Extrait : « Vu l'article 1134 du Code Civil ; Attendu qu'aux termes de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 « est réputée non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, et la non-souscription d'une assurance des risques locatifs » ;

Qu'en l'espèce il y a donc lieu de considérer que la clause prévoyant la mise en place d'une garantie bancaire d'un an de loyer renouvelable sous 45 jours est valide en application de l'article 1134 du Code Civil dès lors qu'elle n'est pas sanctionnée par la résiliation de plein droit du contrat de bail en cas d'inexécution ; Qu'une telle clause serait en effet réputée non écrite. »

 

TRIBUNAL D’INSTANCE DE CAGNES-SUR-MER

JUGEMENT DU 10 AVRIL 2007

 

R.G. N° 11-06-000748. Jugement n° 221.

Sous la Présidence de J. AUBRIOT, Juge déléguée au Tribunal d'Instance de CAGNES SUR MER suivant ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 8 janvier 2007, assistée de Mme E. ABELLO, Greffier.

 

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur X.

[adresse], représenté(e) par Maître OUALID, avocat au barreau de GRASSE

Madame X née W.

[adresse], représenté(e) par Maître OUALID, avocat au barreau de GRASSE

 

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Madame Y.-Z.

[adresse], représenté(e) par Maître DI NATALE Christophe, avocat au barreau de GRASSE

 

Débats à l'audience du 27 mars 2007. Avis a été donné aux parties à l'audience publique du 27 mars 2007 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au Greffe à la date du 10 avril 2007.

Décision : contradictoire, en premier ressort, prononcée le 10 avril 2007.

 

[minute page 2] Faits, moyens et prétentions des parties :

Suivant acte en date du 1^er décembre 2004 Madame Y.-Z., par l'intermédiaire de la SARL D. IMMOBILIER a donné à bail aux époux X. un appartement sis au domaine [adresse] pour un loyer de 1.580 Euros mensuel.

Par acte d'huissier en date du 8 septembre 2006 les époux X. ont fait délivrer assignation à Madame Y.-Z. aux fins de voir :

- condamner la défenderesse à mettre un terme aux désordres sous astreinte de 50 Euros par jour de retard ;

- déclarer nulle comme abusive la clause résolutoire exigeant un cautionnement bancaire ;

- dire que les loyers seront diminués de 380 Euros à compter du 1^er décembre 2004 et que le loyer mensuel sera fixé à 1.070,76 Euros mensuels à compter du jugement, charges non comprises ;

- condamner la défenderesse au paiement des sommes suivantes :

* 8.360 Euros au titre du trop perçu du 1^er décembre 2004 au 1^er septembre 2006 inclus,

* 2.000 Euros au titre de l'article 700 du NCPC, outre les entiers dépens y compris les frais d'huissier.

Ils font valoir :

- que de nombreux désordres les empêchent de jouir paisiblement des locaux ;

- que la propriétaire ne s'est pas acquittée de son droit d'entrée au club du Domaine […], ce qui les prive de loisirs ;

- que la clause du bail prévoyant une caution bancaire est abusive.

 

Madame Y.-Z. conclut au débouté des requérants et à leur condamnation au paiement d'une somme de 1.000 Euros au titre de l'article 700 du NCPC.

Elle expose :

- que Monsieur X. a par son comportement laissé croire à l'agence D. mandatée par la propriétaire qu'il n'était plus nécessaire de procéder aux réparations sollicitées ;

- que l'agence a trouvé porte close à chaque fois que les démarches pour procéder aux réparations ont été faites ;

- que Monsieur X. a d'ores et déjà été indemnisé par l'astreinte liquidée par le Juge de l'Exécution du préjudice qu'il allègue ;

- que le bail ne mentionne nullement que le propriétaire adhérerait au club pour le compte du locataire ;

- que les autres désordres invoqués par le locataire ne sont pas avérés ;

- qu'enfin la clause du bail prévoyant la caution bancaire a été acceptée par les co-contractants et fait la loi des parties (article 1134 du C. civ.).

 

[minute page 3] Motifs de la décision :

Sur la réparation des désordres invoqués par les locataires :

Vu l'article 6 a, b et c de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que les locataires se plaignent de plusieurs désordres dont pour certains d'entre eux un titre exécutoire a déjà été obtenu ;

* sur le bac à douche fissuré et hors d'usage et les WC bouchés

Qu'il résulte des pièces produites par la bailleresse que le bac à douche a été remplacé le 8 août 2005 ;

Que la propriétaire ne démontre pas avoir fait réparer les toilettes depuis le procès-verbal d'huissier de février 2005, constatant la mauvaise aspiration de l'évacuation ;

* sur l'installation électrique

Qu'il résulte des constatations de l'huissier en février 2005 puis en avril 2006 que la prise électrique de la chambre n'est pas reliée à la terre ; que l'huissier ne se prononce toutefois pas sur les autres équipements électriques ;

* sur les volets roulants

Qu'il résulte des pièces produites par la bailleresse que le volant roulant de la cuisine a été changé et que les volets roulants des chambres ont été motorisés en décembre 2006 ;

* sur le lave-vaisselle et le réfrigérateur

Qu'il ressort du procès-verbal dressé par l'huissier le 14 avril 2006 que le lave-vaisselle fonctionne mal ; qu'il y a de nombreux dépôts de saleté à l'intérieur ; que d'autre part le réfrigérateur coule ;

