Extrait : « L'acte de vente précisait : « Toutefois ce délai sera le cas échéant, majoré des jours d'intempéries au sens de la réglementation du travail sur les chantiers du bâtiment ; ces jours seront constatés par une attestation de l'architecte ou du bureau d'études auquel les parties conviennent de se rapporter à cet égard. Le délai sera également majoré des jours de retard consécutifs à la grève ou au dépôt de bilan d'une entreprise et, de manière générale, en cas de force majeure ».

Cette stipulation contractuelle ne constitue pas une clause abusive au sens des articles L. 132-1 et R. 132-1 du code de la consommation, dès lors qu'elle n'a pas pour objet ou pour effet de créer au détriment de l'acquéreur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, mais seulement de fixer les obligations du promoteur en fonction d'éléments objectifs pouvant légitimement constituer une cause de prorogation du délai de livraison. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

PREMIÈRE CHAMBRE SECTION 1

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2011

 

R.G. n° 10/03160 ; Arrêt n° 609. Décision déférée du 31 mars 2010 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - R.G. n° 07/460.

 

APPELANT :

Monsieur X.

représenté par la SCP DESSART SOREL DESSART, avoués à la Cour, assisté de Maître SALICETI, avocat au barreau de PARIS

 

INTIMÉES :

SCI G. S.

représentée par la SCP RIVES PODESTA, avoués à la Cour, assistée de la SCP SIMON-GUEROT-JOLLY, avocats au barreau de TOULOUSE

BANQUE POPULAIRE TOULOUSE PYRÉNÉES - BPTP

représentée par la SCP NIDECKER PRIEU JEUSSET, avoués à la Cour, assistée de la SCP DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE

 

COMPOSITION DE LA COUR : Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 3 octobre 2011 en audience publique, devant la Cour composée de : A. MILHET, président, C. FOURNIEL, conseiller, C. BELIERES, conseiller, qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE-DURAND

ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par A. MILHET, président, et par J. BARBANCE-DURAND, greffier de chambre.

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte authentique du 2 novembre 2004, la SCI G. S. a vendu à monsieur X., en l'état futur d'achèvement, un appartement situé au rez-de-chaussée (lot 2XX2) et deux emplacements de stationnement (lots 2XX0 et 2XX1) dépendant du bâtiment B de l'ensemble immobilier en cours de construction à TOULOUSE 97, 99, 99 bis, [adresse], pour le prix de 157.036 euros.

Le vendeur devait achever les locaux vendus, en ce qui concerne les lots privatifs et les parties communes nécessaires à l'utilisation de ces parties privatives, au cours du deuxième trimestre de l'année 2005 et pour les parties communes non nécessaires à l'utilisation du bien au cours du quatrième trimestre 2005.

L'appartement a fait l'objet d'un procès verbal de livraison assorti de réserves le 15 février 2007.

Par actes d'huissier des 8 et 9 février 2007, monsieur X. a fait assigner la SCI G. S. et la BANQUE POPULAIRE TOULOUSE PYRENEES (BPTP), qui avait fourni une garantie d'achèvement, en réparation des préjudices causés par le retard de délivrance.

La SCI G. S. a formé une demande reconventionnelle en paiement du solde du prix de vente.

Par jugement du 19 décembre 2008, le tribunal de grande instance de TOULOUSE a ordonné la réouverture des débats afin de permettre la production de certaines pièces utiles à la solution du litige.

Suivant jugement en date du 31 mars 2010, ce même tribunal a :

- rejeté les demandes formées à l'encontre de la BANQUE POPULAIRE OCCITANE ;

- évalué la créance de dommages et intérêts de monsieur X. à l'encontre de la SCI G. S. à 7.758 euros, et la créance de la SCI G. S. à l'encontre de monsieur X. au titre du solde du prix à 31.407 euros, immédiatement exigible à hauteur de 23.555 euros ;

- après compensation des dettes exigibles réciproques des parties, dit que monsieur X. devait immédiatement payer à la SCI G. S. la somme de 15.997 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 21 mars 2007, avec capitalisation des intérêts échus dans les conditions prévues par l'article 1154 du code civil ;

- dit que monsieur X. devrait régler le solde, soit 7.852 euros, sur justification par la SCI G. S. de la levée de l'ensemble des réserves ;

- dit que la SCI G. S. devait payer à monsieur X. une somme de 1.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, et supporter les dépens ;

- ordonné l'exécution provisoire ;

- rejeté toute prétention contraire ou plus ample.

