Extrait : « Il existe effectivement un lien indivisible entre le contrat de réservation du terrain et le contrat de vente du chalet, le terrain de M. ayant été réservé à l'effet d'y implanter une construction Arc Bois. Or, même s'il n'est nullement précisé les circonstances dans lesquelles il a été mis fin au contrat relatif à la réservation de l'emplacement en litige en l'absence de la société La Chapelle laquelle n'est pas à la cause, il est acquis que la succession de Mme X. n'a plus aucune vocation à bénéficier de la jouissance du lot n° 36. Le contrat ne s'est pas concrétisé puisque le notaire en charge de la conservation du dépôt de garantie de 5.000 euros versée par la défunte en contrepartie de la réservation de ce terrain auprès de la société La Chapelle a restitué à Monsieur X. la somme de 5.000 euros qu'elle avait versée. M. X., l'intimé n'est plus titulaire d'un droit lui permettant de poser l'habitation légère sur le terrain de loisirs de M..

Il est fondé à prétendre du fait de cette résolution du contrat de réservation du terrain d'assiette, non pas à la résolution du contrat de vente de l'habitation légère mais à sa caducité, le contrat de vente du chalet étant désormais dépourvu de cause, faute de terrain sur lequel il devait être construit. La société Arc Bois ne peut en toute hypothèse feindre d'ignorer cette caducité alors qu'il résulte de ses propres pièces que, dès octobre 2014, elle en avait spontanément nécessairement convenu puisqu'elle déclarait avoir revendu la construction à un tiers et ajoutait en janvier 2015 qu'elle n'attendait plus que l'installation de ce chalet sur le terrain au printemps pour pouvoir restituer les fonds.

Pour ces motifs, il convient de prononcer la caducité du contrat de vente souscrit entre Mme X. et la société Arc Bois et de condamner la société Arc Bois à restituer la somme de 77.680,00 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2015, date de mise en demeure. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL D’ANGERS

CHAMBRE A CIVILE

ARRÊT DU 13 DÉCEMBRE 2016

 

R.G. n° 16/01209. Jugement du 7 mars 2016, Tribunal de Grande Instance d'ANGERS, n° d'inscription au R.G. de première instance 15/01619.

 

APPELANTE :

SARL ARC BOIS

Représentée par Maître L. substituant Maître Laurent P. de la SELARL PRAXIS - SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 3078

 

INTIMÉ :

Monsieur X. en qualité d'ayant droit de Mme X., décédée

né le [date] à [ville], Représenté par Maître Philippe L. de la SCP ACR, avocat postulant au barreau d'ANGERS - N° du dossier 71160152 et Maître Gaëlle L., avocat plaidant au barreau de NANTES

 

COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 24 octobre 2016 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame ROEHRICH, Président de chambre qui a été préalablement entendu en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame ROEHRICH, Président de chambre, Madame MONGE, Conseiller, Madame PORTMANN, Conseiller.

Greffier lors des débats : Madame LEVEUF

ARRÊT : contradictoire ; Prononcé publiquement le 13 décembre 2016 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Monique ROEHRICH, Président de chambre et par Christine LEVEUF, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

Le 10 décembre 2013, Madame X. veuve Y. a conclu avec la SARL La Chapelle, un contrat de réservation portant sur un terrain de 295 m² constituant le [...], ce, en vue d'y implanter une habitation légère de loisir en bois de type Arc Bois pour un prix prévisionnel convenu de 46.900 euros.

Elle a donné à cette occasion à la SARL La Chapelle tous pouvoirs aux fins de procéder aux formalités afférentes au permis de construire. Elle a versé chez Maître A., notaire, un dépôt de garantie de 5.000 euros.

Puis, par acte sous seing privé du 27 janvier 2014, Madame X. veuve Y. a commandé à la SARL Arc Bois la construction et la pose de l’habitation légère de loisir, à ossature bois, sur le lot réservé, avec raccordement aux réseaux, moyennant un prix de 97.100 euros.

Ce contrat intitulé « contrat de vente avec fourniture de plans & visuels » en son article 2.2 prévoit le versement de trois acomptes :

- 30 % du montant de la commande, à la signature du contrat

- 50 % du montant de la commande, au début des travaux de maçonnerie

- 20 % du montant de la commande, à la remise du procès verbal de réception ne constatant aucun désordre.

La date de livraison estimée est fixée au premier semestre 2014.

Ce contrat est au terme de son article 2.4 conclu sous condition suspensive d'obtention par le constructeur d'un droit à édifier, permis de construire accordé ou demande de travaux accordée.

Mme X. a versé le 27 janvier 2014 le premier acompte de 29.130 euros par chèque.

Elle a payé le second acompte de 48.550 euros par chèque du 17 mars 2014.

