Extrait : « Que les frais de « suivi » ne sont susceptibles d'être imputés au copropriétaire défaillant que s'ils sortent de la gestion courante du syndic ; Qu'en effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base; que ces frais ne sont « nécessaires » au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de sa gestion courante ; qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée l'encontre d'un copropriétaire défaillant ; Que cette analyse de la Cour est partagée par la commission des clauses abusives qui a, naguère, estimé (cf. sa recommandation n° 96-01 du 24 janvier 1996) que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l'accumulation de prestations particulières telle que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndic à l'occasion de frais de relance et de recouvrement ; Que l'introduction au sein de la loi du 10 juillet 1965 d'un nouvel article 10-1 ne remet pas en cause le sens de cette recommandation ».

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE PARIS

VINGT TROISIÈME CHAMBRE SECTION B

ARRÊT DU 31 MARS 2005

 

Numéro d'inscription au répertoire général : 04/14091. Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 avril 2004 - Tribunal d'Instance d'EVRY - RG n° 03/1807.

 

APPELANT :

Monsieur X.

Demeurant [adresse] représenté par Maître Nadine CORDEAU, avoué à la Cour, assisté de Maître APLOGAN, avocat au barreau de l'ESSONNE.

 

INTIMÉ :

Syndicat des copropriétaires de la résidence Y.

pris en la personne de son syndic la SAS SAGEFRANCE, ayant son siège social [adresse], représenté par la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU, avoués à la Cour, assisté de Maître Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, toque : M 260.

[minute page 2]

COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 910 - 1^er alinéa du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 février 2005, en audience publique, devant Monsieur DELANNE, président, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur DELANNE, président, Monsieur RICHARD, conseiller, Monsieur RAGUIN, conseiller.

Greffier lors des débats : Monsieur NGUYEN.

ARRÊT : Contradictoire, - prononcé publiquement par Monsieur DELANNE, Président. - signé par Monsieur DELANNE, président, et par Monsieur NGUYEN, greffier présent lors du prononcé.

 

Vu le jugement du tribunal d'instance d'EVRY en date du 29 avril 2004 qui a statué ainsi qu'il suit :

- constate l'intervention volontaire de Madame Z.,

- condamne Monsieur X. à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Y. la somme de 6.330,39 €,

- dit que cette somme correspond aux charges appelées et arrêtées au 31 décembre 2003, premier appel provisionnel inclus,

- dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2003 sur la somme de 5.158,59 €,

- condamne Monsieur X. à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 200 € à titre de dommages et intérêts,

- dit n'y avoir lieu à délais de paiement,

- [minute page 3] dit que les intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues par l'article 1154 du Code civil,

- ordonne l'exécution provisoire de la présente décision,

- condamne Monsieur X. à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 400 € au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile,

- condamne Monsieur X. aux dépens.

 

Vu l'appel de Monsieur X. en date du 1^er juin 2004 ;

Vu ses dernières conclusions du 30 septembre 2004 aux termes desquelles il demande à la Cour de :

- avant dire droit, ordonner la production des comptes de Monsieur W., ancien propriétaire arrêtés au 20 avril 2000 ainsi que les comptes des époux X. arrêtés au 30 avril 2000,

- infirmant le jugement entrepris et statuant à nouveau,

- en l'état, fixer à 1.540,97 € la créance du syndicat des copropriétaires,

- dire que Monsieur X. pourra se libérer du paiement de cette dette en 24 mois, charges courantes en sus,

Vu l'article 32 de la loi du 9 juillet 1991,

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des frais de relance et de contentieux,

- le débouter de sa demande en paiement de dommages et intérêts et de capitalisation d'intérêts,

- le débouter de toutes ses autres demandes.

 

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires en date du 7 février 2005 demandant à la Cour de :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a cru devoir déduire du montant des sommes réclamées des frais de procédure qui avaient dû être engagées par le syndicat des copropriétaires et ce, en vertu des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- [minute page 4] en conséquence, condamner Monsieur X. au paiement d'une somme de 11.536,77 € représentant les charges travaux (frais de contentieux inclus) au 31 janvier 2005,

- dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 25 juin 2003 à concurrence de 5.185,59 € et à compter des présentes écritures pour le surplus,

- ordonner la capitalisation annuelle des intérêts,

- condamner Monsieur X. au paiement d'une somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- le condamner au paiement d'une somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

 

CELA ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR :

Considérant que les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a, répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;

Considérant qu'il convient seulement de souligner que le syndicat des copropriétaires justifie de sa créance par la production des appels de charges, des comptes généraux de la copropriété et des procès-verbaux des assemblées générales qui les ont approuvés ;

Que le syndicat des copropriétaires démontre qu'il n'a nullement imputé à Monsieur X. des sommes dues par l'ancien propriétaire de l'appartement ;

Qu'au moment de la régularisation des charges de l'année 2001, le total des provisions appelées a été inscrit au crédit de Monsieur X. tandis que le montant définitif des charges était inscrit à son débit ;

Considérant que le syndicat des copropriétaires demande légitimement l'actualisation de sa créance, dont il justifie ; qu'il convient donc d'y faire droit ; que du 1^er janvier 2004 (premier appel provisionnel exclu) au 31 janvier 2005, la dette de charges de Monsieur X. s'est accrue en principal de 2.233,77 €