 

Monsieur X. a interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 10 juin 2010 dont la régularité et la recevabilité ne sont pas discutées.

Il demande à la cour de :

- débouter la SCI G. S. et la BANQUE POPULAIRE TOULOUSE PYRENEES de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

- condamner solidairement la SCI G. S. et la BANQUE POPULAIRE TOULOUSE PYRENEES au paiement d'une somme de 57.497,30 euros portant intérêts au taux légal, à dater de la signification de la décision à intervenir ;

- dire que cette somme se compensera à hauteur de 31.407 euros avec la créance de la SCI G. S. à son égard ;

- condamner les défendeurs en tous les dépens, dire que les dépens d'appel pourront être recouvrés directement par la SCP DESSART-SOREL-DESSART, et condamner les mêmes parties au paiement d'une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'appelant fait valoir que le rapport d'expertise A., établi à l'occasion d'une autre procédure opposant la SCI G. S. à d'autres copropriétaires de la même résidence, ne lui est pas opposable, que la déclaration en redressement judiciaire et ensuite en liquidation judiciaire d'une entreprise choisie par le promoteur ne saurait constituer un cas de force majeure, que tout laisse croire qu'à la date de la vente la situation de la société SOTECO était déjà particulièrement obérée et que la SCI le savait, que celle-ci ne saurait lui opposer la défaillance de ce sous-traitant et qu'elle s'est prémunie contre ce risque aux termes de son contrat de sous-traitance, et que devra être retenu un retard de livraison du 30 juin 2005 au 30 juin 2007, qui a été à l'origine de divers préjudices.

Il sollicite une diminution de 15 % du prix sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil, en raison d'un défaut de conformité du parc de la résidence et de nombreuses malfaçons affectant tant les parties privatives que les parties communes, une perte de revenu locatif, un préjudice fiscal et un préjudice moral.

Il ajoute que contrairement à ce qu'ont relevé les premiers juges et à ce que soutient la BANQUE POPULAIRE, les travaux n'étaient pas terminés à la date à laquelle il a délivré son assignation, et qu'en ce qui concerne les parties communes ils ne sont pas encore intégralement terminés.

La SCI G. S. conclut à la confirmation du jugement dont appel, et à la condamnation de monsieur X. au paiement de la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de la SCP RIVES PODESTA.

Elle soutient que les opérations de construction ont été perturbées par suite en mai 2005, en cours de chantier, de la mise en liquidation judiciaire de la société titulaire du lot gros œuvre, qu'à ces perturbations se sont ajoutées des malfaçons au niveau du sous sol du bâtiment B, qu'elle a fait diligence pour trouver une nouvelle entreprise de gros œuvre, mais s'est heurtée à de multiples difficultés, que la société SOTECO n'était pas son sous traitant puisqu'elle était le maître d'ouvrage, que monsieur X. ne peut valablement prétendre que le redressement de l'entreprise ne peut lui être opposé, l'acte authentique de vente ayant été signé le 10 décembre 2004, soit 5 mois avant le jugement déclaratif, que le rapport de monsieur A., dont le tribunal a ordonné la communication dans son jugement avant dire droit du 19 décembre 2008, constituait un élément de preuve dont les parties ont contradictoirement débattu, et que les demandes d'indemnisation de monsieur X. sont abusives et injustifiées.

La BANQUE POPULAIRE OCCITANE conclut à titre principal à la confirmation en toutes ses dispositions du jugement dont appel, et au débouté des demandes formées par monsieur X. à son encontre, en faisant observer qu'elle peut opposer à monsieur X. toutes les exceptions prévues au contrat et les modalités d'application de ce contrat, que la garantie financière d'achèvement consentie par elle le 27 juin 2003 a pris fin, l'immeuble étant effectivement achevé, que son engagement doit être interprété strictement, et ne concerne que les dépenses nécessaires à la réalisation ou à l'achèvement de l'immeuble, que le retard n'est aucunement lié à une défaillance financière du promoteur vendeur, et qu'en toute hypothèse la jurisprudence n'admet la condamnation du garant à réparer les préjudices résultant du retard de livraison que lorsque le garant a commis une faute.

A titre subsidiaire, elle demande à la cour de constater que monsieur X. ne rapporte pas la preuve des préjudices qu'il invoque, de constater l'absence de préjudice de ce dernier au titre de la perte de loyers et du préjudice fiscal, de condamner monsieur X. à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et de condamner tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP NIDECKER-PRIEU-JEUSSET.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le retard de livraison imputable à la SCI G.S. :

Monsieur X. invoque un retard de livraison de 24 mois, courant du 30 juin 2005 au 30 juin 2007, en considérant que les parties communes n'ont été réceptionnées qu'au mois de juin 2007.

