Extrait : « Attendu que les consorts X. invoquent le caractère abusif de la clause prévoyant un délai d'un mois pour la contestation et, subsidiairement, l'absence de sanction concernant l'information du vendeur dans le délai d'un mois ; Attendu que le jugement déféré a considéré que le contrat liant les parties a été passé avant l'entrée en vigueur de la loi du 25 mars 2009, que la prescription applicable aux non-conformités au moment de la réception et de la prise de possession était de 30 ans et que la clause réduit significativement le droit à réparation tel qu'il existait lorsqu'elle a été signée ; Attendu qu'il n'est pas établi en quoi le délai d'un mois prévu à l'acte pour notifier une contestation relative à la conformité des biens livrés supprimerait ou réduirait le droit à réparation du consommateur ; Attendu en effet que l'omission d'un balcon est immédiatement apparente pouvant être constatée au premier coup d'œil sans qu'il soit nécessaire de procéder à des vérifications approfondies ; qu'il s'agit en l'espèce d'une non-conformité apparente ; Attendu qu'il s'ensuit que le caractère abusif de la clause litigieuse n'est pas établi ».

 

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

PREMIÈRE CHAMBRE SECTION A 1

ARRÊT DU 27 OCTOBRE 2011

 

R.G. n° 10/3842. Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 mars 2010, TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN : R.G. n° 07/04344.

 

APPELANTE :

SCI LE PRADO

inscrite au RCS de Montpellier sous le n° XXX, représentée par son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège social, représentée par la SCP Jean-Louis S. - Chantal S. G., avoués à la Cour

 

INTIMÉS :

Monsieur X.

représenté par la SCP Yves et Yann G., avoués à la Cour, assisté de Maître Pierre G., avocat de la SCP L.- G.-D.-E.-G., avocats au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Monsieur X.

représenté par la SCP Yves et Yann G., avoués à la Cour, assisté de Maître Pierre G., avocat de la SCP L.-G.- D.-E.-G., avocats au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

 

ORDONNANCE de CLÔTURE du 7 SEPTEMBRE 2011

COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le MERCREDI 21 SEPTEMBRE 2011 à 8H45 en audience publique, Monsieur Luc SARRAZIN, Conseiller ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de : Madame Anne BESSON, Président de Chambre, Monsieur Luc SARRAZIN, Conseiller,Madame Caroline CHICLET, Conseiller, qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Melle Marie-Françoise COMTE

ARRÊT : - CONTRADICTOIRE, - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;- signé par Madame Anne BESSON, Président, et par Madame Marie-Françoise COMTE, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

Par acte authentique en date du 2 juin 2005, la SCI Le Prado a vendu en l'état futur d'achèvement aux époux X. les lots 56 et 25 d'un ensemble immobilier situé à Perpignan, lesdits lots se composant d'un appartement et d'un parking couvert.

Par acte en date du 27 juin 2007, les époux X. ont assigné la SCI Le Prado devant le Tribunal de Grande Instance de Perpignan afin d'obtenir la résolution de la vente en faisant valoir notamment que le balcon prévu dans l'acte notarié n'avait pas été réalisé.

Par jugement en date du 2 septembre 2009, le Tribunal de Grande Instance de Perpignan a ordonné la réouverture des débats afin que les parties s'expliquent contradictoirement sur le caractère abusif de la clause de délimitation de garantie relevée d'office par le Tribunal.

Madame X. étant décédée le 11 août 2009, son fils Alexandre S. est intervenu volontairement à l'instance.

Par jugement en date du 25 mars 2010, le Tribunal de Grande Instance de Perpignan a :

- Déclaré recevable la demande en résolution de la vente,

- Prononcé la résolution de la vente,

- Condamné en conséquence de cette résolution la SCI Le Prado à restituer aux consorts X. le prix de 148 292 euros contre restitution du bien,

- Dit que le transfert de propriété de l'appartement litigieux à la SCI Le Prado et par voie de conséquence la publication à la Conservation des Hypothèques de Perpignan à la demande de la partie la plus diligente et aux frais de la SCI Le Prado ne pourra avoir lieu que sur justification de la restitution du prix,

- Condamné la SCI Le Prado à payer aux consorts X. les sommes de :

