Avertissement. N.B. L’examen des clauses des contrats de syndic possède une certaine spécificité, compte tenu de l’évolution constante des textes en la matière (arrêté de 2010 et décret de 2015 notamment) et de l’analyse simultanée des caractères abusif et illicite des stipulations. La question est d’autant plus complexe qu’entre le jugement et l’appel, le contrat ou/et les textes ont pu changer. Il est matériellement impossible d’éclater systématiquement la présentation des décisions recensées en fonction du droit applicable à l’époque de chaque décision. Les utilisateurs sont donc invités à vérifier les textes applicables à l’époque de chaque décision en les confrontant le cas échéant à leur évolution ultérieure.

A. DURÉE DU CONTRAT

Durée initiale : nécessité d’une stipulation claire. La Commission des clauses abusives recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet d'indiquer une durée de contrat ne correspondant pas aux dates d'effet et d'échéance mentionnées dans celui-ci. Recomm. n° 11-01/1 : Cerclab n° 3779 (déséquilibre significatif résultant du fait que le consommateur ou le non-professionnel ne connaît pas la durée réelle de son engagement).

N'est pas abusive la clause précisant clairement la durée du mandat du syndic en indiquant sa date de prise d'effet et sa date d'expiration, conformément d'ailleurs à la recommandation n° 15 de la Commission de la copropriété du 18 février 1997. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 décembre 2012 : RG n° 09/02134 ; Cerclab n° 4086, infirmant TGI Grenoble, 18 mai 2009 : RG n° 07/1148 ; Dnd.

Contrat-type : durée déterminée. L’annexe 1 à l’art. 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction résultant du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, impose une durée déterminée (« Le présent contrat est conclu pour une durée de (1) »), avec l’indication précise des dates de début et de fin du contrat (« Il prendra effet le et prendra fin le (2) »). La limite est de trois ans maximum (article 28 du décret du 17 mars 1967).

N'est pas abusive la clause d’un contrat de syndic prévoyant un engagement minimum d’un an, dès lors que le syndicat dispose de la faculté de résilier le contrat pour motifs légitimes, avant même l'expiration de la durée initiale stipulée. CA Paris (pôle 4 ch. 2), 15 mars 2017 : RG n° 15/16841 ; Cerclab n° 6775 ; Juris-Data n° 2017-015360 (clause conforme au principe de révocabilité ad nutum en matière de mandat et aux dispositions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, non contraire à l’ancien art. R. 132-1-3° [R. 212-1-3°] C. consom. puisqu’elle n’autorise nullement le syndic à modifier la durée du contrat ; caractère abusif invoqué par des copropriétaires par le biais d’une contestation de décisions de l’assemblée générale), sur appel de TGI Créteil, 7 juillet 2015 : RG n° 14/07136 ; Dnd, cassé sur cette délibération pour une autre raison par Cass. civ. 3^e, 31 mai 2018 : pourvoi n° 17-18046 ; arrêt n° 531 ; Bull. civ. ; Cerclab n° 7590 (cassation, au visa de l’art. 29 du décret du 17 mars 1967, de l’arrêt n’ayant pas recherché, comme il le lui était demandé, si la résolution respectait l’exigence de la mention, dans le contrat de mandat du syndic, de la date calendaire de son échéance ; N.B. l’arrêt visait comme échéance l’assemblée générale statuant sur les compte de 2013 sans que la date de cette assemblée soit précisée).

Clause de prorogation jusqu’à une assemblée générale. La Commission des clauses abusives recommande d’éliminer les clauses prévoyant ou pouvant laisser supposer une reconduction automatique du contrat à la fin du mandat et le maintien en fonction du syndic au-delà de la durée légale sans vote de l’assemblée générale. Recomm. 96-01/2° : Cerclab n° 2164 (clause contraire à l’art. 28 du décret du 17 mars 1967). § Caractère abusif de la clause prolongeant le contrat sans vote jusqu’à une assemblée générale. TGI Paris (8^e ch. 1), 7 septembre 1999 : RG n° 98/086 ; Cerclab n° 427 ; RJDA 1999/11, n° 1257 ; Juris-Data n° 109127 ; Lamyline (clause de durée du mandat contraire à l’art. 28 al. 2 du décr. du 17 mai 1967). § Est illicite au regard de l'article 28 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 la clause qui prévoit comme alternative à la date de fin du contrat de syndic lors de l'assemblée générale appelée à statuer sur ce point celle de l'assemblée générale appelée à statuer sur l'approbation des comptes d'un exercice donné, sans qu'il soit garanti que cette dernière assemblée se tienne avant l'expiration du terme fixé pour le mandat. TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14.

