Extrait : « Le notaire peut prévoir dans l'acte authentique auquel il prête son concours la justification écrite des conseils donnés sous forme d'une « clause de reconnaissance de conseils donnés ». Une telle clause n'est pas contraire au décret du 26 novembre 1971 interdisant au notaire d'être intéressé à l'acte qu'il reçoit étant rappelé que la charge de la preuve du conseil donné pèse sur l'officier ministériel.

Etant relevé que Maître Z. n'invoque nullement que sa responsabilité ne peut être engagée en raison de la décharge de responsabilité indûment inscrite à l'acte en page 15 dans les termes suivants : « il [le nouveau propriétaire] déclare décharger le notaire soussigné de toute responsabilité à ce sujet », Mesdames X. et Y. ne peuvent invoquer le fait qu'une telle clause soit effectivement irrégulière étant observé qu'elles ne peuvent arguer d'aucun préjudice lié à cette seule phrase. En outre, l'irrégularité de cette phrase ne rend pas inefficaces les clauses licites susvisées de « reconnaissance de conseil donné » sur lesquelles Maître Z. peut parfaitement s'appuyer pour justifier qu'il a satisfait à son obligation de conseil.

En l'espèce, Maître Z. a très nettement attiré l'attention de Mesdames X. et Y. puisqu'il indique en plusieurs mentions parfaitement claires et compréhensibles : […]. Le fait que ces mentions aient été préparées dans le projet d'acte est inopérant dans la mesure où Mmes X. et Y. ont signé l'acte authentique qui fait foi à l'égard du contenu des mentions portées.

Dès lors qu'il résulte des motifs qui précèdent que Maître Z. ne pouvait refuser de prêter son concours à l'acte et que l'acte authentique démontre que, satisfaisant ainsi aux obligations relevant de son devoir de conseil, il a apporté aux demanderesses toutes les informations résultant des vérifications effectuées (et particulièrement les conséquences du défaut de production de permis de construire, ainsi que de l'absence d'assurances dommages ouvrage et décennale), de nature à les éclairer sur la portée et les effets de leurs engagements ; de sorte qu'il a pu en conséquence exactement noter, mention qu'elles ne contestent d'ailleurs pas, qu'elles maintenaient néanmoins leur consentement, Mmes X. et Y. ne peuvent faire supporter au notaire une prise de risques acceptée par elles en pleine connaissance de cause. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 27 DÉCEMBRE 2013

 

R.G. n° 13/00130. Décision déférée à la Cour : Jugement au fond du 23 janvier 2012 rendu par le Tribunal de Grande Instance de NIORT.

 

APPELANTE :

EURL LES CHAMPS DE LA FONTAINE

ayant son siège social [adresse], agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège, ayant pour avocat postulant la SCP M. Francois M. Bruno P.-C. Stéphanie, avocat au barreau de POITIERS, ayant pour avocat plaidant la SCP M. G., avocat au barreau de POITIERS,

 

INTIMÉS :

Mademoiselle X.

Mademoiselle Y.

demeurant ensemble [adresse], ayant pour avocat postulant la SCP T. Eric M. Yann, avocat au barreau de POITIERS, ayant pour avocat plaidant Maître Franck D., avocat au barreau de NIORT

Monsieur Z.

ayant pour avocat Maître Jean-Pierre L., avocat au barreau de POITIERS

 

PARTIE INTERVENANTE :

Maître Frédéric B. en qualité de liquidateur judiciaire de l'EURL Champs de la Fontaine,

assigné en intervention forcée, défaillant

 

COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 18 novembre 2013, en audience publique, devant la Cour composée de : Monsieur Roland POTEE, Président, Madame Marie-Jeanne CONTAL, Conseiller, Madame Isabelle CHASSARD, Conseiller qui a présenté son rapport, qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Jérémy MATANO, greffier stagiaire

ARRÊT : - RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Roland POTEE, Président et par Monsieur Jérémy MATANO, Greffier stagiaire auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

FAITS ET PROCÉDURE :

Mesdames X. et Y. ont acquis, suivant compromis sous seing privé du 17 février 2007, et acte authentique signé devant Maître Z. le 28 novembre 2007, du marchand de biens 1'EURL Les Champs de la Fontaine, pour le prix de 144.000 euros, une « maison à rénover », sise à [lieu-di], commune de [ville S.].

Maître Z. n'était pas intervenu au stade du compromis.

L'acte notarié du 28 novembre 2007 mentionnait :

- une clause de constitution de séquestre pour la garantie des travaux de pose d'une clôture, des volets de la chambre, du crépi du côté sud et de cailloux en calcaire.

- que le vendeur était tenu d'une obligation de garantie des vices cachés en sa qualité de professionnel, et restait responsable des dommages à l'ouvrage.

