complétant le dispositif comme suit :

« rejette la demande de mainlevée de M. X. et Mme X. formulée à l'encontre de la saisie attribution de loyers pratiquée le 11 octobre 2023 et dénoncée le 13 octobre 2023 »,

- dit que la présente décision rectificative sera mentionnée sur la minute et sur les expéditions de la décision rectifiée,

- dit que les dépens resteront à la charge du Trésor public.

Par deux déclarations distinctes des 19 et 21 mars 2025, les époux X. ont relevé de ces deux jugements.

Par ordonnance du 22 avril 2025, le président de chambre a ordonné la jonction de ces deux procédures.

[*]

Aux termes de leurs dernières conclusions du 22 septembre 2025, les époux X. demandent à la cour de :

- infirmer le jugement en ce compris son rectificatif dont appel, en ce qu'il a :

- dit recevable la société Crédit Immobilier de France Développement,

- rejeté la demande de mainlevée des époux X. en raison de l'absence prétendue de titre exécutoire,

- validé la saisie-attribution pratiquée le 13 mai 2024 par la société Crédit Immobilier de France Développement auprès de la Caisse d'Epargne d'Ile de France,

- rejeté la demande de mainlevée des époux X. formulée à l'encontre de la saisie-attribution de loyers pratiquée le 11 octobre 2023 et dénoncée le 13 octobre 2023,

Statuant à nouveau,

- juger irrecevable pour défaut de qualité à agir la S.A. Crédit Immobilier de France Développement et en conséquence, la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- prononcer la mainlevée de la saisie-attribution pratiquée le 11 octobre 2023 en présence d'un titre dont le caractère exécutoire est contesté à raison d'une demande en nullité formée par assignation des 17, 18 et 27 juin 2013 devant le tribunal judiciaire d'Aix en Provence et d'une ordonnance de sursis à statuer rendue par le juge de la mise en état le 22 juin 2020,

- prononcer la mainlevée de la saisie-attribution pratiquée le 13 mai 2024, en présence d'un titre dont le caractère exécutoire est contesté à raison d'une demande en nullité formée par assignation des 17, 18 et 27 juin 2013 devant le tribunal judiciaire d'Aix en Provence et d'une ordonnance de sursis à statuer rendue par le juge de la mise en état le 22 juin 2020,

Subsidiairement,

- ordonner le sursis à exécution de saisie attribution pratiquée le 11 octobre 2023 et de la saisie attribution pratiquée le 13 mai 2024, en raison de la connexité des demandes et dans l'attente du jugement à intervenir sur la contestation élevée par les époux X. sur la validité du titre exécutoire et la demande reconventionnelle en paiement du CIFD devant la 1ère chambre B du tribunal judiciaire d'Aix en Provence par assignations des 17, 18 et 27 juin 2013,

Plus subsidiairement,

- Prononcer la nullité de la procuration du 21 juillet 2005 et de l'acte notarié de prêt reçu le 23 décembre 2005 par Me Y., notaire associé, membre de la société civile professionnelle dénommée '[O] [W] Y. [R] [N], notaires', titulaire d'un office notarial dont le siège est à [Localité 8] et, par voie de conséquence, déclarer nul le procès verbal de saisie attribution du 11 octobre 2023 pour défaut de titre exécutoire, et ordonner la mainlevée entière et définitive de ladite saisie attribution,

En toute hypothèse,

- débouter la société Crédit Immobilier de France Développement de toutes ses demandes, fin et conclusions.

En toute hypothèse,

- juger que la société Crédit Immobilier de France Développement a volontairement soumis le contrat du 31 décembre 2005 aux dispositions du code de la consommation,

- juger abusive la clause de déchéance du terme et partant, juger rétroactivement nulle et de nul effet la déchéance du terme du 5 août 2010,

- juger irrecevable pour défaut d'intérêt et de qualité à agir, faute de créance exigible au titre du capital restant dû, la société Crédit Immobilier et en conséquence, la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la société Crédit Immobilier de France Développement à payer la somme de 5.000 euros aux époux X.,

- condamner la société Crédit Immobilier de France Développement aux entiers dépens.

