Extrait : « que, cependant, il est acquis que le syndic, non renouvelé dans ses fonctions, ne peut solliciter des émoluments pour la remise du dossier au nouveau syndic, s'agissant d'une obligation légale ; qu'en l'espèce, il n'y a pas eu résiliation du contrat, en cours de mandat, mais seulement expiration des pouvoirs, par arrivée normale à terme, faute par M. X. d'avoir été renouvelé dans ses fonctions, ni même d'avoir sollicité ce renouvellement ; que, selon la Commission des clauses abusives, la clause prévoyant une rémunération pour remise du dossier et fichiers au successeur, en cas de non renouvellement du mandat, est une clause abusive, la Commission recommandant, par ailleurs, l'élimination, des contrats, des clauses qui ont pour objet d'accumuler des prestations particulières, en sus de la gestion courante ; qu'en dépit de produire un dossier volumineux, M. X. ne justifie en rien, à ses pièces, des diligences particulières qu'il prétend avoir exposées, se bornant à des considérations d'ordre général, sur la nécessité d'apurer les comptes et de procéder aux répartitions ».

 

COUR D’APPEL DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 9 JUIN 2005

 

R.G. n° 04/01469. Arrêt n° 374.

Arrêt rendu à l'audience du NEUF JUIN DEUX MILLE CINQ par la Première Chambre Civile de la Cour d'Appel de RIOM, composée lors des débats et du délibéré de : M. BAUDRON, Président, Mme REY, Conseiller et M. GAUTIER, Conseiller,

En présence de : Mme PHILIPPE, Greffier lors de l'appel des causes et du prononcé,

 

ENTRE :

Monsieur X.

[adresse], représenté par Maître Jean-Paul LECOCQ, avoué à la Cour, assisté de Maître BLANCH de la Société d'Avocats NOVO CONSEILS-BLANCH et ASSOCIES du barreau de NEVERS, APPELANT

 

ET :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE Y. pris en la personne de son syndic la SARL Cabinet SPOHN-VILLEROY

[adresse], représenté par Maître Martine-Marie MOTTET, avoué à la Cour, assisté de Maître RECOULES de la VOLAT-GARD-RECOULES, avocats au barreau de MOULINS, INTIMÉ

 

Après avoir entendu à l'audience publique du 19 mai 2005 les représentants des parties, avisés préalablement de la composition de la Cour, celle-ci a mis l'affaire en délibéré pour la décision être rendue à l'audience publique de ce jour, indiquée par M. le président, à laquelle a été lu le dispositif de l'arrêt dont la teneur suit, en application de l'article 452 du nouveau code de procédure civile :

 

[minute page 2] Vu le jugement rendu le 27 avril 2004 par le Tribunal de Grande Instance de Moulins qui a condamné M. X. à verser au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE Y. la somme de 7.661,70 € au titre des sommes indûment perçues et celle de 3.500 € à titre de dommages et intérêts, rejetant l'intégralité de ses propres prétentions, comme non fondées et ordonnant l'exécution provisoire de sa décision ;

Vu les conclusions d'appel signifiées par M. X., le 3 mars 2005, estimant pertinentes ses factures de transmission de dossier, de préparation d'assemblée générale extraordinaire ainsi que celles du 21 septembre 2002 et sollicitant 10.000 € à titre de dommages-intérêts, contre son adversaire pour procédure totalement abusive ;

Vu les conclusions signifiées par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE Y., le 23 novembre 2004, tendant au rejet de l'appel principal interjeté par M. X. et sollicitant, par un appel incident, 16.225,14 € en restitution des sommes abusivement et injustement perçues, ainsi que 8.000 € à titre de dommages-intérêts ;

 

LA COUR :