La livraison devait intervenir pour les lots privatifs et les parties communes nécessaires à l'utilisation de ces parties privatives, au cours du deuxième trimestre 2005, soit au plus tard le 30 juin 2005, et au cours du quatrième trimestre 2005 pour les parties communes non nécessaires à l'utilisation du bien.

L'acte de vente précisait : « Toutefois ce délai sera le cas échéant, majoré des jours d'intempéries au sens de la réglementation du travail sur les chantiers du bâtiment ; ces jours seront constatés par une attestation de l'architecte ou du bureau d'études auquel les parties conviennent de se rapporter à cet égard. Le délai sera également majoré des jours de retard consécutifs à la grève ou au dépôt de bilan d'une entreprise et, de manière générale, en cas de force majeure ».

Cette stipulation contractuelle ne constitue pas une clause abusive au sens des articles L. 132-1 et R. 132-1 du code de la consommation, dès lors qu'elle n'a pas pour objet ou pour effet de créer au détriment de l'acquéreur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, mais seulement de fixer les obligations du promoteur en fonction d'éléments objectifs pouvant légitimement constituer une cause de prorogation du délai de livraison.

Il ressort des pièces produites que la société SOTECO, titulaire du lot gros œuvre, a été placée en redressement judiciaire par jugement du 20 mai 2005, lequel a fixé la date de cessation des paiements au 15 janvier 2005 ;

que les marchés de l'entreprise CONTE, plaquiste, et de l'entreprise ELEC CLIM, titulaire du lot électricité, ont été résiliés respectivement en février 2006 et août 2006, en raison des retards pris par le chantier.

La date de livraison à retenir est celle du procès verbal de livraison établi le 15 février 2007, date à laquelle les parties privatives étaient achevées, les réserves mentionnées sur l'annexe à ce procès verbal n'étant pas de nature à faire obstacle à l'habitabilité de l'appartement.

Les vérifications effectuées par l'expert désigné dans le cadre d'une instance opposant la SCI G. S. à d'autres copropriétaires de la même résidence établissent qu'à cette date les parties communes nécessaires à l'utilisation des parties privatives étaient achevées au sens du contrat, lequel reproduit la définition de l'achèvement contenue dans l'alinéa 1^er de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation.

Monsieur X. n'est pas fondé à prétendre que ce rapport d'expertise lui serait inopposable, dès lors que par jugement du 19 décembre 2008, le tribunal avait ordonné la réouverture des débats notamment pour permettre à la SCI G. S. de communiquer le pré-rapport de monsieur A.

Il n'est pas contesté que le pré-rapport puis le rapport définitif ont été régulièrement communiqués, dès lors les données de cette expertise tant sur l'achèvement des parties communes nécessaires à l'utilisation des parties privatives que sur les causes de suspension du délai de livraison ont été soumises à la discussion contradictoire des parties.

Elles constituent des éléments d'appréciation pertinents, dont le sérieux n'est pas discuté, utiles à la solution du présent litige, et ce bien que les dates contractuelles de livraison ne soient pas les mêmes.

L'expert A. a estimé à treize mois le retard lié à la force majeure, se décomposant comme suit :

- retard en phase d'études et de consultation : 3 mois

- retard en phase chantier

* pris par l'entreprise fondations spéciales : 3, 5 mois

* pris par l'entreprise de gros œuvre : 1 mois

*engendré par le remplacement de cette entreprise : 3 mois

- retard généré par la défaillance de l'entreprise CONTE : 1, 5 mois

- retard généré par la défaillance de l'entreprise ELEC CLIM : 1 mois

Le retard en phase d'études et de consultation, procédant selon l'expert d'une mauvaise appréciation des délais par le maître d'œuvre, ainsi que celui des travaux de fondations, lié à des incidents techniques et des moyens insuffisants, ne constituent pas des événements revêtant un caractère imprévisible ni irrésistible pour le promoteur, susceptibles de constituer une cause de prolongation du délai de livraison prévue par le contrat.

