RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR DE CASSATION

TROISIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 29 SEPTEMBRE 2010

 

N° de pourvoi : 09-10043.

DEMANDEUR à la cassation : Monsieur X.

DÉFENDEUR à la cassation : Société Familiale immobilière et foncière (FIF)

M. Lacabarats (président), président. SCP Monod et Colin, avocat(s).

 

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :  

 

Sur le premier moyen :

Vu les articles 16, 444 et 843 du code de procédure civile ;

 

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Reims, 20 février 2008), que, par déclaration au greffe du 25 septembre 2003, M. X., qui a pris à bail un appartement le 2 novembre 2000, a saisi le tribunal d’instance d’une demande de condamnation de la société Familiale immobilière et foncière (FIF), son bailleur, à lui verser des dommages-intérêts à raison de l’insertion, dans le contrat de bail, de deux clauses, qualifiées par lui l’une d’illégale, l’autre d’abusive ; qu’à l’audience, il a formé une demande additionnelle en nullité desdites clauses ;

 

Attendu que, pour confirmer le jugement ayant déclaré irrecevable cette demande, l’arrêt retient qu’il ne ressort pas du jugement et des pièces de la procédure que le premier juge ait violé les principes procéduraux invoqués par M. X. ;

 

Qu’en statuant ainsi, alors que la procédure devant le tribunal d’instance étant orale, le juge ne peut déclarer irrecevables les prétentions d’une partie formulées au cours de l’audience et doit, s’il y a lieu, renvoyer l’affaire à une prochaine audience pour faire respecter le principe de la contradiction, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

 

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres moyens du pourvoi : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 20 février 2008, entre les parties, par la cour d’appel de Reims ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Dijon ;

Condamne la société Familiale immobilière et foncière aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile et l’article 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette la demande de la SCP Monod et Colin ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille dix. 

 

 

Moyens produits par la SCP Monod et Colin, avocat aux Conseils pour M. X.

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir débouté l’exposant de sa demande de nullité du jugement de première instance en ce qu’il aurait déclaré irrecevables ses conclusions additionnelles ;

 

AUX MOTIFS PROPRES QUE s’agissant de la violation des principes procéduraux, il ne ressort aucunement du jugement déféré ni des pièces de la procédure de première instance que le premier juge ait effectivement violé les principes en question ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE les conclusions additionnelles de M. X. sont datées du jour de l’audience et qu’il n’est pas même allégué que le défendeur en ait eu préalablement connaissance ; qu’elles sont par suites irrecevables ;

 

ALORS QUE la procédure devant le tribunal d’instance est orale et sans représentation obligatoire ; qu’en conséquence, le juge d’instance doit, tout en faisant observer le principe de la contradiction, se prononcer sur toutes les demandes formulées devant lui jusqu’à la clôture des débats ; que le respect du principe du contradictoire impose au juge saisi de conclusions déposées le jour de l’audience d’apprécier si les parties sont à même d’en débattre contradictoirement et, dans la négative, il doit renvoyer l’affaire à une date ultérieure ; qu’en refusant d’annuler le jugement entrepris qui avait déclaré les conclusions de M. X. irrecevables sans renvoyer l’affaire à une date ultérieure, la cour d’appel a violé les articles 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales, 16, 444 et 843 du code de procédure civile.

 

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir débouté l’exposant de sa demande d’annulation de la clause de son contrat de bail relative à la prise en l’état des lieux loués et de sa demande d’indemnisation du fait de l’insertion de ladite clause dans son contrat ;

 

AUX MOTIFS PROPRES QUE si M. X. soulève la nullité des clauses susvisées qui figuraient pourtant expressément au contrat qu’il a signé, il se borne à affirmer qu’elles se heurtent à des dispositions d’ordre public et déséquilibrent la relation contractuelle, sans alléguer que sa bailleresse s’en soit prévalu contre lui ; que s’agissant toutefois de la première des clauses visées relative à l’état des lieux loués, elle ne contrevient nullement à l’article 6a de la loi du 6 juillet 1989 pas plus qu’aux articles 1719 à 1721 du code civil puisqu’elle n’exclut pas l’action du locataire sur ces fondements s’il estime que le bailleur a failli à ses obligations ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE M. X., bien que spécialement interrogé sur le fondement juridique de ses demandes en paiement, ne parvient pas à l’énoncer sous d’autre formulation que les dispositions d’ordre public de la loi de 86 ou 88 ; que la bienveillance du tribunal le conduit à considérer qu’il s’agit des articles 1 à 25-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 régissant le bail du 2 novembre 2000 dont il est preneur ; que cependant aucun des articles précités ne fonde un droit à obtenir des dommages et intérêts pour insertion de clause illégale, à supposer qu’elle le soit ; qu’au regard d’un fondement délictuel par lui non invoqué, M. X. ne fait état d’aucun préjudice personnel et certain présentant un lien de causalité direct avec le fait ou la faute reprochée ;

 

ALORS, de première part, QU’il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 6 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; qu’en conséquence, le contrat de bail qui prévoit que le preneur ne peut prétendre à aucune réparation de la part du bailleur après avoir accepté les lieux en l’état procède de l’abus de position du bailleur à l’égard du locataire qui lui impose des obligations qui méconnaissent les dispositions d’ordre public susvisées ; qu’en l’espèce, refusant d’annuler la clause du contrat de bail prévoyait que le preneur « prendra les lieux loués dans leur état actuel sans pouvoir prétendre à aucune réparation pour quelque cause que ce soit exclut tout recours du preneur à l’encontre du bailleur », la cour d’appel a violé le texte susvisé par refus d’application ;

