Extrait : « C’est par des motifs exacts que le premier juge a considéré que, malgré la petite taille des caractères de la typographie, la clause litigieuse était tout à fait lisible et visible, d’autant plus que cette clause figure en caractères gras. Par ailleurs le mandat est un document court, recto-verso, dont le début du traitement des clauses ressortissant à la protection de l’acquéreur (garantie de superficie due par le vendeur, obligation du vendeur d’informer l’acquéreur de tout risque envisagé par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles), comme les obligations spécifiques du mandant à l’égard de l’agent immobilier (clause pénale, interdiction de traiter directement avec un acquéreur présenté par le professionnel) sont en caractères gras. Il ne résulte de cette présentation aucune ambiguïté ni obscurité des obligations du mandant, contrairement à ce que soutient l’appelante.

Par ailleurs le premier juge a rappelé à bon droit que la clause pénale litigieuse ne comportait aucun déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du non-professionnel.

La clause pénale litigieuse ne peut donc être déclarée non écrite. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE PARIS

PÔLE 4 CHAMBRE 1

ARRÊT DU 19 MAI 2017

 

R.G. n° 16/12218 (n° 4 pages). Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 29 avril 2014 - Tribunal d’Instance de 75019 PARIS – R.G. n° 11-13-002361.

 

APPELANTE :

Madame X.

née le [date] à [ville], demeurant [adresse], Représentée et assistée sur l’audience par Maître Alexandre RETAMAL de la SELARL ETHIKA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0239

 

INTIMÉE :

SAS IAD France

prise en la personne de ses représentants légaux, ayant son siège [adresse], Représentée par Maître Aurélie FAURE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1190, Assistée sur l’audience par Maître Philippe LAPILLE, avocat au barreau de SAINT MALO, substitué sur l’audience par Maître Aurélie FAURE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1190

 

COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 avril 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Dominique DOS REIS, Présidente, Monsieur Dominique GILLES, Conseiller, Madame Sophie REY, Conseillère, qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX

ARRÊT : CONTRADICTOIRE - rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

Par acte sous seing privé du 30 avril 2013, Mme X. a conféré à la société IAD France, exerçant l’activité d’agent immobilier, un mandat non exclusif de recherche d’acquéreurs pour un appartement sis [adresse]. Par avenant du 2 mai 2013, le prix net vendeur a été porté de 289.000 € à 310.000 €, la rémunération du mandataire demeurant fixée à la somme de 10 000 €.

Mme Y. a signé le 10 mai 2013, par l’intermédiaire de l’agent immobilier, une offre d’acquisition au prix de 320.000 € commission incluse. Mme X. a accepté cette offre le 13 mai 2013.

Mme X. a demandé que la vente ne soit réalisée qu’à l’issue d’un délai de 13 mois, ce qui a été refusé par l’acquéreur.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 31 mai 2013, Mme X. a résilié le mandat. Par courrier du 11 juin 2013, la société IAD France lui demandait de revoir sa position sur le délai de réalisation de la vente, sous peine de lui réclamer le montant de la clause pénale figurant au mandat. Par courrier du 19 juillet 2013, Mme X. était mise en demeure de payer la somme de 10.000 € à titre d’indemnité forfaitaire.

Ces démarches étant demeurées vaines, par acte extra-judiciaire du 14 octobre 2013, la société IAD France assignait Mme X. en exécution forcée de la clause pénale.

C’est dans ces conditions que le tribunal d’instance du 19^ème arrondissement, par jugement du 29 avril 2014 a :

- condamné Mme X. à payer à la société IAD France la somme de 9.000 € à titre de dommages et intérêts,

- condamné Mme X. aux dépens,

- condamné Mme X. à payer à la société IAD France une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

 

Mme X. a formé appel de cette décision et par conclusions du 19 novembre 2014 demande à la Cour de :

- vu l’article 1134 du code civil ;

- vu l’article L. 133-2 du code de la consommation ;

- vu l’article 700 du code de procédure civile ;

- à titre principal dire abusive la clause pénale du mandat invoquée par la société IAD France, par suite la déclarer non écrite ;

- à titre subsidiaire, dire que cette clause lui est inopposable et qu’elle n’a commis aucune faute ;

- en tout état de cause, condamner la société IAD France à payer à Mme X. la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

 

La société IAD France, intimée, par conclusions du 22 mars 2017, prie la Cour de confirmer le jugement querellé et de condamner Mme X. à lui payer une somme de 2.000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

 

SUR CE, LA COUR :

Les moyens soutenus par Mme X. au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Les éléments suivants seront seulement précisés.

