Avertissement 1. N.B. L’examen des clauses des contrats de syndic possède une certaine spécificité, compte tenu de l’évolution constante des textes en la matière (arrêté de 2010 et décret de 2015 notamment) et de l’analyse simultanée des caractères abusif et illicite des stipulations. La question est d’autant plus complexe qu’entre le jugement et l’appel, le contrat ou/et les textes ont pu changer. Il est matériellement impossible d’éclater systématiquement la présentation des décisions recensées en fonction du droit applicable à l’époque de chaque décision. Les utilisateurs sont donc invités à vérifier les textes applicables à l’époque de chaque décision en les confrontant le cas échéant à leur évolution ultérieure.

Avertissement 2. L’idée générale, dégagée avant même l’arrêté de 2010 (V. Cerclab n° 6726), est que la rémunération forfaitaire doit englober toutes les opérations de gestion courante et prévisible, mais qu’elle peut ne pas inclure des prestations allant au-delà et supposant des diligences du syndic dont la mesure varie en fonction de chaque situation concrète.

N.B. Les subdivisions sont reprises du décret de 2015, qui peut différer de l’arrêté de 2010 ou du droit antérieur.

A. ORGANISATION ET FONCTIONNEMENT JURIDIQUE DE LA COPROPRIÉTÉ

1. CADRE JURIDIQUE DE LA COPROPRIÉTÉ

Modification du règlement de copropriété. N’est ni illicite ni abusive la clause qui classe en prestations particulières la modification du règlement de copropriété dès lors que celle-ci constitue un événement suffisamment rare dans la vie de la copropriété pour ne pas être considérée ni comme une prestation certaine ni comme une prestation prévisible. TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14 - TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257.

Mise en conformité du règlement de copropriété. En dépit des termes de l'art. 49 de la loi n° 65-657 du 10 juillet 1965 qui indique que dans les huit années de la promulgation de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, l'assemblée générale décide, à la majorité de l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement, il n'en demeure pas moins qu'il ne peut s'agir pour le syndic d'une prestation certaine en ce que pour les copropriétés les plus récentes, il se peut qu'il n'y ait aucune modification à effectuer et que pour des copropriétés plus anciennes, cette modification est d'ores et déjà été réalisée au jour où débute le mandat du syndic ; cette prestation n'apparaît pas suffisamment prévisible s'agissant de la quantité de travail préparatoire requise pour le syndic et des formalités ultérieures de publication compte tenu de la diversité de situations entre les copropriétés ; n’est donc ni illicite, ni abusive, la clause qui classe en prestations particulières l’adaptation du règlement de copropriété. TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14. § V. aussi : TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257 (version antérieure ; n'est ni illicite, ni abusive, la clause qui classe en prestations particulières les adaptations du règlement de copropriété, cette prestation n'apparaît pas suffisamment prévisible s'agissant de la quantité de travail préparatoire requise pour le syndic et des formalités ultérieures de publication compte tenu de la diversité de situations entre les copropriétés).

Tenue à jour de la listes des copropriétaires. La rubrique II-2. de l’arrêté du 19 mars 2010 intitulée « Comptes copropriétaires » inclut une sous-rubrique II-2.1 qui place dans la liste minimale des prestations courantes l’établissement et la mise à jour de la liste des copropriétaires. § Est abusive la clause prévoyant des honoraires particuliers pour la tenue à jour des fichiers et listes des copropriétaires qui fait partie de la gestion courante de la copropriété. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 28 janvier 2013 : RG n° 09/00604 ; Cerclab n° 4193 (examen d’une version antérieure à l’arrêté de 2010), confirmant TGI Grenoble, 2 février 2009 : RG n° 07/01532 ; Dnd.

V. pour la Commission des clauses abusives, recommandant l’élimination des clauses, illicites au regard de l’arrêté 2 décembre 1986 modifié par l’arrêté du 19 mars 2010 et, maintenues dans les contrats, abusives, qui prévoient une rémunération particulière pour ouverture du dossier et du compte du nouveau propriétaire lors de la cession d’un lot. Recomm. n° 11-01/15 : Cerclab n° 3779.

Désignation d’un administrateur provisoire. V. avant l’arrêté de 2010 : n’est ni illicite, ni abusive, la clause classant en prestation particulière la désignation d'un administrateur provisoire, dès lors qu’elle constitue un événement suffisamment rare dans la vie de la copropriété pour ne pas être considérée comme une prestation certaine ou prévisible. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257 (association ne faisant pas appel sur ce point) - TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14.

Mission de représentation confiée au syndic. N’est ni abusive, ni illicite, la clause classant en prestation particulière l’accomplissement par le syndic d’une mission de représentation du syndicat auprès d'organes extérieurs non obligatoires et n'existant pas dans l'ensemble des copropriétés, tels les syndicats secondaires, les unions de syndicats, ASL., qui n'est ni invariable, ni suffisamment prévisible s'agissant du travail consacré par le syndic, de sorte que ce dernier peut réclamer une rémunération supplémentaire. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257 (clause non abusive en ce qu'elle ne serait pas limitative, dès lors que le contrat de syndic litigieux règle précisément la tarification des prestations avec les organes obligatoires de la copropriété ; absence d’appel de l’association sur ce point) - TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14 (idem).

Comp. : si l'arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas cette prestation dans la gestion courante du syndic, est abusive, voire illicite par application de l'article 1^er de l'arrêté du 19 mars 2010, la clause qui classe en rémunération variable, incluse dans le forfait annuel au choix des parties contractantes, la désignation d’un mandataire commun en cas de subventions publiques sur parties communes, en raison de son imprécision puisqu’on ignore à quelle prestation elle correspond est imprécise. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 5 mars 2012 : RG n° 10/00215 ; Cerclab n° 15.

2. ARCHIVES

Décret du 26 mars 2015 (annexe 1). La rubrique IV de l’annexe 1 au décret du 26 mars 2015 intitulée « Administration et gestion de la copropriété en conformité avec le règlement de copropriété » inclut dans la liste non limitative des prestations incluses dans le forfait : l’immatriculation du syndicat (IV-12°), l’établissement des documents obligatoires (VI-13°) ; la tenue des archives du syndicat et l’accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés (IV-14°).

Décret du 20 avril 2010. Le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 a complété l'article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, en édictant que « la conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic ».

Arrêté du 19 mars 2010. La rubrique III de l’arrêté du 19 mars 2010 intitulée « Administration et gestion de la copropriété en conformité avec le règlement de copropriété » inclut dans une sous-rubrique III-1 « Archives du syndicat » dans la liste minimale des prestations courantes : la détention des archives du syndicat (III-1.1), leur transmission au syndic successeur (III-1.2), l’élaboration et la transmission au conseil syndical du bordereau récapitulatif des archives transmises au syndic successeur (III-1.3).

Délai de conservation. Est abusive, compte tenu de son ambiguïté, voire de sa contrariété intrinsèque, la clause qui, après avoir rappelé à juste titre que la liste des documents visés dans la clause sont la propriété de la copropriété, précise au surplus qu'ils ne sont conservés par le syndic que pendant 10 ans sans pour autant indiquer leur devenir, ce qui peut laisser penser au non professionnels / syndicats de copropriétaires que le syndic en exercice peut librement disposer des documents et le cas échéant les détruire à l'expiration du délai sans obtenir l'accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 27 octobre 2008 : RG n° 07/03705 ; Cerclab n° 4256, confirmé par CA Grenoble (1^re ch. civ.), 13 janvier 2014 : RG n° 08/04572 ; Cerclab n° 4669 (confirmation dans le dispositif).

