Extrait : « Le syndicat des copropriétaires est une personne morale. C'est un non professionnel au sens de l'article L. 132-1 du code de la consommation. Il bénéficie sur le fondement de cette disposition des mesures protectrices en matière de clauses abusives en qualité de personne morale non professionnelle.

L'article L. 421-6 du code de la consommation dans sa version applicable au présent dossier dispose : « Les associations mentionnées à l'article L. 421-1 et les organismes justifiant de leur inscription sur la liste publiée au journal officiel des Communautés européennes en application de l'article 4 de la directive 98/27/CE du Parlement européen et du Conseil relative aux actions en cessation en matière de protection des consommateurs peuvent agir devant la juridiction civile pour faire cesser ou interdire tout agissement illicite au regard des dispositions transposant les directives mentionnées à l'article 1er de la directive précitée. Le juge peut à ce titre ordonner, le cas échéant sous astreinte, la suppression d'une clause illicite ou abusive dans tout contrat ou type de contrat proposé ou destiné au consommateur »

La lettre de ce texte cantonne l'action des associations agréées, en l'espèce l’UFC 38 et l’UFC, à la seule action en suppression de clauses abusives dans les contrats proposés ou destinés au consommateur personne physique (Cass. 1^re chambre, 4 juin 2014).

Les contrats de syndic sont proposés ou destinés aux syndicats de copropriétés, personnes morales, de sorte que l'action de l’UFC 38 et l'intervention de l'UFC nationale seront jugées irrecevables. »

 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 14 OCTOBRE 2014

 

R.G. n° 11/00877. Appel d'un jugement (R.G. n° 07/03229) rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE en date du 7 février 2011 suivant déclaration d'appel du 14 février 2011.

 

APPELANTE :

SAS FAURE IMMOBILIER

poursuites et diligences de son Directeur en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, Représentée par la SCP GRIMAUD en qualité d'avoués à la Cour jusqu'au 31 décembre 2011 puis en qualité d'avocats au barreau de Grenoble, postulant et plaidant par Maître Jean-Luc MEDINA, avocat au barreau de GRENOBLE

 

INTIMÉES :

Association UFC 38 - UNION FÉDÉRALE DES CONSOMMATEURS DE L'ISÈRE,

poursuites et diligences de son Président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, représentée et plaidant par Maître Christian BRASSEUR de la SCP CONSOM'ACTES, avocat au barreau de GRENOBLE

FÉDÉRATION NATIONALE DE L'IMMOBILIER - FNAIM,

poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, Représentée par Maître Alfred DERRIDA de la SCP DERRIDA, avocat au barreau de GRENOBLE constitué aux lieu et place de la SCP CALAS Jean et Charles, en qualité d'avoués à la Cour jusqu'au 31 décembre 2011, postulant, plaidant par Maître CAMBON du cabinet LEBATTEUX, avocats au barreau de PARIS

 

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Monsieur Dominique FRANCKE, Président, Madame Dominique JACOB, Conseiller, Madame Joëlle BLATRY, Conseiller,

Assistés lors des débats de Françoise DESLANDE, greffier,

DÉBATS : À l'audience publique du 9 septembre 2014 Monsieur FRANCKE a été entendu en son rapport. Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries. Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu à l'audience de ce jour, après prorogation du délibéré.

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par jugement du 7 février 2011, le tribunal de grande instance de GRENOBLE, sur assignation du 4 juillet 2007 de l’UFC 38, a déclaré l’UFC 38 recevable en ses prétentions.