- que le vendeur, qui déclarait avoir « déposé une demande de permis de construire pour ces travaux de rénovation et d'extension s'engageait à le produire dans les plus brefs délais à l'acquéreur qui l'acceptait expressément » ;

- que le vendeur n'était pas en mesure de fournir actuellement un certificat de conformité et s'obligeait à faire diligence pour l'obtenir ;

- que le vendeur n'avait pas souscrit d'assurance dommages ouvrage et ne pouvait justifier de ce que les entrepreneurs intervenus sur le chantier avaient souscrit une assurance de responsabilité décennale

- que le nouveau propriétaire attestait se rendre compte des conséquences pouvant résulter de l'absence d'assurance dommages ouvrage et du défaut d'assurance décennale

- que les parties déclaraient que le prix avait été fixé en tenant compte de la non souscription de cette assurance dommages ouvrage

- que l'acquéreur déclarait décharger le Notaire soussigné de toute responsabilité à ce sujet

- l'acquéreur bénéficierait, pour les travaux de rénovation commandés par le vendeur, de la garantie décennale dont pouvait se prévaloir celui-ci.

- que le Notaire avait « dûment informé l'acquéreur des risques que pouvait présenter pour lui l'acquisition d'un immeuble imparfaitement assuré » et que ce dernier avait néanmoins déclaré son intention d'acquérir.

Les travaux de rénovation devaient débuter en mars 2007 pour une livraison prévue le 14 août 2007.

Les travaux ont finalement débuté le 2 juillet 2007 et Mesdames X. et Y. ont emménagé le 29 novembre 2007, soit avec trois mois et demi de retard. Le retard dans l'exécution des travaux et dans la date de délivrance de la grange rénovée a précisément justifié le séquestre de la somme de 2.000 euros, en vue de l'achèvement des travaux.

Déplorant de nombreux désordres et non-façons, Mesdames X. et Y. ont obtenu en référé, par ordonnance du 20 mai 2008, une mesure d'expertise, au contradictoire de l'EURL Les Champs de la Fontaine,

Les opérations d'expertise étaient, sur requête de l'EURL Les Champs de la Fontaine, étendues aux entreprises intervenues sur le chantier, par ordonnance du 10 mars 2009 devenue par la suite caduque, faute par l'EURL d'avoir procédé à la consignation mise à a sa charge.

L'expert judiciaire a déposé le 9 septembre 2009 un rapport par lequel il concluait que :

- certains désordres atteignaient la solidité de l'ouvrage,

- d'autres le rendaient impropre à sa destination par défaut de clos et de couvert

- d'autres encore étaient de nature à atteindre la sécurité des personnes

- les travaux de mise en conformité s'élevaient à la somme de 81.616,23 euros.

[***]

Mesdames X. et Y. ont, par acte du 22 septembre 2009, assigné l'EURL Les Champs de la Fontaine et Maître Z. à comparaître devant le Tribunal de Grande Instance de NIORT pour, au visa des articles 1109 et suivants, 1304, 1641 et suivants, 1792 et suivants du Code Civil, L. 121-1, 21-1-1 et L. 132-1 du Code de la consommation, L. 111-13 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, L. 421-1 du Code de l'urbanisme, L. 242-1 du Code des assurances :

- voir prononcer la résolution judiciaire de la vente en raison des innombrables vices cachés affectant l'immeuble et les tromperies, (absence de permis de construire, de réception des travaux, des assurances obligatoires) emportant tout ensemble vice du consentement ;

- condamner en conséquence solidairement les défendeurs au remboursement du prix de vente et des frais d'acte notarié et au paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts

Ils présentaient à titre subsidiaire, en cas de non résiliation de la vente du bien, diverses prétentions indemnitaires.

[***]

Par jugement prononcé le 25 octobre 2010, le Tribunal de Grande Instance de NIORT, a relevé que :

- la demande de « résolution pour vices cachés emportant vice du consentement » était équivoque,

- elle ne semblait pouvoir prospérer du chef de la garantie des vices cachés, ni du chef des vices du consentement,

- la demande de résolution de vente n'avait pas fait l'objet de publication à la Conservation des hypothèques,

et a invité les demanderesses à conclure sur la responsabilité contractuelle du vendeur, pour manquement à son obligation de délivrance.

[***]

Par conclusions déposées le 30 novembre 2010, Mesdames X. et Y. ont réitéré devant le premier juge, leurs demandes, sur le fondement de l'obligation de délivrance, en les articulant au visa des dispositions de l’article 1601-1 et suivants du Code Civil relatifs à la vente en état futur d'achèvement.

Elles ont publié leur demande à la conservation des hypothèques et porté à 25.000 euros leur demande au titre du préjudice matériel.

[***]

Le Tribunal de Grande Instance de NIORT, par décision du 23 janvier 2012, a statué comme suit :

« - Prononce la résolution de la vente immobilière intervenue entre l'EURL Les Champs de la Fontaine et Mesdames X. et Y.

- Dit que contre restitution de l'immeuble par Mesdames X. et Y., l'EURL Les Champs de la Fontaine sera tenue au remboursement de la somme de 144.000 euros, et au paiement, à titre de dommages et intérêts, des sommes de 9.808,63 euros et 1.400 euros.

- Dit que les intérêts courant au taux légal compter du présent jugement, seront capitalisés par anatocisme au terme de chaque année échue,

- Dit n'y avoir lieu d'assortir ces condamnations de l'exécution provisoire.