[*]

En ses dernières conclusions du 29 juillet 2025, le CIFD demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu le 21 novembre 2024 par le juge de l'exécution de [Localité 9] en ce qu'il a :

- dit recevable le Crédit Immobilier de France Développement,

- rejeté la demande de mainlevée des époux X. en raison de l'absence prétendue de titre exécutoire,

- validé la saisie-attribution pratiquée le 11 octobre 2023 entre les mains de la société Appart'City,

- validé la saisie-attribution pratiquée le 13 mai 2024 entre les mains de la Caisse d'Epargne,

- condamné les époux X. aux dépens.

Y ajoutant,

- fixer la créance du CIFD à la somme de 576 965,35 euros actualisée et arrêtée au 22 juillet 2025, outre les intérêts au taux contractuel de 3,55% l'an postérieurs jusqu'au parfait paiement,

- débouter les époux X. de toutes leurs prétentions plus amples ou contraires,

- condamner in solidum les époux X. à payer la somme de 5.000 euros au CIFD par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel.

[*]

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu'aux dernières conclusions déposées par les parties, l'ordonnance de clôture ayant été rendue le 9 octobre 2025.

En cours de délibéré, les époux X. ont adressé au greffe une note et des pièces.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient d'écarter des débats les notes et pièces déposées spontanément en cours de délibéré et qui n'ont pu être contradictoirement débattues.

 

Sur la qualité à agir du CIFD :

Les époux X. font valoir que le CIFD ne justifierait pas de sa qualité de créancier, que la production d'un extrait Kbis serait insuffisante pour justifier des fusions-absorptions successives, et qu'il lui appartiendrait de justifier que la fusion-absorption est régulière et opposable, ce qu'il n'établirait pas, faute de produire l'avis du projet de fusion visé à l'article R. 236-2 du code de commerce, ni de justifier de sa publication au BODACC.

Le CIFD justifie pourtant par les pièces qu'il verse aux débats :

- de l'absorption du CIFFRA par le CIFRAA dans le cadre d'une première opération de fusion-absorption, régulièrement approuvée par assemble générale extraordinaire du 24 décembre 2007,

- de l'absorption du CIFRAA par la société CIFD, selon les termes d'un projet de fusion par voie simplifiée, établi conformément aux dispositions des articles L. 236-1 et suivants du code de commerce et enregistré auprès du service des impôts le 23 avril 2015,

- que cette opération a été approuvée via une décision de régularité et de conformité par les organes sociaux le 1er juin 2015, dans laquelle il est mentionné que :

- les conseils d'administration de CIFRAA et de CIFD ont approuvé le principe de la fusion le 22 avril 2015,

- un original du projet de fusion a été déposé au greffe du tribunal de commerce de Paris pour la société CIFD et au greffe du tribunal de commerce de Lyon pour la société CIFRAA, et publié conformément aux articles R. 236-2 et suivants du code de commerce,

- la fusion a été réalisée définitivement le 1er juin 2015, entraînant la dissolution de plein

droit, sans liquidation, de CIFRAA et la transmission universelle de son patrimoine au profit de la société absorbante CIFD.

Ainsi que le fait valoir à juste titre le CIFD, cette double opération de fusion, régulièrement décidée et publiée, a eu pour effet de transférer l'ensemble du patrimoine de CIFFRA - via CIFRAA - à la société CIFD, par le jeu de transmissions universelles de patrimoine successives, conformément aux articles L. 236-1 et suivants du code de commerce.

Il est à cet égard de principe que la fusion-absorption entraîne la transmission universelle du patrimoine de la société absorbée à la société absorbante, sans qu'aucune formalité supplémentaire ne soit exigée.

Le CIFD qui démontre qu'il vient aux droits de la société CIFRAA, elle-même aux droits de la société CIFFRA, justifie ainsi pleinement de sa qualité de créancier des époux X..