Contrat-type : absence de clause de reconduction. L’annexe 1 à l’art. 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction résultant du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, impose « [le contrat] n'est pas renouvelable par tacite reconduction ».

B. CESSATION DU CONTRAT

1. CLAUSES RELATIVES A LA CESSATION DU CONTRAT

Caractère abusif des clauses non réciproques. La Commission des clauses abusives recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de rendre plus difficile la révocation du contrat de syndic de copropriété à l'initiative du consommateur ou non-professionnel, qu'à celle du syndic. Recomm. n° 11-01/4 : Cerclab n° 3779 (clause présumée abusive par l'ancien art. R. 132-2 [R. 212-2] C. consom.). § V. déjà antérieurement : la Commission recommande d’éliminer les clauses permettant au syndic de démissionner sans prévoir pour le syndicat des copropriétaires la possibilité de résilier le contrat de syndic en cours d’exécution. Recomm. 96-01/1° : Cerclab n° 2164 (motifs : absence de réciprocité).

Caractère abusif de la clause d’un contrat de syndic de copropriété prévoyant une libre révocation par le syndic et une limitation du droit de résiliation du syndicat (exigence d’un motif légitime), contrairement aux solutions posées par les art. 2003 et 2004 : si ces textes ne sont pas d’ordre public, l’inversion des solutions crée un déséquilibre entre les parties. TGI Paris (8^e ch. 1), 7 septembre 1999 : RG n° 98/088 ; Cerclab n° 428, confirmé par CA Paris (23^e ch. B), 4 septembre 2003 : RG n° 2002/17698 ; Cerclab n° 975 ; Juris-Data n° 222846 ; Loyers et copr. 2004, n° 59, note G. Vigneron, cassé par Cass. civ. 1^re, 1^er février 2005 : pourvoi n° 03-19692 ; Cerclab n° 1991 ; Bull. civ. I, n° 64 ; Loyers et copr. 2005, n° 78, note G. Vigneron (cassation sur un autre moyen). § Mais absence de caractère abusif pour une clause stipulant une faculté de résiliation pour « motifs graves et légitimes » pour le syndicat et pour « raisons fondées et graves » pour le syndic. TGI Paris (8^e ch. 1), 7 septembre 1999 : RG n° 98/086 ; Cerclab n° 427 ; RJDA 1999/11, n° 1257 ; Juris-Data n° 109127 ; Lamyline.

Forme. La démission du syndic n'est soumise à aucune forme particulière et peut être notifiée au président du conseil syndical à charge pour lui d'en avertir les copropriétaires. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 décembre 2012 : RG n° 09/02134 ; Cerclab n° 4086, infirmant TGI Grenoble, 18 mai 2009 : RG n° 07/1148 ; Dnd.

Préavis. Un préavis de trois mois est par ailleurs suffisant pour permettre au président du conseil syndical ou aux copropriétaires concernés de solliciter, dans les formes prévues aux articles 8 et 50 du décret du 17 mars 1967, la convocation d'une assemblée générale afin de faire élire un nouveau syndic. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 décembre 2012 : précité.

Convocation d’une AG. Est abusive la clause concernant les modalités de démission pour motif légitime du syndic critiquable et déséquilibrée, notamment en regard de la recommandation n° 15 du conseil national de la copropriété rendue le 6 juin 1996, en ce qu'elle ne prévoit pas la convocation par ce dernier d'une assemblée générale pour notifier sa démission et l'inviter à désigner son successeur. TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14 (en cas de non convocation d'une telle assemblée générale avant la fin du mandat, il faudrait recourir à la procédure de l'article 46 du décret n° 57-223 du 17 mars 1967 permettant la désignation par le président du TGI d'un syndic provisoire).

Indemnite de rupture. La Commission des recommande d’éliminer les clauses mettant à la charge du syndicat, en cas de non-renouvellement ou de résiliation du contrat du syndic, une indemnité forfaitaire ne correspondant pas à une prestation effective liée à la remise du dossier au successeur. Recomm. 96-01/6° : Cerclab n° 2164. § Rappr. sous l’angle de la rémunération du syndic, Cerclab n° 6727.

2. TRANSMISSION OU REPRISE DU DOSSIER PAR LE SUCCESSEUR

Décret du 26 mars 2015 (annexe 1). La rubrique III-11° de l’annexe 1 au décret du 26 mars 2015 intitulée « Remise au syndic successeur » inclut dans la liste non limitative des prestations incluses dans le forfait la remise de l'état financier, de la totalité des fonds, de l'état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat (a).