- Déboute Mesdames X. et Y. du surplus de leurs demandes, contré l'EURL Les Champs de la Fontaine

- Les déboute de leurs demandes contre Maitre Z.

- Condamne l'EURL Les Champs de la Fontaine aux dépens, comprenant les honoraires de l'expert judiciaire, ainsi qu'à verser à Mesdames X. et Y. la somme de 2.500 euros pour frais irrépétibles de procédure.

- Déboute l'EURL, Les Champs de la Fontaine de toutes ses demandes reconventionnelles,

- Déboute Maître Z. de toutes ses demandes.

- Autorise Maître D. à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l'avance sans recevoir de provision.

- Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile dans l'intérêt du conseil de l'EURL Les Champs de la Fontaine. »

 

LA COUR :

Vu l'appel interjeté le 5 mars 2012 par l'EURL LES CHAMPS DE LA FONTAINE

Vu l'ordonnance rendue par le conseiller de la mise en état le 7 mai 2012 constatant le désistement partiel de l'EURL LES CHAMPS DE LA FONTAINE à l'égard de Maître Z., Notaire.

Vu l'acte d'appel provoqué avec assignation devant la Cour et signification de conclusions en date du 14 juin 2012 effectué par Mme X. et Mme Y. à l'encontre de Maître Z., Notaire.

Vu l'assignation en intervention forcée de Maître B., en sa qualité de liquidateur de l'EURL LES CHAMPS DE LA FONTAINE en date du 23 janvier 2013, remise à personne.

Le 6 décembre 2012, l'affaire a fait l'objet d'une radiation pour défaut de diligences lié à l'absence d'intervention du liquidateur à la suite du jugement rendu le 17 octobre 2012 par le tribunal de Commerce de NIORT prononçant la liquidation judiciaire de l'appelante.

Mme X. et Mme Y. ont déclaré leur créance le 17 décembre 2012.

Par courrier du 9 avril 2013, Maître B., liquidateur de la société LES CHAMPS DE LA FONTAINE, relevant que la demande en résolution de la vente n'était plus sollicitée, a indiqué ne pas intervenir en l'instance compte tenu de l'impécuniosité de la liquidation.

 

Vu les dernières conclusions du 25 janvier 2013 de Mesdames X. et Y. présentant les prétentions suivantes :

« Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de NIORT en date du 23 janvier 2012,

Vu notamment les articles 1109, 1604 et suivants, 1792 et suivants du Code civil,

RÉFORMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de NIORT en date du 23 janvier 2012, pour tenir compte du placement de l'EURL LES CHAMPS DE LA FONTAINE en liquidation judiciaire,

ORDONNER la condamnation solidaire de l'EURL LES CHAMPS DE LA FONTAINE, représentée par Maître B., Mandataire judiciaire, et de Maître Z. à payer à Mesdames X. et Y. la somme de 100.000 euros correspondant aux travaux de réfection et remise aux normes selon tous devis cumulés,

DIRE qu'il n'y a pas eu réception de travaux et FIXER celle-ci à la date de la signature de l'acte authentique, soit le 28 novembre 2007,

DIRE la responsabilité civile professionnelle de Maître Z., Notaire, engagée sur le fondement du manquement au devoir de conseil et d'information, du manquement à l'obligation d'assurer l'efficacité de l'acte, du manquement au devoir de loyauté, de prudence et de diligence par l'insertion de clauses abusives,

DECLARER notamment abusive la clause contenue dans l'acte authentique en date du 28 novembre 2007, par laquelle Maître Z., Notaire, entend se défausser de sa responsabilité professionnelle à l'insu de Mesdames X. et Y. et RÉPUTER ladite clause non écrite,

CONDAMNER solidairement l'EURL LES CHAMPS DE LA FONTAINE, représentée par Maître B., Mandataire judiciaire, et Maître Z., Notaire, à payer à Mesdames X. et Y. aux sommes de 50.000 euros au titre du préjudice matériel et de 30.000 euros au titre du préjudice moral,

CONDAMNER Maître Z., Notaire, à payer à Mesdames X. et Y. la somme de 2.000 euros correspondant à la somme séquestrée,

CONDAMNER solidairement l'EURL LES CHAMPS DE LA FONTAINE, représentée par Maître B., Mandataire judiciaire, et Maître Z., Notaire, au paiement des intérêts au taux légal en vigueur sur l'intégralité des sommes, ainsi qu'à la capitalisation des intérêts depuis la demande jusqu'au jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire,

ORDONNER l'inscription de l'intégralité des créances de Mesdames X. et Y. au passif de l'EURL LES CHAMPS DE LA FONTAINE, représentée par Maître B., Mandataire judiciaire,

CONDAMNER solidairement l'EURL LES CHAMPS DE LA FONTAINE, représentée par Maître B., Mandataire judiciaire, et Maître Z. au paiement de la somme de 6.500 euros en application de l’Article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER solidairement l'EURL LES CHAMPS DE LA FONTAINE, représentée par Maître B., Mandataire judiciaire, et Maître Z. aux entiers dépens, incluant les frais d'expertise et ACCORDER à la SCP T.-M. le droit de recouvrer les dépens dans les conditions de l’Article 699 du Code de Procédure Civile ».