Il a retenu que « si la notion de consommateur, telle que définie dans la directive n° 93/13/CEE vise exclusivement les personnes physiques, la notion distincte de non professionnel utilisée par le législateur français n'exclut pas les personnes morales de la protection contre les clauses abusives, qu'il s'ensuit qu'en vertu de l'article L. 421-6 du code de la consommation, les associations habilitées peuvent en vertu de la législation française plus favorable résultant de l'article L. 132-1 du code de la consommation, agir devant la juridiction civile en suppression des clauses abusives ou illicites non seulement contenues dans les contrats proposés par les professionnels aux consommateurs mais également aux non professionnels, qu'ils soient personnes morales ou physiques, qu'en outre la protection de la législation sur les clauses abusives n'est pas revendiquée par les associations de consommateurs pour le compte du syndicat représenté par son syndic dans ses relations contractuelles avec un professionnel tiers, mais pour le compte d’un ensemble de copropriétaires/consommateurs, légalement organisés en syndicat de copropriété dans le cadre des négociations avec des professionnels de l'immobilier pour le choix de leur représentant légal, le syndic, de sorte que ce contrat particulier, le syndicat doit davantage être appréhendé comme un ensemble de consommateurs que comme un non professionnel. (Cass. Civ.1^re, 1^er février 2006, pourvoi n° 03-19692) »

Sur le fond, il a notamment :

- débouté l’UFC 38 de ses demandes relatives au modèle type de 2006,

- déclaré abusives les 28 clauses du modèle type de contrat de syndic version 2008 utilisé par la société FAURE IMMOBILIER : n° 30, 32, 54, 52, 57, 28, 58, 24, 60, 9, 10, 59, 62, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 21, 53, 61, 34, 20, 26, 33, 27, 31

- déclaré illicites, et à tout le moins abusives les 21 clauses n° 22, 41, 62, 64, 23, 63, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 39, 40, 55, 56, 18.

- condamné la société FAURE IMMOBILIER et la FNAIM à payer à l'association UFC 38 les sommes de :

‘ 15.000 euros en réparation du préjudice collectif subi,

‘ 3.000 euros en réparation de son préjudice associatif,

‘ 3.000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné la FNAIM à garantir la société FAURE IMMOBILIER l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre, y compris au titre des frais irrépétibles et des dépens.

- ordonné l'exécution provisoire de la décision, à l'exception de la publication de la décision par voie de presse et sur Internet.

La société FAURE IMMOBILIER a relevé appel du jugement le 24 février 2011.

 

Dans le dernier état de ses conclusions du 24 février 2014, elle demande à la cour, au visa des articles L. 421-1 et suivants du code de la consommation, de l'avis du CNC du 27 septembre 2007, du contrat version 2011 en vigueur en 2013, de l'arrêté du 19 mars 2010, de :

- réformer le jugement,

- débouter l’UFC 38 de ses demandes,

À titre subsidiaire,

- dire que le nouveau contrat de syndic est conforme à l'avis du CNC du 27 septembre 2007 et à l'arrêté du 19 mars 2010,

en toute hypothèse :

- condamner l’UFC 38 à lui payer les sommes de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts et 3.500 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- la condamner aux dépens, avec distraction au profit de la SCP GRIMAUD, avocats,

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la FNAIM à relever et garantir la société FAURE IMMOBILIER des condamnations pouvant être mises à sa charge,

- si condamnation était prononcée à l'encontre de la société FAURE IMMOBILIER, dire qu'il conviendra de procéder à une publication intégrale de la décision.

Elle fait valoir qu'elle a modifié son contrat type le 21 avril 2011 conformément au jugement déféré.

Concernant la version 2008, elle reprend une à une au regard de l'avis du CNC et de l'arrêté du 19 mars 2010 les clauses critiquées de la version 2008 de son contrat, pour soutenir que certaines demandes sont sans objet puisque les prestations correspondantes y sont classées en gestion courante, que d'autres sont injustifiées s'agissant de prestations effectivement imprévisibles.

Concernant la version en vigueur au 21 avril 2011, elle fait valoir que ce contrat a été déclaré conforme au jugement du 7 février 2011 par le juge de l'exécution le 13 mars 2012.

Concernant les versions 2013, elle fait valoir qu'elles sont identiques à la version du 21 avril 2011 validée par le juge de l'exécution le 13 mars 2012.

