Extrait : « Attendu, sur la demande en annulation des articles 3-2 et 4-2 de la promesse de vente, que Monsieur et Madame X. invoquent les dispositions de l’article 132-1 du Code de la consommation sur les clause abusives ; que Monsieur X. exerce la profession d'agent immobilier et qu'il avait déjà acquis divers autres biens dans le même ensemble immobilier que celui où se trouve le bien litigieux ; qu'il apparaît dans ces conditions que l'acquisition litigieuse a été faite dans un cadre professionnel et que c'est à bon droit que le tribunal a estimé que les dispositions précitées étaient sans application en l'espèce, et que conformément aux articles 4,5 et 6 de la promesse de vente qui le prévoyaient, Monsieur et Madame X. ne pouvaient prétendre au remboursement des sommes réglées au titre des travaux ou des charges de copropriété et des taxes ».

 

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

PREMIÈRE CHAMBRE A

ARRÊT DU 25 JUIN 2013

 

R.G. n° 12/15574. ARRÊT AU FOND. Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 11 avril 2012 enregistré au répertoire général sous le R.G. n° 10/06750.

 

APPELANTE :

SCI VICTORIA 83

immatriculée au RCS de PARIS sous le N° D 450 XX prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en qualité au siège social, [adresse], représentée par Maître Martine DESOMBRE-MICHEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat la SCP ROUCH ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,

 

INTIMÉS :

Monsieur X.

né le [date] à [ville], demeurant [adresse], représenté par la SCP SCHRECK, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

Madame Y. épouse X.

née le [date] à [ville], demeurant [adresse], représentée par la SCP SCHRECK, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

ayant pour avocat la SCP MARTINS-SEVIN-RAYMONDJEAN, avocats au barreau de la Seine Saint Denis

 

COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 28 mai 2013 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, M.VEYRE, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de : Monsieur Jean-Paul LACROIX-ANDRIVET, Président, Monsieur Jean VEYRE, Conseiller, Monsieur Olivier BRUE, Conseiller, qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 juin 2013

ARRÊT : Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 juin 2013, Signé par Monsieur Jean-Paul LACROIX-ANDRIVET, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

Vu le jugement rendu le 11 avril 2012 par le tribunal de grande instance de Draguignan dans le procès opposant Monsieur X. et son épouse née Y. à la SCI VICTORIA 83 ;

Vu la déclaration d'appel de la SCI VICTORIA 83 du 13 août 2012 ;

Vu les conclusions déposées par la SCI VICTORIA 83 le 6 mars 2012 ;

Vu les conclusions récapitulatives déposées par Monsieur et Madame X. le 13 mai 2013.

 

SUR CE :

Attendu que suivant promesse synallagmatique de vente du 14 novembre 2005, la SCI VICTORIA 83 s'est engagée à vendre à Monsieur et Madame X. un local à usage d'habitation et un emplacement de voiture, Résidence V. à [ville S.], sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt par Monsieur et Madame X. ; que cet acte stipulait que le bénéficiaire était autorisé à effectuer les travaux intérieurs en contrepartie d'une assurance afin que le promettant soit dégagé de toute responsabilité, les travaux restant acquis au promettant en cas de non réalisation, que le bénéficiaire acquitterait les charges de copropriété existantes ou à voter dues au syndic de l'immeuble jusqu'au jour de la signature des actes authentiques, que le bénéficiaire acquitterait à compter du jour de l'entrée en jouissance tous les impôt taxes et autres charges de toute nature auxquels les biens peuvent et pourront être assujettis, et ferait son affaire personnelle du paiement de la totalité de la taxe d'habitation, qu'il rembourserait au promettant la totalité de la taxe foncière de l'année en cours, et de l'année au cours de laquelle interviendra son entrée en jouissance, que l'acompte versé au jour de la signature de la promesse s'imputerait en cas de réitération de la vente sur le prix, que dans le cas où l'une ou l'autre des parties refuserait de régulariser la vente par un acte authentique, sauf à justifier de l'application des conditions suspensives, la partie qui n'est pas en défaut percevrait de l'autre partie la somme de 12.900 euros, que la signature de l'acte authentique devrait intervenir dans les 10 jours de la réalisation de la dernière des conditions suspensives et au plus tard le 15 juillet 2006, et que dans l'hypothèse où à la date susvisée toutes les conditions et/ou obligations affectant la présente promesse étant réalisées et /ou remplies l'une quelconque des parties viendrait à refuser de passer l'acte authentique, l'autre partie pourrait faire établir un procès verbal aux termes duquel, il serait constaté le défaut de réalisation de l'acte authentique, à la suite d'une sommation ;

Que le 13 octobre 2008, Monsieur et Madame X. ont écrit à la SCI VICTORIA 83 pour lui demander de déposer la promesse de vente chez le notaire en vue de sa réitération ;

Que la SCI leur a répondu le 21 octobre 2008 :

« (...) 2. Cette promesse était régularisée sous condition suspensive d'obtention d'un crédit par vous, avant le 21 décembre 2005 à 18 heures. En outre, vous deviez justifier d'une demande de prêt avant le 26 novembre 2005. Or à cette date, vous ne m'aviez ni justifié cette demande de prêt, ni à fortiori, justifié l'obtention de ce crédit dans les délais. Ainsi, la promesse était devenue caduque.