 

Vu les dernières conclusions du 6 août 2012 de Maître Z., Notaire présentant les prétentions suivantes :

« - Confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes de Mesdames X. et Y. à l'encontre de Maître Z.

- Condamner Mesdames X. et Y. à payer à Maître Z. une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

- Condamner Mesdames X. et Y. à payer à Maître Z. une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC.

- Condamner Mesdames X. et Y. aux entiers dépens de première instance et d'appel avec distraction pour ceux-ci au bénéfice de Maître L., avoué, sur ses affirmations de droit. »

 

Avant sa mise en liquidation en date du 17 octobre 2012, l'EURL LES CHAMPS DE LA FONTAINE avait conclu comme suit, le 30 avril 2012, en sollicitant le débouté des demandes antérieurement établies par Mesdames X. et Y. qui tendaient à l'annulation de la vente :

« Vu le bordereau de pièces fondant les prétentions de l'EURL LES CHAMPS DE LA FONTAINE, annexé aux présentes conclusions en application de l’article 954 du Code de procédure civile,

Réformer le Jugement rendu le 23 janvier 2012 par le Tribunal de Grande Instance de NIORT en toutes ses dispositions.

Et statuant à nouveau,

Dire et juger que Mesdemoiselles X. et Y. n'établissent l'existence d'aucun vice caché, dol ou manquement à l'obligation de délivrance susceptible de justifier l'annulation ou la résolution de la vente du 28 novembre 2007.

Débouter par conséquent Mesdemoiselles X. et Y. de leur demande tendant à l'anéantissement du contrat de vente.

Subsidiairement, dans l'hypothèse où la vente serait anéantie,

Dire et juger, et en tant que de besoin condamner Mesdemoiselles X. et Y. à restituer à l'EURL LES CHAMPS DE LA FONTAINE l'immeuble dans l'état où elles l'ont trouvé le jour de la vente, le 28 novembre 2007.

Les condamner à payer à l'EURL LES CHAMPS DE LA FONTAINE, depuis cette date et jusqu'à libération des lieux, une indemnité d'occupation d'un montant de 900 euros par mois.

Dire et juger qu'une compensation s'opérera entre le montant ainsi dû et la somme due au titre de la restitution du prix de vente.

En toute hypothèse,

Débouter Mesdemoiselles X. et Y. de leurs demandes fins et conclusions dirigées à l'encontre de PEURL LES CHAMPS DE LA FONTAINE

Les condamner solidairement à lui payer la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Les condamner solidairement aux frais et dépens tant de première instance que d'appel, dont distraction au profit de la SCP M.-M.-P.-C., Avocats, qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

 

Vu l'ordonnance de clôture en date du 4 novembre 2013,

 

SUR CE :

I) SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES A L'ENCONTRE DE MAÎTRE B. ES QUALITÉS DE LIQUIDATEUR DE L'EURL LES CHAMPS DE LA FONTAINE :

Il convient de relever en premier lieu que le litige se présente différemment en cause d'appel compte tenu de la procédure collective prononcée le 17 octobre 2012 pour la société LES CHAMPS DE LA FONTAINE et également en raison de l'abandon par mesdames X. et Y. de leur demande en annulation de la vente.

Si Mesdames X. et Y. persistent à viser les dispositions des articles 1109 et 1604 et du code civil, seul le fondement des articles 1792 et suivants du code civil (également visé par elles) peut être retenu puisque la demande consiste désormais, suite à leur appel provoqué, en :

- une condamnation au paiement de la somme de 100.000 euros correspondant aux travaux de réfection et remise aux normes selon tous devis cumulés

- la fixation judiciaire de la réception des travaux au 28 novembre 2007, date de signature de l'acte authentique

Il convient dès lors d'examiner les moyens de défense présentés le 30 avril 2012 par l'appelante alors in bonis.

Il résulte des conclusions de l'EURL LES CHAMPS DE LA FONTAINE qu'elle a conclu afin de s'opposer à la demande de résolution et subsidiairement en cas de prononcé de la résolution de la vente, sur les conséquences d'une telle décision, formulant dans ce cas uniquement une demande reconventionnelle en paiement de loyer.

Dès lors, elle n'a nullement conclu sur une demande de dommages et intérêts formulée par Mesdames X. et Y. au titre des reprises des désordres sur le fondement de la garantie décennale.

Les conclusions du 30 avril 2012 ne sont donc plus d'actualité.

En tout état de cause, le premier juge a relevé à juste titre que l'immeuble ne présente pas les qualités essentielles puisque l'expert judiciaire avait relevé que l'immeuble « est atteint de désordres compromettant sa solidité, sa destination et pour certains, la sécurité des personnes » à savoir en particulier :

- escalier non fixé au sol et instabilité du garde corps conduisant à des risques de chutes pour les personnes (page 25 du rapport d'expertise),

- chevêtre du passage escalier fendu par le tire fond,

- infiltrations récurrentes,

- l'installation électrique non conforme devant être intégralement reprise,

- l'installation de chauffage non conforme qui nécessite des réparations « importantes »,

- nécessité de faire intervenir un bureau de contrôle compte tenu « des graves non conformités susceptibles d'atteindre la sécurité des personnes » (page 40 du rapport d'expertise),

L'expertise démontre de manière particulièrement nette que les désordres dont l'immeuble est affecté [relèvent] de la garantie décennale puisqu'ils rendent l'immeuble impropre à sa destination et qu'ils affectent également le clos et du couvert, s'agissant des infiltrations généralisées.