Elle est décédée le 21 mars 2014, laissant pour lui succéder son frère, Monsieur X., suivant attestation dévolutive de Maître B., notaire à [ville N.].

M. X. a souhaité récupérer auprès d'Arc Bois les sommes versées par sa soeur.

M. Y. représentant la société Arc Bois, par courriel du 10 octobre 2014, a informé M. X. qu'il avait vendu le chalet fabriqué pour sa soeur à de nouveaux clients et il s'est engagé à rembourser prochainement les acomptes versés.

Puis, le 7 janvier 2015, il a informé M. X. que la maisonnette, fabriquée depuis huit mois était dans un container dans l'attente de la pose laquelle devait intervenir au printemps et que c'est à ce moment là qu'il serait en mesure de rembourser les acomptes.

En l'absence de règlements, Monsieur X. a, par acte d'huissier en date du 10 avril 2015, assigné la SARL Arc Bois en résolution de la vente et en remboursement des deux premiers acomptes.

Le dépôt de garantie pour réservation du terrain auprès de la société La Chapelle, versé par la défunte a été restitué à la succession par le notaire A. qui en était dépositaire, le 22 mai 2015.

Par jugement réputé contradictoire du 7 mars 2016 en l'absence de comparution de la SARL Arc Bois, le tribunal de grande instance d'Angers a notamment :

- prononcé la résolution du contrat intitulé « contrat de vente d'une habitation légère de loisir » en date du 27 janvier 2014, conclu entre la SARL Arc Bois et Madame X. veuve Y. ;

- condamné la SARL Arc Bois à payer à Monsieur X. la somme de 77.680 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2015 ;

- débouté Monsieur X. de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

- débouté Monsieur X. de sa demande d'exécution provisoire ;

- condamné la SARL Arc Bois aux dépens ;

- condamné la SARL Arc Bois à payer à Monsieur X. la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La SARL Arc Bois a interjeté appel total de cette décision par déclaration du 26 avril 2016.

M. X. a formé appel incident.

Les deux parties ont conclu et l'ordonnance de clôture a été rendue le 13 octobre 2016.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 494 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement :

- du 27 septembre 2016 pour la SARL Arc Bois,

- du 7 octobre 2016 pour Monsieur X.,

qui peuvent se résumer comme suit.

 

La SARL Arc Bois à titre principal et liminaire, sollicite l'annulation du jugement déféré au visa des articles 455 et suivants du code de procédure civile. Elle soutient que le juge de première instance n'a pas motivé sa décision, se contentant de déclarer les demandes en résolution de la vente et restitution des acomptes bien fondées, sans analyse préalable des pièces versées au débat et sans expliquer en quoi la référence à ces documents permettait d'aboutir à la résolution du contrat.

L'appelante demande à la cour à titre subsidiaire l'infirmation du jugement entrepris.

Elle demande à la cour soit par voie d'évocation, soit par voie d'infirmation de dire et juger que le contrat de vente conclu le 27 janvier 2014 entre Mme X. et la société Arc Bois est parfait et de dire et juger que M. X. est tenu d'exécuter le contrat de vente.

Elle sollicite sa condamnation au paiement d'une somme de 3.000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle excipe du caractère parfait du contrat de vente du 27 janvier 2014 du fait de la réalisation de la condition suspensive prévue à l'article 2.4 par obtention du permis d'aménager du 12 mars 2014 par la Sarl La Chapelle, propriétaire du terrain, ledit permis valant permis de construire.

Elle soutient que M. X. ne saurait en outre et de bonne foi lui reprocher un manquement contractuel tenant au défaut de livraison du chalet dès lors qu'il a toujours témoigné son refus de donner suite au contrat et que, contrairement aux dispositions de l'article L. 216-2 du code de la consommation, il n'a pas enjoint à Arc Bois, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, d'effectuer la livraison. Constatant que M. X. refuse de payer le prix et donc de réceptionner le bien, l'appelante estime qu'elle n'avait pas à lui livrer la construction.

Se prévalant enfin d'une définition stricte de l'acompte excluant toute faculté de dédit du consommateur, elle estime que l'engagement de Madame X. épouse Z., ferme et définitif lors de l'achat, est devenu irrévocable suite à la levée de la condition suspensive.

L'appelante sollicite en outre que Monsieur X., qui a accepté la succession de sa soeur, soit jugé tenu d'exécuter le contrat de vente conclu et qu'en conséquence, il soit condamné à lui régler le solde du prix de vente (19.420 euros), lors de la remise du procès-verbal de réception ne constatant aucun désordre.

Elle conclut en outre au rejet de la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive renouvelée et augmentée devant la cour par son adversaire.

Elle demande enfin 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre la condamnation de l'intimé aux entiers dépens de première instance et d'appel.