Rémunération. Postérieurement à l'arrêté du 19 mars 2010 qui classait dans les prestations de gestion courante la détention et la conservation des archives utiles notamment les plans, le règlement de copropriété, l'état de division etc. ainsi que toute pièce administrative datant de moins de deux ans, est intervenu le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 qui, complétant l'article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, édicte que « la conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic » sans aucune distinction entre archives « vivantes » et « dormantes » ; est donc illicite la clause classant en prestation variable incluse dans le forfait annuel selon le choix des parties contractantes, le traitement des archives « dormantes ». CA Grenoble (1^re ch. civ.), 5 mars 2012 : RG n° 10/00215 ; Cerclab n° 15, sur appel de TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257 (examen d’une version antérieure à 2010 ; clause abusive, en raison de son ambiguïté, alors que la prestation est prévisible et que la distinction entre archives dormantes et non dormantes n’est pas pertinente et peut être source de contentieux). § Est abusive la clause classant en prestations variables incluses dans le forfait annuel le traitement des archives dormantes, alors que cette tache est quantifiable, qu’elle ne crée pas un travail supplémentaire important et relève par conséquent de la gestion courante du syndic et qu'opérer une telle distinction sur le plan tarifaire est source de contentieux sur la définition de chacune des catégories d'archives (déterminées selon le choix du syndic). CA Grenoble (1^re ch. civ.), 17 juin 2013 : RG n° 09/04822 ; Cerclab n° 4632 (analyse d’un contrat antérieur à l’arrêté du 19 mars 2010 ; clause non contestée devant la Cour de cassation), sur appel de TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14 (clause abusive d’une version antérieure ; motifs similaires, le jugement estimant au surplus que la distinction archives dormantes ou non n’est pas pertinente et source de complications). § Dans le même sens : CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 septembre 2013 : RG n° 11/02728 ; Cerclab n° 4620 (contrat antérieur à l’arrêté de 2010 : tâche prévisible et quantifiable, ne créant pas un travail supplémentaire important de sorte qu'elle relève de la gestion courante du syndic ; l’arrêt relève en outre que postérieurement à l’arrêté du 19 mars 2010, qui classe dans les prestations de gestion courante la détention et la conservation des archives utiles notamment les plans, le règlement de copropriété, l'état de division, etc., ainsi que toute pièce administrative datant de moins de deux ans, est intervenu le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 qui complétant l’article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 édicte que « la conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic » sans aucune distinction entre archives « vivantes » et « dormantes »), sur appel de TGI Grenoble, 16 mai 2011 : RG n° 0704030 ; Dnd.

3. ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

Décret du 26 mars 2015 (annexe 1). La rubrique I de l’annexe 1 au décret du 26 mars 2015 intitulée « Assemblée générale » inclut dans la liste non limitative des prestations incluses dans le forfait : la préparation de l'assemblée générale (I-1°), la convocation à l'assemblée générale (I-2°), la tenue de l'assemblée générale (I-3°, ce qui comprend : a) la présence du syndic ou de son représentant à l'assemblée générale suivant les stipulations prévues par le contrat au titre du forfait ; b) l’établissement de la feuille de présence, émargement, vérification des voix et des pouvoirs ; c) la rédaction et tenue du registre des procès-verbaux) et l’information relative aux décisions prises en assemblée générale (I-4°).

Décret du 26 mars 2015 (annexe 2). La rubrique I de l’annexe 2 au décret du 26 mars 2015 intitulée « Prestations relatives aux réunions et visites supplémentaires » inclut dans la liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d'une rémunération spécifique complémentaire : les réparation, convocation et tenue d'assemblées générales supplémentaires et dépassement des plages horaires de référence convenues (1°), la réalisation de visites supplémentaires de la copropriété (3°).

La rubrique VI de l’annexe 2 au décret du 26 mars 2015 intitulée « Autres prestations » inclut dans la liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d'une rémunération spécifique complémentaire : la représentation du syndicat aux assemblées d'une structure extérieure (syndicat secondaire, union de syndicats, association syndicale libre) créée en cours de mandat ainsi qu'aux assemblées supplémentaires de ces mêmes structures si elles existaient antérieurement à la signature du contrat de syndic (15°).

Arrêté du 19 mars 2010. La rubrique IV de l’arrêté du 19 mars 2010 intitulée « Assemblée générale annuelle » inclut dans la liste minimale des prestations courantes : l’élaboration et envoi de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions (I-1, hors tirage et affranchissement), la réunion du conseil syndical précédant l’assemblée générale (I-2), la mise à disposition de tous les copropriétaires des différentes pièces comptables et justificatives dans les conditions prévues à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 (I-3), la tenue de l’assemblée générale (I.4), l’affichage dans les parties communes de la copropriété d’un procès-verbal abrégé mentionnant les résolutions relatives à l’entretien de la copropriété et aux travaux (I-4.5), la présence du syndic ou de son représentant [il convient de préciser expressément la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait ainsi que les jours et les plages horaires convenus] (I-4.6).

Préparation de l’assemblée générale annuelle. * Travaux préparatoires. Selon l’arrêté du 19 mars 2010, l’élaboration et l’envoi de la convocation, des documents à joindre à celle-ci et des projets de résolution ainsi que la tenue de l’assemblée générale, relèvent de prestations de gestion courante ; doit dès lors être cassé l’arrêt qui juge ni illicite, ni abusive, la clause qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait annuel les travaux préparatoires au vote d’une résolution qui n’a pas recueilli un vote favorable et la nécessité des recherches, études et analyses. Cass. civ. 3^e, 19 novembre 2015 : pourvoi n° 13-24109 ; arrêt n° 1265 ; Cerclab n° 5387 (clause illicite), cassant sur ce point CA Grenoble (1^re ch. civ.), 17 juin 2013 : RG n° 09/04822 ; Cerclab n° 4632 (arrêt estimant qu’il s’agit d’une prestation spécifique ni certaine ni prévisible et distincte de l’assemblée générale annuelle qui relève de la gestion courante ; N.B. il semble que la clause n’ait pas été interprétée de la même manière, la rédaction de l’arrêt d’appel semblant indiquer, malgré son caractère très elliptique, qu’elle ne se rapporte pas à l’assemblée annuelle ; V. d’ailleurs ci-dessous du même arrêt, pour une autre clause). § Aux termes de l'arrêté du 19 mars 2010, la tenue de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires relève de la gestion courante du syndic, ce qui implique que la préparation de celle-ci en fait également partie ; il appartient au syndic qui aurait fait un travail spécifique supplémentaire de recherches et d'étude de prévoir une prestation distincte de celle relevant de la préparation de l'assemblée générale ; est illicite et abusive la clause qui stipule une rémunération particulière en sus du forfait pour les motifs généraux et imprécis, en l’espèce la préparation de l'assemblée générale annuelle nécessitant recherches et études, qui a pour conséquence de faire sortir indûment une prestation de la gestion courante et de créer une confusion dans l'esprit des copropriétaires sur les contours exacts de la gestion courante. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 5 mars 2012 : RG n° 10/00215 ; Cerclab n° 15, sur appel de TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257 (examen d’une version antérieure ; clause abusive pour des motifs similaires). § La tenue de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires relève de la gestion courante du syndic, ce qui implique que la préparation de celle-ci en fait également partie ; il appartient au syndic qui aurait fait un travail spécifique supplémentaire de recherches et d'étude, de prévoir une prestation distincte de celle relevant de la préparation de l'assemblée générale ; est illicite et abusive la clause qui prévoit une rémunération particulière en sus du forfait pour des motifs généraux et imprécis, et qui a pour conséquence de faire sortir indûment une prestation de la gestion courante et de créer une confusion dans l'esprit des copropriétaires sur les contours exacts de la gestion courante. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 17 juin 2013 : RG n° 09/04822 ; Cerclab n° 4632 (analyse d’un contrat antérieur à l’arrêté du 19 mars 2010 ; clause non contestée devant la Cour de cassation), sur appel de TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14 (jugement examinant une version antérieure : la clause qui prévoit une rémunération supplémentaire du syndic en sus du forfait lorsque la préparation de l'assemblée annuelle requerrait « des recherches, études et analyses » avec une liste non limitative et très générale, sans isoler clairement celles qui relèvent d’une gestion courante). § Dans le même sens : CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 septembre 2013 : RG n° 11/02728 ; Cerclab n° 4620 (contrat antérieur à l’arrêté de 2010), sur appel de TGI Grenoble, 16 mai 2011 : RG n° 0704030 ; Dnd.

