Extrait : « S'agissant de charges récupérables prévues dans le cadre du contrat de bail liant les parties, la locataire n'a pas qualité pour contester la validité et le contenu d'un contrat liant la copropriété à une société de nettoyage. Ce contrat lui opposable comme ayant été conclu avec l'approbation des copropriétaires lors des assemblées générales. Par ailleurs aucune obligation d'information précontractuelle ne pèse sur le bailleur concernant les contrats conclus par la copropriété avec des tiers.

Il n'appartient pas au locataire de remettre en cause les choix effectués par les copropriétaires alors même qu'en l'espèce il résulte du procès-verbal d'assemblée générale du 5 mars 2009 qu'aucun locataire, à l'exception de Mademoiselle X. ne se plaint du travail de l'entreprise de nettoyage. Mr Y. a par ailleurs sollicité, lors de cette assemblée générale le changement de la société de nettoyage, répercutant ainsi les doléances de sa locataire mais n'a pas obtenu gain de cause.

Elle n'est pas davantage fondée à contester le caractère forfaitaire de la prestation s'agissant d'un choix de la copropriété et le ménage qu'elle effectue, de sa propre initiative, ne peut venir en déduction de la prestation d'une entreprise régulièrement choisie par la copropriété ».

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

TROISIÈME CHAMBRE SECTION 1

ARRÊT DU 31 JANVIER 2012

 

R.G. n° 10/03626. Arrêt n° 60/2012. Décision déférée du 6 janvier 2010 - Tribunal d'Instance de MONTAUBAN (09000122)

 

APPELANTE :

Madame X.

représenté par la SCP NIDECKER PRIEU JEUSSET (avocats au barreau de TOULOUSE)

 

INTIMÉ :

Monsieur Y.

représenté par la SCP DESSART SOREL DESSART (avocats au barreau de TOULOUSE), assisté par Maître Myriam UNAL (avocat au barreau de BAYONNE)

 

COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 octobre 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M.O. POQUE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : B. LAGRIFFOUL, président, M. MOULIS, conseiller, M.O. POQUE, conseiller

Greffier, lors des débats : A.S. VIBERT

ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par MO.POQUE conseiller, pour le président empêché en application de l'article 456 du code de procédure civile, et par D. FOLTYN, greffier de chambre

 

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par contrat en date du 20 juin 2002, M. Y. a donné à bail à usage d'habitation à Madame X. un appartement situé à [adresse] moyennant le versement d'un loyer de 350 euros outre 45 euros de provisions sur charges.

Faisant état d'un litige perdurant concernant la régularisation des charges et leur justification depuis 2007, Madame X. a, par acte d'huissier du 18 février 2009, assigné M. Y. devant le Tribunal de Montauban pour obtenir :

- le paiement de la somme de 1.525,76 euros au titre des charges locatives des années 2002 à 2007 majorée des intérêts légaux,

- sur les régularisations des charges à venir de 2008 et 2009, qu'il soit dit et jugé que M. Y. n'est pas fondé à facturer les charges de ménage et que l'entretien des parties communes est contesté.

M. Y. a, par acte d'huissier du 12 juin 2009, assigné la société TAGERIM MIDI PYRÉNÉES afin que cette dernière soit condamnée à communiquer sous astreinte à Mlle X. les décomptes sollicités par elle, à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre et à lui verser la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 500 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement en date du 6 janvier 2010, le tribunal d'instance de Montauban a :

- condamné Monsieur Y. à payer à Madame X. les sommes de :

* 270 euros pour 2002, 540 euros pour 2003, 312,42 euros pour 2004, 280,15 euros pour 2005 et 202,84 euros pour 2006 et ce avec intérêts légaux à compter du 18 février 2009,

* 400 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- dit que les charges d'entretien des locaux sont justifiés pour les exercices 2007 et 2008,

- dit que les factures d'interventions TECHNIC EKO, BIENES et SALELLES doivent être écartées de la régularisation de l'exercice 2007 et celles des entreprises AUXIMETRA, SERVITOR et SONOTECHNIC de celle de l'exercice 2008.

- condamné la société TAGERIM MIDI PYRENEES à garantir M. Y. et donc au paiement à hauteur des sommes de 540 euros et 312,42 euros.

- débouté les parties du surplus de leurs demandes.

