Extraits : 1/ « Attendu qu'il n'est pas contesté qu'en vertu d'un arrêté du 7 novembre 1986 pris en application des dispositions de l'article 46 de la loi n° 73-1193 du 27 décembre 1973, l'agrément de l'UFC pour exercer l'action civile a été renouvelée pour une période de cinq ans à compter du 21 septembre 1986 ; qu'en l'absence de parution du décret visé à l'article de la nouvelle loi et de nouvelle décision administrative, cet agrément demeure valable pour exercer les actions prévues dans la loi 88-14 du 5 janvier 1988 précitée relative aux actions en justice des associations de consommateurs, qui élargit et précise les actions déjà autorisées par la loi précédente ».

2/ « Attendu que le Groupe SIFECO, spécialiste de la négociation immobilière, agissant par conséquent comme professionnel, dans la rédaction et la signature du contrat de ventes d'immeubles soumis à l'appréciation du Tribunal, ne peut donc, en vertu des textes rappelés ci-dessus prétendre à la validité des clauses exonératoires de la garantie des vices cachés visées par les articles 1-1 et 1-2 du contrat, et que ces clauses devront donc être supprimées ; qu'il ne convient donc pas de donner acte au défendeur qu'il ne s'oppose pas à la seule suppression visée dans ses conclusions du 7 novembre 1988 ».

3/ « Attendu que dès lors l'économie du contrat, incomplètement intitulé promesse unilatérale d'achat, est celle de deux promesses unilatérales de vendre et d'acheter sous les seules conditions suspensives, pour l'un de devenir propriétaire, pour l'autre - comme il sera examiné plus loin - d'obtenir un prêt, sans possibilité de renoncer à ces engagements dans la limite du délai fixé contractuellement à l'article I-8 du contrat ; Attendu, dans ces conditions, que les engagements des parties, à l'exclusion du versement de l'acompte d'usage, versé par l'acheteur, pour retenir la vente, apparaissent équilibrés, et ne confèrent pas au professionnel qu'est le Groupe SIFECO « un avantage excessif » au sens de l'article 35 de la loi du 10 janvier 1978 ; que les abus auxquels conduirait l'application de cette clause pourraient seulement donner lieu dans son application concrète à des litiges qu'il appartiendrait au Tribunal de régler, cas par cas ».

4/ « Attendu que la disposition du contrat critiquée rend juridiquement impossible l'application de cette disposition légale d'ordre public, quelle que soit la qualité ou non de tiers au contrat de prêt invoquée par le Groupe SIFECO ; qu'en effet, le fait de considérer que la condition suspensive de l'obtention d'un prêt destiné à l'achat de l'immeuble est réalisée dès la réception de l'offre de prêt annule la possibilité donnée par la loi à l'emprunteur d'examiner les conditions proposées par le ou les prêteurs pendant le délai légal de dix jours, dit de réflexion, et donc de choisir en toute connaissance de cause le contrat qui lui est le plus favorable ; Attendu que cette clause, faisant échec à l'application de la loi relative aux emprunts immobiliers, doit être supprimée, afin que le défendeur y substitue une disposition conforme aux dispositions légales ».

5/ « Attendu que cet article dispose : « Le Promettant ne pourra reprendre sa liberté et récupérera intégralement la somme versée à titre d'acompte que s'il fournit au bénéficiaire une copie du refus du ou des prêts » ; […] ; Attendu qu'il n'est donc pas justifié de son caractère illégal ou abusif, même si le contrat ne précise pas les conditions dans lesquelles l'acheteur avise le vendeur de la réalisation de la condition ».

 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PARIS

PREMIÈRE CHAMBRE PREMIÈRE SECTION

JUGEMENT DU 21 FÉVRIER 1989

 

R.G. n° 9232/88. RP 52526. Assignation du 9 mai 1988.

 

DEMANDERESSE :

- L'UNION FÉDÉRALE DES CONSOMMATEURS - UFC,

dont le siège est à [adresse], représentée par : Maître Jean-Pierre KARILA, avocat - E 719.

 

DÉFENDEUR :

- Le GROUPE SIFECO, SA

dont le siège est à [adresse], représenté par : Maître Jacques VALLUIS, avocat - B 378.

[minute page 2]

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Magistrats ayant délibéré : Monsieur DESJARDINS, Président, Madame TAILLANDIER, Juge, Monsieur CLAVIERE SCHIELE, Juge, Madame BEZIO, Juge, Monsieur SCHNEIDER, Juge.

GREFFIER : Madame BAYARD.

DÉBATS :à l'audience du 17 janvier 1989, tenue publiquement,

JUGEMENT : prononcé en audience publique, contradictoire, susceptible d'appel.