* Envoi des convocations. Aux termes de l'arrêté du 19 mars 2010, l'envoi de la convocation à l'assemblée générale annuelle des copropriétaires est une prestation invariable qui relève de la gestion courante du syndic, dont le coût est intégré dans le forfait annuel, hors frais de tirages, affranchissement et acheminement, peu important les modalités de cette convocation, la remise contre récépissé ou émargement étant prévue à cet effet par l'article 67 du décret du 17 mars 1967 ; en outre le syndic ne peut faire appel à un prestataire extérieur qu'avec l'autorisation de l'assemblée générale ; est illicite la clause classant en prestation variable la notification par remise des convocations à l'assemblée générale. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 5 mars 2012 : RG n° 10/00215 ; Cerclab n° 15, sur appel de TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257 (examen d’une version antérieure ; clause abusive, le syndic devant estimer son coût dans le cadre du forfait annuel auquel il peut prétendre, à l'exception des frais d'affranchissement pouvant donner lieu à un remboursement aux frais réels). § L'envoi de la convocation à l'assemblée générale annuelle des copropriétaires relève de la gestion courante du syndic dès lors qu'elle est récurrente et prévisible, peu important les modalités, et son coût est intégré dans le forfait annuel (hors frais de tirages, affranchissement et acheminement) ; est abusive la clause qui classe la notification par remise des convocations prestation dans les prestations variables et laisse au seul choix du syndic la possibilité de l'inclure dans son forfait annuel. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 17 juin 2013 : RG n° 09/04822 ; Cerclab n° 4632 (analyse d’un contrat antérieur à l’arrêté du 19 mars 2010 ; la remise contre récépissé ou émargement est prévue par l’article 67 du décret du 17 mars 1967 ; en outre le syndic ne peut faire appel à un prestataire extérieur pour accomplir cette remise de convocations qu'avec l'autorisation de l'assemblée générale ; clause non contestée devant la Cour de cassation), sur appel de TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14 (jugement examinant une version antérieure et la déclarant aussi abusive). § Dans le même sens : CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 septembre 2013 : RG n° 11/02728 ; Cerclab n° 4620 (contrat antérieur à l’arrêté de 2010), sur appel de TGI Grenoble, 16 mai 2011 : RG n° 0704030 ; Dnd.

* Envoi des pièces. Est illicite, contraire à l'art. 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la clause qui prévoit l'envoi de pièces annexes à l'ordre du jour d'une assemblée générale, moindres que celles imposées par la loi, le syndic ne pouvant valablement soutenir que l'ensemble de ces documents est inclus dans la notion générale et ambiguë de « situation financière individuelle de chaque copropriétaire », alors que les dispositions réglementaires font état de documents précisément déterminés et obligatoires. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 27 octobre 2008 : RG n° 07/03705 ; Cerclab n° 4256 (texte prévoyant notamment l’annexion du compte de gestion générale et le comparatif des comptes de l'exercice précédent), confirmé par CA Grenoble (1^re ch. civ.), 13 janvier 2014 : RG n° 08/04572 ; Cerclab n° 4669 (confirmation dans le dispositif).

Tenue de l’assemblée générale annuelle. La tenue de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires est une prestation invariable relevant de la gestion courante du syndic. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 17 juin 2013 : RG n° 09/04822 ; Cerclab n° 4632 (analyse d’un contrat antérieur à l’arrêté du 19 mars 2010 ; clause non contestée devant la Cour de cassation). § V. pour la Commission des clauses abusives, recommandant l’élimination des clauses, illicites au regard de l’arrêté 2 décembre 1986 modifié par l’arrêté du 19 mars 2010 et, maintenues dans les contrats, abusives, qui prévoient une rémunération particulière pour présence du syndic aux assemblées générales ou aux conseils syndicaux, sans préciser que ne sont pas concernés l’assemblée générale annuelle et le conseil syndical la précédant. Recomm. n° 11-01/15 : Cerclab n° 3779.

Aux termes de l'arrêté du 19 mars 2010, si la tenue de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires est une prestation invariable relevant de la gestion courante du syndic, il est également précisé qu'il convient d'indiquer expressément la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait, ainsi que les jours et les plages horaires convenus, le texte n'imposant pas de plage horaire en dehors ou pas des ouvertures de bureaux ; en l’espèce, si la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait, ainsi que les jours et les plages horaires convenus sont bien précisés, la clause est illicite en ce qu’elle classe cette prestation parmi les prestations variables. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 5 mars 2012 : RG n° 10/00215 ; Cerclab n° 15, sur appel de TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257 (examen d’une version antérieure ; clause abusive, en raison de son ambiguïté, puisqu’elle est incluse dans le forfait tout en se voyant refuser de la classer dans la gestion courante et que, pour qu'un maximum de copropriétaires puissent assister ou être représentés à l'assemblée générale annuelle, sa tenue en dehors des heures d'ouverture habituelle de l'agence est prévisible). § Au vu des règles de vote en assemblée générale énoncées aux articles 24 s. de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est tenu de mettre en œuvre les mesures nécessaires pour qu'un maximum de copropriétaires puissent assister ou être représentés à cette assemblée générale, de sorte que la tenue en dehors des heures d'ouverture habituelle du syndic est récurrente et prévisible et relève ainsi de la gestion courante et non pas d'une prestation variable. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 17 juin 2013 : RG n° 09/04822 ; Cerclab n° 4632 (analyse d’un contrat antérieur à l’arrêté du 19 mars 2010 ; clause abusive classant en prestations variables incluses dans le forfait annuel, au choix du syndic, la tenue de l'assemblée générale en dehors des heures ouvrables ; clause non contestée devant la Cour de cassation), sur appel de TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14 (jugement examinant une version antérieure et déclarant aussi la clause abusive). § Dans le même sens : CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 septembre 2013 : RG n° 11/02728 ; Cerclab n° 4620 (contrat antérieur à l’arrêté de 2010), sur appel de TGI Grenoble, 16 mai 2011 : RG n° 0704030 ; Dnd.

Assemblée générale supplémentaire. N’est pas abusive la clause qui classe en prestations particulières la réunion supplémentaire des conseils syndicaux ou d'une assemblée générale, en ce que, d'une part, elle n'a pas été retenue par l'avis du CNC en date du 27 septembre 2007 comme acte de gestion courante, que la tenue d'assemblées générales ou de conseils syndicaux supplémentaires ne présente pas un caractère de prévisibilité suffisant permettant une tarification forfaitaire, qu'il ne peut s'agir d'un fonctionnement a minima (prestations certaines) de la copropriété caractérisée par la tenue d'une seule assemblée générale annuelle et qu'au demeurant, la présence du syndic aux conseils syndicaux n'est pas une obligation légale ou réglementaire. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 27 octobre 2008 : RG n° 07/03705 ; Cerclab n° 4256 (application du critère de certitude/prévisibilité), confirmé par CA Grenoble (1^re ch. civ.), 13 janvier 2014 : RG n° 08/04572 ; Cerclab n° 4669 (confirmation dans le dispositif). § N'est ni illicite, ni abusive, la clause qui classe en prestation particulière la réunion supplémentaire d'une assemblée générale, dès lors, qu’elle n'a pas été retenue par l'avis du CNC du 27 septembre 2007 comme acte de gestion courante, que la tenue d'assemblées générales supplémentaires ne présente pas un caractère de prévisibilité suffisant permettant une tarification forfaitaire et qu'il ne peut s'agir d'un fonctionnement a minima - prestations certaines - de la copropriété caractérisé par la tenue d'une seule assemblée générale annuelle. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257 (absence d’appel de l’association sur ce point). § V. aussi : la clause qui classe en prestations particulières la réunion supplémentaire d'une assemblée générale ne saurait être qualifiée d'abusive, dès lors qu’elle n'a pas été retenue par l'avis du CNC en date du 27 septembre 2007 comme acte de gestion courante, que la tenue d'assemblées générales supplémentaires ne présente pas un caractère de prévisibilité suffisant permettant une tarification forfaitaire et qu'il ne peut s'agir d'un fonctionnement a minima (prestations certaines) de la copropriété caractérisé par la tenue d'une seule assemblée générale annuelle. TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14 (clause non illicite).

Présence du syndic ou d’un des membres de son personnel lors de l’assemblée générale. V. ci-dessous pour le conseil syndical et par exemple après l’arrêté de 2010 : aux termes de l'arrêté du 19 mars 2010, constitue une prestation invariable relevant de la gestion courante du syndic la présence du syndic ou de son représentant, d'une part, à la réunion du conseil syndical précédant l'assemblée générale annuelle et, d'autre part, à l'assemblée générale annuelle ; sauf à préciser que la présence de ce collaborateur a été sollicitée, soit par l'assemblée générale, soit par le conseil syndical, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, sont abusives les clauses qui prévoient une rémunération supplémentaire du syndic lorsque le syndic fait le choix de déléguer tout ou partie des taches qui lui sont dévolues par la loi à un ou plusieurs collaborateurs, l'organisation interne du syndic seul titulaire du contrat de mandat, n'étant pas opposable au syndicat. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 5 mars 2012 : RG n° 10/00215 ; Cerclab n° 15, sur appel de TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257 (examen d’une version antérieure ; motifs similaires).