Attendu que par acte du 11 mars 2003, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE Y. a assigné, devant le Tribunal de Grande Instance de Moulins, M. X. afin d'obtenir sa condamnation à lui restituer des sommes qu'il considérait avoir été abusivement et injustement perçues, soit 16.225,14 €, réclamant, par ailleurs, 8.000 € à titre de dommages-intérêts ; qu'il convient de rappeler que la mission de M. X., en sa qualité de syndic de la copropriété de l'immeuble « Y. », expirait avec l'assemblée générale qui devait se tenir, au plus tard, le 4 juillet 2002, pour approuver les comptes, arrêtés au 31 mars 2002 ; que, le 4 juillet 2002, cette assemblée générale, chargée d'approuver les comptes, n'ayant toujours pas été tenue, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE Y. a saisi, le 24 septembre 2002, le Président du Tribunal de Grande Instance de Moulins qui, par ordonnance du même jour, a désigné un administrateur à la copropriété ; que l'assemblée générale du 17 décembre 2002 a refusé d'approuver les comptes de M. X. et décidé, à l'unanimité, de saisir le Tribunal compétent, afin de demander réparation du préjudice que les propriétaires estimaient avoir subi de son fait ; que, par la décision déférée, le premier juge a retenu que la facture de transmission de dossier était injustifiée ainsi que celle de préparation d'assemblée générale extraordinaire, de même que les factures émises le 21 septembre 2002 mais a retenu qu'en donnant son quitus au syndic et à défaut de démonstration de manœuvres dolosives pour les exercices antérieurs, il ne pouvait être fait droit à la demande du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE Y. de remboursement de certains frais de gestion, d'autres, postérieurs, étant encore écartés ; qu'en raison de l'appel, tant principal qu'incident, diligenté par les parties, il convient de reprendre, point par point, ces différents chefs de réclamation ;

[minute page 3] Attendu que, lors de la remise du dossier à son successeur, M. X. a facturé à la copropriété et a prélevé, sur le fonds de roulement, la somme de 3.363,15 € TTC en raison de cette prestation ; qu'il soutient que cette indemnité n'est, en rien, abusive et que la prestation lui a nécessité une semaine et demie de travail, ce qui lui aurait permis de percevoir, théoriquement, selon le contrat de syndic, une indemnité de 750 F. hors taxes et par lot, soit la somme de 5.059,63 € ; que, cependant, il est acquis que le syndic, non renouvelé dans ses fonctions, ne peut solliciter des émoluments pour la remise du dossier au nouveau syndic, s'agissant d'une obligation légale ; qu'en l'espèce, il n'y a pas eu résiliation du contrat, en cours de mandat, mais seulement expiration des pouvoirs, par arrivée normale à terme, faute par M. X. d'avoir été renouvelé dans ses fonctions, ni même d'avoir sollicité ce renouvellement ; que, selon la Commission des clauses abusives, la clause prévoyant une rémunération pour remise du dossier et fichiers au successeur, en cas de non renouvellement du mandat, est une clause abusive, la Commission recommandant, par ailleurs, l'élimination, des contrats, des clauses qui ont pour objet d'accumuler des prestations particulières, en sus de la gestion courante ; qu'en dépit de produire un dossier volumineux, M. X. ne justifie en rien, à ses pièces, des diligences particulières qu'il prétend avoir exposées, se bornant à des considérations d'ordre général, sur la nécessité d'apurer les comptes et de procéder aux répartitions ; qu'il apparaît donc à la Cour que c'est à juste titre, sur ce point, que le premier juge a condamné M. X. à restituer la somme de 3.363,15 € de ce chef ;

Attendu que M. X. a sollicité le règlement de vacations pour la préparation et la tenue d'une assemblée générale extraordinaire, prévue pour le 2 mai 2002 et ce, à hauteur de 956,80 € ; que l'appelant soutient qu'il était nécessaire de préparer un ordre du jour, de convoquer tous les copropriétaires, de leur faire signer une feuille de présence et de dresser un procès-verbal, qui a été communiqué à son successeur ; qu'il ajoute que la préparation lui a demandé la tenue de deux conseils syndicaux, l'assemblée générale extraordinaire, elle-même, avant duré environ quatre ou cinq heures, l'ensemble justifiant sa demande ; que, sur ce point, le premier juge a justement observé que n'était produit aucun compte rendu des réunions préparatoires invoquées et qu'aucune pièce ne permettait de justifier de la réalité des prestations invoquées ; qu'encore, de façon non querellée, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE Y. expose que M. X. n'avait convoqué aucune assemblée générale ordinaire jusque-là, la dernière étant en date du 4 juillet 2001, en sorte qu'il tente d'obtenir la rémunération d'une prestation, qui aurait, normalement, due être prise en charge dans le cadre de son contrat de mandat, s'il avait été correctement exercé ; que, dès lors, c'est encore à juste titre que le Tribunal a condamné M. X. à restituer la somme de 956,80 € ;