- condamné Monsieur Y. aux dépens.

 

Par déclaration du 5 juillet 2010, Madame X. a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses conclusions récapitulatives du 14 septembre 2011, l'appelante sollicite :

- l'infirmation du jugement pour les charges de ménage des années 2007 et 2008,

- la confirmation du jugement sur les autres points,

- le débouté de Monsieur Y. de ses demandes

- la condamnation de Monsieur Y. à verser la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'au paiement des dépens.

Elle soutient que :

- l'article 23 de la loi de 1989 mentionne expressément que les charges locatives sont accessoires au loyer principal,

- si une charge est mise en place en cours de bail, il s'agit d'une modification de contrat et le bailleur doit en informer le locataire en précisant la nature et le coût de la charge et ce dernier, en cas de désaccord a la possibilité de saisir le tribunal du litige,

- la nécessité d'obtenir l'accord du locataire pour une prestation de propreté est d'autant plus nécessaire qu'il s'agit d'une prestation de confort,

- lorsque la facturation du ménage des parties communes n'a été soumis qu'à la seule volonté du propriétaire, il s'agit d'un condition potestative sanctionnée par la nullité,

- le bailleur ne peut imposer au locataire un de ses prestataires car il s'agit d'une clause abusive,

- les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties et elles sont inopposables au locataire ; elle a contesté la convention dès qu'elle en a eu connaissance de sorte qu'elle ne l'a pas ratifié, même tacitement,

- elle a avisé son bailleur qu'elle se chargeait de sortir et rentrer les conteneurs de déchets et qu'elle nettoie une fois par semaine les parties communes et qu'ainsi la prestation de ménage qui lui est facturée n'est pas utile et ne constitue pas un avantage réel ; que le prix facturé est en outre excessif ;

Elle réplique aux écritures de Monsieur Y. en affirmant qu’il n'a jamais justifié des charges avant leur exigibilité, ne l'a pas informé de la mise en place d'un contrat de nettoyage ni de ses reconductions annuelles avec les augmentations. Elle n'a pas été davantage informée lors de la signature du bail du contenu et des modalités des charges locatives.

Elle affirme que le ménage n'a pas été confié à une société dès le début de sa location mais ultérieurement ; qu'enfin Monsieur Y. avait la possibilité de contester la décision de l'assemblée générale qui maintenu le contrat avec la société de nettoyage.

Elle conteste le supplément de charges qui est sollicité par le bailleur en raison de tous les vices juridiques précédemment soulevés.

 

Dans ses dernières conclusions du 23 septembre 2011, Monsieur Y. demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mademoiselle X. de sa demande de restitution au titre des années 2007 et 2008,

- constater qu'il a autorisé Mademoiselle X. à se rapprocher du syndic TAGERIM afin d'obtenir tout justificatif pour la régularisation des charges de 2009 et 2010,

- condamner Mademoiselle X. à payer la somme de 3.538,81 euros au titre de la régularisation des charges depuis 2007 et des loyers des mois de janvier à juin 2011,

- condamner Mademoiselle X. à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les dépens.

Il soutient que :

- Mademoiselle X. a eu connaissance des justificatifs pour la fixation de la provision ainsi que mentionné au paragraphe « charges » du contrat de location,

- le paragraphe « dispositions diverses » de ce contrat stipule qu'une copie des extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges a été remise à la locataire,

- la locataire conteste la légalité de la facturation forfaitaire alors qu'elle n'a pas qualité pour contester la validité et le contenu d'un contrat liant la copropriété à une société de nettoyage,

- aucune obligation d'information précontractuelle des contrats ayant vocation à être passés par la copropriété avec des tiers ne pèse sur le bailleur,

- la locataire a été informée des charges de nettoyage des parties communes et il n'est pas démontré que cette intervention est inutile et si elle procède elle même au ménage de la copropriété, cela relève de son choix,

- les loyers de janvier à juin 2011 n'ont pas été réglés et à ce jour Mademoiselle X. reste redevable de la régularisation des charges depuis 2007, des loyers impayés et du commandement de payer du 24 mars 2011.

L'ordonnance de clôture est en date du 26 septembre 2011.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

- Sur les demandes de Mademoiselle X. :

Mademoiselle X. ne conteste pas la décision entreprise sur le remboursement des provisions versées mais remet en cause le principe de l'obligation de payer la charge de ménage et sa mise en œuvre.