Frais de fourniture. V. pour la Commission des clauses abusives, recommandant l’élimination des clauses, illicites au regard de l’arrêté 2 décembre 1986 modifié par l’arrêté du 19 mars 2010 et, maintenues dans les contrats, abusives, qui prévoient une rémunération particulière pour acquisition de fournitures indispensables à la réalisation de prestations relevant de la gestion courante tels que registre d’assemblée, imprimés obligatoires, carnet d’entretien et livres. Recomm. n° 11-01/15 : Cerclab n° 3779.

Frais de tirage. L’arrêté du 19 mars 2010 réservait les frais de tirage concernant l’assemblée générale pour l’élaboration et envoi de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions (I-1), l’envoi et la notification du procès-verbal (I-4.4) ou l’appel des provisions sur budget prévisionnel (II-2.3).

S’agissant des frais, et non des prestations rémunérées, l'arrêté du 19 mars 2010 prévoit expressément qu'ils ne sont pas compris dans le forfait de gestion courante en ce qui concerne l'élaboration et l'envoi de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions, l'envoi et la notification du procès-verbal d'assemblée générale, l'appel des provisions sur budget prévisionnel et la mise à disposition et la communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndic ; n’est pas illicite la clause conforme à ces dispositions qui classe en frais particuliers les tirages de documents à l'unité, en indiquant le prix, et facture au coût réel les frais d'affranchissement, d'acheminement, de location de salle extérieure et de publication pour la recherche d'employé du syndicat. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 5 mars 2012 : RG n° 10/00215 ; Cerclab n° 15, sur appel de TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257 (examen d’une version antérieure à l’arrêté de 2010 ; jugement rappelant que l’avis du CNC du 27 septembre 2007 n’a pas réussi à dégager une position sur ce point ; jugement distinguant entre les frais d’affranchissement, difficilement prévisibles, qui peuvent être facturés au coût réel sous le contrôle de l’assemblée générale, et les frais administratifs, notamment de copie, qui sont abusives lorsqu’elles relèvent de la gestion courante, pour plusieurs raisons, notamment : la complexité d’une facturation à l’unité, la difficulté du contrôle par le syndicat, l’absence d’impossibilité pour le syndic d'effectuer une évaluation préalable réaliste des frais administratifs qu'il va devoir exposer pour la gestion courante de la copropriété au cours de son mandat compte tenu de son expérience et surtout des caractéristiques de la copropriété - nombre de copropriétaires, ancienneté de l'immeuble... - lui permettant ainsi de moduler le montant du forfait proposé, le fait que le coût unitaire dépend du nombre de tirage, etc.). § V. aussi dans le même sens que le jugement du 14 décembre 2009 : TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14. § Les frais de tirage d'affranchissement et d'acheminement en matière d'assemblée générale ne font pas partie des charges de prestations courantes, dès lors que le nombre de notifications obligatoires des procès verbaux d'assemblée générale adressés aux seuls copropriétaires défaillants ou opposants n'est pas prévisible, pas plus que le nombre de documents joints à la convocation à l'assemblée. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 28 janvier 2013 : RG n° 09/00604 ; Cerclab n° 4193 (examen d’une version antérieure à l’arrêté de 2010), sur appel de TGI Grenoble, 2 février 2009 : RG n° 07/01532 ; Dnd. § V. aussi : les frais de tirage c'est-à-dire de copies des documents, ne font pas partie des charges de prestation courante que le syndic doit forfaitiser des lors que, sans compter les divisions ou les regroupements possibles de lots, le nombre de notifications obligatoires des procès-verbaux d'assemblée générale adressés aux seuls copropriétaires défaillants ou opposants n'est pas prévisible, pas plus que le nombre de documents joints à la convocation à l'assemblée générale, le nombre d'appels de fonds sur travaux hors budget ou le nombre de pièces ou documents qu'il faudra communiquer au conseil syndical. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 septembre 2013 : RG n° 11/02728 ; Cerclab n° 4620 (contrat antérieur à l’arrêté de 2010, l’arrêt précisant cependant qu’il ne s'agit pas de prestations rémunérées mais de frais dont l’arrêté du 19 mars 2010 prévoit d'ailleurs expressément qu'ils ne sont pas compris dans le forfait de gestion courante), sur appel de TGI Grenoble, 16 mai 2011 : RG n° 0704030 ; Dnd.

Comp. : cassation de l’arrêt qui ne juge ni abusive, ni illicite, une clause facturant des frais administratifs, hors frais d’affranchissement, pour des prestations de gestion courante telles que des frais de tirage de documents. Cass. civ. 3^e, 19 novembre 2015 : pourvoi n° 13-24109 ; arrêt n° 1265 ; Cerclab n° 5387 (visa des art. 18 et 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans leur rédaction applicable à la cause, ensemble l’arrêté du 19 mars 2010 ; clause illicite), cassant sur ce point CA Grenoble (1^re ch. civ.), 17 juin 2013 : RG n° 09/04822 ; Cerclab n° 4632. § Les frais de papeterie-correspondance qui se rapportent aux autres tâches de gestion courante doivent être intégrés dans le forfait annuel du syndic ; est abusive la clause qui classe en prestations particulières ces frais, pour un montant annuel forfaitisé. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 28 janvier 2013 : RG n° 09/00604 ; Cerclab n° 4193 (examen d’une version antérieure à l’arrêté de 2010), sur appel de TGI Grenoble, 2 février 2009 : RG n° 07/01532 ; Dnd. § Est abusive la clause qui facture en prestations particulières les photocopies sans distinction, alors qu'un certain nombre de prestations certaines ou prévisibles relevant de la gestion courante et de la tarification forfaitaire nécessitent l'établissement de photocopies par le syndic. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 27 octobre 2008 : RG n° 07/03705 ; Cerclab n° 4256 (application du critère de certitude/prévisibilité), confirmé par CA Grenoble (1^re ch. civ.), 13 janvier 2014 : RG n° 08/04572 ; Cerclab n° 4669 (confirmation dans le dispositif).

Frais de correspondance. L’arrêté du 19 mars 2010 réservait les frais d’affranchissements et d’acheminements concernant l’assemblée générale pour l’élaboration et envoi de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions (I-1), l’envoi et la notification du procès-verbal (I-4.4) ou l’appel des provisions sur budget prévisionnel (II-2.3).

Si les frais de tirage d’affranchissement et d’acheminement en matière d’assemblée générale ne font pas partie des charges de prestations courantes, dès lors que le nombre de notifications obligatoires des procès verbaux d’assemblée générale adressés aux seuls copropriétaires défaillants ou opposants s’avère variable et n’est pas prévisible, pas plus que le nombre de documents joints à la convocation à l’assemblée, les frais de papeterie-correspondance qui se rapportent aux autres tâches de gestion courante doivent être intégrés dans le forfait annuel du syndic. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 28 janvier 2013 : RG n° 09/00604 ; Cerclab n° 4193, sur appel de TGI Grenoble, 2 février 2009 : RG n° 07/01532 ; Cerclab n° 3178. § Pour la clause modifiée après le jugement, considérée aussi comme abusive : CA Grenoble (1^re ch. civ.), 28 janvier 2013 : RG n° 09/04717 ; Cerclab n° 4193 (les « frais administratifs » hors assemblée générale, doivent être compris dans les honoraires généraux annuels de gestion courante), sur appel de TGI Grenoble, 2 novembre 2009 : RG n° 09/03976 ; Dnd. § Est abusive la clause qui permet sans aucune distinction, de classer dans les prestations particulières, des frais administratifs occasionnés par les tâches du syndic relevant de sa gestion courante. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 décembre 2012 : RG n° 09/02134 ; Cerclab n° 4086 (clause visant par exemple les frais de courriers hors frais de duplication et d'expédition pour les convocations et procès verbaux d'assemblée générale), confirmant TGI Grenoble, 18 mai 2009 : RG n° 07/1148 ; Dnd. § V. aussi : CA Nancy (1^re ch. civ.), 24 mars 2009 : RG n° 07/00806 ; arrêt n° 964/2009 ; Cerclab n° 2673 (la répétition des frais postaux n'est nullement abusive dès lors qu'il s'agit de frais engagés pour le compte du syndicat), sur appel de TGI Nancy, 29 mars 2007 : RG n° 06/04579 ; Dnd.

