Extraits : 1/ « Il convient de rappeler que la transmission du dossier de la copropriété par un syndic qui a cessé ses fonctions à son successeur constitue une obligation légale et que le syndic ne peut solliciter une rémunération à ce sujet ; En l'espèce, Monsieur Y. soutient que le contrat de syndic en sa page 89 prévoit une rémunération en « indemnité et remise de dossiers et fichiers au successeur en cas de non-renouvellement » de 750 francs par lot ; Or, cette clause est une clause abusive aux termes des recommandations de la commission des clauses abusives ; En effet, dans sa recommandation n° 96-01 cette commission considère comme abusive la clause mettant à la charge du syndicat, en cas de non renouvellement ou de résiliation du contrat de syndic, une indemnité forfaitaire ne correspondant pas à une prestation effective liée à la remise du dossier au successeur ; Dans ces conditions, la clause sur laquelle se base Monsieur Y. pour justifier l'émission de la facture de transmission de dossier est abusive et la facture est injustifiée ».

2/ « A la lecture des pièces versées aux débats, il apparaît que pour la période du 04 juillet 2001 au 04 juillet 2002, des frais ont été indûment facturés : - D'abord, des frais postaux, à hauteur de 429,97 euros, déjà pris en compte selon le contrat de contrat de syndic dans les frais de gestion courante ; […] - Enfin, une note d'honoraires du 16 avril 2002, concernant des photocopies dont la nature et le nombre ne sont pas justifiés par les pièces du dossier et dont le règlement relève du forfait administratif de gestion courante, aucune disposition du contrat de syndic ne permettant de prendre en charge ses frais au titre d'une assemblée générale supplémentaire alors que l'assemblée générale ordinaire ne s'est pas tenue ».

 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MOULINS

JUGEMENT DU 27 AVRIL 2004

 

R.G. n° 03/00232. Jugement n° 04/95. Le Tribunal de Grande Instance de MOULINS en son audience du 27 avril 2004 où siégeait Mme PANETTA, Présidente statuant à Juge Unique, assistée de Mme ROBIN, Greffier, a rendu le jugement suivant :

 

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE X.

pris en la personne de son syndic, la SARL Cabinet S.-V., demeurant [adresse], DEMANDEUR, représenté par la SCP VOLAT-GARD-RECOULES, avocats au barreau de MOULINS, D'une part,

 

ET :

Monsieur Y.

de nationalité Française, demeurant [adresse], DÉFENDEUR, représenté par la SCP SELAFA NOVO CONSEILS BLANCH, avocats au barreau de MOULINS, D'autre part,

 

Le Tribunal, après avoir entendu en son audience du 16 mars 2004, les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, a mis l'affaire en délibéré pour la décision être rendue à l'audience publique de ce jour à laquelle Mme PANETTA, Présidente, a lu le dispositif du jugement rédigé par elle-même dont la teneur suit :

[minute page 2] FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte d'huissier du 11 mars 2003, le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble X. a assigné devant le Tribunal de Grande Instance de MOULINS, Monsieur Y. afin d'obtenir la condamnation de la partie défenderesse à lui restituer les sommes qu'elle a abusivement et injustement perçues, soit 16.225,14 euros et à lui verser celle de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble X. sollicite en outre le bénéfice de l'exécution provisoire, et la somme de 2.292 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

Dans son acte introductif d'instance, le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble X. explique que Monsieur Y. a retenu sur le fonds de roulement de la copropriété, le règlement de frais et honoraires indus et a laissé également un nombre important de factures impayées qui mettent la copropriété en difficulté ;

Monsieur Y. a conclu au débouté des prétentions du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble X. et sollicité l'octroi de dommages et intérêts à hauteur de 10.000 euros et l'allocation d'une somme de 2.220 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

Le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble X. a déposé ses dernières conclusions le 23 octobre 2003 et Monsieur Y. a effectué cette diligence le 27 janvier 2004 ;

Le Tribunal se référera à ces dernières écritures pour plus ample exposé des moyens de fait et de droit des parties ;

L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 février 2004 ;

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 16 mars 2004, à laquelle les parties ont développé leur argumentation et déposé les pièces à l'appui de leurs allégations.