Il résulte du contrat de bail signé par les parties le 26 juin 2002 que Mademoiselle X. a reconnu avoir eu communication des justificatifs pour la fixation de la provision à la somme de 45 euros et avoir reçu une copie des extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance, l'usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

L'attestation que Mademoiselle X. verse aux débats est inopérante, nul ne pouvant se constituer une preuve à lui même.

Le premier juge a exactement relevé que l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe de la justification des charges locatives par référence à la liste limitative prévue par le décret du 26 août 1987 ainsi que le principe de la régularisation annuelle des charges en cas de versement de provisions en précisant les obligations d'information incombant au bailleur et en a fait une exacte application en ce qui concerne les charges pour les années 2002 à 2007.

En ce qui concerne les charges de ménage, il résulte du décompte de la société TAGERIM, syndic de l'immeuble, qu'est facturé au titre des charges communes générales une entreprise de nettoyage à compter de janvier 2002, ce qui permet de confirmer que c'est bien un tiers qui effectuait le ménage depuis cette date et non les copropriétaires. La seule affirmation contraire de la locataire sur l'absence d'entreprise effectuant le ménage lors de son entrée dans les lieux est inopérante.

C'est à bon droit que le premier juge a relevé que la loi du 13 juillet 2006 a modifié les exigences des contrats d'entreprise en la matière et que les factures forfaitaires étant désormais admises, elle suffisent à justifier les charges d'entretien.

S'agissant de charges récupérables prévues dans le cadre du contrat de bail liant les parties, la locataire n'a pas qualité pour contester la validité et le contenu d'un contrat liant la copropriété à une société de nettoyage. Ce contrat lui opposable comme ayant été conclu avec l'approbation des copropriétaires lors des assemblées générales. Par ailleurs aucune obligation d'information précontractuelle ne pèse sur le bailleur concernant les contrats conclus par la copropriété avec des tiers.

Il n'appartient pas au locataire de remettre en cause les choix effectués par les copropriétaires alors même qu'en l'espèce il résulte du procès-verbal d'assemblée générale du 5 mars 2009 qu'aucun locataire, à l'exception de Mademoiselle X. ne se plaint du travail de l'entreprise de nettoyage. Mr Y. a par ailleurs sollicité, lors de cette assemblée générale le changement de la société de nettoyage, répercutant ainsi les doléances de sa locataire mais n'a pas obtenu gain de cause.

Elle n'est pas davantage fondée à contester le caractère forfaitaire de la prestation s'agissant d'un choix de la copropriété et le ménage qu'elle effectue, de sa propre initiative, ne peut venir en déduction de la prestation d'une entreprise régulièrement choisie par la copropriété

L'absence d'affichage du procès-verbal abrégé de l’assemblée générale des copropriétaires ne peut être reproché à Monsieur Y. qui n'a aucune légitimité pour effectuer cette formalité qui incombe au syndic.

Mademoiselle X. sera déboutée de ses demandes et le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il déclaré que les charges d'entretien étaient justifiées pour les exercices 2007 et 2008.

Le jugement sera également confirmé en ses autres dispositions que les parties ne contestent pas.

 

- Sur les demandes de Monsieur Y. :

Il résulte du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 24 mars 2011 que Mademoiselle X. ne s'est pas acquitté des loyers de janvier, février et mars 2011 ni des loyers postérieurs jusqu'à son départ des lieux loués fin juin 2011.

En ce qui concerne les charges, Monsieur Y. a adressé à Mademoiselle X. un décompte en date du 10 février 2010, accompagné des récapitulatifs fournis par le syndic et de la justification des taxes d'ordures ménagères. La locataire n'émet aucune protestation sur le montant de ce décompte.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande en paiement de Monsieur Y.

 

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Déboute Mademoiselle X. de ses demandes,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mademoiselle X. à payer à Monsieur Y. la somme de 3.538,81 euros au titre de la régularisation des charges depuis 2007 ainsi que des loyers des mois de janvier à juin 2011,

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Mademoiselle X. aux dépens d'appel dont distraction par application de l'article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER         P/LE CONSEILLER EMPÊCHÉ

D. FOLTYN               MO. POQUE.