 

Sur le fondement des dispositions de la loi n° 88-14 du 5 janvier 1988 relative aux actions en justice des associations agréées de consommateurs et à l'information des consommateurs, l'Union Fédérale des Consommateurs (désignée par la suite par UFC) par acte du 9 mai 1988 a fait assigner la Société GROUPE SIFECO (désignée par la suite par Groupe SIFECO) aux fins d'obtenir sa condamnation à supprimer sous astreinte de 500 francs par jour de retard à compter du jugement à inter venir les clauses qu'elle juge illicites ou abusives figurant aux contrats du même type que celui établi pour une promesse unilatérale d'achat le 23 janvier 1988, notamment les articles 1-1, 1-2, 2-6, 5-2 et 6-3 (en fait 5-3) et à lui payer une somme de 10.000 francs de dommages-intérêts pour le préjudice porté à l'intérêt collectif des consommateurs, et 5.000 francs [minute page 3] au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Par écritures signifiées le 7 novembre 1988, le GROUPE SIFECO a conclu au débouté de l'UFC de l'ensemble de ses prétentions, demandant toutefois qu'il lui soit donné acte de ce qu'il offrait de supprimer dans la clause 1-1 de ses promesses unilatérales d'achat les termes « ou cachés » faisant suite au membre de phrase « vice de construction apparent ». Il fait valoir essentiellement, pour s'opposer à ces demandes :

- qu'ayant pour activité la mise en œuvre de transactions immobilières et non celle de la construction, on ne saurait lui imposer les principes d'interdiction des clauses de non garantie applicables aux professionnels du bâtiment, n'étant pas lui-même un professionnel en ce domaine ;

- qu'aucune règle ne lui interdit de se soustraire à la garantie des vices autres que cachés,

- que dans le cadre d'une promesse unilatérale d'achat, l'acquéreur peut écarter contractuellement les dispositions de l'article 1590 du Code civil relatives aux arrhes, dès lors qu'il existe un équilibre des obligations, le vendeur s'engageant de son côté, en échange de l'engagement définitif du preneur, à ne pas céder le bien avant l'expiration du délai de réalisation de la condition suspensive, et ne se réservant donc pas un avantage excessif constitutif d'une clause abusive, au sens de l'article 35 de la loi n° 78-23 du 10 janvier 1978 relative à la protection et à l'information des consommateurs ;

- que l'article 17 de la loi 79-596 du 13 juillet 1979 relative à la protection des emprunteurs dans le domaine immobilier n'impose [minute page 4] aucun délai avant signature au bénéficiaire de la promesse unilatérale d'achat qui est un tiers par rapport au prêteur et au contrat de prêt ;

- que l'obligation faite à l'acquéreur de notifier la non-obtention d'un prêt n'a pas pour effet de lui imposer l'exécution du contrat, comme si la condition suspensive s'était réalisée, mais seulement de lui imposer de communiquer les justificatifs nécessaires au remboursement de la somme versée à titre d'acompte ;

- qu'au regard des dommages et intérêts qu'elle sollicite, l'UFC est irrecevable à demander une somme de 10.000 francs, une telle demande ne pouvant être formée que dans le cadre d'un dommage causé par une infraction pénale.

 

Attendu qu'il n'est pas contesté qu'en vertu d'un arrêté du 7 novembre 1986 pris en application des dispositions de l'article 46 de la loi n° 73-1193 du 27 décembre 1973, l'agrément de l'UFC pour exercer l'action civile a été renouvelée pour une période de cinq ans à compter du 21 septembre 1986 ; qu'en l'absence de parution du décret visé à l'article de la nouvelle loi et de nouvelle décision administrative, cet agrément demeure valable pour exercer les actions prévues dans la loi 88-14 du 5 janvier 1988 précitée relative aux actions en justice des associations de consommateurs, qui élargit et précise les actions déjà autorisées par la loi précédente ;

Attendu qu'il s'ensuit que l'action introduite par l'UFC est régulière ; que celle-ci est donc recevable à demander l'examen du contrat que lui a soumis l'un de ses adhérents dans le but de faire supprimer [minute page 5] sous astreinte les clauses qu'elle estime illicites ou abusives, l'article 3 de la loi disposant qu'il est possible « de demander à la juridiction civile statuant sur l'action civile /... d'ordonner au défendeur /.../, le cas échéant sous astreinte toute mesure destinée à faire cesser des agissements illicites, ou à supprimer dans le contrat ou le type de contrat proposé aux consommateurs une clause illicite » et l'article 6 énonçant que « les associations mentionnées à l'article 1^er peuvent demander à la juridiction civile d'ordonner, le cas échéant, sous astreinte, la suppression de clauses abusives dans les modèles de conventions habituellement proposées par les professionnels aux consommateurs » ;