3. A supposer que vous ayez obtenu ce crédit, il vous appartenait de régulariser l'acte authentique, au plus tard le 15 Juillet 2006. Or, il n'y a eu aucune régularisation de l'acte dans ce délai, aucune sommation par huissier, et, par conséquent, aucun prix versé entre les mains du notaire pour justifier votre bonne foi. »

Qu'il s'en est suivi un échange de courriers portant notamment sur le point de savoir si l'absence de demande de prix [?] avait entraîné la caducité de la promesse de vente, ainsi que des pourparlers transactionnels ;

Que le 1^er juillet 2009, Maître A., notaire de la SCI, a écrit à Maître B., notaire de Monsieur et Madame X. :

« 1°/ Par acte sous seings privés en date à PARIS du 14 novembre 2005, il a été régularisé entre nos clients respectifs, la société VICTORIA 83 et Monsieur et Madame X., une promesse synallagmatique de vente et d'achat sous conditions suspensives concernant divers biens et droits immobiliers sis à [ville S.] ;

2°/ Nos clients se sont mis d'accord à l'effet de réitérer par acte authentique ladite promesse de vente, ainsi que je vous l'ai indiqué par courrier en date du 29 janvier 2009 et dont vous avez accusé réception par courrier du 5 février 2009 ; votre cliente a par ailleurs notifié par avocat à ma cliente sa volonté de régulariser (lettre de novembre 2008) ;

3°/ Pour vous permettre de rédiger le projet d'acte de vente, nous vous avons fait parvenir l'ensemble des pièces à cet effet par mails successifs en dates des 19 mars, 24 mars, 1er juin et 15 juin 2009 ; le dossier est à présent complet ;

4°/ A ce jour, malgré les demandes qui vous ont été faites, la régularisation n'est pas intervenue et aucun projet d'acte n'a été communiqué à l'Office.

5°/ Ma cliente vous a fait part directement (lettre recommandée avec accusé réception du 6 mai 2009) de sa demande de voir fixer un rendez-vous de signature.

Aussi, à défaut de proposition d'un rendez-vous de signature par retour, ma cliente m'a indiqué vouloir faire constater la carence de vos clients. » ;

Que la SCI VICTORIA 83 a fait délivré le 5 octobre 2009 à Monsieur et Madame X. une sommation à comparaître le 15 octobre 2009 en l'étude de Maître C. pour réitérer la vente ;

Que le 9 octobre 209, Monsieur X. a écrit à Maître C. qu'il ne pouvait se rendre à ce rendez-vous, « devant subir un examen cardiologique à l'hôpital W. suite à un infarctus du mois de juin 2009 » ;

Que le 15 octobre 2009, en l'étude de Maître B., Maître E. a dressé un procès-verbal constatant la carence de Monsieur et Madame X. ;

Attendu que Monsieur et Madame X. concluent à la réitération de la vente ;

Attendu que le motif invoqué dans le courrier du 9 octobre 2009 apparaît être un simple prétexte, puisque Monsieur X. pouvait déplacer la consultation prévue au centre hospitalier pour le 15 octobre 2009 à une autre date, ainsi que le précisait la convocation à cette consultation ; que Monsieur X. avait en outre la possibilité de se faire représenter pour la réitération de la vente par son épouse, également bénéficiaire de la promesse ou par son notaire, Maître B., ce que celui-ci avait d'ailleurs évoqué dans un courrier adressé le 1^er juillet 2009 à Maître E. et que l'attitude de Monsieur et Madame X. démontre leur absence de volonté réelle de réitérer la vente dont la promesse avait été régularisée plus de trois ans avant ; que c'est dès lors à juste titre que le tribunal en a prononcé, en raison de la carence de Monsieur et Madame X., la caducité à leurs torts exclusifs, et qu'il convient de les débouter de leur demande au titre de la clause pénale ;

Attendu que Monsieur et Madame X. sollicitent à titre subsidiaire le remboursement de la somme de 25.620 euros correspondant aux montants des chèques qu'ils indiquent avoir émis à titre d'acompte entre le 14 novembre 2005 et le 6 décembre 2006, l'annulation de l'article 3.2 de la promesse de vente stipulant que les travaux réalisés par le bénéficiaire restent acquis au promettant en cas de non réalisation de la vente, l'annulation de l'article 4-2 stipulant que le bénéficiaire assurera les charges de copropriété jusqu'à la signature de l'acte authentique et tous les impôts et taxes, et la condamnation de la SCI VICTORIA 83 à leur rembourser les sommes de 15.028,50 euros au titre des travaux entrepris et de 5.545 euros au titre des charges de copropriété ;