La réception doit être fixée au jour de la signature de l'acte authentique qui caractérise la prise de possession des lieux par les acquéreurs, le prix étant réglé au jour de la signature dudit acte. Le fait qu'il subsistait quelques travaux à terminer qui ont été pris en considération par la consignation de la somme de 2.000 euros entre les mains du notaire en qualité de séquestre, ne suffit pas à remettre en cause la date de réception susvisée.

L'expert a fixé le coût des reprises à la somme de 81.616,23 euros correspondant à :

- reprise des plaques de plâtre, escalier, menuiseries, meubles cuisine, placard, portal, panne, velux : 22.139,14 euros,

- reprise des caniveaux ; seuil, toiture zinguerie, maçonnerie garage, réaménagement de la cour, joints d'étanchéité, couverture et zinguerie maison, drainage dallage enduits : 39.662,86 euros,

- travaux de reprise de plomberie : 4.995,69 euros,

- travaux de reprise de l'installation électrique : 7.315,54 euros,

- travaux de reprise de l'installation de chauffage : 7.503,00 euros.

Mesdames X. et Y. ne justifient d'aucune contestation relative aux estimations fournies par l'expert permettant d’'arrondir’le coût des travaux de reprise à la somme de 100.000 euros au lieu de celle proposée par l'expert à la somme de 81.616,23 euros TTC, somme particulièrement argumentée et justifiée au vu des devis soumis à l'examen de l'expert.

Elles ne peuvent enfin arguer d'un devis non soumis à l'examen de l'expert (pièce 19) pour prétendre à une indemnisation supérieure à ce qui avait été estimé dans le cadre des opérations expertales au titre du chauffage et ce, d'autant qu'elles ne discutent nullement des raisons pour lesquelles l'estimation de l'expert serait à leur sens sous évaluée.

En conséquence, le préjudice correspondant au coût des travaux de reprise, sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil sera fixé à la somme de 81.616,23 euros TTC.

Mesdames X. et Y. sollicitent en outre la somme de 50.000 euros au titre d'autres préjudices matériels complémentaires.

Elles ne peuvent cependant solliciter l'ajout au titre du préjudice matériel des frais exposés au titre de la procédure, en arguant du fait qu'elles ne disposent d'aucune protection juridique puisque ces débours, ajoutés aux honoraires d'avocat relèvent de l'indemnité prévue sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles ne peuvent pas plus arguer d'un préjudice résultant de la différence entre un loyer et le remboursement mensuel de l'emprunt qui est de l'ordre de 130 euros/mois, en tenant compte du dernier loyer payé par Mesdames X. et Y. (pièce 8 : Quittances) dès lors qu'elles ne sollicitent plus la résolution de la vente.

Il n'y a pas lieu de tenir compte dans le cadre de cette demande complémentaire de la question de la pompe à chaleur préalablement examinée.

Mesdames X. et Y. sollicitent enfin la somme de 30.000 euros au titre du préjudice moral en arguant principalement des gênes apportées à leur sommeil par les différents désordres. L'expert a relevé qu'elles subissent un préjudice « d'exploitation de leur maison d'habitation depuis la prise de possession des lieux, dû aux malfaçons, non façons et désordres ». A ce titre, l'indemnisation de ce préjudice justifie l'octroi de la somme de 6.000 euros étant observé que la perturbation dans le sommeil lié aux désordres et la surveillance constante des niveaux d'eau et de mise en arrêt ou non de la pompe à chaleur est de nature effectivement à entraîner un préjudice moral lié au stress et à la fatigue.

Il sera observé que Mesdames X. et Y. ne sollicitent pas l'indemnisation d'un préjudice de jouissance alors que l'expert avait souligné que les travaux de réparation s'étendront sur plusieurs mois et entraîneront une privation de jouissance ou une limitation de jouissance du bien. La Cour, faute de demande de leur part en ce sens ne peut intégrer dans l'indemnisation au titre du préjudice moral ce préjudice étant rappelé que la Cour, par application de l’article 954 du code de procédure civile résultant du décret 2009-1524 du 9 décembre 2009 n'est tenue de répondre qu'aux demandes présentées dans le dispositif des conclusions.

En conséquence, les montants ci dessus alloués seront fixés au passif de la liquidation judiciaire de l'EURL LES CHAMPS DE LA FONTAINE.

Les intérêts ne pouvant courir qu'à compter du présent arrêt s'agissant d'une créance indemnitaire, la procédure collective ouverte s'oppose, en application du principe de suspension des intérêts à la fixation d'intérêts légaux et à l'application des dispositions de l’article 1154 du code civil.