4. CONSEIL SYNDICAL

Décret du 26 mars 2015 (annexe 1). La rubrique II de l’annexe 1 au décret du 26 mars 2015 intitulée « Conseil syndical » inclut dans la liste non limitative des prestations incluses dans le forfait : la mise à disposition et communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndicat ou des lots gérés (notamment par accès en ligne sécurisé) (II-5°), le recueil des avis écrits du conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire (II-6°).

Décret du 26 mars 2015 (annexe 2). La rubrique I de l’annexe 2 au décret du 26 mars 2015 intitulée « Prestations relatives aux réunions et visites supplémentaires » inclut dans la liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d'une rémunération spécifique complémentaire : l’organisation de réunions supplémentaires avec le conseil syndical (2°).

Arrêté du 19 mars 2010. La rubrique III-2 de l’arrêté du 19 mars 2010 intitulée « Conseil syndical - Obligations administratives » inclut dans la liste minimale des prestations courantes : la mise à disposition et communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndicat (hors frais de tirages, d’affranchissements et d’acheminements ) (III-2.1), le recueil des avis écrits du conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire (III-2.2).

Établissement des règles de fonctionnement du conseil syndical. Aux termes de l’art. 22 du décret du 17 mars 1967, les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical sont fixées soit par le règlement de copropriété, soit par l'assemblée qui désigne les membres du conseil syndical, de sorte qu’il n'appartient pas au syndic dont ce n'est pas la mission, de s'immiscer d'une quelconque façon dans le fonctionnement d'un organe chargé de le contrôler, peu important que ce soit à la demande du conseil syndical ; est illicite la clause rémunérant en prestation variable l’élaboration à la demande du conseil syndical des règles relatives à sa composition, son organisation et son fonctionnement. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 17 juin 2013 : RG n° 09/04822 ; Cerclab n° 4632 (clause non contestée devant la Cour de cassation ; solution identique pour une version antérieure du contrat, non soumise à l’arrêt de 2010), sur appel de TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14 (même solution pour une version antérieure : en vertu des art. 21 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la composition, l'organisation et le fonctionnement du Conseil syndical ne relèvent aucunement de la mission du syndic, s'agissant d'un organe autonome, qui plus est chargé plus particulièrement de l'assistance et du contrôle dudit syndic ; est illicite la clause classant en prestation particulière l'élaboration des règles de fonctionnement du conseil syndical) - CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 septembre 2013 : RG n° 11/02728 ; Cerclab n° 4620 (idem pour un contrat antérieur à l’arrêté de 2010), sur appel de TGI Grenoble, 16 mai 2011 : RG n° 0704030 ; Dnd. § Est illicite la clause classant en prestation variable l'élaboration des règles de fonctionnement du conseil syndical, alors que si, aux termes de l'art. 22 du décret du 17 mars 1967, les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical sont fixées soit par le règlement de copropriété soit par l'assemblée qui désigne les membres du conseil syndical, il n'appartient pas au syndic dont ce n'est pas la mission, de s'immiscer d'une quelconque façon dans le fonctionnement d'un organe chargé de le contrôler. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 5 mars 2012 : RG n° 10/00215 ; Cerclab n° 15, sur appel de TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257 (version antérieure ; clause illicite pour le même motif que le jugement du 2 novembre 2009).

Recueil des avis lorsque la consultation du syndic est obligatoire. Aux termes de l’art. 21 de la loi n° 65-657 du 10 juillet 1965 le conseil syndical assiste le syndic, contrôle sa gestion et doit rendre un avis obligatoire en certaines matières, de sorte qu'il entre dans la gestion courante du syndic de recueillir ses avis écrits lorsque sa consultation est obligatoire. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 17 juin 2013 : RG n° 09/04822 ; Cerclab n° 4632 (analyse d’un contrat antérieur à l’arrêté du 19 mars 2010 ; clause non contestée devant la Cour de cassation), sur appel de TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14 (clause ni illicite, ni abusive dans une version antérieure) - CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 septembre 2013 : RG n° 11/02728 ; Cerclab n° 4620 (idem ; contrat antérieur à l’arrêté de 2010), sur appel de TGI Grenoble, 16 mai 2011 : RG n° 0704030 ; Dnd. § V. aussi ci-dessous.

Rédaction des comptes-rendus. Il n'appartient pas au syndic de rédiger le compte rendu d'un organe indépendant chargé en application de l'art. 21 de la loi du 10 juillet 1965 du contrôle de sa gestion et il ne peut en conséquence solliciter aucune rémunération à ce titre ; est abusive la clause qui prévoit une rénumération variable incluse dans le forfait annuel, selon le choix des parties contractantes, de la rédaction du compte rendu du conseil syndical précédant l'assemblée générale annuelle, peu important qu'elle puisse ne donner lieu à aucune rémunération en dehors du forfait annuel. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 5 mars 2012 : RG n° 10/00215 ; Cerclab n° 15, sur appel de TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257 (examen d’une version antérieure ; motifs similaires). § V. aussi dans le même sens : CA Grenoble (1^re ch. civ.), 17 juin 2013 : RG n° 09/04822 ; Cerclab n° 4632 (analyse d’un contrat antérieur à l’arrêté du 19 mars 2010 ; clause non contestée devant la Cour de cassation), sur appel de TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14 (clause illicite dans une version antérieure : le conseil syndical est un organe indépendant du syndic, dont il est d'ailleurs chargé de contrôler la gestion de sorte que ce dernier ne peut obtenir une quelconque rémunération au titre de la rédaction du compte rendu des conseils syndicaux) - CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 septembre 2013 : RG n° 11/02728 ; Cerclab n° 4620 (contrat antérieur à l’arrêté de 2010), sur appel de TGI Grenoble, 16 mai 2011 : RG n° 0704030 ; Dnd.

Présence du syndic ou d’un des membres de son personnel lors du conseil syndical. * Droit postérieur à l’arrêté de 2010. V. pour la Commission des clauses abusives, recommandant l’élimination des clauses, illicites au regard de l’arrêté 2 décembre 1986 modifié par l’arrêté du 19 mars 2010 et, maintenues dans les contrats, abusives, qui prévoient une rémunération particulière pour présence du syndic aux assemblées générales ou aux conseils syndicaux, sans préciser que ne sont pas concernés l’assemblée générale annuelle et le conseil syndical la précédant. Recomm. n° 11-01/15 : Cerclab n° 3779.

Pour la Cour de cassation : ayant relevé qu’aux termes de l’arrêté du 19 mars 2010, constitue une prestation invariable relevant de la gestion courante du syndic la présence de celui-ci ou de son représentant, d’une part, à la réunion du conseil syndical précédant l’assemblée générale annuelle et, d’autre part, à l’assemblée générale annuelle, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que le choix fait par le syndic de déléguer tout ou partie des tâches qui lui sont dévolues par la loi à un ou plusieurs collaborateurs ne saurait donner lieu à une rémunération supplémentaire. Cass. civ. 3^e, 19 novembre 2015 : précité ; Cerclab n° 5387, rejetant sur ce point le pourvoi contre CA Grenoble (1^re ch. civ.), 17 juin 2013 : précité ; Cerclab n° 4632. § V. aussi : CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 septembre 2013 : RG n° 11/02728 ; Cerclab n° 4620 (contrat antérieur à l’arrêté de 2010 ; constitue une prestation invariable relevant de la gestion courante du syndic la présence du syndic ou de son représentant, d'une part à la réunion du conseil syndical précédant l'assemblée générale annuelle d'autre part à l'assemblée générale annuelle, ce que confirme l’arrêté du 19 mars 2010 ; est abusive la clause qui classe en prestation variable, incluse dans le forfait annuel au choix du choix du syndic, la présence exceptionnelle d'un collaborateur à l'assemblée générale et/ou au conseil syndical), sur appel de TGI Grenoble, 16 mai 2011 : RG n° 0704030 ; Dnd. § Aux termes de l'arrêté du 19 mars 2010, constitue une prestation invariable relevant de la gestion courante du syndic la présence du syndic ou de son représentant, d'une part, à la réunion du conseil syndical précédant l'assemblée générale annuelle et, d'autre part, à l'assemblée générale annuelle ; sauf à préciser que la présence de ce collaborateur a été sollicitée, soit par l'assemblée générale, soit par le conseil syndical, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, sont abusives les clauses qui prévoient une rémunération supplémentaire du syndic lorsque le syndic fait le choix de déléguer tout ou partie des taches qui lui sont dévolues par la loi à un ou plusieurs collaborateurs, l'organisation interne du syndic seul titulaire du contrat de mandat, n'étant pas opposable au syndicat. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 5 mars 2012 : RG n° 10/00215 ; Cerclab n° 15, sur appel de TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257 (examen d’une version antérieure ; motifs similaires).

