TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NICE

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 9 JUIN 2005

 

R.G. n° 03/03919. Jugement n° 05/605. Par jugement de la 4^ème Chambre civile en date du neuf juin deux mille cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré,

JUGE UNIQUE : Madame SAINTE, Vice-Président,

assistée de Madame ZDAN, Greffier présente uniquement aux débats.

Vu les articles 801 à 805 du nouveau code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS : L'affaire a été mise en délibéré, après avoir avisé les parties que le jugement sera mis à leur disposition au Greffe de la 4^ème Chambre le 9 juin 2005

PRONONCÉ : A l'audience publique du 9 Juin 2005, présidée par Madame SAINTE, Vice-Président, assistée de Madame TARIN, Greffier.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

[minute page 2]

DEMANDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE LE R.

[adresse], pris en la personne de son syndic bénévole en exercice, monsieur Y. demeurant à la même adresse, représenté par Maître Dominique D'ORTOLI, avocat au barreau de NICE - CASE 226, avocat plaidant

 

DÉFENDEURS :

LA SARL PROGEDI

[adresse], prise en la personne de son représentant légal en exercice, représenté par la SCP ASSUS-JUTTNER, avocats au barreau de NICE - CASE 13, avocats plaidant

Monsieur X.

détenteur de la carte professionnelle de gestion immobilière domicilié au Cabinet PROGEDI, [adresse], représenté par la SCP ASSUS-JUTTNER, avocats au barreau de NICE - CASE 13, avocats plaidant

[minute page 3] Vu l'article 455 du nouveau code de procédure civile ;

Vu l'assignation du 17 juin 2003 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le R., représenté par son syndic bénévole en exercice, M. Y. ;

Vu le jugement de la 4^ème chambre civile du TGI de Nice du 29 juin 2004 ;

Vu les conclusions de la SARL PROGEDI et de M. X. du 31 mars 2005 ;

Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le R., représenté par son syndic bénévole en exercice, M. Y., du 21 avril 2005 ;

L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 avril 2005 ;

 

SUR CE :

FAITS ET PRÉTENTIONS :

Attendu que l'ensemble immobilier dénommé Le R. situé au [adresse ville B.] était, à l'origine, constitué d'un seul tenant et exploité par un seul propriétaire à usage d'hôtel ;

Que par la suite, il a été divisé en trois blocs distincts A, B et C, en garages et en un parc ;

Que le 27 juin 1936, ledit ensemble immobilier a fait l'objet d'une cession au profit d'un « sieur Z. », lequel a ensuite procédé à son démantèlement en plusieurs copropriétés régies par des règlements de copropriété distincts ;

Qu'ainsi, le 29 juin 1936 a été établi le règlement de copropriété du bloc A avec les plans ;

Que chacun des règlements de copropriété et en particulier celui du bloc A, a repris un texte commun portant formation : « Par le fait même des présentes et jusqu'au jour du classement des rues, avenues et raccourcis teintés sous une couleur jaune au plan général de l'immeuble de la propriété du « R. » (...) et tant que ces rues, avenues et raccourcis resteront à l'état de voies privées (...) entre les différents acquéreurs tant en bordure des voies que des locaux dépendant des différents groupes d'immeubles (jadis à l'usage d'hôtel, et aujourd'hui à usage de maisons de rapport) et entre la Société Z. tant que celle-ci restera propriétaire de lots de terrains du lotissement à créer dans le parc, et de locaux dans les différents groupes d'immeubles, une association syndicale pour la gestion l'administration, la police, l'éclairage et l'entretien en état de viabilité conformément aux règles adoptés par la commune de [ville B.], de toutes les rues et avenues et pour effectuer tous travaux qui seraient reconnus nécessaires. » ;

Que ledit règlement a indiqué que : « Cette association existera sous la dénomination de « SYNDICAT DES ROUTES DU R. » et que « ce syndicat sera soumis aux règles ci-après : (...) chaque propriétaire syndicat supportera les charges comme aussi profitera des avantages de l'association, le tout conformément aux présents règlement.