 

II) SUR LES DEMANDES DE MME X. ET DE MME Y. À L'ENCONTRE DE MAÎTRE Z. :

Mesdames X. et Y. estiment que Maître Z., Notaire, aurait, en l'espèce, failli envers elles tout à la fois à son devoir de conseil et d'information (A), à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte authentique (B), ainsi qu'à son devoir de loyauté, de prudence et de diligence, notamment par l'insertion dans l'acte de clauses abusives (C).

 

A - Sur le manquement à l'obligation de conseil :

Mesdames X. et Y. soulèvent trois manquements :

- 1. Le Notaire a permis la vente en l'absence de permis de construire et bien qu'il ait expressément mis en exergue cette carence.

- 2. Le Notaire a permis que soient réalisés les travaux de rénovation en l'absence de toute assurance obligatoire, privant ainsi l'acquéreur des garanties constructeurs normalement dues tant que celui-ci est propriétaire du bien, mais également à la revente du bien et donc au profit d'éventuels acheteurs.

- 3. A la lecture des actes, on constate que l'EURL LES CHAMPS DE LA FONTAINE a fait l'acquisition de la grange à rénover le 30 mai 2007. Or, le compromis de vente est signé entre l'EURL LES CHAMPS DE LA FONTAINE et Mesdames X. et Y. le 17  février 2007, soit trois mois et demi avant que l'EURL LES CHAMPS DE LA FONTAINE n'ait acquis le bien. Le compromis portait donc sur un bien qui était, au moment de sa signature, indisponible.

Maître Z. réplique que :

- si un notaire a une obligation d'information et de conseil, il n'a pas le devoir, et bien plus n'a pas le droit, de refuser de recevoir la signature d'un acte, sauf circonstances exceptionnelles, comme par exemple, la fraude.

- dès lors que Mesdames X. et Y. étaient totalement informées et qu'elles choisissaient malgré tout de procéder à l'acquisition, le concluant requis à cet effet, ne pouvait en aucun cas refuser de recevoir l'acte.

- n'ayant pas participé à l'établissement du compromis sous seing privé, il ne peut être concerné par l'allégation des consorts X. - Y. selon laquelle « le compromis portait sur un bien qui était, au moment de sa signature, indisponible ».

Mesdames X. et Y. ne font que réitérer en cause d'appel, sans justification complémentaire utile, l'argumentation déjà développée devant le premier juge et à laquelle celui-ci a répondu par des motifs pertinents et exacts qui résultent d'une juste appréciation des pièces produites et que la Cour adopte en relevant que « Maître Z. a procédé à toutes les vérifications auxquelles il se devait de procéder (capacité des parties, urbanisme, servitudes, inscriptions hypothécaires, droit de propriété du vendeur, etc.) afin d'assurer l'efficacité de l'acte, c'est-à-dire la réalisation des objectifs, vente et acquisition immobilières, que se sont fixés les parties. ».

De plus, il sera retenu que :

- Mesdames X. et Y. ne peuvent arguer de la préparation d'un projet d'acte qu'elles avaient tout à fait la faculté de signer lors du rendez vous chez le Notaire pour prétendre que le notaire avait pris partie pour le vendeur.

- le Notaire n'étant pas partie au compromis de vente ne peut voir sa responsabilité engagée sur le fait que le compromis ait été signé avant que l'EURL LES CHAMPS DE LA FONTAINE n'acquière l'immeuble.

Etant relevé que Maître Z. a très précisément alerté et informé les acquéreurs des risques encourus par la signature de l'acte contesté, la question est dès lors de savoir si le notaire devait refuser de prêter son concours à l'acte eu égard à son contenu.

Hors les cas spécifiques de refus liés à la capacité des parties ou aux liens familiaux pouvant exister entre le Notaire et les parties signataires, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, le notaire doit refuser son concours si l'acte pour lequel il est requis est contraire à la loi, à l'ordre public ou est manifestement constitutif d'une fraude de nature à préjudicier à un tiers.

En l'espèce, il doit être constaté que :

- l'objet de la vente est licite puisqu'il s'agit d'un immeuble dont était effectivement propriétaire l'EURL LES CHAMPS DE LA FONTAINE au jour de la signature de l'acte authentique

- le fait que le vendeur ait lui même enfreint des règles d'ordre public relatives aux garanties d'assurances et au défaut de permis de construire avant que les travaux ne soient engagés par lui ne peut permettre au notaire de refuser d'apporter son concours à l'acte puisque l'acte de vente lui même ne viole pas une règle d'ordre public

- il n'est ni invoqué ni justifié de l'existence d'une fraude préjudiciable à un tiers

En l'espèce, Maître Z. ne pouvait donc refuser de prêter son concours.

Dans un tel cas, c'est seulement au titre de l'obligation de conseil que le Notaire peut voir sa responsabilité engagée.

 

B - sur le manquement à l'obligation d'assurer l'efficacité des actes :

Mesdames X. et Y. soulèvent que :

- Le Notaire a manqué à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte authentique signé par le vendeur et l'acquéreur le 28 novembre 2007 (Civ. 1^ère, 7 fév. 1989, Bull. n° 69).