Arrêté du 19 mars 2010. La rubrique II-4 de l’arrêté du 19 mars 2010 inclut dans la liste minimale des prestations courantes la remise au syndic successeur de l’état financier, de la totalité des fonds, de l’état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat.

Transmission du dossier au successeur. La clause prévoyant une rémunération pour « remise du dossier et fichier au successeur en cas de non renouvellement du mandat » est une clause abusive aux termes des recommandations de la Commission des clauses abusives instituée par l’ancien art. L. 132-2 C. consom.. CA Paris (23^e ch. B), 26 juin 1998 : RG n° 97/09788 ; Cerclab n° 1101, sur appel de TGI Paris (8^e ch. 2^e sect.), 7 février 1997 : RG n° 95/25320 ; Cerclab n° 3070 (problème non examiné). § Caractère abusif de la clause prévoyant des frais pour la transmission du dossier au nouveau syndic, alors qu’il s’agit d’une obligation légale et que la clause prévoit une somme forfaitaire sans préciser les prestations complémentaires par rapport aux obligations légales. TGI Paris (8^e ch. 1), 7 septembre 1999 : RG n° 98/088 ; Cerclab n° 428 ; précité, confirmé par CA Paris (23^e ch. B), 4 septembre 2003 : RG n° 2002/17698 ; Cerclab n° 975 ; Juris-Data n° 222846 ; Loyers et copr. 2004, n° 59, note G. Vigneron, cassé par Cass. civ. 1^re, 1^er février 2005 : pourvoi n° 03-19692 ; arrêt n° 245 ; Bull. civ. I, n° 64 ; Cerclab n° 1991 ; D. 2005. AJ. 565, obs. Avena-Robardet ; ibid. Pan. 2840, obs. Amrani Mekki ; JCP 2005. I. 141, n° 8 s., obs. Sauphanor-Brouillaud ; ibid. I. 181, n° 7, obs. Périnet-Marquet ; Defrénois 2005. 1178, obs. Atias ; CCC 2005, n° 97, note Raymond ; RTD civ. 2005. 393, obs. Mestre et Fages ; RDC 2005. 725, obs. Fenouillet, et 1141, obs. X. Lagarde ; Loyers et copr. 2005, n° 78, note G. Vigneron (cassation sur un autre moyen). § Est abusive la clause qui classe en prestation particulière l’établissement d’un arrêté de comptes exceptionnel demandé par la copropriété ou par le successeur, qui revient à facturer des frais supplémentaires pour la remise du dossier au successeur, alors que le syndic se doit de prévoir dans sa rémunération forfaitaire le non renouvellement possible de son mandat. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257 (avis du CNC en date du 27 septembre 2007 considérant « d'ailleurs » qu'il s'agit d'un acte de gestion courante ; clause non contestée en appel). § La clause qui prévoit une rémunération spéciale pour transmission des dossiers au nouveau syndic est illicite au regard des dispositions de l’arrêté du 19 mars 2010, complété par le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010, qui classe en prestations invariables de gestion courante la transmission au syndic successeur d'une part des archives, sans aucune distinction entre archives vivantes et archives dormantes, d'autre part de l'état financier, de la totalité des fonds, de l'état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 décembre 2012 : RG n° 09/02134 ; Cerclab n° 4086 (N.B. l’arrêt qualifie la clause d’illicite, avant de constater qu’elle ne figure plus dans la version 2007 du contrat de syndic, alors que la même décision ne discute pas du caractère abusif d’une clause supprimée de façon similaire), sur appel de TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14 (version antérieure ; clause prévoyant des frais supplémentaires pour la remise du dossier au successeur, abusive dans la mesure où le syndic se doit de prévoir dans sa rémunération forfaitaire le non renouvellement possible de son mandat, prestation prévisible, étant noté que la seule transmission du dossier de la copropriété est un acte simple qui ne pourrait en tout état de cause s'analyser en une véritable prestation et que l'avis du CNC en date du 27 septembre 2007 considère d'ailleurs qu'il s'agit d'un acte de gestion courante). § Dans le même sens : CA Riom (1^re ch. civ.), 9 juin 2005 : RG n° 04/01469 ; arrêt n° 374 ; Cerclab n° 611 ; Juris-Data n° 280919 (il est acquis que le syndic, non renouvelé dans ses fonctions, ne peut solliciter des émoluments pour la remise du dossier au nouveau syndic, s'agissant d'une obligation légale ; arrêt visant la recommandation), confirmant sur ce point TGI Moulins, 27 avril 2004 : RG n° 03/00232 ; jugt n° 04/95 ; Cerclab n° 384 - TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 27 octobre 2008 : RG n° 07/03705 ; Cerclab n° 4256 (condamnation de la clause qui classe en prestation particulière la remise du dossier au successeur en cas de non renouvellement du contrat de syndic, prestation prévisible, étant noté que la seule transmission du dossier de la copropriété est un acte simple qui ne pourrait en tout état de cause s'analyser en une véritable prestation et que l'avis du CNC en date du 27 septembre 2007 considère d'ailleurs qu'il s'agit d'un acte de gestion courante ; application du critère de certitude/prévisibilité), confirmé par CA Grenoble (1^re ch. civ.), 13 janvier 2014 : RG n° 08/04572 ; Cerclab n° 4669 (confirmation dans le dispositif).

