RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

DOUZIÈME CHAMBRE

ARRÊT DU 29 SEPTEMBRE 2015

 

R.G. n° 13/07777. Code nac : 58F. CONTRADICTOIRE. Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 16 octobre 2013 par le Tribunal de Commerce de NANTERRE : R.G. n° 2012F00989.

LE VINGT NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE QUINZE,La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

 

APPELANTE :

SA DE DEFENSE ET D'ASSURANCES (SADA)

N° SIRET : XXX, Représentant : Maître Mélina P., Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 22556, Représentant : Maître Annick V., Plaidant, avocat au barreau BORDEAUX

 

INTIMÉE :

SAS NEXITY LAMY

N° SIRET : ZZZ, Représentant : Maître Patricia M. de la SELARL M. PATRICIA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 - N° du dossier 20130619 - Représentant : Maître Myrtille M., Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1936

 

Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 2 Juin 2015 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Hélène GUILLOU, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme Dominique ROSENTHAL, Président, Monsieur François LEPLAT, Conseiller, Madame Hélène GUILLOU, Conseiller.

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE

 

Vu l'appel interjeté le 22 octobre 2013 par la Société Anonyme de Défense et d'Assurances (la SADA) d'un jugement rendu le 16 octobre 2013 par le tribunal de commerce de Nanterre, qui, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, a :

- condamné la SADA à garantir dans leur totalité les 27 sinistres déclarés par la société Nexity Lamy, venant aux droits de la société Nexity Saggel Résidentiel et ce jusqu'à leurs termes,

- condamné la SADA à payer à la société Nexity la somme de 222.800,73 euros en principal,

- débouté la société Nexity Lamy de sa demande d'indemnité au titre d'un préjudice de perte d'image et de crédibilité,

- condamné la SADA au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

 

Vu les dernières écritures en date du 15 mai 2015 par lesquelles, poursuivant l'infirmation de la décision, la SADA demande à la cour de :

- débouter la société Nexity Lamy de sa demande tendant à voir dire et juger que les articles 3 et 5 du contrat d'assurances Locatio seraient dépourvus de cause et devraient être réputés non écrits,

- débouter la société Nexity Lamy de sa demande d'indemnisation au titre des 27 sinistres déclarés,

- juger irrecevable et en tous cas non fondé 1'appel incident interjeté par la société Nexity Lamy,

plus généralement,

- débouter la société Nexity Lamy de la totalité de ses demandes fins et conclusions,

- ordonner sa restitution de la somme de 222.800,73 euros versée par la SADA à la société Nexity Lamy au titre de l'exécution provisoire du jugement avec intérêts au taux légal à compter du paiement,

- la condamner au paiement d'une indemnité de 7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.

 

Vu les dernières écritures en date du 6 mai 2015 aux termes desquelles, la société Nexity Lamy prie la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SADA à garantir dans leur totalité les 28 sinistres déclarés par la société Nexity et ce jusqu'à leur terme,

* à ce titre :

- condamner la SADA à payer à la société Nexity Lamy (ès qualité de mandataire) la somme de 75.566,58 euros, soit la différence entre le montant des indemnités dues au 5 mai 2015 (298.367,31 euros) et les sommes déjà réglées par la SADA en application du jugement entrepris (222.800,73 euros), à parfaire,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions sauf en ce qu'il a débouté la société Nexity Lamy de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice commercial,

et, statuant à nouveau :

- dire que par son refus d'indemniser, la SADA a causé à la société Nexity Lamy un grave préjudice en terme d'image et de crédibilité et qu'elle doit à ce titre l'indemniser à hauteur de 50.000 euros,

- condamner la SADA à payer à la société Nexity Lamy la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SADA aux entiers dépens ;

 

Vu l'ordonnance de clôture du 21 mai 2005 ;

 

SUR CE, la COUR :

Considérant que, pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures des parties ; qu'il suffit de rappeler que :

- le 28 novembre 2006, la société Guy Hoquet Gestion, devenue Nexity Saggel résidentiel par changement de dénomination sociale en 2007, société à laquelle s'est substituée la société Nexity Lamy à la suite d'une transmission universelle de patrimoine en date du 30 décembre 2011, a souscrit auprès de la SADA, un contrat intitulé « Locatio » au bénéfice des propriétaires bailleurs dont elle gère les biens, qui signent un bulletin d'adhésion à l'assurance souscrite pour leur compte,

- par courrier recommandé avec accusé de réception adressé à la SADA le 12 octobre 2010, la société Nexity Saggel résidentiel a résilié le contrat d'assurance à la date du 31 décembre 2010,

- à cette date, 29 sinistres régulièrement déclarés auprès de la société SADA étaient en cours d'indemnisation par l'assureur.