Elle ajoute que les clauses critiquées dans cette dernière version, à savoir, le classement en prestations particulières des prestations suivantes, à savoir :

- la gestion des sinistres selon l'origine de ceux-ci,

- la conservation des fruits des fonds placés lorsqu'ils le sont après dispense,

- le suivi des actions en justice,

- le placement des fonds de la copropriété,

- le surcoût de la garantie financière,

- les prestations particulières de tenue d'assemblées générales en dehors des heures de bureau,

- les réunions supplémentaires du conseil syndical,

ont été jugées non abusives par le tribunal de grande instance de Grenoble dans son jugement, et ne créent aucun déséquilibre significatif entre les parties.

Concernant le préjudice, la société FAURE IMMOBILIER fait valoir que les honoraires annexes de son activité copropriétés sont minimes en comparaison avec les honoraires de base (0,78 % en 2009), que les demandes de dommages et intérêts sont ainsi démesurées, qu'elles ne sont pas justifiées par l'UFC38.

 

La FNAIM demande à la cour dans le dernier état de ses conclusions du 20 janvier 2014, de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré son intervention volontaire recevable et débouté l’UFC 38 surplus de ses prétentions au titre des clauses abusives ou illicites,

- infirmer le jugement pour le surplus,

Et statuant à nouveau :

- rejeter les demandes de l’UFC 38 comme irrecevables ou, subsidiairement, mal fondées,

- débouter la société FAURE IMMOBILIER de son appel en garantie contre la FNAIM,

- condamner l’UFC 38 ou à défaut la société FAURE IMMOBILIER à lui payer 3.000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner l’UFC 38 ou à défaut la société FAURE IMMOBILIER aux dépens, recouvrés par la SCP DERRIDA, avocat.

Concernant la recevabilité, elle fait valoir que 7 sociétés de syndics assignées par l’UFC 38 comptent parmi les membres de la chambre de l'immobilier FNAIM 38, ce qui justifie son intervention volontaire par application de l'article 330 du code de procédure civile.

Elle soutient que par application des articles 31 et 122 du code de procédure civile, l’UFC 38 doit être déclarée irrecevable en toutes ses demandes dirigées contre les clauses de l'ancien contrat type utilisé par la société FAURE IMMOBILIER.

Elle soutient par ailleurs que l'action de l’UFC 38 est irrecevable pour défaut d'application des articles L. 421-1 à L. 421-7 du code de la consommation qui ne concernent que l'action civile des associations de consommateurs, ne peuvent viser à obtenir la suppression de clauses stipulées dans des contrats d'adhésion conclus entre des professionnels et des non professionnels ou consommateurs que ne sont pas les contrats de syndic ; qu'en effet pour être approuvés, ceux-ci doivent être soumis, en projet joint à la convocation 21 jours à l'avance, à l'approbation d'une assemblée générale de copropriétaires.

Elle ajoute que la recevabilité des demandes de l’UFC 38 visant à faire supprimer les clauses illicites est subordonnée par le texte des articles L. 421-1 et L. 421-2 du code de la consommation à la démonstration de l'existence d'une infraction pénale, à la démonstration de la non-conformité de la clause par rapport un texte précis et impératif.

Elle ajoute que ni la loi du 10 juillet 1965 ni le décret du 17 mars 1967 ne prohibent formellement les clauses dont la nullité est demandée visant la rémunération du syndic (hormis l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 25 mars 2009), que l'arrêté du 19 mars 2010 comporte en annexe une liste de prestations de gestion courante, respectée par le modèle type de 2008, de sorte que ces clauses ne peuvent être jugées illicites.

Elle ajoute que la Cour de justice des communautés européennes retient que le consommateur est une personne physique.

Sur le fond, elle détaille les actions engagées pour proposer des améliorations aux contrats types proposés par ses adhérents, dont elle a publié un modèle type en décembre 2007, tenant compte de l'avis du Conseil national de la consommation du 27 septembre 2007 et de son annexe.