 

[minute page 3] MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient au préalable de constater :

* que la mission de Monsieur Y. en sa qualité de Syndic de la copropriété de l'immeuble X. expirait avec l'assemblée générale qui devait se tenir au plus tard le 04 juillet 2002 pour approuver les comptes arrêtés au 31 mars 2002 ;

* que le 4 juillet 2002, l'assemblée générale chargée d'approuver les comptes arrêtés au 31 mars 2002, n'avait toujours pas été tenue,

* que saisie le 24 septembre 2002, par le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble X., la Présidente du Tribunal de Grande Instance de MOULINS a par ordonnance du même jour, désigné Monsieur S.-V. en qualité d'administrateur de la copropriété,

* que l'assemblée générale du 17 décembre 2002 a refusé d'approuver les comptes de Monsieur Y. et décidé à l'unanimité de saisir le tribunal compétent afin de demander réparation des préjudices que les copropriétaires estiment avoir subi,

 

* Sur la facture de transmission du dossier :

Il convient de rappeler que la transmission du dossier de la copropriété par un syndic qui a cessé ses fonctions à son successeur constitue une obligation légale et que le syndic ne peut solliciter une rémunération à ce sujet ;

En l'espèce, Monsieur Y. soutient que le contrat de syndic en sa page 89 prévoit une rémunération en « indemnité et remise de dossiers et fichiers au successeur en cas de non-renouvellement » de 750 francs par lot ;

Or, cette clause est une clause abusive aux termes des recommandations de la commission des clauses abusives ;

En effet, dans sa recommandation n° 96-01 cette commission considère comme abusive la clause mettant à la charge du syndicat, en cas de non renouvellement ou de résiliation du contrat de syndic, une indemnité forfaitaire ne correspondant pas à une prestation effective liée à la remise du dossier au successeur ;

Dans ces conditions, la clause sur laquelle se base Monsieur Y. pour justifier l'émission de la facture de transmission de dossier est abusive et la facture est injustifiée ;

En conséquence, Monsieur Y. devra restituer la somme de 3.363,15 euros à ce titre ;

[minute page 4]

* Sur la facturation de la préparation d'assemblées générales extraordinaires :

Monsieur Y. a sollicité le règlement de vacations pour la préparation et la tenue d'une assemblée générale extraordinaire prévue pour le 2 mai 2002 ;

Or, n'ont été versées aux débats sur ce chef de demande par Monsieur Y. que les lettres de démission de trois membres du conseil syndical (pièces 75 à 77) et par le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble X. que les factures et le contrat de syndic ;

Il appartient en vertu des dispositions de l'article 9 du Nouveau Code de Procédure Civile à chaque partie de justifier ses allégations ;

Monsieur Y. ne produit aucun compte-rendu des réunions préparatoires qu'il invoque et à défaut de justifier de la réalité de ses prestations, le Tribunal ne pourra d'une part apprécier si leur facturation était justifiée et d'autre part, admettre ces prétentions ;

Monsieur Y. devra en conséquence, restituer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble X. la somme de 956,80 euros ;

 

* Sur les factures du 21 septembre 2002 :

Il convient tout d'abord de constater que les deux factures émises pour un montant chacune de 100,28 euros, le 21 septembre 2002 mentionnent que c'est la copropriété « X. » qui doit le montant des prestations indiquées et non Monsieur Z. ni la SCI X.-SEGEI et la pièce 92 invoquée par Monsieur Y. ne démontre pas que le montant de ces factures a été réglé par les copropriétaires et non par la copropriété ;

Par ailleurs ces factures ont été émises alors que le mandat de syndic n'avait pas été renouvelé à la date du 4 Juillet 2002 ;

Dans ces conditions, c'est indûment que Monsieur Y. a prélevé la somme de 200,56 euros, somme qu'il devra restituer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble X. ;

 

* Sur le remboursement de certains frais de gestion :

En donnant son quitus au syndic, l'assemblée générale atteste que celui-ci a correctement et régulièrement accompli sa mission et l'effet exonératoire du quitus ne cesse qu'en cas de dissimulation ou de manœuvres dolosives du syndic ;

[minute page 5] Le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble X. ne justifie pas de l'existence de manœuvres dolosives pour les exercices du 1^er avril 1999 au 31 mars 2001 et le Tribunal ne pourra retenir comme bien fondées ses prétentions pour cette période ;

Il est constant :

* que depuis le 4 juillet 2001, aucune assemblée générale n'a été tenue et il appartient dès lors au Tribunal de vérifier si le paiement des honoraires et frais facturés par Monsieur Y. à partir de cette date est conforme au contrat de syndic,

* que Monsieur Y. ne disposait plus d'un mandat de gestion à la date du 4 juillet 2002.