V. pour la Commission des clauses abusives, recommandant l’élimination des clauses, illicites au regard de l’arrêté 2 décembre 1986 modifié par l’arrêté du 19 mars 2010 et, maintenues dans les contrats, abusives, qui prévoient une rémunération particulière pour « remise au syndic successeur, de la totalité des fonds, de l’état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat », de « gestion de comptes » et de « transmission des archives au syndic successeur » Recomm. n° 11-01/15 : Cerclab n° 3779.

V. cependant en sens contraire : CA Aix-en-Provence (4^e ch. A), 22 juin 2007 : RG n° 05/13732 ; arrêt n° 2007/327 ; Cerclab n° 2382 (« il n'est pas démontré que les sommes imputées au titre des frais de remise de dossier ou de tenue de l'assemblée générale du 13 septembre 2003 seraient abusives ou contraires aux dispositions contractuelles relatives à la gestion de ces immeubles »), sur appel de TGI Nice (4^e ch. civ.), 9 juin 2005 : RG n° 03/03919 ; jugt n° 05/605 ; Cerclab n° 3655 (problème non abordé). § Absence de caractère abusif de la clause stipulant en cas de « démission ou cessation de la validité du mandat de gestion, complément d'honoraires : 1.500,00 euros HT », dès lors que cet honoraire complémentaire ne dépend pas exclusivement du syndic en exercice en ce qu'il est prévu qu'il s'applique non seulement en cas de démission à l'initiative du syndic mais aussi en cas de « cessation de la validité du mandat » du syndic à l'initiative du syndicat des copropriétaires, qu’un tel honoraire complémentaire n'est pas sans fondement, ni contrepartie, en ce qu'il tend à rémunérer tant l'intérim assuré par l'ancien syndic jusqu'à la désignation du nouveau syndic, qui lui succède dans la gestion de la copropriété, que les obligations pesant sur lui de rendre les documents et comptes de la copropriété et qu’enfin le syndicat ne justifie pas en quoi la clause rendrait plus difficile une révocation du mandat du syndic à l'initiative du non professionnel ou de celui-ci ou constituerait une rémunération particulière de prestations exceptionnelles non définies dans le contrat de syndic. CA Paris (pôle 4 ch. 2), 19 décembre 2018 : RG n° 16/18928 ; Cerclab n° 8025 (N.B. le premier argument est discutable, dès lors qu’il semble difficile de traiter de la même manière la résiliation par le syndic et celle par le syndicat), sur appel de TI Paris (6^e arrdt), 6 septembre 2016 : RG n° 11-16-000005 ; Dnd.

Reprise et vérification du dossier antérieur. La rubrique VI de l’annexe 2 au décret du 26 mars 2015 intitulée « Autres prestations » inclut dans la liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d'une rémunération spécifique complémentaire : la reprise de la comptabilité sur exercice(s) antérieur(s) non approuvés ou non réparti(s), en cas de changement de syndic (14°).