ALORS, de deuxième part, QU’ il résulte des dispositions d’ordre public de l’article L. 132-1 du code de la consommation que sont réputées non écrites les clauses abusives qui, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ; que la clause qui d’un contrat de location à usage d’habitation, qui a pour objet ou pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation d’entretenir les lieux loués et de procéder aux réparations qui lui incombent, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat de bail d’habitation au détriment du locataire ; qu’en refusant d’annuler la clause du contrat de bail qui prévoyait que le preneur « prendra les lieux loués dans leur état actuel sans pouvoir prétendre à aucune réparation pour quelque cause que ce soit, il devra les restituer dans le même parfait état qu’il les aura trouvés», la cour d’appel a violé le texte susvisé par refus d’application ;

ALORS, de troisième part, QUE la clause d’un contrat de bail qui prévoit que le preneur prendra les lieux loués dans leur état actuel sans pouvoir prétendre à aucune réparation pour quelque cause que ce soit exclut tout recours du preneur à l’encontre du bailleur ; qu’en retenant néanmoins, pour refuser de faire droit à la demande du preneur d’annuler ladite clause, que celle-ci n’excluait pas l’action du locataire contre le bailleur en cas de manquement de ce dernier à ses obligations, la cour d’appel a dénaturé la clause susvisée et ainsi violé l’article 1134 du code civil.

 

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir débouté l’exposant de sa demande d’annulation de la clause de son contrat de bail prévoyant l’acquisition au bailleur du dépôt de garantie en cas de mise en œuvre par ce denier de la clause résolutoire et de sa demande d’indemnisation du fait de l’insertion de ladite clause dans son contrat ;

 

AUX MOTIFS PROPRES QUE si M. X. soulève la nullité des clauses susvisées qui figuraient pourtant expressément au contrat qu’il a signé, il se borne à affirmer qu’elles se heurtent à des dispositions d’ordre public et déséquilibrent la relation contractuelle, sans alléguer que sa bailleresse s’en soit prévalu contre lui ;

ET QUE s’agissant de la seconde clause relative aux dépôts de garantie, M. X. procède par seules affirmations erronées puisque l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas de « destination spécifique » au dépôt de garantie mais au contraire une garantie générale de toutes les obligations locatives du preneur ; que la clause en question en contrevient donc nullement à cette disposition légale, pas plus qu’à l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, puisque la conservation du dépôt de garantie du bailleur à titre d’indemnité ne peut être assimilée à l’amende prohibée par ce texte ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE M. X., bien que spécialement interrogé sur le fondement juridique de ses demandes en paiement, ne parvient pas à l’énoncer sous d’autre formulation que les dispositions d’ordre public de la loi de 86 ou 88 ; que la bienveillance du tribunal le conduit à considérer qu’il s’agit des articles 1 à 25-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 régissant le bail du 2 novembre 2000 dont il est preneur ; que cependant aucun des articles précités ne fonde un droit à obtenir des dommages et intérêts pour insertion de clause illégale, à supposer qu’elle le soit ; qu’au regard d’un fondement délictuel par lui non invoqué, M. X. ne fait état d’aucun préjudice personnel et certain présentant un lien de causalité direct avec le fait ou la faute reprochée ;

 

ALORS d’une part QU’il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie doit être restitué au bailleur au terme du contrat, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ; qu’en conséquence, la clause qui prévoit que le dépôt de garantie sera acquis au bailleur dans son intégralité en cas de mise en œuvre de la clause résolutoire pour manquement du preneur à l’une de ses obligations méconnaît le texte susvisé en ce qu’elle dispense le bailleur de justifier des sommes lui étant effectivement dues ; qu’en l’espèce, la clause litigieuse, qui prévoyait que le dépôt de garantie serait acquis au bailleur, sans préjudice d’autres dommages et intérêts, en cas de mise en œuvre de la clause résolutoire pour inexécution par le preneur de ses obligations, encourait la nullité pour contrariété aux dispositions du texte précité ; qu’en retenant néanmoins, pour rejeter la demande de nullité de la clause litigieuse, que « l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas de « destination spécifique » au dépôt de garantie mais au contraire une garantie générale de toutes les obligations locatives du preneur », la cour d’appel s’est déterminée par des motifs inopérants à justifier légalement sa décision et a violé le texte susvisé ;

ALORS, d’autre part, QU’ il résulte des dispositions d’ordre public de l’article L. 132-1 du code de la consommation que sont réputées non-écrites les clauses abusives qui, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ; que la clause d’un contrat de location à usage d’habitation, qui prévoit que le dépôt de garantie sera acquis au bailleur en cas d’inexécution d’une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer, en raison de l’absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat de bail d’habitation au détriment du locataire ; qu’en refusant d’annuler la clause du contrat de bail qui prévoyait qu’en cas de manquement du preneur à une quelconque de ses obligations, la somme remise à titre de dépôt de garantie ainsi qu’il va être dit lui restera acquise à titre d’indemnité sans préjudice de tous autres dommages et intérêts, la cour d’appel a violé le texte susvisé par refus d’application.

 

QUATRIÈME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir condamné M. X. au paiement d’une amende de 1.500 € ;

 

AUX MOTIFS QU’il résulte de l’article 559 du code de procédure civile que le caractère abusif et dilatoire de l’appel peut se déduire de ce que les moyens de l’appelant reposent sur de simples allégations dépourvues de preuves ; que tel est le cas en l’espèce, de sorte que cela justifie la condamnation de M. X. au paiement d’une amende civile de 1.500 € ;

 

ALORS QUE la cassation entraîne, sans qu’il y ait lieu à une nouvelle décision, l’annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l’application ou l’exécution du jugement cassé ou qui s’y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; que, conformément aux dispositions de l’article 625 deuxième alinéa du code de procédure civile, la cassation à intervenir sur l’un des trois premiers moyens de cassation, entraînera la cassation par voie de conséquence du chef du dispositif attaqué par le moyen.