 

SUR LES DISPOSITIONS DES CLAUSES N° 1.1 et 1.2 DU CONTRAT VISÉES PAR L'UFC DANS SON ASSIGNATION :

Attendu que celles-ci disposent que « le promettant ne peut prétendre à aucune indemnité ni réduction de prix pour mauvais état du sol ou du sous-sol, des bâtiments, vices de construction apparents ou cachés, ou défauts d'entretien » et « ne rendra responsable le bénéficiaire d'aucun désordre ou malfaçon pouvant apparaître à l'usage » ;

Attendu que ces clauses auraient pour effet si elles étaient appliquées de décharger le vendeur de la garantie des vices cachés ;

Attendu que l'article 2 du décret n° 78-464 du 24 mars 1978 portant application du chapitre IV de la loi 78-23 du 10 janvier 1978 sur la protection et l'information des consommateurs de produits et de services interdit comme abusive au sens de l'alinéa 1^er de l'article 35 de ladite loi, dans les contrats conclus entre des professionnels et des non-[minute page 6] professionnels ou des consommateurs, la clause ayant pour objet ou pour effet de supprimer ou de réduire le droit à réparation du non professionnel ou consommateur en cas de manquement par le professionnel à l'une quelconque de ses obligations ;

Attendu que le Groupe SIFECO, spécialiste de la négociation immobilière, agissant par conséquent comme professionnel, dans la rédaction et la signature du contrat de ventes d'immeubles soumis à l'appréciation du Tribunal, ne peut donc, en vertu des textes rappelés ci-dessus prétendre à la validité des clauses exonératoires de la garantie des vices cachés visées par les articles 1-1 et 1-2 du contrat, et que ces clauses devront donc être supprimées ; qu'il ne convient donc pas de donner acte au défendeur qu'il ne s'oppose pas à la seule suppression visée dans ses conclusions du 7 novembre 1988 ;

 

SUR LA CLAUSE 2-6 DU CONTRAT :

Attendu que celle-ci est ainsi rédigée : « Pendant le délai d'option ci-dessus fixé, le promettant dont l'engagement est irrévocable, ne pourra se rétracter en invoquant les dispositions de l'article 1590 du Code civil ; de son côté, le bénéficiaire s'interdit pendant le délai d'option de vendre à une personne autre que le promettant » ;

Attendu que cette clause a pour effet de caractériser l'engagement unilatéral de l'acheteur de signer l'acte de vente et lui interdit de se délier de sa promesse en abandonnant la somme versée en garantie, laquelle ne constitue donc pas des arrhes ;

Attendu que cette disposition, [minute page 7] du contrat est précédée par la clause I-8 qui permet au défendeur de renoncer à son intention de vendre, mais suivie de la clause 2-7 qui précise : « Le Groupe SIFECO agissant en sa qualité de marchand de biens, la régularisation par acte authentique des présentes est soumise à la condition suspensive expresse de la signature préalable de l'acte notarié d'achat au terme duquel le Groupe SIFECO deviendra lui-même propriétaire. Il est précisé que seuls d'impérieux motifs indépendants de la volonté du Groupe SIFECO pourraient être considérés comme faisant valablement obstacle à cette signature ».

Attendu que l'engagement du Groupe SIFECO, en dépit du caractère trop peu précis de la formulation de cette dernière phrase, constitue une promesse unilatérale de vente, sous la condition suspensive qu'il devienne lui-même propriétaire du bien, en sa qualité de marchand de biens, sans que cette condition puisse dépendre de sa seule volonté ;

Attendu que dès lors l'économie du contrat, incomplètement intitulé promesse unilatérale d'achat, est celle de deux promesses unilatérales de vendre et d'acheter sous les seules conditions suspensives, pour l'un de devenir propriétaire, pour l'autre - comme il sera examiné plus loin - d'obtenir un prêt, sans possibilité de renoncer à ces engagements dans la limite du délai fixé contractuellement à l'article I-8 du contrat ;

Attendu, dans ces conditions, que les engagements des parties, à l'exclusion du versement de l'acompte d'usage, versé par l'acheteur, pour retenir la vente, apparaissent équilibrés, et ne confèrent pas au professionnel qu'est le Groupe SIFECO « un avantage excessif » au sens de l'article 35 de la loi du 10 janvier 1978 ; que les abus auxquels conduirait [minute page 8] l'application de cette clause pourraient seulement donner lieu dans son application concrète à des litiges qu'il appartiendrait au Tribunal de régler, cas par cas ;