V. déjà avant le décret : l'arrêté du 19 mars 2010 ne vise pas la reprise de comptabilité sur exercices antérieurs non approuvés et/ou non répartis en cas de changement de syndic  dans la liste des prestations de gestion courante ; n’est ni abusive, ni illicite, la clause classant cette prestation en prestation variable, incluse dans le forfait selon le choix des parties contractantes, dès lors qu’elle incombait normalement au précédent syndic, ce qui conduit le nouveau syndic à effectuer un travail spécifique justifiant une rémunération supplémentaire. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 5 mars 2012 : RG n° 10/00215 ; Cerclab n° 15. § La « reprise de comptabilité sur exercice(s) antérieur(s) non approuvé(s) et/ ou non réparti(s) en cas de changement de syndic » n'est pas une mission récurrente du syndic, de sorte que l’arrêté du 19 mars 2010 ne vise pas une telle prestation dans la liste des prestations de gestion courante, laquelle relève bien des prestations variables ; en outre, cette prestation qui incombait normalement au précédent syndic, conduit le nouveau syndic à effectuer un travail spécifique justifiant une rémunération supplémentaire. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 septembre 2013 : RG n° 11/02728 ; Cerclab n° 4620 (contrat antérieur à l’arrêté de 2010), sur appel de TGI Grenoble, 16 mai 2011 : RG n° 0704030 ; Dnd. § Est cependant abusive la clause qui permet d’inclure cette prestation variable dans le forfait annuel, alors que cette solution doit résulter d’une négociation avec la copropriété.

Dans le même sens avant l’arrêté de 2010 : TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14 (n’est ni illicite, ni abusive, la clause qui, en cas de changement de syndic, classe en prestation particulière la reprise de comptabilité sur exercices antérieurs non approuvés et/ou non répartis, dès lors que, si le nouveau syndic est tenu dans le cadre de la gestion courante d'établir et de faire approuver les comptes, conformément au décret n° 2005-240 du 14 mars 2005, il doit toutefois au préalable reprendre les comptes antérieurs, alors que la présentation et l'approbation par l'assemblée générale de comptes portant sur des exercices antérieurs incombaient normalement au précédent syndic).

C. LITIGES

Clause de conciliation préalable. La clause relative aux recours et litiges imposant au copropriétaire un préliminaire de conciliation, exempte d'un quelconque déséquilibre significatif au détriment du consommateur, ne revêt pas un caractère abusif. Cass. civ. 1^re, 1^er février 2005 : pourvoi n° 03-19692 ; Bull. civ. I, n° 64 ; Cerclab n° 1991, cassant CA Paris (23^e ch. B), 4 septembre 2003 : RG n° 2002/17698 ; Cerclab n° 975 ; Juris-Data n° 222846 ; Loyers et copr. 2004, n° 59, note G. Vigneron, sur appel de TGI Paris (8^e ch. 1), 7 septembre 1999 : RG n° 98/088 ; Cerclab n° 428 ; précité (absence de caractère abusif pour la clause invitant les parties à touver une solution amiable mais caractère abusif de la partie de la clause instituant une procédure obligatoire de conciliation en cas de litige entre syndic et copropriétaire, chaque partie ne retrouvant la liberté d’agir en justice que si la Commission de conciliation ne lui a pas donné gain de cause). § N.B. En l’espèce, cette clause semblait pourtant contraire à l’effet relatif des contrats, en qu’elle concernait de façon générale tout litige entre un copropriétaire et le syndic, ce qui rend également discutable la validation indifférenciée de la Cour de cassation. Par ailleurs, les différentes décisions ne permettent pas de déterminer clairement si la composition de cette commission était précisée dans le contrat.

Clause attributive de compétence. La Commission des clauses abusives recommande d’éliminer les clauses dérogeant aux règles légales de compétence territoriale ou d’attribution. Recomm. 96-01/9° : Cerclab n° 2164.

* Compétence d’attribution. Caractère abusif de la clause prévoyant la compétence du tribunal de grande instance même lorsque c’est le tribunal d’instance qui est compétent. CA Paris (23^e ch. B), 4 septembre 2003 : RG n° 2002/17698 ; Cerclab n° 975 ; précité, cassé par Cass. civ. 1^re, 1^er février 2005 : pourvoi n° 03-19692 ; Bull. civ. I, n° 64 ; Cerclab n° 1991 ; précité (cassation totale sur un autre moyen, alors que l’illicéité de cette clause n’était pas discutée).

* Compétence territoriale. Est illicite, contraire à l'art. 67 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et à l’art. 48 CPC la clause attributive de compétence territoriale au TGI de Grenoble, dès lors qu'il n'est aucunement précisé dans le contrat de syndic que celui n’a vocation à régir que des copropriétés situées dans le ressort de cette juridiction. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 27 octobre 2008 : RG n° 07/03705 ; Cerclab n° 4256 (généralité excluant que la clause ne soit qu’un rappel de la compétence habituelle), confirmé par CA Grenoble (1^re ch. civ.), 13 janvier 2014 : RG n° 08/04572 ; Cerclab n° 4669 (confirmation dans le dispositif).