* 14.829,20 euros au titre de l'indemnité contractuelle,

* 18.386,51 euros au titre des intérêts d'emprunt au 4 septembre 2008,

* 2.213,08 euros au titre de l'assurance décès invalidité du contrat de prêt au 16 novembre 2009,

* 2.112,15 euros au titre des frais de copropriété au 16 novembre 2009,

* 1.160,49 euros au titre des frais de gestion locative au 16 novembre 2009,

* 221,48 euros au titre de l'assurance de l'immeuble au 16 novembre 2009,

* 948 euros au titre des taxes foncières au 16 novembre 2009,

* 1.056 euros au titre des règlements faits à la SCI Le Prado au 16 novembre 2009,

* 22,72 euros au titre des factures EDF au 16 novembre 2009,

* l'indemnité de remboursement anticipé du crédit immobilier à calculer par l'organisme prêteur,

- étant observé que les loyers perçus par les consorts X. à concurrence de 7.324,24 euros devront être déduits de ces sommes,

- condamné la SCI Le Prado à payer aux consorts X. la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

 

La SCI Le Prado a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 3 mai 2011, elle demande à la Cour :

A titre principal,

- de déclarer irrecevable l'action engagée par les époux X.,

- de les débouter de l'intégralité de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

- de dire et juger qu'en l'état d'une résolution judiciaire, l'appelante ne peut être tenue qu'à la restitution de la somme de 148.292 euros correspondant au prix de vente,

- Reconventionnellement, d'ordonner la compensation avec les loyers perçus par les intimés.

A l'appui de ses conclusions, la SCI Le Prado fait valoir que les contestations relatives à la conformité devaient être notifiées dans le mois suivant le constat des lieux à la livraison ; que les seules réserves mentionnées au constat sont relatives à la salle de bains et aux WC ; que la contestation relative au balcon n'a été émise que 6 mois après la prise de possession ; qu'il incombait au mandataire professionnel des époux X. d'effectuer toutes observations utiles lors de la délivrance, que le délai d'un mois visé à l'acte est prescrit à peine de forclusion, que les dispositions des articles L. 211-1 et L. 211-17 du Code de la Consommation sont inapplicables en l'espèce, et qu'en tout état de cause l'appelante ne peut être condamnée qu'au remboursement du prix de vente de l'immeuble.

 

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 29 août 2011, les consorts X. demandent à la Cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré sauf à actualiser le montant des condamnations prononcées contre la SCI Le Prado.

A l'appui de leurs conclusions, ils font valoir que le délai d'un mois maximum laissé aux acheteurs par la clause litigieuse présente en soi le caractère abusif justifiant l'annulation de cette clause ; que l'acte de vente prévoyait deux délais, d'une part un délai d'un mois d'information du vendeur en cas de découverte d'une non-conformité, d'autre part un délai d'un an pour la mise en œuvre d'une action relative aux non conformités dont le point de départ est la notification de l'existence d'une non-conformité faite par l'acquéreur ; que seul le délai d'action dans un délai d'un an est prescrit à peine de forclusion, que l'absence de réserve mentionnée dans le procès-verbal de constat des lieux à la livraison ne saurait valoir comme renonciation à dénoncer des non conformités apparentes relevées postérieurement ; que la SCI Le Prado a interrompu tout délai de prescription par sa reconnaissance du droit des époux X. dans sa lettre du 16 mai 2007, et qu'enfin l'omission du balcon est un élément suffisamment important pour justifier la résolution de la vente.

 

Dans des conclusions d'incident signifiées le 6 septembre 2011, la SCI Le Prado demande que soient écartés des débats les conclusions et le bordereau de pièces notifiés le 29 août 2011 par les consorts X.