Attendu qu'il convient, par conséquent, de rejeter la demande de l'UFC visant la clause 2.6 du contrat ;

 

SUR L'ARTICLE 5.2 DU CONTRAT :

Attendu que cet article précise que l'obtention du prêt par l'acheteur « sera considérée comme réalisée dès que le promettant aura reçu une ou plusieurs offres de prêt des organismes sollicités » ;

Attendu que, comme le rappelle l'UFC, l'article 7 de la loi du 13 juillet 1979 relative à l'information et à la protection des emprunteurs dans le domaine immobilier, dispose que l'emprunteur et les cautions, qui doivent bénéficier d'un délai de réflexion, « ne peuvent accepter l'offre que dix jours après qu'ils l'ont reçue » ;

Attendu que la disposition du contrat critiquée rend juridiquement impossible l'application de cette disposition légale d'ordre public, quelle que soit la qualité ou non de tiers au contrat de prêt invoquée par le Groupe SIFECO ; qu'en effet, le fait de considérer que la condition suspensive de l'obtention d'un prêt destiné à l'achat de l'immeuble est réalisée dès la réception de l'offre de prêt annule la possibilité donnée par la loi à l'emprunteur d'examiner les conditions proposées par le ou les prêteurs pendant le délai légal de dix jours, dit de réflexion, et donc de choisir en toute connaissance de cause le contrat qui lui est le plus favorable ;

Attendu que cette clause, [minute page 9] faisant échec à l'application de la loi relative aux emprunts immobiliers, doit être supprimée, afin que le défendeur y substitue une disposition conforme aux dispositions légales ;

 

SUR L'ARTICLE 5.3 DU CONTRAT :

Attendu que cet article dispose : « Le Promettant ne pourra reprendre sa liberté et récupérera intégralement la somme versée à titre d'acompte que s'il fournit au bénéficiaire une copie du refus du ou des prêts » ;

Attendu que, contrairement à ce que soutient l'UFC, cette clause n'a pas pour effet d'assimiler l'éventuel défaut de production des pièces visées à la réalisation de la condition suspensive, les effets dans le temps de cette condition étant limités expressément dans le contrat par les articles I-8 et 5, mais d'imposer au promettant la charge de la preuve du refus des prêts par les organismes sollicités pour obtenir le remboursement de l'acompte ;

Attendu qu'il n'est donc pas justifié de son caractère illégal ou abusif, même si le contrat ne précise pas les conditions dans lesquelles l'acheteur avise le vendeur de la réalisation de la condition ; qu'il ne convient donc pas de faire droit à la demande de suppression formulée par l'UFC ;

Attendu que pour assurer l'exécution de cette décision, il apparaît opportun d'assortir la présente décision d'une mesure d'astreinte, comme il sera dit au dispositif de la présente décision ;

[minute page 10]

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

Attendu qu'il résulte des dispositions des articles 1, 3 et 5 de la loi 88-14 du 5 janvier 1988, que les associations de consommateurs peuvent demander notamment tant devant les juridictions civiles que pénales réparation du préjudice direct ou indirect porté à l'intérêt collectif des consommateurs ;

Qu'en l'espèce, la nécessité de saisir la présente juridiction pour obtenir la mise en conformité du contrat établi par le Groupe SIFECO lui a causé un préjudice entrant dans les prévisions de cette loi, qu'il convient d'indemniser dans la limite d'une somme de 5.000 francs ;

 

SUR LA DEMANDE AU TITRE DE L'ARTICLE 700 NCPC :

Attendu qu'il convient d'allouer à l'UFC une somme de 5.000 francs au titre des frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge ;

 

PAR CES MOTIFS :

LE TRIBUNAL,

Déclare les clauses 1-1, 1-2, 5-2, telles que délimitées dans l'assignation, figurant au contrat de promesse de vente établi par la SA Groupe SIFECO, illicites ou abusives ;

Condamne la SA Groupe SIFECO à les supprimer ou à les rendre conformes aux textes législatifs ou réglementaires sous

[minute page 11] astreinte de CINQ CENTS francs (500) par jour de retard à compter du moment où le présent jugement sera devenu définitif ;

Condamne la SA GROUPE SIFECO à payer à l'UNION FÉDÉRALE DES CONSOMMATEURS la somme de CINQ MILLE francs (5.000) à titre de dommages et intérêts et celle de CINQ MILLE francs (5 000) sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes, fins et conclusions, comme irrecevables ou mal fondées ;

Condamne le Groupe SIFECO aux dépens.

Fait et jugé à PARIS, le 21 février 1989.