Extrait : « Mais attendu que le notaire n’étant pas tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde concernant l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher, la cour d’appel qui a constaté que M. X. n’était pas intervenu dans l’obtention du financement au bénéfice des époux Y. lesquels étaient en mesure de comprendre la clause intitulée « faculté de remboursement anticipé » et qu’il ne pouvait, lors de la signature de l’acte, prévoir la disparition du fonds de garantie qui a empêché la renégociation du prêt, ni le montant de l’indemnité qui serait due quatre ans plus tard, a par ses seuls motifs, celui visé par la troisième branche n’ayant pas été adopté, légalement justifié sa décision ».

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR DE CASSATION

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 20 JANVIER 2011

 

N° de pourvoi : 10-10174.

DEMANDEUR à la cassation : Époux Y.

DÉFENDEUR à la cassation : SCP C.- D. & X.

M. Bargue (conseiller le plus ancien faisant fonction de président), président. SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Ortscheidt, avocat(s).

 

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :  

 

Sur le moyen unique :  

Attendu que par acte reçu le 30 mars 1990 par M. X., associé de la société civile professionnelle C., D. et X., titulaire d’un office notarial, les époux Y. ont acquis une propriété pour le prix de 900.000 F ; que, par ce même acte, la Société de développement régional du Sud-Est (SDR), après avoir imposé la constitution d’une société civile immobilière, un cautionnement solidaire et l’obligation d’adhérer à un fonds de garantie à hauteur de 5 % du capital emprunté, leur a consenti deux prêts de 1.155.000 F et de 400.000 F prévoyant une faculté de remboursement anticipé ; qu’en ayant sollicité le bénéfice, ils ont recherché la responsabilité du notaire en lui reprochant, notamment, d’avoir manqué à son obligation d’information et de conseil en ne les alertant pas sur les pénalités, selon eux, exorbitantes imposées par la SDR en cas de rachat des prêts ;  

 

Attendu que les époux Y. font grief à l’arrêt attaqué (Lyon, 3 novembre 2009) de les débouter de leur action alors, selon le moyen :  

1°/ que le notaire, tenu professionnellement d’éclairer les parties et d’appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des stipulations des actes auxquels il apporte son concours, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu’il n’a fait qu’authentifier l’accord intervenu entre les parties sans avoir participé à l’opération de négociation intervenue au préalable ; qu’en déchargeant le notaire de son obligation d’éclairer les parties sur le sens et la portée de la clause « faculté de remboursement anticipé » et d’attirer leur attention sur le montant exorbitant des pénalités ainsi stipulées, motif pris qu’il n’était pas intervenu dans l’obtention du financement du projet immobilier et n’avait fait que constater l’accord des parties et en formaliser la teneur, cependant que ces circonstances ne dispensaient pas le notaire instrumentaire de son devoir de conseil et de mise en garde, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil ;  

2°/ que le notaire n’est pas déchargé de son obligation d’information et de conseil par les compétences ou connaissances personnelles du client ; qu’en retenant que les époux Y. étaient en mesure de lire et de comprendre la clause 6 relative à la faculté de remboursement anticipé ou de solliciter les conseils d’un professionnel, la cour d’appel, qui a statué par un motif inopérant, a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil ;  

3°/ que la présence d’un conseiller personnel au côté d’un client ne dispense pas le notaire de son devoir d’information et de conseil ; qu’en considérant que les époux Y. bénéficiaient des conseils d’un professionnel des prêts bancaires, la cour d’appel, qui a statué par un motif inopérant, a violé l’article 1382 du code civil ;  

 

Mais attendu que le notaire n’étant pas tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde concernant l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher, la cour d’appel qui a constaté que M. X. n’était pas intervenu dans l’obtention du financement au bénéfice des époux Y. lesquels étaient en mesure de comprendre la clause intitulée « faculté de remboursement anticipé » et qu’il ne pouvait, lors de la signature de l’acte, prévoir la disparition du fonds de garantie qui a empêché la renégociation du prêt, ni le montant de l’indemnité qui serait due quatre ans plus tard, a par ses seuls motifs, celui visé par la troisième branche n’ayant pas été adopté, légalement justifié sa décision ;  

 

PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;  

Condamne les époux Y. aux dépens ;  

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux Y., les condamne à payer à la SCP C.- D. & X. la somme de 3.000 euros ;  

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt janvier deux mille onze.  

 

 

Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils pour les époux Y.

 

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir débouté les époux Y. de leur action en responsabilité exercée à l’encontre de la SCP C.- D. & X., notaires, pour manquement à son devoir de conseil et de mise en garde ;  

 