 

Monsieur X. sollicite la confirmation du jugement en ce que le tribunal a prononcé la résolution du contrat et condamné la société Arc Bois à lui payer la somme de 77.680,00 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 février 2015 et son infirmation en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts, réclamé à ce titre une somme de 8.000 euros outre 4.000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il conteste la demande de nullité du jugement et considère que le premier juge a nécessairement analysé le contrat de vente litigieux pour en prononcer la résolution faute d'obtention du permis de construire prévu par visa de l'article 2.4 de la convention.

L'intimé conclut à la résolution du contrat de vente et, au soutien, il soulève en fait quatre moyens distincts.

En premier lieu, il estime que la condition suspensive prévue à l'article 2.4 tenant à l'obtention d'un permis de construire ne s'est pas réalisée.

En deuxième lieu, Monsieur X. excipe de l'indivisibilité du contrat de réservation de la parcelle (résolue par restitution du dépôt de garantie) et du contrat de vente de l'habitation légère de loisir comme ressortant des termes du premier contrat indiquant que 'le terrain et le chalet y afférent sont indivisaires, en aucun cas l'un ou l'autre ne pourra être cédé séparément'.

En troisième lieu, il rappelle que l'appelante elle-même dans sa correspondance d'octobre 2014 a admis cette résolution en faisant état de la vente du chalet à un tiers et en promettant de restituer les deux acomptes versés.

En quatrième lieu, il fait état du non-respect par Arc Bois de ses engagements, non seulement parce qu'elle n'a pas obtenu le permis de construire mais aussi parce qu'elle n'a pas livré le chalet dans le délai prévu et qu'elle a perçu le second acompte alors qu'elle n'avait pas exécuté les travaux de maçonnerie.

Il considère enfin comme constituant une clause abusive interdite entre un professionnel et un consommateur créatrice de déséquilibre contractuel, la clause au terme de laquelle le professionnel pourrait conserver les acomptes alors que le consommateur ne pourrait se dédire. Il en conclut que la SARL Arc Bois ne peut conserver les acomptes, même à titre de dommages et intérêts.

Il considère d'ailleurs que la perception du deuxième acompte était abusive compte tenu de ce que les travaux de maçonnerie n'avaient pas commencé dans les délais prévus au contrat.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la nullité du jugement :

Il ressort de la combinaison des articles 455, 458 et 472 du code de procédure civile, que tout jugement doit être motivé à peine de nullité et que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il est ainsi constant que la comparution des parties est sans incidence sur l'exigence de motivation.

Il appartient au juge d'appel de vérifier si la condamnation prononcée en première instance à l'encontre d'une partie non comparante est régulière au vu de cet impératif.

Ne satisfait pas aux exigences de l'article 455 le juge qui énonce seulement que les pièces communiquées corroborent les moyens de l'assignation.

En l'espèce, il est observé par l'appelante que la motivation du jugement déféré se cantonne au visa de l'article 1134 du code civil, au renvoi aux termes de l'assignation et aux pièces visées par le bordereau de conclusions du demandeur, pour conclure au bien fondé des demandes dans leurs principe et montant.

Le tribunal n'aurait pas énoncé les motifs pour lesquels il estimait la demande de M. X. bien fondée.

M. X. soutient que le juge en se référant à l'article 2.4 du contrat s'est nécessairement fondé sur l'absence de la réalisation de la condition suspensive.

Il est exact que le tribunal vise l'article 2-4 du contrat et que l'article 2-4 est relatif à la condition suspensive.

Toutefois, la seule référence à cette disposition contractuelle apparaît insuffisante dès lors qu'il n'est pas fait référence dans la motivation à sa défaillance.

Il y a lieu en conséquence de prononcer la nullité du jugement du 7 mars 2016 rendu par le tribunal de grande instance d'Angers.

La cour est cependant saisie du fond par effet dévolutif conformément aux dispositions de l'article 562 du code de procédure civile.

 

Sur la demande de résolution de la vente :

L'intimé conclut à la résolution de la vente du chalet.

Il vise l'article 2-4 du contrat lequel est relatif à la condition suspensive d'obtention par le constructeur d'un droit à édifier, permis de construire accordé ou demande de travaux accordée.

Il considère que la condition suspensive prévue à l'article 2.4 du contrat de vente ne s'est jamais réalisée, que le permis d'aménager obtenu par la société promotrice La Chapelle ne peut valoir permis de construire du chalet commandé à Arc Bois.

La SARL Arc Bois considère que le second permis d'aménager obtenu par la société La Chapelle suivant arrêté du 12 mars 2014 régularise la création du parc résidentiel de loisirs spécialement aménagé de [ville M.] et autorise l'aménageur à exécuter les travaux indispensables afin que puissent être installées les habitations légères de loisir de chacun des réservataires dont celui de Mme X.