Si le conseil syndical est libre d'organiser ses réunions comme il l'entend, en présence ou non du syndic, seule la présence obligatoire de ce dernier au conseil syndical précédant l'assemblée générale annuelle relève de la gestion courante aux termes de l'arrêté du 19 mars 2010, de sorte qu'il n'est pas abusif qu'une négociation puisse se faire concernant les réunions supplémentaires du conseil syndical où sa présence sera requise, dont la prévisibilité dans ces conditions, n'est pas acquise ; dès lors que la prestation figure à juste titre parmi les prestations variables, il n'est pas abusif, sauf à porter atteinte à la liberté contractuelle et à la libre concurrence, de permettre au syndic de proposer au syndicat s'il le souhaite en l'estimant conforme à ses intérêts, de forfaitiser la prestation en fonction des spécificités de la copropriété, voire du conseil syndical. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 5 mars 2012 : RG n° 10/00215 ; Cerclab n° 15, sur appel de TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257 (examen d’une version antérieure, sensiblement identique selon la cour).

Inversement, dès lors que la présence de ce collaborateur qui assiste le syndic ou son représentant a été sollicitée par le conseil syndical, cette prestation complémentaire exceptionnelle autorise une rémunération variable en dehors du forfait annuel. Cass. civ. 3^e, 19 novembre 2015 : précité ; Cerclab n° 5387, rejetant sur ce point le pourvoi contre CA Grenoble (1^re ch. civ.), 17 juin 2013 : précité ; Cerclab n° 4632 (cette prestation complémentaire exceptionnelle qui n'est ainsi ni récurrente ni prévisible autorise une rémunération variable en dehors du forfait annuel).

* Droit antérieur à l’arrêté de 2010. Ayant relevé que le conseil syndical était libre d’organiser ses réunions comme il l’entendait, en présence ou non du syndic, que la présence obligatoire de ce dernier au conseil syndical précédant l’assemblée générale annuelle relevait seule de la gestion courante du syndic et que le contrat prévoyait qu’était incluse dans le forfait annuel la présence du syndic à deux conseils syndicaux, la cour d’appel a retenu, à bon droit, qu’il n’est pas abusif de stipuler que les réunions supplémentaires où la présence du syndic est requise, qui ne sont pas prévisibles, constituent une prestation variable. Cass. civ. 3^e, 19 novembre 2015 : pourvoi n° 13-24109 ; arrêt n° 1265 ; Cerclab n° 5387, rejetant sur ce point le pourvoi contre CA Grenoble (1^re ch. civ.), 17 juin 2013 : RG n° 09/04822 ; Cerclab n° 4632 (la présence du syndic ou de son représentant à l'assemblée générale annuelle relève de la gestion courante), sur appel de TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14 (version antérieure ; clause jugée illicite dès lors que la perspective d’une sanction financière pourrait dissuader le conseil syndical d’exercer sa mission légale de contrôle). § V. aussi : si le syndic peut se faire représenter par l'un de ses préposés à l'occasion de l'exécution de sa mission en vertu de l'article 30 du décret de 1967, l'organisation interne du syndic professionnel, personne morale ou physique seule titulaire du contrat de mandat et devant remplir les conditions énoncées dans la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, n'est pas opposable au syndicat des copropriétaires ; dès lors, le choix fait par le syndic de déléguer tout ou partie des tâches qui lui ont été confiées à un ou plusieurs collaborateurs, dont la présence à l'assemblée générale annuelle se trouve dès lors nécessaire, ne saurait donner lieu à une quelconque rémunération supplémentaire. TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14 (clause abusive, le fait que cette prestation ne donne lieu en l'espèce à aucune tarification supplémentaire étant sans incidence, dès lors que, par son ambiguïté, résidant dans le fait d'inclure une prestation dans le forfait tout en refusant de considérer qu'elle relève de la gestion courante, elle est de nature à créer une confusion dans l'esprit des consommateurs).

Conseil syndical supplémentaire. V. avant l’arrêté de 2010 : TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257 (est illicite la clause qui classe en prestation particulière l'assistance à un conseil syndical supplémentaire alors qu’une telle stipulation serait de nature à entraver de manière significative le rôle d'assistance et de contrôle du syndic par le conseil syndical en sanctionnant financièrement l'exercice par ce dernier de ses prérogatives légales).

Demande spécifique de rencontre du syndic. L'arrêté du 19 mars 2010 prévoit que le syndic établit le budget prévisionnel avec le conseil syndical et qu'il est présent à la réunion du conseil syndical précédant l'assemblée générale annuelle, enfin qu'il recueille ses avis écrits lorsque sa consultation est obligatoire ; n’est pas illicite la clause qui classe en prestation variable comprise dans le forfait, selon le choix des parties contractantes, la réception par le syndic du président du conseil syndical ou des conseillers à leur demande aux heures ouvrables, qui est indépendante des prestations susvisées et constitue une prestation variable que le contrat de syndic peut, dans le cadre de la négociation avec la copropriété, intégrer dans son forfait annuel au choix des parties. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 5 mars 2012 : RG n° 10/00215 ; Cerclab n° 15, sur appel de TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257 (examen d’une version antérieure ; clause abusive, dès lors que l'éventuelle facturation en prestations spéciales par le syndic de ses entrevues avec les membres du conseil syndical est susceptible de constituer une entrave financière à la mission de contrôle légalement conférée à cet organe sur le syndic). § Est abusive la clause classant dans les prestations variables mais dans le forfait annuel la réception du président du conseil syndical et des conseillers à leur demande, dès lors que, si cette prestation est indépendante des prestations obligatoires prévues par l’arrêté du 19 mars 2010 et figure à juste titre parmi les prestations variables, elle ne saurait, sans porter atteinte à la liberté contractuelle et à la libre concurrence, être incluse d'office dans le forfait sauf à l'alourdir, alors qu'il peut ne pas être de l'intérêt d'une copropriété en fonction de ses spécificités de voir forfaitiser cette prestation. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 17 juin 2013 : RG n° 09/04822 ; Cerclab n° 4632 (clause non contestée devant la Cour de cassation) - CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 septembre 2013 : RG n° 11/02728 ; Cerclab n° 4620 (s’il n'est pas abusif de classer en prestations variables les réunions supplémentaires du conseil syndical où la présence du syndic sera requise et dont la prévisibilité n'est pas acquise, cette prestation ne peut être forfaitisée que suivant l'accord des deux parties), sur appel de TGI Grenoble, 16 mai 2011 : RG n° 0704030 ; Dnd. § Dans le même sens, pour la même décision, dans le cadre de l’examen d’un contrat antérieur à l’arrêté : en dehors de la préparation de l'assemblée générale annuelle, l'intervention du conseil syndical auprès du syndic n'est ni récurrente ni prévisible, qui constitue une prestation variable, mais cette clause est néanmoins abusive en ce qu'elle laisse le choix au seul syndic de l'inclure dans le forfait annuel alors que ce choix doit ressortir d'une négociation avec le syndicat des copropriétaires. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 17 juin 2013 : précité, sur appel de TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14 (clause abusive d’une version antérieure).

Délivrance de copies. L'arrêté du 19 mars 2010 classe en gestion courante, la mise à disposition et la communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndic, hors frais de tirage, d'affranchissement et d'acheminement ; est illicite la clause classant en prestation variable la délivrance de copies au conseil syndical, au demeurant nécessaire au fonctionnement normal de la copropriété. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 5 mars 2012 : RG n° 10/00215 ; Cerclab n° 15, sur appel de TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257 (examen d’une version antérieure ; clause abusive). § Est abusive la clause qui classe en prestations variable la délivrance de copies, sans aucune disctinction entre les personnes auxquelles la copie de document est délivrée, alors que le conseil syndical reçoit sur sa demande, en vertu de l’art. 21 de la loi du 10 juillet 1965, communication de tout document intéressant le syndicat et que par voie de conséquence la mise à disposition et la communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndic relève de la gestion courante du syndic. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 17 juin 2013 : RG n° 09/04822 ; Cerclab n° 4632 (analyse d’un contrat antérieur à l’arrêté du 19 mars 2010 ; clause non contestée devant la Cour de cassation), sur appel de TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14 (version antérieure ; est abusive la clause qui facture en prestations particulières la délivrance de copies sans isoler les actes de gestion courante).