- à compter du 1er janvier 2011, la SADA a cessé d'indemniser les propriétaires bailleurs y compris pour les sinistres nés et déclarés antérieurement à la date de résiliation de la police d'assurance, en se prévalant des dispositions du contrat et précisément des articles 3 et 5 des conditions générales,

- contestant cette interprétation du contrat la société Nexity Lamy, agissant en qualité de mandataire des propriétaires souscripteurs de la police d'assurance, a mis en demeure la SADA de procéder au règlement des indemnités dues, puis, le 9 février 2012, l'a assignée devant le tribunal de commerce de Nanterre pour obtenir la prise en charge des 27 sinistres, la SADA ayant continué d'indemniser deux des sinistres en cours,

- c'est dans ces circonstances qu'est intervenue la décision entreprise ;

Considérant que la SADA fait valoir qu'elle a strictement appliqué l'article 3 du chapitre 1 des conditions générales qui stipule qu’« en cas de résiliation du présent contrat, la prise en charge des loyers, charges et taxes et indemnités d'occupations dues par le locataire cessera immédiatement » ainsi que l'article 5 aux termes duquel 'les indemnités cesseront à la résiliation du présent contrat’ ; que la SADA n'est pas à l'origine de la résiliation du contrat ; qu'elle a continué, après la date de résiliation, à poursuivre à ses frais le recouvrement des loyers impayés et à prendre en charge les frais de procédure et d'expulsion des locataires défaillants, dès lors que ces procédures avaient été initiées antérieurement à la résiliation du contrat et ce, en application du même article 3 qui prévoit que « si une assignation à l'initiative de l'assureur a été signifiée au locataire antérieurement à ladite résiliation, l'assureur prendra en charge la totalité des frais de procédure dans les limites contractuelles et assurera le suivi de la procédure jusqu'à son terme. Le commandement de payer signifié avant la résiliation fera également l'objet d'un règlement » ; que l'article L. 113-5 du code des assurances dispose que « lors de la réalisation du risque ou à l'échéance du contrat, l'assureur doit exécuter dans le délai convenu la prestation déterminée par le contrat et ne peut être tenu au-delà » ; que la cessation de la garantie à l'issue de la résiliation du contrat par l'assuré ne fait pas partie des nullités prévues par l'article L. 113-11 du code des assurances ; que la société Nexity Lamy ne peut soutenir que le contrat serait dépourvu de cause ou fondé sur une fausse cause, ni qu'elle serait léonine ; que de la clause litigieuse dépend l'équilibre du contrat auquel il ne peut être porté atteinte ;

Considérant que la société Nexity Lamy réplique que le contrat d'assurance est soumis aux dispositions des articles L. 121-1 et suivants du code des assurances ; que l'article L. 113-5 invoqué par la société SADA est applicable aux assurances de dommages non maritimes et aux assurances de personnes ; que le code des assurances oblige l'assureur à indemniser le sinistre survenu alors que le contrat est en vigueur, même si les effets du sinistre se poursuivent après la résiliation de la police ; que le sinistre est défini par le contrat comme le non-paiement total ou partiel d'un terme de loyer hors charges et taxes avant l'appel du loyer suivant ; que le sinistre naît donc avec le non-paiement d'un seul loyer et se poursuit avec les autres loyers impayés, une seule déclaration de sinistre étant régularisée lors de la première défaillance du locataire ; que l'interprétation de l'article 5 du contrat tel que réalisé par la SADA rend impossible la résiliation du contrat ; que la jurisprudence a réputé non écrites les stipulations de police d'assurance qui prévoyaient que le dommage n'est garanti que si la réclamation de la victime, en tout état de cause nécessaire à la mise en œuvre de l'assurance de responsabilité, a été formulée au cours de la période de validité du contrat, puisque cela aboutit à priver l'assuré du bénéfice de l'assurance en raison d'un fait qui ne lui est pas imputable et à créer un avantage illicite, comme dépourvu de cause, au profit du seul assureur, qui aurait alors perçu les primes sans contrepartie ; qu'en application du même principe ; les clauses 3 et 5 du contrat invoqué par la SADA doivent être déclarées non écrites ;