Elle détaille la définition comme « prestations invariables et certaines » des prestations courantes du syndic par l'arrêté du 19 mars 2010 qui reprend la liste annexée à l'avis du CNC du 27 septembre 2007, qui dément la définition de « prestations prévisibles »retenue par le tribunal.

Elle soutient que le contrat type version 2011 toujours utilisé en 2013 par la société FAURE IMMOBILIER ne correspond pas au modèle de contrat proposé par la FNAIM à ses adhérents depuis le 24 avril 2012, qui a tenu compte de l’arrêt de la cour d'appel de Grenoble du 5 mars 2012 et des décisions postérieures (arrêt de la cour d'appel de Grenoble du 17 juin 2013, de la Cour de Cassation du 19 juin 2013).

Elle s'en rapporte ainsi à justice sur les clauses critiquées par l’UFC 38 qui ne résultent plus de la dernière version du modèle de contrat de syndic qu'elle a proposé à ses adhérents.

Sur les demandes de dommages-intérêts, elle soutient que l’UFC 38 ne rapporte aucune preuve ni du préjudice collectif ni du préjudice associatif dont elle demande réparation.

Elle rappelle que le modèle de contrat qu'elle a proposé à ses adhérents n'est pas contraignant, qu'il n'y a donc aucun lien de causalité entre le préjudice invoqué par l’UFC 38 et l'action de la FNAIM qui n'a consisté qu'à promouvoir auprès de ses adhérents un modèle de contrat, qui peut être adapté par ces derniers.

Sur l'appel en garantie de société FAURE IMMOBILIER contre la FNAIM, elle fait valoir que le fait de ne pas utiliser un modèle de contrat élaboré par elle n'est pas une cause de radiation, que chaque adhérent est libre des prestations forfaitaires ou exceptionnelles, que la FNAIM a diffusé un modèle tenant compte des décisions judiciaires qui n'a pas été pris en compte par la société FAURE IMMOBILIER qui persiste à utiliser un modèle de fin 2011, se désolidarisant ainsi que l'action de la fédération.

 

Dans le dernier état de ses conclusions du 19 décembre 2013, l'UFC 38 demande de :

- dire sans objet l'appel de l'agence FAURE du fait de la modification de son contrat par suppression des clauses jugées irrégulières, subsidiairement, de dire que la version 2013 ne s'est pas substituée à la précédente, et statuer en l'état du jugement sur cette dernière,

- débouter la société FAURE IMMOBILIER et la FNAIM de leur appel,

- dire qu'elle s'en rapporte sur la version 2005 des clauses, autres que reprises dans la version 2008,

- constater que 7 clauses restent illicites ou abusives dans la version 2013, en l'espèce :

* celle qui classe en prestation particulière la gestion des sinistres selon l'origine de ceux-ci,

* celle qui permet au syndic de conserver les fruits des fonds placés lorsqu'ils le sont, après dispense, par l'intermédiaire de son compte et non d'un compte séparé,

* celle qui classe en prestation particulière le suivi des actions en justice,

* celle qui classe en prestation particulière le placement des fonds de la copropriété,

* celle qui classe en prestation particulière le prétendu surcoût de garantie financière,

* celle qui classe en prestation particulière la tenue d'une assemblée générale en dehors des heures de bureau fixées au contrat,

* celle qui classe en prestation particulière l'assistance à une réunion supplémentaire du conseil syndical.

 

Par appel incident, elle demande encore de condamner in solidum la société FAURE IMMOBILIER et la FNAIM à lui payer à titre de dommages et intérêts :

- 40.000 euros pour le préjudice collectif antérieur à novembre 2007,

- 100.000 euros pour le préjudice collectif subi depuis.

Elle demande enfin de confirmer le jugement pour le surplus, de condamner l'appelante à lui payer la somme de 3.500 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile et de la condamner aux dépens.