AUX MOTIFS PROPRES QUE le compromis de vente du 10 juillet 1989 prévoit une condition suspensive concernant l’obtention d’un prêt de 1.320.000 francs mais ne précise pas le nom de l’organisme prêteur. Par courrier du 11 octobre 1989, la SDR-SE a avisé la société Spiral des conditions d’obtention d’un prêt de 1.440.000 francs et ce en réponse à une demande de la société Spiral du 29 septembre 1989 ; que parmi les conditions indiquées figurait l’existence d’un fonds de garantie (5 %). Par lettre du 27 novembre 1989, Monsieur Y., pour la SCI E. du L., demandait à la SDR-SE en réponse à une lettre du 24 novembre 1989, la liste des éléments indispensables pour « monter le dossier ». Par lettre du 22 décembre 1989, la SDR-SE informait la SCI E. de L. de l’acceptation de deux prêts de 550.000 francs et 400.000 francs, lui en précisant les conditions et lui demandait les coordonnées de son notaire. Par lettre du janvier 1990, la SCI E. de L. faisait savoir à Maître X. qu’elle avait transmis ses coordonnées à la SDR-SE chargée du financement. Il résulte très clairement de ces éléments que Maître X. n’est pas intervenu directement dans l’obtention d’un financement au bénéfice des époux Y., lesquels se sont mis directement en contact avec la société SDR-SE. Maître X. n’avait pour devoir que de constater l’accord des parties et d’en formaliser la teneur et ne peut se voir reprocher un manquement à son obligation d’information et de conseil. Les époux Y. étaient en mesure de constater que les contrats de prêt datés du 26 mars 1990 portaient sur des sommes de 1.155.000 francs et 400.000 francs soit un montant global dépassant le montant prévu dans le compromis ; qu’ils étaient également en mesure de lire et de comprendre la clause numéro 6 intitulée « faculté de remboursement anticipé » ou à tout le moins de solliciter des explications de la part d’un professionnel. En tout état de cause, Maître X. ne pouvait lors de la signature de l’acte prévoir la disparition du fonds de garantie qui a empêché la renégociation du prêt ni le montant de l’indemnité qui serait due quatre ans plus tard. Maître X. n’est pas responsable du fait que l’assurance décès prévue au contrat de financement ait pris effet après la signature de l’acte authentique. Le fait que Madame A. conjointe d’une caution ait signé l’acte postérieurement est parfaitement indifférent au présent litige comme l’est également la date d’effet de l’assurance incendie des bâtiments ou l’absence de la date de procuration. Le préjudice financier subi par les époux Y. résulte du caractère professionnel du prêt consenti par la SDR-SE à laquelle ils ont eu recours ; que Maître X. est parfaitement étranger à cette situation et qu’il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté les époux Y. de leurs demandes ;  

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE le notaire est tenu de veiller à l’efficacité des actes qu’il authentifie ; que dans le cas de contrats de prêts négociés en vue de la vente dont il doit dresser l’acte, mais en dehors de sa participation, il se borne à constater l’accord des parties, sans être tenu à une obligation d’information ou de conseil en ce qui concerne le choix et les clauses des contrats de prêt (…) ; qu’il importe peu de déterminer la date à laquelle ces contrats ont été portés à la connaissance de Maître X., qui n’avait pas à discuter l’opportunité d’un montage financier auquel il n’avait pas pris part, et qui avait été finalisé entre le SDR-SE, assistée par son notaire, Maître B., lequel intervenait spécifiquement à l’acte de vente pour les prêts (ainsi qu’il l’écrit à son confrère le 3.01.90) et les dirigeants de la SCI de l’E. de L., ceux-ci bénéficiant des conseils d’un professionnel des prêts bancaires, Daniel Y., qui s’est lui-même porté caution pour les quatre prêts consentis par la SDR, et qui, ainsi que le fait remarquer Maître X. dans son courrier du 1^er mars 2005, n’a pas non plus décelé le caractère abusif de la clause 6 des contrats ; que les demandeurs ne peuvent dès lors reprocher au notaire de n’avoir pas attiré leur attention sur les modifications substantielles apportées au projet initial (…) et surtout sur les pénalités exorbitantes prévues par les contrats de la SDR en cas de remboursement anticipé des prêts (…) ;  

 

1°) ALORS QUE le notaire, tenu professionnellement d’éclairer les parties et d’appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des stipulations des actes auxquels il apporte son concours, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu’il n’a fait qu’authentifier l’accord intervenu entre les parties sans avoir participé à l’opération de négociation intervenue au préalable ; qu’en déchargeant le notaire de son obligation d’éclairer les parties sur le sens et la portée de la clause « faculté de remboursement anticipé » et d’attirer leur attention sur le montant exorbitant des pénalités ainsi stipulées, motif pris qu’il n’était pas intervenu dans l’obtention du financement du projet immobilier et n’avait fait que constater l’accord des parties et en formaliser la teneur, cependant que ces circonstances ne dispensaient pas le notaire instrumentaire de son devoir de conseil et de mise en garde, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil ;  

2°) ALORS QUE le notaire n’est pas déchargé de son obligation d’information et de conseil par les compétences ou connaissances personnelles du client ; qu’en retenant que les époux Y. étaient en mesure de lire et de comprendre la clause 6 relative à la faculté de remboursement anticipé ou de solliciter les conseils d’un professionnel, la cour d’appel, qui a statué par un motif inopérant, a violé privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil ;  

3°) ALORS QUE la présence d’un conseiller personnel au côté d’un client ne dispense pas le notaire de son devoir d’information et de conseil ; qu’en considérant que les époux Y. bénéficiaient des conseils d’un professionnel des prêts bancaires, la cour d’appel, qui a statué par un motif inopérant, a violé l’article 1382 du code civil.