Le retard de six mois et demi provoqué par la procédure de redressement judiciaire de la SARL SOTECO ouverte le 20 mai 2005, et par la résiliation des marchés de deux entreprises, directement induite par le retard généré par la procédure collective, doit être considéré comme un motif de prorogation du délai de livraison puisqu'il est bien consécutif au dépôt de bilan d'une entreprise, cause de majoration du délai expressément prévue par la convention des parties, indépendamment du cas général de force majeure.

Le tribunal a justement observé qu'il importait peu à cet égard que cette cause soit survenue postérieurement à la date de livraison prévue par le contrat, du moment qu'elle était postérieure à la conclusion de la vente, cette cause contractuelle de prorogation du délai de livraison demeurant après expiration de ce délai, une cause étrangère constituant une cause légitime de suspension de l'exécution.

Le fait que la date de cessation des paiements de la société SOTECO ait été fixée au 15 janvier 2005 ne permet pas d'affirmer que la SCI G. S. savait lors de la conclusion de la vente le 2 novembre 2004 que la situation de la SARL SODECO était obérée.

Par ailleurs la société SODECO n'avait pas la qualité de sous traitant de la SCI, maître de l'ouvrage, de sorte que l'argumentation développée par monsieur X. sur ce point est inopérante.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu que sur dix neuf mois et demi de retard de livraison, courant du 30 juin 2005 au 15 février 2007, la SCI G. S. devait répondre du seul préjudice découlant du retard de treize mois lui étant imputable à faute.

 

Sur l'évaluation du préjudice :

1/ La diminution du prix :

Monsieur X. sollicite une indemnité correspondant à 15 % du prix de vente, soit 23.555,40 euros, en invoquant un défaut de conformité du parc de la résidence aux documents contractuels, et l'existence de nombreuses malfaçons affectant tant les parties communes que les parties privatives.

Il fait plus précisément état de l'apparition de fissures sur les murs porteurs, de l'état actuel des parkings inutilisables en raison de leur inondation permanente, de l'absence d'ascenseurs, de dimensions de la piscine non conformes et de sa dangerosité ayant conduit à en interdire l'usage.

L'expert mandaté dans le cadre de l'instance opposant la SCI G. S. à d'autres copropriétaires de la même résidence mentionne que les ascenseurs en sous sol ne pourront être installés qu'après réalisation des travaux importants nécessaires pour rendre les parkings en sous sol étanches, et qu'il y a donc une dépréciation provisoire de 10 % de la valeur de l'ouvrage, mais qu'une fois les travaux de réparation réalisés, l'ouvrage ne subira aucune dépréciation.

Monsieur X. verse aux débats :

- un procès verbal de constat d'huissier du 14 avril 2011 établi à sa demande, faisant ressortir l'existence de fissures dans certaines pièces de l'appartement dont il est propriétaire,

- un procès verbal de constat du 28 février 2011 dressé à la requête de madame X., montrant qu'il existe un parc non accessible par les occupants de la résidence,

- des photographies datées du 11 décembre 2007 et d'autres non datées relatives à des malfaçons et des inachèvements dans les parties communes,

- des comptes rendus de réunion du conseil syndical faisant notamment mention de procédures en cours, et de réserves non levées.

Ces documents ne sont pas de nature à caractériser les éléments d'une moins value définitive du bien acquis.

La dépréciation liée aux désordres affectant les parkings n'est que provisoire.

Monsieur X. qui a fait cette acquisition dans le cadre d'un dispositif d'incitation fiscale, ne subit pas de préjudice de jouissance, et il ne prétend pas avoir l'intention de revendre le bien à court terme.

L'appartement a été loué dans le délai de six mois après la livraison, il l'est toujours à l'heure actuelle, et s'il n'est pas justifié par la SCI de la levée des réserves mentionnées au procès verbal de livraison des parties privatives, monsieur X. n'établit pas qu'il a perdu une chance de location à un prix supérieur pour cette raison, ni du fait du défaut d'achèvement des parties communes ou de désordres les affectant.

L'acquéreur ne justifie pas d'un préjudice locatif résultant des fissures affectant les murs porteurs, désordres ouvrant droit à réparation dans les conditions légales en la matière.

Quant au défaut de conformité contractuelle allégué, du fait que le parc de la résidence avec arbres classés visé dans les documents contractuels serait fermé par une clôture l'intégrant dans la propriété d'un tiers, la SCI soutient que le parc n'a pas été vendu, monsieur X. faisant une confusion avec le jardin de la maison voisine qui ne lui a jamais appartenu, que les deux cèdres classés du parc ont été conservés mais que l'un d'eux est mort, et qu'aucune réserve n'a été émise sur ce point lors de la livraison des parties communes.