B. GESTION DES OPÉRATIONS FINANCIÈRES ET COMPTABILITÉ GÉNÉRALE DE LA COPROPRIÉTÉ

Préparation du contrôle par le commissaire aux comptes. N’est pas illicite, mais abusive en raison de son ambiguïté, la clause qui, dans la gestion courante, laisse penser qu'en cas de compte unique, seule la méthode des sondages serait applicable, en contravention avec les dispositions de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 décembre 2012 : RG n° 09/02134 ; Cerclab n° 4086 (clause stipulant la « mise à disposition de la totalité des documents comptables nécessaires au contrôle du commissaire aux comptes de la copropriété et des éventuels conseils ou à tout copropriétaire dans le cadre des dispositions de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des décisions d'assemblée générale, le contrôle des mouvements bancaires pouvant s'effectuer par sondages en cas de compte unique »), confirmant TGI Grenoble, 18 mai 2009 : RG n° 07/1148 ; Dnd.

1. ÉVOLUTION DES TEXTES

Décret du 26 mars 2015 (annexe 1). La rubrique III de l’annexe 1 au décret du 26 mars 2015 intitulée « Gestion des opérations financières et comptabilité générale de la copropriété » inclut une sous-rubrique « III-10° Autres » qui place dans la liste non limitative des prestations incluses dans le forfait : a) la vérification et le paiement des factures des fournisseurs et prestataires (a), le recouvrement des créances auprès des tiers : relance par lettre simple avant mise en demeure (b), le calcul des intérêts légaux au profit du syndicat (c), l’attestation de TVA aux fournisseurs et prestataires (d).

Décret du 26 mars 2015 (annexe 2). La rubrique VI de l’annexe 2 au décret du 26 mars 2015 intitulée « Autres prestations » inclut dans la liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d'une rémunération spécifique complémentaire : l’immatriculation initiale du syndicat.

La rubrique II de l’annexe 2 au décret du 26 mars 2015 intitulée « Prestations relatives au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division » inclut dans la liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d'une rémunération spécifique complémentaire : l’établissement ou la modification du règlement de copropriété à la suite d'une décision du syndicat (4°), la publication de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes (5°).

Arrêté du 19 mars 2010. La rubrique II de l’arrêté du 19 mars 2010 intitulée « Comptabilité générale de la copropriété » inclut une sous-rubrique II-3 « Compte fournisseurs - Factures » qui place dans la liste minimale des prestations courantes la vérification et le paiement des factures.

La rubrique V-I de l’arrêté du 19 mars 2010 intitulée « Divers » inclut dans la liste minimale des prestations courantes le calcul des intérêts légaux au profit du syndicat.

2. RECOUVREMENT DES CRÉANCES ET CONTENTIEUX

Décret du 26 mars 2015 (annexe 2). La rubrique V de l’annexe 2 au décret du 26 mars 2015 intitulée « Prestations relatives aux litiges et contentieux (hors recouvrement de créances auprès des copropriétaires) » inclut dans la liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d'une rémunération spécifique complémentaire : la mise en demeure par lettre recommandée accusée de réception (10°), la constitution du dossier transmis à l'avocat, à l'huissier, à l'assureur protection juridique (11°), le suivi du dossier transmis à l'avocat (12°).

Frais de relance (avant mise en demeure). Cassation de l’arrêt qui ne juge ni abusive, ni illicite, une clause facturant des prestations de gestion courante telles que celles prévoyant, au titre du recouvrement des impayés, les relances avant mise en demeure. Cass. civ. 3^e, 19 novembre 2015 : pourvoi n° 13-24109 ; arrêt n° 1265 ; Cerclab n° 5387 (visa des art. 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’arrêté du 19 mars 2010 ; clause illicite), cassant sur ce point CA Grenoble (1^re ch. civ.), 17 juin 2013 : RG n° 09/04822 ; Cerclab n° 4632, sur appel de TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14 (version antérieure ; solution plutôt contraire).

En sens contraire, dans le même sens que l’arrêt cassé : CA Grenoble (1^re ch. civ.), 5 mars 2012 : RG n° 10/00215 ; Cerclab n° 15 (l'arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement des charges impayées, de sorte que le classement en prestations variables des relances adressées par le syndic n'est ni abusif ni illicite ; par application de l'art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat pourra solliciter le remboursement de la relance adressée après mise en demeure au copropriétaire défaillant ; le contrat de syndic peut dans le cadre de la négociation avec la copropriété, intégrer néanmoins cette prestation dans son forfait annuel au choix des parties), sur appel de TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257 (version antérieure ; clause illicite au regard de l'article 10-1 a) de la loi n° 65-657 du 10 juillet 1965 en ce que ces frais, à les supposer nécessaires, doivent être in fine imputés au copropriétaire défaillant).

V. avant l’arrêté de 2010 : est illicite la clause qui met à la charge du syndicat un coût pour le recouvrement des impayés, notamment pour mise en demeure et transmission du dossier à l'huissier au regard de l'art. 10-1 de la loi n° 65-657 du 10 juillet 1965 qui impute au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires pour le recouvrement des impayés de charges. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257 (examen d’une version antérieure de 2005). § V. aussi : TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14 (est illicite la clause mettant à la charge du syndicat les frais de mise en demeure d’un copropriétaire, au regard de l'article 10-1 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965).

Défaillance d’un copropriétaire : mise en demeure. Est ambiguë la clause dont la rédaction laisse croire que le syndic dispose d'un pouvoir discrétionnaire d'adresser ou de ne pas adresser une mise en demeure en cas de défaut de paiement d’un copropriétaire, alors que cette formalité est obligatoire avant toute poursuite. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 28 janvier 2013 : RG n° 09/00604 ; Cerclab n° 4193 (examen d’une version antérieure à l’arrêté de 2010 : « à défaut de paiement par les copropriétaires des charges ou provisions dans la quinzaine suivant la date d'appel ou d'échéance », une lettre de relance recommandée « peut leur être adressé »), confirmant TGI Grenoble, 2 février 2009 : RG n° 07/01532 ; Dnd. § Est illicite la clause stipulant que « si le montant (des charges impayées) de la somme devient excessif, le syndic inscrit une hypothèque légale sur les lots du copropriétaire défaillant », en ce qu'elle ne respecte pas les dispositions de l’art. 19 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’art. 64 du décret du 17 mars 1967 lesquelles imposent la délivrance préalable d'une mise en demeure. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 28 janvier 2013 : RG n° 09/00604 ; Cerclab n° 4193 (examen d’une version antérieure à l’arrêté de 2010), sur appel de TGI Grenoble, 2 février 2009 : RG n° 07/01532 ; Dnd. § Est illicite, contraire aux art. 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1967 et 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la clause qui autorise l'inscription d'une hypothèque dans des conditions non définies, dans la mesure où elle ne prévoit pas une mise en demeure préalable par acte extrajudiciaire de copropriétaire défaillant. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 27 octobre 2008 : RG n° 07/03705 ; Cerclab n° 4256, confirmé par CA Grenoble (1^re ch. civ.), 13 janvier 2014 : RG n° 08/04572 ; Cerclab n° 4669 (confirmation dans le dispositif).

Injonction de payer. Cassation de l’arrêt qui ne juge ni abusive, ni illicite, une clause facturant des prestations de gestion courante telles qu’une prestation d’injonction de payer. Cass. civ. 3^e, 19 novembre 2015 : pourvoi n° 13-24109 ; arrêt n° 1265 ; Cerclab n° 5387 (visa de l’arrêté du 19 mars 2010 ; clause illicite), cassant sur ce point CA Grenoble (1^re ch. civ.), 17 juin 2013 : RG n° 09/04822 ; Cerclab n° 4632, sur appel de TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14 (idem pour une version antérieure).