 

Sur le caractère prétendument abusif de la clause pénale et donc non écrite :

C’est par des motifs exacts que le premier juge a considéré que, malgré la petite taille des caractères de la typographie, la clause litigieuse était tout à fait lisible et visible, d’autant plus que cette clause figure en caractères gras.

Par ailleurs le mandat est un document court, recto-verso, dont le début du traitement des clauses ressortissant à la protection de l’acquéreur (garantie de superficie due par le vendeur, obligation du vendeur d’informer l’acquéreur de tout risque envisagé par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles), comme les obligations spécifiques du mandant à l’égard de l’agent immobilier (clause pénale, interdiction de traiter directement avec un acquéreur présenté par le professionnel) sont en caractères gras.

Il ne résulte de cette présentation aucune ambiguïté ni obscurité des obligations du mandant, contrairement à ce que soutient l’appelante.

Par ailleurs le premier juge a rappelé à bon droit que la clause pénale litigieuse ne comportait aucun déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du non-professionnel.

La clause pénale litigieuse ne peut donc être déclarée non écrite.

 

Sur la prétendue inopposabilité de la clause :

Pas davantage la prise de connaissance de la clause litigieuse par le mandant n’est rendue douteuse par la circonstance que la clause pénale figure dans un paragraphe qui s’ouvre par une case pré-cochée ; en effet, la sélection de la clause ainsi pré-cochée dans le projet de mandat n’a pu échapper au mandant lors de la lecture de document préalable à la signature du document, de sorte que cette clause du mandat litigieux ne peut lui être déclarée inopposable.

 

Sur la rupture du mandat :

Mme X. a prétendu résilier le mandat, qui avait été souscrit pour une période de trois mois renouvelable par tacite reconduction par périodes de trois mois, après avoir refusé de conclure la vente, et tenté d’imposer un délai de réalisation étranger au mandat.

Mme X. ne caractérise aucun manquement ni défaut de conseil de l’agent immobilier qui ne pouvait pas se douter que le mandant, en réalité, ne souhaitait pas conclure la vente avant plus d’une année.

Par ailleurs il n’est pas allégué ni démontré que Mme X. aurait averti l’agent immobilier de son projet prétendu de ne vendre qu’à l’issue de son propre achat d’une résidence en état de futur achèvement.

Mme X. qui a seulement donné mandat non exclusif de vendre son bien immobilier, ne peut davantage soutenir que l’agent immobilier aurait manqué à son devoir de conseil en ne l’interrogeant pas sur ses projets d’acquisition immobilière

 

Sur la responsabilité de Mme X. :

Le jugement querellé doit encore être approuvé d’avoir alloué à l’agent immobilier une somme de 9.000 € à titre de dommages et intérêts. Cette somme qui est l’exacte demande de l’intimée en cause d’appel, correspond à la clause pénale réduite d’un 10^ème, et n’excède nullement le préjudice effectivement subi par la perte de chance de percevoir la commission stipulée par les parties ; cette chance étant en l’espèce d’autant plus sérieuse que Mme Y., qui avait fait l’offre d’acquisition, a précisé dans ce document que son financement était d’ores et déjà sécurisé auprès du Crédit Mutuel.

Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

Mme X. qui succombe supportera la charge des dépens d’appel, et versera à la société IAD France une somme supplémentaire de 2.000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

 

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement querellé,

Condamne Mme X. aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés comme prévu à l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne Mme X. à payer à la société IAD France une somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier,                                       La Présidente,