Attendu sur la demande en remboursement des sommes de 25.620 euros correspondant à des chèques émis entre le 14 novembre 2005 et le 6 décembre 2006, que Monsieur et Madame X. versent aux débats les copies d'un chèque de 6.500 euros du 14 novembre 2005 émis à l'ordre de la SCI VICTORIA, un chèque de 2.400 euros du 16 novembre 2005 et émis à l'ordre de Monsieur F., un chèque de 5.000 euros émis le 13 octobre 2006 à l'ordre de Monsieur F. et un chèque de 5.220 euros du 6 décembre 2006 émis à l'ordre de Monsieur F. ;

Attendu, s'agissant du chèque de 6.500 euros du 14 novembre 2005 au nom de la SCI VICTORIA, qu'il convient de considérer que ce chèque émis le jour de la promesse du 14 novembre à l'ordre de la promettante, correspond à l'acompte prévu par cet acte et qu'en application de cet acte, il doit, conformément à l'article 5-3, rester acquis « de plein droit et immédiatement au promettant à titre d'indemnité forfaitaire, ainsi qu'il est convenu entre les parties, ladite indemnité n'étant pas exclusive de la clause pénale » dès lors que le bénéficiaire a refusé de réitérer la vente ; que le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé en ce qu'il a autorisé la SCI VICTORIA 83 à conserver cet acompte ;

Attendu, s'agissant des autres chèques, que la SCI conteste qu'il s'agisse d'acomptes et affirme qu'ils correspondent à des recouvrements de frais avancés à l'occasion d'une première vente et d'une commission d'agence due à Monsieur F. ; que l'imputation résulte, au moment des paiements, d'une déclaration expresse du débiteur ou d'éléments de nature à établir, de manière non équivoque, quelle dette il a entendu acquitter ; que Monsieur et Madame X. ne justifient pas d'une déclaration expresse concernant l'imputation de ces paiements, effectuée au moment où ils y ont procédé et qu'il n'est pas produit d'éléments de nature à établir de manière non équivoque que ces chèques, établis non à l'ordre de la SCI VICTORIA comme le chèque du 14 novembre 2005, mais à l'ordre de Monsieur F., correspondaient à des acomptes à valoir sur le prix du bien litigieux ; que Monsieur et Madame X. doivent ainsi être déboutés de leur demande de ce chef ;

Attendu, sur la demande en annulation des articles 3-2 et 4-2 de la promesse de vente, que Monsieur et Madame X. invoquent les dispositions de l’article 132-1 du Code de la consommation sur les clause abusives ; que Monsieur X. exerce la profession d'agent immobilier et qu'il avait déjà acquis divers autres biens dans le même ensemble immobilier que celui où se trouve le bien litigieux ; qu'il apparaît dans ces conditions que l'acquisition litigieuse a été faite dans un cadre professionnel et que c'est à bon droit que le tribunal a estimé que les dispositions précitées étaient sans application en l'espèce, et que conformément aux articles 4,5 et 6 de la promesse de vente qui le prévoyaient, Monsieur et Madame X. ne pouvaient prétendre au remboursement des sommes réglées au titre des travaux ou des charges de copropriété et des taxes ;

Attendu, sur l'application de la clause pénale de 12.900 euros sollicitée par la SCI VICTORIA 83, qu'elle apparaît manifestement excessive, compte tenu des avantages dont a par ailleurs bénéficié cette société en application du contrat, comme l'acompte de 6.500 euros qu'elle conserve, ou les travaux améliorant le bien effectués par Monsieur et Madame X. à hauteur de 15.028,50 euros, et qu'il convient de confirmer le jugement entrepris qui a ramené le montant de l'indemnité convenue à 1.000 euros ;

Attendu que Monsieur et Madame X. qui succombent au principal, doivent supporter les dépens, y compris les frais de la sommation à comparaître et les frais de l'établissement du procès-verbal de carence, qui doivent être mis à leur charge, en raison de leur défaillance, et qu'il apparaît équitable de les condamner en outre à payer à leur adversaire une somme supplémentaire de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.

 

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris à l'exception de la condamnation de la SCI VICTORIA à rembourser 25.620 euros,

Le réformant de ce chef, déboute Monsieur et Madame X. de leur demande en remboursement de cette somme,

Condamne Monsieur et Madame X. à payer à la SCI VICTORIA 83, au titre des frais irrépétibles, 1.500 euros,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne Monsieur et Madame X. aux dépens d'appel et dit qu'ils seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER         LE PRÉSIDENT