[minute page 5] Que c'est avec une certaine audace que le syndicat des copropriétaires réclame en sus : des frais tarifés d'huissier, qui relèvent des dépens (53,80 € + 67,34 €), des frais d'avocat, indemnisables au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile (559,73 €), des frais d'avoué, relevant des dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile (299 €) et des frais de « suivi de dossier impayé » (72,91 € + 72,91 € + 72,91 € + 72,91 €) ;

Que les frais de « suivi » ne sont susceptibles d'être imputés au copropriétaire défaillant que s'ils sortent de la gestion courante du syndic ;

Qu'en effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base; que ces frais ne sont « nécessaires » au sens de l'article 10-1 de la loi du 0 juillet 1965 que s'ils sortent de sa gestion courante ; qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée l'encontre d'un copropriétaire défaillant ;

Que cette analyse de la Cour est partagée par la commission des clauses abusives qui a, naguère, estimé (cf. sa recommandation n° 96-01 du 24 janvier 1996) que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l'accumulation de prestations particulières telle que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndic à l'occasion de frais de relance et de recouvrement ;

Que l'introduction au sein de la loi du 10 juillet 1965 d'un nouvel article 10-1 ne remet pas en cause le sens de cette recommandation ;

Qu'au surplus, le contrat de syndic n'est même pas versé aux débats par le syndicat des copropriétaires ;

Que, de toutes façons, l'automaticité de cette facturation trimestrielle dépourvue de toute justification démontre bien son caractère purement frustratoire tant à l'égard du copropriétaire défaillant que, du reste, de la communauté; des copropriétaires qui n'a pas à rémunérer son syndic pour de tels frais ;

Qu'en première instance, les frais dont le syndicat des copropriétaires demandait le remboursement s'élevaient à la somme de 1.701,10 € ; que ces frais comprenaient : des frais de relance antérieurs à la mise en demeure (7,29 € + 18,23 €), non imputables au copropriétaire défaillant ainsi que le précise l'article 10-I de la loi du 10 juillet 1965, des « honoraires sur commandement de payer » (I09,40 €) versés sans doute au syndic à moins qu'il ne s'agisse d'honoraires hors tarif de l'huissier, ce qui n'est pas précisé et de toutes façons non justifié, des frais tarifés d'huissier (127,48 € + 122,40 €) qui entrent dans les dépens, des frais d'avocat (188,97 €) qui relèvent de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, des frais de « saisine de l'avocat » (90,28 € ) réclamés sans doute par le syndic et non justifiés, enfin les frais de la mise en demeure du 9 mai 2003 (50,89 €) qui n'est pas au dossier ;

[minute page 6] Qu'il convient donc de confirmer aussi sur ce point la décision des premiers juges qui ont rejeté la demande du syndicat des copropriétaires tendant à être remboursé de ces frais, précision étant donnée que certains sont indemnisables non au titre des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile mais au titre des dépens (frais d'huissier d'un total de 249,88 €) ;

Considérant que la capitalisation des intérêts a été légitimement ordonnée par le premier juge, la créance du syndicat des copropriétaires étant parfaitement liquide et exigible ;

Considérant que Monsieur X. ne verse aux débats aucun élément de nature à étayer ses allégations concernant les difficultés financières qu'il excipe pour réclamer des délais de grâce en application des dispositions de l'article 1244-l du code civil ; qu'il convient donc, là encore, de confirmer la décision du premier juge qui l'a débouté de ce chef de demande ;

Considérant que le syndicat des copropriétaires demande de voir la somme de 6.330,39 € - 5.158,59 € + 2.233,77 €, soit 3.405,57 €, porter intérêts à compter de ses conclusions du 7 février 2005 ; que, cependant, les intérêts légaux avaient commencé à courir sur la somme de 6.330,39 € - 5.158,59 €, soit 1.171,80 € à compter du jugement entrepris ;

Que, quoiqu'il en soit, la Cour ne peut s'opposer à une telle demande tendant à ce que la somme de 1.171,80 € ne génère des intérêts légaux qu'à compter du 7 février 2005 ;

Considérant que les manquements répétés de Monsieur X. à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Qu'il convient donc de condamner ce copropriétaire indélicat à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.300 € en réparation de ce préjudice, à titre de dommages-intérêts, somme qui viendra s'ajouter à celle de 200 € déjà allouée par le premier juge du même chef ;

Considérant qu'il serait inéquitable et économiquement injustifié de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires la totalité des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer pour assurer sa défense en cause d'appel ; qu'il convient de lui allouer, en sus de la somme qui lui a déjà été accordée en première instance et qui est confirmée, celle de 1.500 € à la charge de Monsieur X., sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;

 

[minute page 7] PAR CES MOTIFS,

Statuant contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris avec ces précisions que les frais tarifés d'huissier font partie des dépens et que les intérêts légaux sur la somme de 1.171,80 € ne commenceront à courir qu'à compter du 7 février 2005 ;

Y ajoutant,

Condamne Monsieur X. à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Y. les sommes de :

- 2.233,77 € à titre de charges de copropriété pour la période du 1^er janvier 2004 (premier appel provisionnel exclu) au 31 janvier 2005,

- l.300 € à titre de dommages-intérêts,

- 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;

Dit que les intérêts au taux légal sur la somme de 3.405,57 € (comprenant celle de l.171,80 €) ont commencé à courir à compter du 7 février 2005 ;

Condamne Monsieur X. aux dépens d'appel et admet la SCP GRAPPOTE-BENETREAU, avoué, au bénéfice des dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.