- L'acte de vente se trouve ainsi, de façon très paradoxale, privé des effets de droit qui devraient normalement en découler : si Mesdames X. et Y. semblent bien propriétaires de l'immeuble litigieux, il reste qu'elles sont privées, faute notamment de permis de construire et de garantie constructeur, des droits légitimes qu'elles devraient pouvoir retirer de ce titre de propriété.

Cependant, Maître Z. soutient à juste titre que :

- l'obligation du notaire était d'assurer l'efficacité de la vente du bien dont il avait décrit dans son acte les caractéristiques, notamment juridiques, et donc l'absence du permis de construire et l'absence de garantie dommages ouvrage.

- les conséquences qui résultent de ces absences, non seulement étaient connues des acquéreurs mais en outre ne peuvent affecter l'efficacité de l'acte puisque précisément celui-ci portait sur un bien décrit comme privé de ces deux éléments.

Dès lors, il a, contrairement à ce qui est soutenu par Mesdames X. et Y. parfaitement assuré l'efficacité de son acte à savoir la mutation juridique d'un bien immobilier correspondant à ce qui est décrit entre l'EURL LES CHAMPS DE LA FONTAINE et Mesdames X. et Y.

 

C - Sur manquement au devoir de loyauté, de prudence et de diligence par l'insertion de clauses abusives :

Mesdames X. et Y. soulèvent que :

- Maître Z., Notaire, a inséré dans l'acte authentique des clauses que Mesdames X. et Y. estiment abusives, car elles rompent l'équilibre et la sécurité du contrat car si le notaire a accepté d'authentifier la vente de l'immeuble litigieux, c'est en ayant soin de se défausser de ses propres responsabilités et donnant par là-même un blanc seing au vendeur.

- l'acte authentique du 28 novembre 2007 (pièce 2b, p. 14) dispose en effet que « le notaire soussigné a dûment informé l'ACQUÉREUR des risques que pouvait présenter pour lui l'acquisition d'un immeuble imparfaitement assuré. » Le notaire d'ajouter : « Ce dernier (l'acquéreur) a déclaré néanmoins persister dans son intention d'acquérir compte tenu des informations fournies ci-dessus. » alors que cette indication a été préparée avant la réunion chez le notaire.

- Maître Z. ne les avait pas informées au préalable que le vendeur ne disposait d'aucune garantie constructeur.

- Mesdames X. et Y., après signature d'un compromis portant sur la rénovation d'une grange, se trouvaient contraintes à l'achat, pour ainsi dire à n'importe quelles conditions, au moment de prendre possession du bien.

- l'obligation de l'EURL LES CHAMPS DE LA FONTAINE de disposer d'assurances constructeur remontait au compromis de vente, au moment d'engager les travaux.

- Au moment de la vente, il était déjà trop tard.

- Sans ces assurances, encore une fois, l'EURL LES CHAMPS DE LA FONTAINE ne pouvait même commencer d'entreprendre les travaux.

Elles considèrent donc que Maître Z., en sa qualité de conseil et représentant de l'Etat dans les actes qu'il authentifie, se doit d'en vérifier la régularité. Il ne saurait, en sa qualité de professionnel, se défausser de sa responsabilité civile professionnelle par une clause manifestement abusive.

Maître Z. oppose que :

- les appelantes étaient parfaitement informées de la situation et quand bien même elles n'en auraient été informées que le jour de la signature de l'acte, il demeure qu'elles l'ont été avant signature et pouvaient parfaitement en tirer les conséquences en refusant de poursuivre l'opération puisqu'elles n'étaient, contrairement à ce qu'elles prétendent aujourd'hui pas « contraintes à l'achat pour ainsi dire à n'importe quelle condition » ;

- Les clauses insérées dans l'acte par le concluant n'avaient aucun caractère abusif et n'étaient en réalité que le support de l'accomplissement de son obligation d'information et de conseil.

Le notaire peut prévoir dans l'acte authentique auquel il prête son concours la justification écrite des conseils donnés sous forme d'une « clause de reconnaissance de conseils donnés ». Une telle clause n'est pas contraire au décret du 26 novembre 1971 interdisant au notaire d'être intéressé à l'acte qu'il reçoit étant rappelé que la charge de la preuve du conseil donné pèse sur l'officier ministériel.

Etant relevé que Maître Z. n'invoque nullement que sa responsabilité ne peut être engagée en raison de la décharge de responsabilité indûment inscrite à l'acte en page 15 dans les termes suivants : « il [le nouveau propriétaire] déclare décharger le notaire soussigné de toute responsabilité à ce sujet », Mesdames X. et Y. ne peuvent invoquer le fait qu'une telle clause soit effectivement irrégulière étant observé qu'elles ne peuvent arguer d'aucun préjudice lié à cette seule phrase.

En outre, l'irrégularité de cette phrase ne rend pas inefficaces les clauses licites susvisées de « reconnaissance de conseil donné » sur lesquelles Maître Z. peut parfaitement s'appuyer pour justifier qu'il a satisfait à son obligation de conseil.

En l'espèce, Maître Z. a très nettement attiré l'attention de Mesdames X. et Y. puisqu'il indique en plusieurs mentions parfaitement claires et compréhensibles :

- « le notaire soussigné a dûment informé l'ACQUÉREUR des risques que pouvait présenter pour lui l'acquisition d'un immeuble imparfaitement assuré.»