A la lecture des pièces versées aux débats, il apparaît que pour la période du 4 juillet 2001 au 4 juillet 2002, des frais ont été indûment facturés :

- D'abord, des frais postaux, à hauteur de 429,97 euros, déjà pris en compte selon le contrat de contrat de syndic dans les frais de gestion courante ;

- Ensuite, une note d'honoraires émise le 1^er avril 2002, pour la somme de 1.590,68 euros, au titre de l'exercice comptable 2002-2003, alors que le mandat de syndic n'avait pas été renouvelé ;

Il convient de noter que cette facture a été établie alors qu'elle était manifestement non causée ;

Le Tribunal ne peut retenir l'argumentation présentée par Monsieur Y. sur cette facture qui ne comporte aucune mention selon laquelle elle concernerait les frais administratifs des mois d'avril, mai et juin 2002 ;

- Enfin, une note d'honoraires du 16 avril 2002, concernant des photocopies dont la nature et le nombre ne sont pas justifiés par les pièces du dossier et dont le règlement relève du forfait administratif de gestion courante, aucune disposition du contrat de syndic ne permettant de prendre en charge ses frais au titre d'une assemblée générale supplémentaire alors que l'assemblée générale ordinaire ne s'est pas tenue ;

Monsieur Y. devra restituer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble X. la somme de 2.241,19 euros ;

 

* Sur l'état des dépenses de procédure :

Le Tribunal ne peut admettre l'argumentation développée sur ce point par le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble X. en raison du quitus donné par l'assemblée générale ;

[minute page 6] En conséquence, Monsieur Y. devra restituer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble X. la somme totale de 6.761,70 euros, indûment perçue,

 

* Sur les autres demandes :

Les éléments ci-dessus énoncés démontrent que Monsieur Y. n'a pas correctement accompli sa mission de syndic et qu'en prélevant indûment des sommes importantes, il a nécessairement entraîné pour la copropriété des difficultés de trésorerie qui apparaissent par ailleurs dans le procès-verbal de la première assemblée générale convoquée par Monsieur S. V. ;

Le préjudice subi par le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble X. sera justement indemnisé par l'allocation d'une somme de 3.500 euros ;

Monsieur Y. a présenté une demande en dommages et intérêts à laquelle le Tribunal ne pourra pas faire droit, dès lors :

* que le non paiement des factures n'est en aucun cas imputable au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble X. ou à Monsieur S. V. qui n'a été désigné qu'en septembre 2002 ;

* que les comptes de la copropriété n'ont fait l'objet d'aucune opposition, mais que légitimement le nouveau syndic s'est présenté auprès de l'organisme bancaire qui détient les comptes de la copropriété pour le dépôt des nouvelles signatures et pour justifier de sa qualité de nouveau mandataire ;

Monsieur Y. sera débouté de sa demande en dommages et intérêts et de celle fondée sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

Il convient d'assortir la présente décision de l'exécution provisoire, cette modalité d'exécution étant nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire ;

L'équité appelle l'application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile au profit du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble X. à hauteur de 1 850 euros.

 

[minute page 7] PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant, publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

- Déclare recevables et partiellement bien fondées les demandes présentées par le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble X. à l'encontre de Monsieur Y. ;

- En conséquence, condamne Monsieur Y. à verser au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble X. la somme de six mille sept cent soixante et un euros et soixante dix centimes (6.761,70) au titre des sommes indûment perçues et celle de trois mille cinq cent (3.500) euros à titre de dommages et intérêts ;

- Déboute Monsieur Y. de ses prétentions comme non fondées ;

- Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision ;

- Condamne Monsieur Y. à verser Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble X. la somme de mille huit cent (1.800) euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

- Déboute Monsieur Y. de sa demande fondée sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

- Condamne Monsieur Y. aux entiers dépens qui seront distraits au profit de la SCP VOLAT-GARD-RECOULES, Avocats, conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal de Grande Instance de MOULINS, le 27 avril 2004, et la Présidente Corinne PANETTA, a signé avec Geneviève ROBIN, Greffière.

La Greffière     La Présidente