 

Sur l'existence d'un titre exécutoire :

Les époux X. font grief au juge de l'exécution de ne pas avoir ordonné la mainlevée des deux saisies-attribution litigieuses en raison de la contestation qu'ils ont élevée sur la validité du titre exécutoire devant le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, par assignation des 17, 18 et 27 juin 2013, et en raison du renvoi de Me Y., notaire rédacteur de l'acte notarié, devant le tribunal correctionnel pour les faits de complicité du délit d'escroquerie en bande organisée commis notamment par la société Apollonia.

Ils ajoutent que le CIFD, en faisant une demande reconventionnelle en paiement du montant du prêt devant le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, reconnaîtrait implicitement l'absence de caractère exécutoire de l'acte notarié du 23 décembre 2005.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier que :

- par acte du 18 juin 2013, les époux X. ont notamment fait assigner Me [D] [T], es-qualités de liquidateur de la société Apollonia, la SCP [S]-[M][N] et le CIFRAA devant le tribunal de grande instance d'Aix-En-Provence aux fins d'engager la responsabilité de la banque et des notaires et, à titre subsidiaire, aux fins d'annuler les actes de vente et de prêt,

- par conclusions au fond du 20 février 2014, la banque a formulé une demande reconventionnelle en remboursement des sommes dues au titre du prêt contracté,

- par ordonnance du 15 septembre 2015, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a ordonné le sursis à statuer jusqu'à décision définitive du juge pénal sur les faits alors instruits au tribunal de grande instance de Marseille,

- suivant conclusions d'incident signifiées le 21 novembre 2019, et dans leurs dernières conclusions signifiées le 22 janvier 2020, le CIFD faisant valoir que l'action principale engagée par les époux X. à l'encontre de la banque et des notaires était distincte de l'action en remboursement du prêt qu'elle a engagée reconventionnellement contre eux, demandait la disjonction et la révocation du sursis s'agissant de sa demande reconventionnelle,

- par ordonnance du 22 juin 2020, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a rejeté les demandes en disjonction et révocation du sursis a statuer,

- s'agissant de l'instance pénale, par décision du 15 avril 2022, le juge d'instruction du tribunal judiciaire de Marseille a retenu les faits de complicité d'escroquerie commise en bande organisée, a renvoyé Me Y. devant le tribunal correctionnel de ce chef et, estimant que les faits de faux et usage de faux n'étaient pas caractérisés, a ordonné un non-lieu de ces chefs,

- dans son arrêt du 15 mars 2023, la chambre de l'instruction de la cour d'appel d'Aix-en-Provence a confirmé le non-lieu prononcé des chefs de faux et usage de faux.

Ainsi que l'a exactement relevé le juge de l'exécution et, contrairement a ce qu'affirment de nouveau les époux X. devant la cour, la décision du juge de la mise en état du 22 juin 2020 ayant rejeté les demandes en disjonction et révocation de sursis à statuer de la banque, n'a pas privé l'acte notarié du 23 décembre 2005 de son caractère exécutoire.

Par ailleurs, ainsi que l'a rappelé le juge de l'exécution, aucune disposition légale ne fait obstacle à ce qu'un créancier dispose de deux titres exécutoires pour la même créance, de sorte que la titularité d'un acte notarié n'est pas en soi de nature à priver la banque de son intérêt à agir aux fins de condamnation de son débiteur en paiement de la créance constatée dans cet acte.

En effet, comme l'a souligné la banque, celle-ci a poursuivi le but de recouvrer sa créance, en formulant une demande judiciaire fondée sur les actes sous seing privé de prêt, puisque les actes authentiques étaient argués de faux dans la plainte pénale.

C'est dès lors à juste titre que le juge de l'exécution a estimé que les époux X. ne pouvaient donc soutenir que le CIFD aurait reconnu l'absence de caractère exécutoire de l'acte notarié du 23 décembre 2005 en formulant une demande reconventionnelle de paiement du prêt devant le juge du fond.

En tout état de cause, le titre exécutoire ne peut désormais plus être menacé sur le plan pénal, la chambre de l'instruction ayant confirmé le non-lieu prononcé des chefs de faux et usage de faux à l'encontre de Me Y., notaire rédacteur de l'acte.