M. X. interprète la condition suspensive comme étant de nature à exiger l'obtention d'un permis de construire pour construire l'habitation légère de loisir alors que la clause se réfère à un simple droit d'édifier et si elle vise le permis de construire, elle se réfère aussi bien à une simple demande de travaux accordée.

Le chalet en litige constitue une habitation légère de loisir au sens du droit de l'urbanisme et il n'est pas justifié pour ce type d'habitat de loisirs aisément démontable lorsqu'il est posé sur un terrain spécialement aménagé dans ce but, qu'en plus du permis d'aménager accordé au promoteur, il soit nécessaire pour chacune des habitations légères de loisir ayant vocation à y être installées, d'obtenir un permis de construire en bonne et due forme.

Il n’y a pas lieu dans ces conditions de prononcer la résolution du contrat de vente pour défaillance de la condition tenant à l'obtention de l'autorisation administrative nécessaire à l'installation du chalet, cette défaillance n'étant pas établie.

L'intimé considère également que les « contrat de réservation » et « contrat de vente d'une habitation légère de loisirs (HLL) » sont indivisibles, compte tenu de l'obligation du réservataire prévue au contrat de réservation d'acquérir et implanter sur le terrain réservé un chalet de type Arc Bois et des termes du contrat de réservation lequel rappelle que le terrain et le chalet y afférent sont indivisaires et ne peuvent être séparés l'un de l'autre.

Il existe effectivement un lien indivisible entre le contrat de réservation du terrain et le contrat de vente du chalet, le terrain de M. ayant été réservé à l'effet d'y implanter une construction Arc Bois.

Or, même s'il n'est nullement précisé les circonstances dans lesquelles il a été mis fin au contrat relatif à la réservation de l'emplacement en litige en l'absence de la société La Chapelle laquelle n'est pas à la cause, il est acquis que la succession de Mme X. n'a plus aucune vocation à bénéficier de la jouissance du lot n° 36. Le contrat ne s'est pas concrétisé puisque le notaire en charge de la conservation du dépôt de garantie de 5.000 euros versée par la défunte en contrepartie de la réservation de ce terrain auprès de la société La Chapelle a restitué à Monsieur X. la somme de 5.000 euros qu'elle avait versée.

M. X., l'intimé n'est plus titulaire d'un droit lui permettant de poser l'habitation légère sur le terrain de loisirs de M..

Il est fondé à prétendre du fait de cette résolution du contrat de réservation du terrain d'assiette, non pas à la résolution du contrat de vente de l'habitation légère mais à sa caducité, le contrat de vente du chalet étant désormais dépourvu de cause, faute de terrain sur lequel il devait être construit.

La société Arc Bois ne peut en toute hypothèse feindre d'ignorer cette caducité alors qu'il résulte de ses propres pièces que, dès octobre 2014, elle en avait spontanément nécessairement convenu puisqu'elle déclarait avoir revendu la construction à un tiers et ajoutait en janvier 2015 qu'elle n'attendait plus que l'installation de ce chalet sur le terrain au printemps pour pouvoir restituer les fonds.

Pour ces motifs, il convient de prononcer la caducité du contrat de vente souscrit entre Mme X. et la société Arc Bois et de condamner la société Arc Bois à restituer la somme de 77.680,00 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2015, date de mise en demeure.

M. X., faute de tout justificatif, n'apporte pas la preuve du préjudice distinct du simple retard de restitution des fonds lequel est compensé par l'allocation des intérêts moratoires. Il n'apporte aucun renseignement sur les importants droits de succession qu'il aurait payés aux services fiscaux en lien avec cette créance successorale qu'il n'a toujours pas recouvrée.

Il n'y a pas lieu en conséquence de faire droit à sa demande de dommages et intérêts.

Il apparaît justifié toutefois de condamner la SAS Arc Bois pour les frais irrépétibles, de payer à M. X. une somme de 3.000 euros.

Il supportera les entiers dépens de première instance et d'appel.

 

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant publiquement et contradictoirement ;

ANNULE le jugement du 7 mars 2016 du tribunal de grande instance d'Angers ;

et statuant à nouveau,

PRONONCE la caducité du contrat de vente d'une habitation légère de loisir en date du 27 janvier 2014, conclu entre la SARL Arc Bois et Madame X. veuve Y. ;

CONDAMNE la SARL Arc Bois à payer à Monsieur X. la somme de 77.680 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2015 ;

DEBOUTE Monsieur X. de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE la SARL Arc Bois à payer à Monsieur X. la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL Arc Bois aux dépens de première instance et d'appel et dit qu'il sera fait application de l'article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER                    LE PRÉSIDENT

C. LEVEUF                          M. ROEHRICH