Extrait : « Aux termes de l'article 8 du bail signé par Monsieur X. et Madame Y., il est indiqué que : « En cas de congé délivré par l'un des co-titulaires du présent contrat, le co-titulaire ayant donné congé dans les formes, reste solidaire du paiement de toutes sommes dues par le locataire et notamment des loyers, des charges locatives et des dettes relatives à la remise en état des locaux jusqu'aux termes du bail ».

L'appelant fait valoir, en premier lieu, qu'ayant notifié son congé par courrier réceptionné par le bailleur le 19 novembre 2013, ce congé prend effet trois mois après cette date par application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, soit le 19 février 2014. Il soutient que la clause susvisée ne saurait produire effet au-delà de cette échéance, et qu'elle est abusive au sens de l'article L. 132-1 du code de la consommation.

Il est toutefois constant que la solidarité stipulée entre les deux preneurs d'un local d'habitation ne cesse pas du fait que l'un d'eux donne congé, que, par suite, ce preneur reste tenu solidairement des loyers et charges échues après son départ à raison d'un maintien dans les lieux de l'autre preneur. Une telle clause ne revêt pas un caractère abusif dès lors que les colocataires se sont engagés solidairement, et que le bailleur a contracté, pour toute la durée du bail, au vu des capacités de deux co-preneurs solidaires.

Monsieur X. soutient encore, à titre subsidiaire, que les dispositions de l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 ont pour effet d'éteindre son engagement à l'expiration d'un délai de 6 mois suivant la délivrance du congé. Ce texte prévoit, que en son alinéa VI, que « la solidarité d'un des colocataire et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de 6 mois après la date d'effet du congé ». Ce texte, issu de la loi du 24 mars 2014, n'est pas applicable au présent bail conclut le 25 juillet 2013, de sorte que la solidarité du locataire qui donne congé prend fin à l'échéance du bail en cours, sauf accord du bailleur pour une désolidarisation ou si le locataire sortant est remplacé.

Enfin, à titre plus subsidiaire, Monsieur X. soutient que la clause de solidarité ne peut produire d'effets au-delà du terme du bail, et qu'en l'espèce dès lors qu'un commandement de payer a été délivré le 18 mars 2015, le bail est résilié à l'expiration d'un délai de 2 mois après cette délivrance en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le bail est résilié au 18 mai 2015. Il est constant que l'engagement solidaire des preneurs ne survit pas, sauf stipulation contraire, à la résiliation du bail, et l'éventuelle indemnité d'occupation est due en raison de la faute quasi délictuelle commise par celui qui se maintient dans les lieux. En l'espèce, le bail est résilié au 18 mai 2015. Monsieur X. n'était plus dans les lieux ce qui n'est pas discuté et seul le constat d'abandon du 13 mai 2015 permet de dire que Madame Y. n'y était plus non plus. Les sommes réclamées par le bailleur pour les mois de juin 2015 à novembre 2015 suivant décompte produit s'apparentent donc non à des loyers mais à des indemnités d'occupation qui ne peuvent en tout état de cause être réclamées à Monsieur X. »

COUR D’APPEL DE REIMS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE – SECTION INSTANCE

ARRÊT DU 5 AVRIL 2019