C'est donc à juste titre que le juge de l'exécution a débouté les époux X. de leur demande de mainlevée justifiée par la prétendue absence d'un tel titre exécutoire.

 

Sur le sursis à exécution :

Les époux X. font grief au juge de l'exécution de ne pas s'être convaincu du lien évident existant entre la contestation élevée devant lui sur la force exécutoire de l'acte notarié et les demandes formulées devant le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence qui sont elles-mêmes susceptibles d'être influencées par la décision du juge pénal, et ils estiment que la motivation du jugement attaqué souffre la critique en ce que le premier juge admet formellement un risque de contrariété des décisions, tout en se refusant à en tirer les conséquences.

Cependant, l'instance engagée devant le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a pour objet à titre principal d'engager la responsabilité de l'étude notariale et de la banque, et, à titre subsidiaire, d'annuler les actes de vente et de prêt, notamment le prêt constaté par un acte authentique reçu par Me Y. le 23 décembre 2005, lequel constitue le titre sur lequel s'est fondée la banque pour faire pratiquer la saisie-attribution.

La première instance tend à établir judiciairement la condamnation du notaire et de la banque sur le fondement de la responsabilité civile, tandis que la présente instance porte exclusivement sur les contestations s'élevant à l'occasion de l'exécution forcée, en l'occurrence sur les difficultés relatives au titre exécutoire que constitue l'acte authentique du 23 décembre 2005.

Or, en vertu de l'article L. 213-6 du code de l'organisation judiciaire, le juge de l'exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu'elles n'échappent à la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire.

Dès lors, ainsi que l'a exactement analysé le premier juge, le juge de l'exécution est seul compétent, à l'exclusion du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, pour statuer sur la contestation élevée par les époux X. à l'encontre des saisies-attribution pratiquées à leur encontre, même si cela doit toucher au fond du droit.

Par ailleurs, si les époux X. fondent leur demande de sursis à exécution des saisies-attribution pratiquées les 11 octobre 2023 et 13 mai 2024, en raison de la connexité des demandes et dans l'attente du jugement à intervenir sur la contestation élevée par les époux X. sur la validité du titre exécutoire et la demande reconventionnelle en paiement du CIFD devant la 1ère chambre B du tribunal judiciaire d'Aix en Provence par assignations des 17, 18 et 27 juin 2013, le sursis à exécution des saisies-attribution contestées n'est cependant pas une conséquence de la connexité, et, surtout, le juge de l'exécution n'a pas, en vertu de l'article R. 121-1 du code des procédures civiles d'exécution, la possibilité de suspendre l'exécution d'un titre exécutoire.

C'est donc à juste titre que le juge de l'exécution a rejeté la demande de sursis à exécution.

 

Sur la force exécutoire de l'acte notarié :

Les époux X. font de nouveau valoir qu'un notaire ne pouvant recevoir d'acte en dehors de son ressort territorial, conformément à l'article 10 du décret n° 71-942 du 26 novembre 1971 dans sa version en vigueur du 1er janvier 1998 au 28 avril 2012, la violation de la compétence territoriale aurait fait perdre à la procuration son caractère authentique, et que les actes de vente et de prêt ayant été régularisés dans des conditions illégales ne sauraient valoir titres exécutoires.

Selon l'article 10 du décret n°71-942 du 26 novembre 1971 relatif aux créations, transferts et suppressions d'office de notaire, à la compétence d'instrumentation et à la résidence des notaires, à la garde et à la transmission des minutes et registres professionnels des notaires, dans sa version en vigueur du 1er janvier 1998 au 28 avril 2012, il est interdit aux notaires de recevoir eux-mêmes leurs clients à titre habituel dans un local autre que leur étude et ils ne peuvent établir, hors du ressort de la cour d'appel dans lequel l'étude est établie ou du ressort des tribunaux de grande instance limitrophes de celui dans le ressort duquel est établi l'office, des actes constituant la première mutation à titre onéreux de biens immobiliers ou la première cession de parts ou actions à titre onéreux d'une société d'attribution après un état descriptif de division ou un arrêté de lotissement.