 

SUR QUOI :

SUR L'INCIDENT :

Attendu que la SCI Le Prado fait valoir que les conclusions et les pièces notifiées par les intimés le 29 août 2011 l'ont été à une date empêchant d'en apprécier la portée et d'y répliquer ;

Attendu que 27 pièces figuraient dans le bordereau annexé aux conclusions des consorts X. en date du 9 novembre 2010 ;

Attendu que les conclusions litigieuses du 29 août 2011 ne sont accompagnées que de 5 pièces nouvelles numérotées de 28 à 32 étant précisé que seule la pièce 32 contient des éléments nouveaux à savoir un état actualisé du préjudice invoqué ;

Attendu par ailleurs que lesdites conclusions ne contiennent pas de moyen nouveau ;

Attendu que la SCI Le Prado ne justifie donc pas de l'existence d'un grief causé par le caractère tardif de ces conclusions ; qu'il convient dès lors de rejeter sa demande tendant à les voir écarter des débats ;

 

SUR LA RECEVABILITÉ DE L'ACTION :

Attendu que la SCI Le Prado fait valoir qu'aucune réserve concernant le balcon n'a été émise lors de la livraison de l'appartement, que l'indépendance des deux délais prévus dans l'acte, à savoir un mois pour la notification des contestations et un an pour l'introduction de l'instance ne peut être soutenue, et que les époux X. avait donné mandat à un professionnel de l'immobilier ;

Attendu que les consorts X. invoquent le caractère abusif de la clause prévoyant un délai d'un mois pour la contestation et, subsidiairement, l'absence de sanction concernant l'information du vendeur dans le délai d'un mois ;

Attendu que le jugement déféré a considéré que le contrat liant les parties a été passé avant l'entrée en vigueur de la loi du 25 mars 2009, que la prescription applicable aux non-conformités au moment de la réception et de la prise de possession était de 30 ans et que la clause réduit significativement le droit à réparation tel qu'il existait lorsqu'elle a été signée ;

Attendu qu'il n'est pas établi en quoi le délai d'un mois prévu à l'acte pour notifier une contestation relative à la conformité des biens livrés supprimerait ou réduirait le droit à réparation du consommateur ;

Attendu en effet que l'omission d'un balcon est immédiatement apparente pouvant être constatée au premier coup d'œil sans qu'il soit nécessaire de procéder à des vérifications approfondies ; qu'il s'agit en l'espèce d'une non-conformité apparente ;

Attendu qu'il s'ensuit que le caractère abusif de la clause litigieuse n'est pas établi ;

Attendu que si seul le délai d'un an pour l'exercice de l'action est prescrit à peine de forclusion, en l'espèce l'expiration du délai d'un mois pour notifier la non-conformité a été soulevée par la partie adverse ;

Attendu que la lettre en date du 27 avril 2006 a bien précisé aux époux X. que les formalités de livraison du bien auraient lieu le 30 mai 2006 ; que les intimés ne peuvent donc soutenir que le procès-verbal de constat des lieux à la livraison avait uniquement pour objet de relever contradictoirement les vices apparents et n'entraînait pas prise de possession ;

Attendu par ailleurs que la même convocation comportait en pièce jointe un pouvoir permettant aux acquéreurs d'assurer la livraison de leur appartement en leur lieu et place, qu'en l'espèce les époux X. n'établissent pas que le pouvoir donné à la société Gestrim ait été restreint dans son étendue ;

Attendu enfin que si la lettre de la SCI Le Prado en date du 16 mai 2007 rappelle simplement les dispositions qu'elle acceptait dans le cadre d'un règlement amiable du litige, elle ne peut être considérée comme une reconnaissance de responsabilité dans la mesure où la résolution amiable de la vente n'est pas proposée ;

Attendu que la non-conformité relative à l'absence de balcon a été dénoncée le 21 janvier 2007 soit plus d'un mois après le procès-verbal du 30 mai 2006 ; qu'il convient dès lors de déclarer l'action irrecevable et de débouter les consorts X. de l'intégralité de leurs demandes ;

Attendu que le jugement déféré sera infirmé en ce sens ;

 

SUR LES AUTRES DEMANDES :

Attendu que les consorts X. qui succombent seront tenus aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;

 

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Sur l'incident,

- Rejette la demande de la SCI Le Prado tendant à voir écarter des débats les conclusions et pièces notifiées le 29 août 2011 par les consorts X.,

Au fond,

- Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

- Déclare irrecevable l'action engagée par les consorts X.,

- Déboute les consorts X. de l'intégralité de leurs demandes,

- Condamne les consorts X. aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile,

- Condamne les consorts X. à payer à la SCI Le Prado la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER                    LE PRÉSIDENT