 

Sur l'interprétation des clauses litigieuses :

Considérant que le contrat liant les parties et portant sur la garantie des loyers, charges et taxes impayés définit le sinistre comme étant « constitué par le non-paiement total ou partiel d'un terme de loyers hors charges et taxes avant l'appel du loyer suivant » ; que l'article 3 intitulé « durée de la garantie » est ainsi rédigé :

« L'assureur s'engage à rembourser à l'assuré, par l'intermédiaire, du souscripteur, les pertes pécuniaires successives telles que définies à l'article 2 ci-dessus.

La durée d'indemnisation est composée des défaillances successives.

Elle ne peut excéder 24 mois de quittancement à compter du premier terme impayé, ce dernier correspondant à la première défaillance.

En cas de résiliation du présent contrat, la prise en charge des loyers, charges et taxes et indemnités d'occupation dus par le locataire cessera immédiatement.

Toutefois si une assignation à l'initiative de l'assureur a été signifiée au locataire antérieurement à ladite résiliation, l'assureur prendra en charge la totalité des frais de procédure dans les limites contractuelles et assurera le suivi de la procédure jusqu'à son terme. Le commandement de payer signifié avant la résiliation fera également l'objet d'un règlement » ;

Considérant que cette clause énonce clairement qu'après la date d'effet de la résiliation du contrat aucune indemnité n'est plus due par l'assureur ;

Considérant qu'il en est de même de l'article 5 du même contrat qui stipule que les indemnités cesseront à la résiliation du présent contrat ;

Considérant qu'il n'y a donc pas lieu à interprétation de ces dispositions ; que c'est en application de ces clauses que la SADA a interrompu à la date d'effet de la résiliation le paiement des indemnités pour les assurés dont le sinistre était survenu avant la résiliation du contrat, et poursuivi l'indemnisation des bailleurs au profit desquels une procédure avait déjà été engagée par l'assuré ;

 

Sur la validité des clauses litigieuses :

Considérant que l'assurance souscrite par la société Nexity Lamy au profit des bailleurs dont elle administre les biens est une assurance de dommages ;

Considérant qu'un risque déjà réalisé au moment de la souscription du contrat d'assurance ne peut être assuré ; que les conditions générales du contrat excluent d'ailleurs à l'article 9 la garantie par le contrat du non-paiement des loyers par un locataire qui ne serait pas à jour de ses loyers au moment de la date de prise d'effet du contrat ; que les bailleurs dont le sinistre a déjà été déclaré avant la résiliation du bail, aucune procédure n'ayant encore été engagée par l'assureur, ne peuvent donc obtenir la garantie d'un autre assureur ; que ces mêmes assurés se voient dénier par ces clauses toute indemnisation après la résiliation du contrat alors même qu'ils ne peuvent être couverts par le nouveau contrat ; qu'ainsi que l'a retenu le tribunal de commerce, il en résulte qu'une telle disposition rend quasiment impossible la résiliation du contrat d'assurance souscrit collectivement pour plusieurs bailleurs, le mandataire qui souscrit et gère collectivement ces contrats ne pouvant sans faute priver certains de ses mandants du contrat qui les garantissait ;

Considérant qu'au surplus ces assurés ont versé des primes pour la période qui se situe entre la prise d'effet du contrat et son expiration ; que ce versement a pour contrepartie la garantie des dommages qui trouvent leur origine dans un fait qui s'est produit pendant cette période ; qu'il s'ensuit que ces clauses aboutissent à priver l'assuré du bénéfice de l’assurance en raison d'une résiliation opérée pour le compte de l'ensemble des bailleurs par le gestionnaire des biens, dont la SADA rappelle qu'il est un professionnel de l'immobilier, ce que ne sont pas les assurés, et à créer un avantage illicite, comme dépourvu de cause, au profit du seul assureur ayant perçu sans contrepartie les primes ; que les articles 3 et 5 des conditions générales du contrat selon lesquels le versement des indemnités cesse immédiatement en cas de résiliation du contrat, y compris pour les sinistres déjà réalisés et déclarés, doivent donc être réputées non écrites ; que l'équilibre du contrat qui repose sur le paiement de primes pour les sinistres survenus pendant sa période d'effet, n'en est pas atteint ;