Ainsi que l'a exactement analysé le juge de l'exécution :

- la liste des actes que les notaires ne pouvaient accomplir hors de leur ressort territorial étant limitativement énumérée par ce texte, n'est pas nulle une procuration ayant pour objet de conférer mandat à un tiers de représenter le mandant lors de la signature d'un acte authentique de vente, recueillie par un notaire hors du ressort de la cour d'appel dans laquelle il est installé,

- il s'ensuit qu'en application du texte précité, Me Y. pouvait recueillir une procuration par acte authentique hors du ressort de la cour d'appel dans laquelle son étude était établie, et le seul fait que la procuration du 21 juillet 2005 ait été signée hors du ressort de la cour d'appel d'Aix-en-Provence ne lui a pas fait perdre son caractère authentique.

Les époux X. font ensuite valoir que le notaire rédacteur de la procuration a indiqué dans cet acte avoir reçu mandat pour 'emprunter de tout établissement financier choisi par le mandant, jusqu'à concurrence de la somme de 839 883 euros, en une ou plusieurs fois, pour le temps, au taux et sous les conditions que le mandataire jugera convenables, telles que ces conditions résultent de l'offre de prêt signée ce jour par le mandant'.

Ils soutiennent que, contrairement à cette mention, la date de la procuration ne correspondrait ni à la date d'émission de l'offre du prêt, ni à sa réception, ni à son acceptation, de sorte que la procuration serait nulle et priverait l'acte notarié de vente de son caractère exécutoire.

Le CIFD fait valoir que cette mention ne ferait qu'énoncer une condition d'efficacité du mandat, à savoir que les mandants aient d'ores et déjà donné leur accord sur l'offre de prêt, et que la procuration n'attesterait pas elle-même de la signature de l'offre, mais en déduirait sa régularité comme préalable au pouvoir donné.

Il souligne qu'en tout état de cause, les époux X. ont signé la procuration, l'ont ratifiée en signant les actes de prêt, en bénéficiant des avantages fiscaux, en s'acquittant des échéances du prêt et en percevant les loyers des biens pendant plus de 15 ans.

En l'espèce, il est constant que l'offre de prêt d'un montant de 371 187 euros a été reçue par les époux X. le 20 juillet 2005 et acceptée par eux le 1er août 2005, de sorte que la procuration reçue le 21 juillet 2005 par Me Y. est erronée en ce qu'elle indique que l'offre de prêt a été signée 'ce jour par le mandant'.

C'est cependant par d'exacts motifs que la cour adopte que le juge de l'exécution a relevé que :

- il est constant que les irrégularités affectant la représentation conventionnelle d'une partie à un acte notarié ne relèvent pas des défauts de forme que l'article 1318 ancien du code civil sanctionne par la perte du caractère authentique, et partant, exécutoire de cet acte, lesquels s'entendent de l'inobservation des formalités requises pour l'authenti'cation par l'article 23 du décret n°71-941, dans sa rédaction applicable au 21 juillet 2005,

- cette irrégularité est sanctionnée par la nullité relative de l'acte accompli pour le compte de la partie représentée, qui seule peut la demander, à moins qu'elle ne ratifie ce qui a été fait pour elle hors ou sans mandant, dans les conditions de l'article 1998 du code civil,

- en vertu de ce texte, le mandant n'est tenu de ce qui a pu être fait au-delà du mandat autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement,

- en l'espèce, les époux X. ont accepté, le 1er août 2005, l'offre de prêt immobilier proposée par le CIFFRA, et ils ont partiellement remboursé, jusqu'en 2010, le prêt consenti d'un montant initial de 371 187 euros, et, en outre, ils ont pris possession des appartements acquis au moyen de ce prêt et perçu des revenus locatifs,

- par conséquent, la discordance entre la date de signature de l'offre de prêt visée dans la procuration et celle de l'acceptation de cette offre de prêt, participant des conditions de la représentation conventionnelle du mandant à l'acte notarié de prêt, n'est pas de nature à priver celui-ci de son caractère authentique.