La preuve d'un manquement à l'obligation de délivrance de ce chef n'est pas rapportée par les pièces produites.

La demande de réduction de prix n'est pas fondée.

 

2/ La perte de revenus locatifs

Le contrat de bail produit mentionne un loyer mensuel de 730 euros hors charges locatives, ce qui ne constitue pas un bénéfice net puisque le propriétaire doit régler des honoraires de gestion, des charges de copropriété non récupérables et la taxe foncière.

Compte tenu du retard de livraison de 13 mois imputable à la SCI G. S., le premier juge exactement indemnisé la perte de chance de louer pendant cette période à 730 x 13 x 80 % = 7.600 euros.

 

3/ Le préjudice fiscal

Monsieur X. réclame à ce titre une somme de 8.040 euros, qu'il détermine sur la base d'une perte de 20 mois d'économie fiscale à taux plein (8 % de la valeur d'acquisition du bien sur 40 mois du 1er août 2007 au 1^er décembre 2010 au lieu de 60 mois) et de 4 mois à taux réduit à 2,5 % pour le reste, au taux d'imposition marginale de 40 %.

Du fait du retard de livraison le bénéfice de l'avantage fiscal attaché à l'investissement a dû simplement être reporté dans le temps, les déductions fiscales devant être appliquées de 2007 à 2015 alors que si le délai de livraison contractuellement prévu avait été respecté elles seraient intervenues à compter de 2005.

Monsieur X. ne fournit aucun élément objectif susceptible de démontrer que le report de cet avantage fiscal ne serait pas effectif.

En conséquence il ne justifie pas d'un préjudice certain de ce chef.

 

4/ Le préjudice moral

Les désagréments liés à cette procédure ne justifient pas l'indemnisation d'un préjudice moral, alors que la SCI G. S. s'est trouvée de son côté confrontée à la rétention de 20 % du prix de vente, somme largement supérieure au montant du préjudice matériel effectivement occasionné par le retard de livraison.

 

Les charges de copropriété

Le tribunal a alloué à monsieur X. une somme de 158 euros correspondant à des charges décomptées pour une période antérieure à la livraison.

Cette condamnation non remise en cause sera maintenue.

 

Les frais complémentaires

Le rejet de la demande présentée à ce titre en première instance n'est pas critiqué.

 

Sur l'apurement des comptes entre les parties ;

Eu égard au solde du prix non réglé, soit 31.407 euros, le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que la créance de la SCI immédiatement exigible s'élevait à 23.555 euros, les 5 % restant dus, soit 7.852 euros, devant être réglés sur justification de la levée de l'ensemble des réserves, et que monsieur X. était immédiatement redevable après compensation avec sa créance de dommages et intérêts de 7.758 euros, d'un solde de 15.997 euros, majoré des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 21 mars 2007, avec capitalisation des intérêts échus dans les conditions prévues par l'article 1154 du code civil.

 

Sur les demandes formées à l'encontre de la BANQUE POPULAIRE :

Une déclaration d'achèvement des travaux a été souscrite par le maître de l'ouvrage le 19 mars 2009, visant un achèvement des travaux à la date du 3 mars 2009, de sorte que la garantie d'achèvement consentie par la BANQUE POPULAIRE TOULOUSE PYRENEES a pris fin.

En tout état de cause le garant, qui s'engage à couvrir toutes les dépenses nécessitées par la réalisation de l'immeuble, n'est pas tenu de répondre du préjudice résultant du retard d'exécution, sauf démonstration d'une faute indépendante des obligations découlant de la garantie d'achèvement, en relation de causalité directe et certaine avec le préjudice invoqué.

Or une telle faute n'est pas démontrée ni même alléguée en l'espèce.

Les demandes formées par monsieur X. contre le garant ont été à bon droit rejetées.

 

Sur les demandes annexes :

Les dispositions du jugement relatives à l'application de l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

Les parties seront déboutées des demandes qu'elles forment à ce titre en cause d'appel.

 

Sur les dépens :

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Monsieur X. qui succombe en ses prétentions devant la cour supportera les dépens de cette instance.

 

PAR CES MOTIFS :

La Cour

Confirme le jugement,

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne monsieur X. aux dépens de l'instance d'appel, qui seront recouvrés par les SCP NIDECKER-PRIEU-JEUSSET et RIVES-PODESTA, avoués à la cour.

LE GREFFIER                     LE PRÉSIDENT