- « Ce dernier (l'acquéreur) a déclaré néanmoins persister dans son intention d'acquérir compte tenu des informations fournies ci-dessus. »

- « le nouveau propriétaire atteste s'être rendu compte des conséquences pouvant résulter de l'absence d'assurance dommages ouvrage et du risque que les entrepreneurs ou le maître de l'ouvrage ayant réalisé les travaux ne soient pas assurés ou qu'imparfaitement, dans le cadre de l'assurance décennale. »

Le fait que ces mentions aient été préparées dans le projet d'acte est inopérant dans la mesure où Mmes X. et Y. ont signé l'acte authentique qui fait foi à l'égard du contenu des mentions portées.

Dès lors qu'il résulte des motifs qui précèdent que Maître Z. ne pouvait refuser de prêter son concours à l'acte et que l'acte authentique démontre que, satisfaisant ainsi aux obligations relevant de son devoir de conseil, il a apporté aux demanderesses toutes les informations résultant des vérifications effectuées (et particulièrement les conséquences du défaut de production de permis de construire, ainsi que de l'absence d'assurances dommages ouvrage et décennale), de nature à les éclairer sur la portée et les effets de leurs engagements ; de sorte qu'il a pu en conséquence exactement noter, mention qu'elles ne contestent d'ailleurs pas, qu'elles maintenaient néanmoins leur consentement, Mmes X. et Y. ne peuvent faire supporter au notaire une prise de risques acceptée par elles en pleine connaissance de cause.

Enfin, il sera relevé que contrairement à ce qu'elles soutiennent Mmes X. et Y. ne se trouvaient pas contraintes à l'achat à n'importe quelles conditions puisqu'elles pouvaient toujours refuser de signer l'acte authentique et demander à Maître Z. de dresser un procès verbal de carence énonçant les motifs et notamment le fait qu'il n'était justifié par le vendeur d'aucune assurance dommages ouvrage ou décennale alors que le bien venait de faire l'objet d'une rénovation lourde.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté leurs demandes à l'encontre de Maître Z.

 

Sur le versement entre les mains de Mmes X. et Y. de la somme de 2.000 euros versée à titre de séquestre entre les mains du notaire :

Il convient de relever que Maître B., es qualités de liquidateur de l'EURL LESCHAMPS DE LA FONTAINE, qui n'a pas constitué, n'a présenté aucune contestation sur ce point. Il n'est donc pas opposé à ce que Maître Z. se libère entre les mains de Mmes X. et Y. de la somme susvisée.

Il y a lieu de faire droit en conséquence à cette demande et d'ordonner à Maître Z. de remettre entre les mains de Mmes X. et Y. la somme séquestrée de 2.000 euros et dès lors de déduire ce montant de la créance fixée au passif de la liquidation judiciaire de l'EURL LES CHAMPS DE LA FONTAINE

 

Sur la demande de dommages et intérêts présentée à titre reconventionnel par Maître Z. :

La demande sera rejetée étant relevé que, même s'il ne peut en être tiré aucune conséquence à son égard, la phrase suivante incluse dans l'acte « il [le nouveau propriétaire] déclare décharger le notaire soussigné de toute responsabilité à ce sujet » n'était pas régulière.

 

Sur l'application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il est équitable de condamner solidairement Mmes Y. et X. à payer à Maître Z. la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dans la mesure où elles échouent en leur demande principale tendant à voir la responsabilité du notaire engagée.

 

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a :

- débouté Mesdames X. et Y. de leurs demandes contre Maitre Z.,

- débouté Maître Z. de toutes ses demandes.

L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau :

- Ordonne à Maître Z. de verser à mesdames X. et Y. la somme séquestrée entre ses mains de 2.000 euros,

Vu les articles 1792 et suivants du code civil,

- Fixe la réception des travaux sans réserve au 28 novembre 2007, jour de la signature de l'acte authentique,

- Fixe au passif de la liquidation judiciaire de l'EURL LES CHAMPS DE LA FONTAINE :

* la somme de 79.616,23 euros TTC au titre du coût des travaux de reprise (81.616,23 euros - 2.000 euros),

* la somme de 6.000 euros au titre du préjudice moral,

* la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- Déboute Mesdames X. et Y. du surplus de leurs demandes indemnitaires et de leur demande en paiement des intérêts au taux légal en vigueur sur l'intégralité des sommes et aux fins d'application de l’article 1154 du code civil,

Y ajoutant :

- Déboute Maître Z. de sa demande reconventionnelle en dommages intérêts présentée en cause d'appel,

- Condamne solidairement Mesdames X. et Y. à payer à Maître Z. la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- Condamne Maître B., es qualité de liquidateur de l'EURL LES CHAMPS DE LA FONTAINE aux entiers dépens de première instance et d'appel, incluant les frais d'expertise et accorde à la SCP T.-M. le droit de recouvrer les dépens dans les conditions de l’Article 699 du Code de Procédure Civile,

LE GREFFIER,                    LE PRÉSIDENT,