Que cependant en application du décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, l'entretien courant et les menues réparations des appareils tels que réfrigérateur et lave-vaisselle reviennent au locataire ;

Qu'en l'espèce il n'est pas démontré que ces appareils ne peuvent être réparés et doivent être remplacés alors qu'aucun dysfonctionnement n'a été signalé par les locataires depuis l'entrée dans les lieux, (soit pendant 16 mois au jour du constat) ;

* sur la privation de jouissance des activités du club-house

Attendu que s'il est un fait que pour adhérer au club-house et bénéficier de ses activités les [minute page 4] locataires ont besoin que la propriétaire s'acquitte de son droit d'entrée annuel, l'accès au club-house n'a cependant pas été mentionné par les parties dans les prévisions contractuelles (cf. l'énumération des équipements communs) ;

Que conformément à l'article 1156 du Code Civil, il y a lieu de considérer que les parties n'ont pas entendu en faire un élément contractuel ;

Qu'il n'existe par conséquent aucune obligation pour la bailleresse de payer le droit d'entrée au club ;

Attendu qu'ainsi au regard des éléments ainsi analysés, il y a lieu de condamner la bailleresse à remédier aux désordres tenant à la mauvaise évacuation des toilettes et à la non-conformité de la prise électrique de la chambre, ce sous astreinte de 30 Euros par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision ;

Que les locataires seront en revanche déboutés de leur demande s'agissant :

- des volets roulants,

- du lave-vaisselle,

- du réfrigérateur,

et de l'accès à la piscine et aux courts de tennis ;

 

Sur la demande de diminution rétroactive des loyers :

Attendu qu'il se déduit de ce qui précède que certains désordres perdurent encore à ce jour : mauvaise évacuation des WC, non-conformité de l'installation électrique dans la chambre, ainsi que l'affaissement des blocs évier et four auquel Madame Y. ne prouve pas avoir remédié ;

Qu'il ressort en outre de l'ensemble des pièces versées aux débats que certains désordres ont été subis pendant plusieurs mois ;

Qu'ainsi le bac à douche n'a été remplacé qu'en août 2005, les volets roulants réparés en décembre 2006, et la remise en état et sécurisation des baies vitrées effectuée en décembre 2006 ;

Que les désordres relevés par le Juge des Référés ont toutefois été indemnisés par la liquidation de l'astreinte prononcée et sont encore susceptibles de l'être à l'avenir pour l'un d'eux (affaissement des blocs évier et four non encore réparé) ;

Qu'il n'y a donc pas lieu pour ceux-ci de réparer un quelconque préjudice subi par les locataires ;

Que les autres désordres mis en évidence par la présente procédure sont mineurs et ne justifient pas une diminution du loyer convenu ;

Que les locataires seront donc déboutés de leur demande de diminution rétroactive du [minute page 5] loyer ;

Qu'il ne sera pas non plus fait droit à leur demande de diminution du loyer à compter du jugement, dans la mesure où le tribunal ne saurait fixer préventivement le trouble de jouissance à venir des locataires, ce d'autant plus que la nouvelle astreinte prononcée a précisément pour objet de compenser le trouble éventuellement subi du fait d'un retard dans la remise en état ;

 

Sur la clause particulière prévue au bail :

Vu l'article 1134 du Code Civil ;

Attendu qu'aux termes de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 « est réputée non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, et la non-souscription d'une assurance des risques locatifs » ;

Qu'en l'espèce il y a donc lieu de considérer que la clause prévoyant la mise en place d'une garantie bancaire d'un an de loyer renouvelable sous 45 jours est valide en application de l'article 1134 du Code Civil dès lors qu'elle n'est pas sanctionnée par la résiliation de plein droit du contrat de bail en cas d'inexécution ;

Qu'une telle clause serait en effet réputée non écrite ;

 

Sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile :

Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge des requérants l'intégralité des frais irrépétibles qu'ils ont dû engager du fait de la carence de la défenderesse ;

Qu'il leur sera alloué une somme de 600 Euros à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700, cette somme ayant vocation à indemniser entre autres les constats d'huissier supportés par les preneurs ;

 

Sur l'exécution provisoire :

Attendu que l'exécution provisoire est compatible avec la nature du litige ; Qu'il y a lieu de l'ordonner afin d'assurer l'efficacité de la présente décision ; Sur les dépens

Attendu que conformément à l'article 696 du NCPC, la défenderesse qui succombe partiellement, devra supporter les dépens de l'instance ;

 

[minute page 6] Par ces Motifs :

Le Tribunal statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, et mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE Madame Y.-Z. à faire procéder à la réparation de l'évacuation des toilettes et à la mise en conformité de l'installation électrique dans la chambre du logement loué aux époux X., et ce sous astreinte de 30 Euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE Monsieur et Madame X. de leur demande de diminution du loyer et du surplus ;

DÉCLARE valide la clause prévoyant la mise en place d'une garantie bancaire d'un an de loyer renouvelable sous 45 jours dès lors qu'elle n'est pas sanctionnée par la résiliation de plein droit du contrat de bail en cas d'inexécution ;

CONDAMNE Madame Y.-Z. à payer la somme de 600 Euros à Monsieur et Madame X. Harris à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du NCPC ;

ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision ;

CONDAMNE Madame Y.-Z. aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier                                           Le Juge