Elle invoque l'acquiescement au jugement de la société FAURE IMMOBILIER qui en a tenu compte dans son contrat version 2013, que son appel est sans objet si elle apporte la preuve que la nouvelle rédaction de son modèle type a remplacé l'ancien modèle type à l'égard de l'ensemble des contractants, qu’à cet égard, la société FAURE IMMOBILIER ne communique en décembre 2013 que deux contrats type sur la trentaine de copropriétés gérées par elle, sans justifier d'une véritable substitution, qu'ainsi la demande de l'interdiction d'usage des clauses supprimées garde son intérêt pour l'avenir, comme celle de publication et de dommages-intérêts.

Elle souligne encore que le juge a le devoir de soulever d'office le caractère abusif d'une clause (CJCE 6 octobre 2009), ce qui lui donne l'obligation de faire cesser l'utilisation des clauses abusives dans les contrats conclus et encore utilisés.

Sur les clauses au fond, elle soutient que la liste des prestations devant figurer en gestion courante fixée par l'arrêté du 19 mars 2010 est une liste minimale.

Elle reprend une à une les clauses contestées du contrat 2008, illicites ou abusives pour figurer dans les prestations supplémentaires.

 

L’UFC est intervenue volontairement le 2 juillet 2014 au visa des articles 330, 327 et 554 du code de procédure civile sur la question de la recevabilité des associations de consommateurs à agir s'agissant de contrats de syndic proposé par des professionnels de l'immobilier suite à l'arrêt rendu par la Cour de Cassation le 4 juin 2014.

Elle demande à la cour, au visa de l'article 267 du Traité de fonctionnement de l'Union Européenne du 26 octobre 2012, de poser à la Cour de justice de l'Union Européenne les questions préjudicielles suivantes :

« 1 - la directive n° 2009/22/CE sur les actions des associations de consommateurs profite-t-elle aux associations relativement aux contrats proposés par les professionnels de l'immobilier aux propriétaires/personnes physiques de lots de copropriétés, ou la protection est-elle exclue du seul fait que les copropriétaires sont intégrés dans un groupement, le syndicat de copropriétaires, auquel la loi française attribue la personnalité morale »

« 2 - La directive 1993/13/CE sur les clauses abusives doit-elle s'entendre comme protégeant les propriétaires/personnes physiques de lots de copropriété, du fait qu'ils sont les « destinataires » du contrat de syndic auxquels ces contrats sont proposés »

« 3 - L'action dont doivent disposer les associations de consommateurs dans la défense des intérêts collectifs de ces derniers au sens de la directive 2009/22/CE peut-elle être limitée selon « les secteurs de défense » concernés (les clauses illicites, les clauses abusives, les pratiques déloyales) et plus précisément est-elle exclue relativement aux contrats de syndic proposé par des professionnels de l'immobilier »

« 4 - La directive 2005/29/CE du 11 mai 2005 sur « les pratiques commerciales trompeuses » n'impose-t-elle pas de considérer que l'usage par ces professionnels de clauses illicites ou abusives est en soi une pratique illicite pour laquelle les associations agréées sont investies du droit d'agir »

Elle demande de condamner in solidum la société FAURE IMMOBILIER et la FNAIM à lui payer la somme de 3.000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile, de les condamner aux dépens.

Elle estime que ces questions sont nécessaires pour s'assurer de la compatibilité de la réglementation française interprétée par la jurisprudence nationale avec les règles européennes, en l'espèce :

- la directive 2009/22/CE relative aux « actions en cessation des pratiques illicites dans l'intérêt collectif des consommateurs »,

- la directive 1993/ 13/CE du 5 avril 1993 relative aux « clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs », modifiée par la directive 2011/83/CE relative aux « droits des consommateurs »,

- la directive 2005/29/CE du 11 mai 2005, relative aux « pratiques déloyales des entreprises »,

- la Charte de Droits fondamentaux (l'article 6.3 du traité de Lisbonne) qui permet aux justiciables de solliciter que soit appréciée la légalité des actes nationaux au regard des règles européennes et prévoit en son article 38 un « niveau de protection élevée des consommateurs »

et développe une analyse de chacun de ces textes.