Il suffit, pour être soumis aux obligations du syndicat, et en faire partie, de devenir propriétaire soit d'un lot de terrain en bordure de voies, soit de locaux dans le groupe d'immeubles. Chacun des immeubles est indivisible à l'égard du syndicat qui n'en reconnaîtra [minute page 4] aucun fractionnement ; par suite, tous copropriétaire indivis seront tenus de se faire représenter auprès du syndicat et aux assemblées générales par une seule personne ; par suite, chacun des immeubles du groupe d'immeubles déléguera son syndic pour le représenter, à défaut d'un copropriétaire désigné par l'assemblée générale. (...) Toutes les charges relatives à l’entretien, tous les travaux de réfection et de réparations tant desdites rues, avenues et raccourcis que des égouts, conduites et appareils d'éclairage, conduites et bouches d'eau, les frais d'arrosage, de balayage et d'éclairage, et en général tous les frais quelconques relatifs aux voies après leur achèvement et les frais complémentaires s'il en était exigé par la commune de [ville B.] en vue du classement, seront supportés par chaque propriétaire, membre du syndicat, suivant les tantièmes qui seront indiqués ci-après sous le titre « répartition des charges » (...) Les charges afférentes aux routes, avenues et raccourcis faisant l'objet du présent syndicat, seront réparties de la façon suivante :

Pour l'immeuble bloc n° 1 (A) 20/70

Pour l'immeuble bloc n° 2 (B) 20/70

Pour le garage 2/70

Pour le parc 20/70

Pour l'annexe 8/70

(...)

L’association syndicale est représentée par un syndic qui pourra être pris parmi les propriétaires membres du syndicat, ou choisi en dehors des membres. Ce syndic est nommé pour un an par l'assemblée générale des propriétaires membres du syndicat (...) Le syndic (...) est chargé de recouvrer de chacun des propriétaires membres du syndicat la portion lui afférant dans les charges desdites voies suivant les tantièmes indiqués plus haut sous le titre « Répartition des charges » (...) » ;

Que chacun des règlements de copropriété déposé au rang des minutes d'un notaire a été publié à la conservation des hypothèques ;

Que le 7 novembre 2000, une assemblée générale dite « constitutive » s'est tenue, rappelant au cours des débats, la teneur des statuts de l'association syndicale libre tels qu'insérés dans chacun des règlements de copropriétés ainsi que l'adhésion automatique des acquéreurs à cette association syndicale libre, à laquelle ils sont représentés par une seule personne désignée par sa copropriété et la régularité de cette assemblée générale en regard des statuts ;

Que cette assemblée générale a été suivie de publicités légales et du dépôt à la préfecture le 14 décembre 2000 ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le R. sollicite la condamnation, assortie de l'exécution provisoire, de la SARL PROGEDI à lui payer la somme de 47.785,88 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 mars 2003 et celle de M. X. à lui payer celle de 9.200 euros, au titre de dommages et intérêts ;

Qu'il sollicite en outre la condamnation solidaire de la SARL PROGEDI et de M. X. à lui payer la somme de 1.530 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi que les entiers dépens ;

Que le demandeur expose à l'appui de ses prétentions que l'association syndicale libre « SYNDICAT DES ROUTES DU R. » a été constituée par une assemblée générale du 7 novembre 2000, à l'instigation de la SARL PROGEDI - syndic de la copropriété à cette date -, et qu'aucun syndic n'a été nommé dans le cadre de cette assemblée générale ;

[minute page 5] Qu'il ajoute que la SARL PROGEDI n'avait aucune qualité pour recueillir des fonds de sa part, au motif qu'elle n'avait aucune vocation à gérer une association syndicale libre qui n'avait pas été constituée ;

Qu'il ajoute que ladite ASL n'a pas été régulièrement constituée par l'assemblée générale du 7 novembre 2000 et que des assemblées générales ont fait l'objet d'une annulation ;

Qu'ainsi, les sommes réclamées avant « la constitution » de l'ASL comme celles réclamées après l'assemblée générale du 7 novembre 2000 « n’ont aucune légitimité » et le demandeur expose, en conséquence, que la SARL PROGEDI et son gérant M. X. ont engagé leurs responsabilités ;