[minute page 4] Attendu que M. X. a prélevé la somme de 200,56 € en règlement de deux factures du 21 septembre 2002 de 120,28 € chacune, correspondant à des prestations (délivrance de certificats art. 20) pour la vente de deux lots ; que M. X. soutient avoir agi, du fait de l'expiration de son mandat au 4 juillet 2002, en qualité de gérant d'affaires et afin de ne pas bloquer une vente, en ne faisant pas le travail qui lui incombait à ce titre ; qu'il souligne que ces honoraires étaient dus par les vendeurs, personnellement, en sorte que la réclamation du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE Y. est particulièrement abusive ; que, dans la mesure où les fonds ont été, effectivement encaissés et portés dans la comptabilité de la copropriété et correspondent à des prestations effectives, réalisées par M. X., agissant, en tant que de besoin, comme gérant d'affaires et pour ne pas bloquer des transactions en cours, la Cour estime devoir réformer de ce chef et juger qu'il n'y a lieu à restitution de la somme de 200,56 € ;

Attendu qu'en ce qui concerne le remboursement de certains frais de gestion, sollicité par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE Y., le premier juge a justement considéré qu'en donnant son quitus au syndic, l'assemblée générale avait attesté que celui-ci avait correctement et régulièrement accompli sa mission, l'effet exonératoire du quitus ne cessant qu'en cas de dissimulation ou de manœuvres dolosives, non démontrées en l'espèce ; qu'il en a justement déduit l'irrecevabilité de la demande de remboursement de certaines prestations, au regard du quitus délivré le 4 juillet 2001 par l'assemblée générale, pour l'exercice antérieur ;

Attendu qu'examinant la période postérieure, allant du 4 juillet 2001 au 4 juillet 2002, le Tribunal a retenu qu'avaient été indûment facturés des frais postaux, à hauteur de 429,97 €, déjà pris en compte dans les frais de gestion courante, selon le contrat de syndic ainsi qu'une note d'honoraires pour une somme de 1.590,68 € au titre de l'exercice comptable 2002 - 2003, alors que le mandat de syndic n'avait pas été renouvelé ; que l'examen des demandes formées contre l'appelant ne permet, cependant, pas de retrouver une demande, au titre de remboursement de frais postaux, à hauteur de 429,97 € mais seulement une demande supplémentaire pour photocopies, de 220,54 €, écartée en première instance ; que, s'il est allégué que cette note correspondait à des photocopies nécessaires, en vue de l'assemblée générale extraordinaire, il a été, ci-dessus, rappelé que cette dernière venait en substitution d'une assemblée générale ordinaire, qui n'a jamais été tenue et dont les frais de convocation ressortaient du forfait administratif de gestion courante ; que, par confirmation, l'appelant sera donc encore tenu de rembourser cette somme ; que le syndic allègue, aussi, que la somme de 1.590,68 € facturée correspond, en fait, à sa rémunération comme syndic pour les mois d'avril, mai, juin et juillet 2002 et à sa [minute page 5] gestion d'affaire ultérieure ; que l'argument est pertinent et non sérieusement combattu par la partie adverse en ses écritures, se bornant à alléguer que M. X. était à l'époque sans mandat, ce qui est partiellement faux et sans pouvoirs, ce qui l'est encore plus au regard de la gestion d'affaire pratiquée d'un accord tacite, au vu et su de tous, jusqu'à la nomination d'un administrateur ;

Attendu que s'agissant des dépenses de procédure, à l'occasion d'un conflit entre les copropriétaires et le constructeur de leur immeuble, le premier juge a justement considéré que, la somme figurant dans la balance d'exploitation des comptes du 1^er avril 1999 au 31 mars 2000, le quitus donné par l'assemblée générale du 21 juin 2000 interdisait de revenir sur l'examen du décompte, à défaut de manœuvres dolosives dont il n'était pas justifié ; que les frais à payer de procédure avaient fait l'objet d'un vote spécial, impliquant un examen approfondi ; qu'il y a lieu à confirmation sur ce point ;

Attendu qu'au regard de la rétention abusive de sommes, ci-dessus confirmée quoique limitée en son montant, c'est à juste titre que le Tribunal a considéré que le SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES de L'IMMEUBLE Y. avait subi un préjudice justifiant l'allocation, en dédommagement, d'une somme de 3.500 € ; que l'équité commande, encore, de lui allouer, pour les frais non taxables inutilement exposés par ses soins, en cause d'appel, une somme de 1.500 € par application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

 

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement et contradictoirement,

Réformant, limite la condamnation à restitution de M. X. envers le SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES de l'IMMEUBLE Y. à la somme de 4.540,49 € ;

Confirme pour le surplus la décision déférée ;

Condamne M. X. à verser au SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES de l'IMMEUBLE Y. une somme de 1.500 € par application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile

Condamne M. X. aux dépens d'appel et dit qu'il sera fait application des dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Le présent arrêt a été signé par M. BAUDRON, président, et par Mme PHILIPPE, greffier présent lors du prononcé.