 

Sur la demande en paiement :

Considérant que la société Nexity Lamy réclame l'indemnisation de 28 sinistres pour un montant total de 298.367,31 euros, sauf à parfaire ; qu'elle précise que sur cette somme 222.800,73 euros ont déjà été versés dans le cadre de l'exécution provisoire du premier jugement ;

Considérant que, tout en contestant devoir quelqu'indemnisation que ce soit pour ces sinistres, la SADA ne forme aucune observation sur ces montants ; qu'elle demande le remboursement des sommes versées en exécution de la décision du tribunal de commerce ;

Considérant que ni le mandat de gestion concernant M. R., ni le bulletin d'adhésion à la police Locatio ne sont produits ; que la somme de 382,84 euros demandé pour son compte sera déduite des sommes réclamées ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la SADA à garantir les 27 sinistres déclarés par la société Nexity Lamy et ce jusqu'à leur terme ; qu'il sera seulement précisé que les indemnités seront versées dans la limite des autres dispositions contractuelles, prévoyant franchise et montant maximal d'indemnisation ;

Considérant qu'il n'est pas soutenu que les plafonds contractuels d'indemnisation stipulés par le contrat aient été atteints ; que l'évolution du litige justifie qu'il soit fait droit à la demande en paiement d'une demande supplémentaire de 75.183,74 euros soit la différence entre les sommes déjà versées en exécution du jugement et le montant des indemnités dues au 5 mai 2015, déduction faite des indemnités réclamées pour M. R. ;

 

Sur la demande de dommages-intérêts formée par la société Nexity Lamy :

Considérant que la SADA conclut à l'irrecevabilité et au mal fondé de l'appel incident interjeté par la société Nexity Lamy, sans développer de moyen d'irrecevabilité ; que l'appel incident est recevable ;

Considérant que la société Nexity Lamy demande la condamnation de la SADA à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts pour atteinte à son image et à sa crédibilité ; qu'elle expose qu'elle a vivement encouragé les propriétaires dont elle gère les biens à adhérer à cette assurance ; qu'elle a reçu de nombreux courriers de réclamation et de résiliation de mandat de gestion en raison du refus de la SADA d'indemniser les bailleurs ; que des assignations lui ont été délivrées, que cette défaillance de la société SADA lui a occasionné un lourd surcroît de travail ;

Considérant que la société SADA réplique que la société Nexity Lamy ne justifie d'aucun préjudice et que sa notoriété n'a pas été atteinte ;

Considérant que parmi les courriers des propriétaires bailleurs versés aux débats, seul un petit nombre exprime le mécontentement des bailleurs quant à la prise en charge des sinistres, la plupart des courriers produits ne permettant pas d'établir un lien entre la fin des mandats à la défaillance de la SADA ; qu'il ne sera fait droit à la demande de dommages-intérêts qu'à hauteur de 1.000 euros ;

 

Sur l'indemnité de procédure et les dépens :

Considérant qu'il apparaît équitable d'indemniser la société Nexity Lamy des frais irrépétibles qu'elle a exposés en première instance et en appel ; qu'en sus de l'indemnité qui lui a été accordée par les premiers juges, la SADA sera condamnée à lui payer une somme supplémentaire de 3.000 euros de ce chef en cause d'appel ;

Considérant qu'il convient de rejeter la demande formée à ce titre par la SADA ;

Que celle-ci sera condamnée aux dépens ;

 

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf à préciser que l'indemnisation des 27 sinistres déclarés par la société Nexity Lamy avant la résiliation du contrat d'assurance, se fera dans les limites des plafonds contractuels de prise en charge des loyers,

Y ajoutant,

Vu l'évolution du litige,

Condamne la société SADA à payer à la société Nexity Lamy la somme supplémentaire de 75.183,74 euros, représentant les indemnités dues au 5 mai 2015,

Condamne la société SADA à payer à la société Nexity Lamy la somme supplémentaire de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société SADA aux dépens d'appel.

prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

signé par Mme Dominique ROSENTHAL, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier,                Le président,