Enfin, les époux X. font valoir qu'ils n'étaient pas représentés à l'acte de prêt du 23 décembre 2005, par un clerc de notaire, conformément à la procuration du 21 juillet 2005, mais par une secrétaire notariale, Mme Z., et ils en concluent que, en vertu de l'article 1318 du code civil dans sa version applicable au jour de l'acte litigieux, l'acte aurait perdu son caractère exécutoire et ne pourrait servir de fondement à une mesure de saisie-attribution.

Cependant, il est de principe que l'irrégularité affectant la représentation conventionnelle d'une partie à un acte notarié s'analyse en une absence de pouvoir du mandataire, sanctionnée par la nullité relative de l'acte accompli pour le compte de la partie représentée qui, seule, peut la demander à moins qu'elle ratifie ce qui a été fait pour elle hors ou sans mandat, dans les conditions de l'article 1998 alinéa 2 du code civil, et que cette ratification peut être tacite expressément ou tacitement,

Or, en l'espèce, ainsi qu'il a été précédemment souligné, les époux X. ont ratifié l'offre de prêt immobilier proposée par le CIFFRA, et partiellement remboursé le prêt consenti d'un montant initial de 371 187 euros, et en outre, ils ont pris possession des appartements acquis au moyen de ce prêt et perçu des revenus locatifs.

Il s'ensuit, ainsi que l'a pertinemment analysé le juge de l'exécution, que les époux X. ont approuvé de manière claire et non équivoque l'engagement pris en leur nom par Mme Z., de sorte que l'exécution de l'engagement souscrit aux termes de l'acte de prêt litigieux vaut reconnaissance de l'obligation contractée en leur nom par un mandataire dénué de pouvoir pour le faire.

 

Sur les manquements au devoir de conseil du notaire :

Les époux X. évoquent par ailleurs des manquements de Me Y. à son devoir de conseil, dès lors qu'il aurait dû les informer des risques de l'opération de défiscalisation, ainsi que des irrégularités affectant les contrats préliminaires de réservation qui ne comportaient pas les mentions prévues par les articles L. 121-23 et suivants du code de la consommation, et qui auraient dû être relevés par le notaire, et signalés aux acquéreurs, ce qui n'a pas été le cas, de même que des irrégularités affectant les baux commerciaux qui n'ont pas non plus été signalés aux acquéreurs.

Cependant, si le juge de l'exécution connaît, en application de l'article L. 213-6 du code de l'organisation judiciaire, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée, il ne lui appartient pas de se prononcer sur la responsabilité du notaire, action qui relève de l'appréciation du juge du fond préalablement saisi.

C'est donc à juste titre, que le juge de l'exécution a rejeté les contestations des époux X. tenant à la validité du titre exécutoire, et validé les saisies-attribution pratiquées les 11 octobre 2023 et 13 mai 2024.

 

Sur la soumission volontaire du CIFD aux dispositions consuméristes :

Les époux X. font enfin valoir que la banque aurait volontairement soumis le contrat aux dispositions consuméristes par un acte dénué d'équivoque, dès lors qu'elle a expressément visé les articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation.

Ils soutiennent que la clause de déchéance du terme serait, selon eux, abusive, en l'absence d'un délai raisonnable laissé à l'emprunteur, et que celle-ci serait réputée non écrite et se trouverait privée d'effet rétroactivement, de sorte que le CIFD ne pourrait se prévaloir de la déchéance du terme, qui devrait être anéantie rétroactivement.

Il ressort des termes de l'acte de prêt authentique que celui-ci a été dressé en suite de l'acceptation par les emprunteurs de l'offre de prêt qui leur a été soumise « conformément aux dispositions de la loi 79-596 du 13 juillet 1979 modifiée » et qui demeure annexée à l'acte.