Attendu que pour conclure au débouté de ces demandes, la SARL PROGEDI et M. X. exposent qu'un jugement de la 4^ème chambre civile près le TGI de Nice du 25 février 2004 a déclaré valide l'ASL et qu'en conséquence, il n'y a pas lieu à remboursement des sommes imputées au bloc A au titre de sa participation à son fonctionnement et au financement des travaux relatifs à la route ;

Qu'ils ajoutent qu'une assemblée générale extraordinaire de l'ASL du 4 mai 2004, non contestée, a ratifié l'assemblée générale constitutive du 7 novembre 2000 et les décisions adoptées subséquemment ;

Que les défendeurs rappellent les termes du règlement de copropriété du bloc A du R. tels que sus visés et indiquent que les sommes dont il est demandé le remboursement concernent les années 1998, 1999, 2000 et 2001 ;

Qu'ils exposent que les assemblées générales de la copropriété du R. ayant voté la participation de l'immeuble aux dépenses de l'ASL n'ont pas été contestées et sont donc devenues définitives et que, par conséquent, l'ensemble des copropriétaires dudit immeuble a approuvé les comptes relatifs aux comptes de l'ASL ainsi que la répartition des charges ;

Que les défendeurs sollicitent la condamnation du demandeur à leur payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi que les entiers dépens ;

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Mais attendu qu'il résulte des écritures et pièces des parties, que les sommes dont le demandeur sollicite le remboursement par la SARL PROGEDI, pour un montant total de 47.785,88 euros, ont été versées par les copropriétaires de l'immeuble Le R., au titre de leur participation aux dépenses de l'association syndicale libre dénommée « SYNDICAT DES ROUTES DU R. » pour les années 1998, 1999, 2000 et 2001 ;

Qu'il convient de rappeler que cette participation aux dépenses de ladite ASL a été votée lors d'assemblées générales de la copropriété de l'immeuble Le R., devenues définitives ;

Que ces décisions ont été prises conformément aux dispositions du règlement de copropriété de l'immeuble, relatives à l'adhésion de chaque copropriétaire à l'ASL, à leur participation aux charges de cette association et à la répartition desdites charges entre les différentes copropriétés, telles que ci-dessus rappelées ;

[minute page 6] Qu'il résulte des procès-verbaux d'assemblées générales produits par les parties, que les copropriétaires du R. ont régulièrement approuvés les comptes relatifs à leur participation aux dépenses de l'ASL ainsi que la répartition des charges pour la période susvisée ;

Qu'il n'est nullement démontré par le demandeur que ces assemblées générales ont fait l'objet de contestations et ont été annulées ;

Qu'il convient d'indiquer que l'existence et le fonctionnement de l'ASL, ont résulté des dispositions susvisées et des faits et n'ont fait l'objet d'aucune contestation lors des assemblées générales des différentes copropriétés lors des débats sur les budgets et les travaux à entreprendre par l'ASL ;

Que les assemblées générales de l'immeuble Le R. produites au dossier ont votés à l'unanimité les dépenses destinées à cette ASL ;

Qu'en conséquence, la SARL PROGEDI a, en sa qualité de syndic de l'immeuble Le R., régulièrement recueilli lesdits fonds de la copropriété conformément à son obligation d'exécuter les décisions prises en assemblées générales ;

Qu'en outre, il convient de constater que le demandeur ne rapporte nullement la preuve qui lui incombe, de sa prétention selon laquelle ledit syndic de la copropriété et son gérant auraient commis une faute engageant leurs responsabilités respectives ;

Qu'il convient en conséquence de débouter le demandeur de l'intégralité de ses demandes ;

Attendu que l'équité commande d'allouer aux défendeurs la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;

 

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le R., représenté par son syndic bénévole en exercice, M. Y. de l'intégralité de ses demandes ;

Condamne le demandeur à payer aux défendeurs la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;

Condamne le demandeur aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP ASSUS-JUTTNER selon les dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile ;

Et le Président a signé avec le Greffier.