Par conclusions en réponse sur intervention volontaire du 22 août 2014, la FNAIM demande

- à titre principal, de déclarer l’UFC irrecevable en son intervention volontaire,

- à titre subsidiaire, de débouter l’UFC de l'ensemble de ses demandes,

- à titre infiniment subsidiaire, révoquer l'ordonnance de clôture du 25 février 2014,

- en tout état de cause, condamner l’UFC à payer 3.000 euros à la FNAIM par application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner l’UFC aux entiers dépens d'appel, recouvrés par Maître DERRIDA conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Elle soutient que l’UFC nationale ne démontre pas avoir un intérêt légitime ni même personnel et distinct de celui de l’UFC 38 à intervenir à la présente procédure, diligentée contre un syndic grenoblois n'exerçant pas ses activités dans la France entière.

À titre subsidiaire, elle fait valoir que la question préjudicielle à la Cour de justice des Communautés Européennes n'a qu'un caractère facultatif pour la Cour d'appel alors que les directives n'ont pas d'effet direct en droit interne, que de plus, les directives 93/13/CEE du 5 avril 1993 et 2005/29/CE du 11 mai 2005 définissent le consommateur comme une personne physique.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1 - Sur la recevabilité de l'action de l'UFC 38 et de l'intervention volontaire de l'UFC :

Le consommateur est une personne physique au sens de l'article 2 b de la directive 93/13/CEE du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives.

Selon l'article L. 132-1 du code de la consommation, « Dans les contrats conclus entre professionnels et non professionnels ou consommateur, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat »

Le syndicat des copropriétaires est une personne morale. C'est un non professionnel au sens de l'article L. 132-1 du code de la consommation. Il bénéficie sur le fondement de cette disposition des mesures protectrices en matière de clauses abusives en qualité de personne morale non professionnelle.

L'article L. 421-6 du code de la consommation dans sa version applicable au présent dossier dispose :

« Les associations mentionnées à l'article L. 421-1 et les organismes justifiant de leur inscription sur la liste publiée au journal officiel des Communautés européennes en application de l'article 4 de la directive 98/27/CE du Parlement européen et du Conseil relative aux actions en cessation en matière de protection des consommateurs peuvent agir devant la juridiction civile pour faire cesser ou interdire tout agissement illicite au regard des dispositions transposant les directives mentionnées à l'article 1er de la directive précitée. Le juge peut à ce titre ordonner, le cas échéant sous astreinte, la suppression d'une clause illicite ou abusive dans tout contrat ou type de contrat proposé ou destiné au consommateur »

La lettre de ce texte cantonne l'action des associations agréées, en l'espèce l’UFC 38 et l’UFC, à la seule action en suppression de clauses abusives dans les contrats proposés ou destinés au consommateur personne physique (Cass. 1^re chambre, 4 juin 2014).

Les contrats de syndic sont proposés ou destinés aux syndicats de copropriétés, personnes morales, de sorte que l'action de l’UFC 38 et l'intervention de l'UFC nationale seront jugées irrecevables.

 

2 - Sur les demandes annexes :

La société FAURE IMMOBILIER ne justifie d'aucun préjudice permettant indemnisation.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties l'entière charge des frais qu'elle a dû engager à l'occasion de la présente procédure.

 

PAR CES MOTIFS :

la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par arrêt contradictoire,

- infirme le jugement déféré,

Et, statuant à nouveau,

- déclare irrecevables les demandes de l’UFC 38 et de l'UFC nationale,

- déboute les parties du surplus de leurs demandes,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamne l'UFC 38 aux dépens.

Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

Signé par Madame JACOB, Conseiller, en l'absence du Président empêché, et par Madame DESLANDE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier                Le Président