Il ressort des mentions de cette offre que celle-ci a été consentie aux fins de financement d'une opération d'acquisition d'un appartement en VEFA à usage locatif, le contrat comportant une promesse de délégation de loyers. Il en résulte que le prêteur avait une parfaite connaissance de l'objet du financement et qu'il apparaît ainsi que les parties se sont volontairement soumises aux conditions fixées par les articles l'article L. 312-1 et suivants du code de la consommation expressément visés en tête du contrat.

Par application de l'article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Par arrêt du 26 janvier 2017 (C-421/14), la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a dit pour droit que l'article 3, paragraphe 1 de la directive 93/13 devait être interprété en ce sens que s'agissant de l'appréciation par une juridiction nationale de l'éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d'examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l'inexécution par le consommateur d'une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l'absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l'application d'une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

Il est de principe que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d'une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

La clause XI du contrat de prêt stipule que « le contrat de prêt sera résilié de plein droit et les sommes deviendront immédiatement et intégralement exigibles, huit jours après une simple mise en demeure adressée à l'emprunteur(...) pour un défaut de paiement de tout ou partie des échéances à leur date ou de toute somme avancée par le prêteur ».

Une telle clause, qui ne laisse à l'emprunteur qu'un délai particulièrement bref pour régulariser l'arriéré ou saisir le juge en suspension de l'obligation de remboursement du prêt et qui permet au prêteur de se prévaloir de la déchéance du terme pour une seule échéance même partiellement impayée, sans considération de la gravité du manquement au regard de la durée et du montant des prêts consentis pour une somme de plus de 372.000 euros crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur exposé à l'obligation de rembourser immédiatement la totalité du capital restant dû.

Il convient en conséquence de déclarer cette clause de déchéance du terme abusive et non écrite.

Il en résulte que le prêteur ne peut se prévaloir de la déchéance du terme du contrat et prétendre au paiement du capital restant dû la société CIFD ne pouvant dès lors procéder à la saisie qu'au titre des échéances échues et impayées.

Il ne saura en conséquence donné effet à la saisie qu'à hauteur des échéances échues et impayées réclamées par le prêteur soit la somme de 12 763,60 euros outre les intérêts échus sur les échéances impayées au 5 août 2010 pour la somme de 272,72 euros outre les frais d'exécution.

 

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Les dispositions du jugement attaqué concernant les dépens et les frais irrépétibles étaient pertinentes et seront confirmées.

Le CIFD succombant pour l'essentiel supportera les dépens d'appel sans qu'il y ait lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque.

 

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Ecarte les notes et pièces déposées par les époux X. le 20 janvier 2026 en cours de délibéré,

Infirme le jugement rendu le 21 novembre 2024, et rectifié le 13 mars 2025, par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Saint-Malo en ce qu'il a validé les saisies-attribution pratiquées le 11 octobre 2023 et le 13 mai 2024 par la société Crédit Immobilier de France Développement auprès de la Caisse d'Epargne d'Ile de France,

Statuant à nouveau sur le chef infirmé,

Déclare abusive et non écrite la clause du contrat de prêt formé suivant offre acceptée le 1er août 2005 et acte reçu le 23 décembre 2005 par Me Y., notaire à [Localité 5], stipulant que 'le contrat de prêt sera résilié de plein droit et les sommes deviendront immédiatement et intégralement exigibles, huit jours après une simple mise en demeure adressée à l'emprunteur(...) pour un défaut de paiement de tout ou partie des échéances à leur date ou de toute somme avancée par le prêteur'

Dit qu'en conséquence la société Crédit Immobilier de France Développement ne peut se prévaloir la clause d'exigibilité.

Dit que la saisie-attribution pratiquée le 11 octobre 2023 et la saisie-attribution pratiquée le 13 mai 2024, ne pourront avoir effet que pour la somme en principal de 12 763,60 euros outre les intérêts échus sur les échéances impayées au 5 août 2010 pour la somme de 272,72 euros et les frais d'exécution.

Confirme le jugement pour le surplus

Condamne, la société Crédit Immobilier de France Développement aux dépens d'appel ;

Rejette toutes autres demandes contraires ou plus amples.

LE GREFFIER                                LE PRÉSIDENT