En sens contraire, dans le même sens que l’arrêt cassé : CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 septembre 2013 : RG n° 11/02728 ; Cerclab n° 4620 (contrat antérieur à l’arrêté de 2010), sur appel de TGI Grenoble, 16 mai 2011 : RG n° 0704030 ; Dnd ‑ CA Grenoble (1^re ch. civ.), 5 mars 2012 : RG n° 10/00215 ; Cerclab n° 15 (l’arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement des charges impayées de sorte que le classement en prestation variable de la procédure d'injonction de payer initiée par le syndic n'est ni abusif ni illicite ; si aux termes de l'art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessairement exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, relance, et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée, ces dispositions qui concernent les relations entre le syndicat des copropriétaires et un copropriétaire défaillant, sont étrangères à ce litige), sur appel de TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257 (version antérieure ; clause illicite au regard de l'article 10-1 a) de la loi n° 65-657 du 10 juillet 1965 en ce que ces frais, à les supposer nécessaires, doivent être in fine imputés au copropriétaire défaillant).

Frais de recouvrement. Une cour d’appel retient, à bon droit, que les prestations en matière de recouvrement des impayés ne sont ni récurrentes ni prévisibles et en déduit exactement que le contrat peut les classer dans des prestations à rémunération variable. Cass. civ. 3^e, 19 novembre 2015 : pourvoi n° 13-24109 ; arrêt n° 1265 ; Cerclab n° 5387 (l’association n’ayant pas invoqué le caractère redondant de la clause par rapport à d’autres stipulations, le moyen est irrecevable), rejetant sur ce point le pourvoi contre CA Grenoble (1^re ch. civ.), 17 juin 2013 : précité ; Cerclab n° 4632 (clause ni illicite ni abusive). § Pour la position identique de l’arrêt d’appel pour une version antérieure du contrat : n'est ni illicite, ni abusive, la clause classant dans les prestations variables le recouvrement des impayés, qui ne constituent pas des prestations récurrentes et prévisibles et permettent donc au syndic de solliciter à la copropriété des honoraires particuliers à ce titre. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 17 juin 2013 : RG n° 09/04822 ; Cerclab n° 4632 (analyse d’un contrat antérieur à l’arrêté du 19 mars 2010 ; clause non contestée devant la Cour de cassation ; les dispositions de l’art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais dits « nécessaires », en l'espèce tarifés forfaitairement ou au coût réel, visent le recouvrement d'une créance justifiée du syndicat à l'encontre d'un copropriétaire, que le premier peut réclamer au second, et ne trouvent pas à s'appliquer aux honoraires du syndic qui entrent dans les frais irrépétibles que le syndicat des copropriétaires doit avancer et peut toutefois réclamer au titre de l’art. 700 CPC dans le cas d'une procédure contentieuse), sur appel de TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14 (jugement examinant une version antérieure et adoptant une position plus nuancée) - CA Grenoble (1^re ch. civ.), 28 janvier 2013 : RG n° 09/00604 ; Cerclab n° 4193 (idem ; examen d’une version antérieure à l’arrêté de 2010), infirmant TGI Grenoble, 2 février 2009 : RG n° 07/01532 ; Dnd. § V. aussi : l’arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement des charges impayées. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 septembre 2013 : RG n° 11/02728 ; Cerclab n° 4620 (contrat antérieur à l’arrêté de 2010), sur appel de TGI Grenoble, 16 mai 2011 : RG n° 0704030 ; Dnd

Absence de caractère abusif d’une clause sur les frais de recouvrement ne précisant pas que ces frais seront imputés sur le copropriétaire défaillant. TGI Paris (8^e ch. 1), 7 septembre 1999 : RG n° 98/086 ; Cerclab n° 427 ; précité (absence d’influence d’une éventuelle violation de l’art. 32 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 par le règlement de copropriété ou une délibération d’une assemblée générale) - TGI Paris (8^e ch. 1), 7 septembre 1999 : RG n° 98/088 ; Cerclab n° 428 ; précité (clause respectant l’art. 32 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 et laissant au juge de l’exécution le soin de laisser tout au partie des frais à la charge du débiteur de mauvaise foi par application de l’alinéa 4 du texte), infirmé par CA Paris (23^e ch. B), 4 septembre 2003 : RG n° 2002/17698 ; Cerclab n° 975 ; Juris-Data n° 222846 ; Loyers et copr. 2004, n° 59, note G. Vigneron, (infirmation fondée sur la production d’autres éléments permettant de montrer que le contrat incluait bien une imputation au copropriétaire défaillant), cassé par Cass. civ. 1^re, 1^er février 2005 : pourvoi n° 03-19692 ; Bull. civ. I, n° 64 ; Cerclab n° 1991 ; Loyers et copr. 2005, n° 78, note G. Vigneron (clause validée par la loi du 13 décembre 2000 modifiant l’art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, modification en vigueur au moment où la Cour statuait).

Comp., pour le caractère abusif des clauses imputant le coût au copropriétaire : la Commission des clauses abusives recommande d’éliminer les clauses faisant supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndic à l’occasion des frais de relance et de recouvrement. Recomm. 96-01/7° : Cerclab n° 2164 (clause contraire à l’art. 32 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991). § Dans le même sens visant explicitement la recommandation : l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire est un acte élémentaire d’administration qui fait partie de ses fonctions de bases et ne saurait justifier une rémunération spécifique. CA Paris (23^e ch. B), 17 février 2005 : RG n° 04/08581 ; Cerclab n° 847 (des frais de relance et de recouvrement ne sont pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d'une créance l'encontre d'un copropriétaire et ne peuvent être réclamés au copropriétaire), sur appel de TI Montreuil-sous-Bois, 17 février 2004 : RG n° 11-02-000996 ; jugt n° 150/04 ; Cerclab n° 473 (problème non abordé) - CA Paris (23^e ch. B), 3 mars 2005 : RG n° 04/09407 ; Cerclab n° 846 (idem ; l'introduction au sein de la loi du 10 juillet 1965 d'un nouvel article 10-1 ne remet pas en cause le sens de la recommandation n° 96-01), sur appel de TGI Paris (8^e ch. 1^re sect.), 16 décembre 2003 : RG n° 02/03576 ; Cerclab n° 1013 (problème non abordé) - CA Paris (23^e ch. B), 31 mars 2005 : RG n° 04/14091 ; Cerclab n° 844 (idem), sur appel de TI Evry, 29 avril 2004 : RG n° 11-03-001807 ; Cerclab n° 181 (problème non abordé) - CA Paris (23^e ch. B), 31 mars 2005 : RG n° 04/14241 ; Cerclab n° 794 ; Juris-Data n° 268751 (idem), sur appel de TGI Paris (8^e ch. 1^re sect.), 25 mai 2004 : RG n° 02/06013 ; Cerclab n° 999 (problème non abordé) - CA Paris (23^e ch. B), 21 avril 2005 : RG n° 04/22619 ; Cerclab n° 793 ; Juris-Data n° 270692 (idem), sur appel de TGI Paris (8^e ch. 1^re sect.) 26 octobre 2004 : RG n° 03/8941 ; Cerclab n° 998 (problème non abordé) - CA Paris (23^e ch. B), 23 février 2006 : RG n° 05/09182 ; Cerclab n° 1191 ; Juris-Data n° 294105 (sur appel TGI Paris (8^e ch. 2^e Sect.), 19 février 2004 : RG n° 02/13968 ; Dnd (« la Cour se doit de souligner encore et toujours que les frais de « suivi » - en l'occurrence, le « forfait annuel de suivi de procédure » - ne sont pas susceptibles d'être imputés au copropriétaire défaillant, et pas davantage, du reste, au syndicat des copropriétaires »).

Rappr. une décision excluant des sommes réclamées par un syndicat de copropriété à un copropriétaire les frais de recouvrement de syndic, de relance, d'huissier, d'avocat et d'intérêts, aux motifs que l'art. 32 de la loi d'ordre public du 9 juillet 1991 dispose notamment que les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, toute stipulation contraire étant réputée non écrite, tout en rappelant que la clause offrant cette possibilité dans les contrats de syndic a été condamnée par la Commission des clauses abusives. TI Lagny-sur-Marne, 5 mai 2003 : Dnd (l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit la rémunération de cette activité dans un chapitre particulier n'en change pas la nature), pourvoi rejeté par Cass. civ. 3^e, 11 octobre 2005 : pourvoi n° 04-16295 ; arrêt n° 1095 ; Cerclab n° 1877 (problème non examiné ; décision uniquement fondée sur l’art. 32 de la loi du 9 juillet 1991 et sur l’absence de décompte).

Opposition et privilège immobilier spécial. L'arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante l'opposition prévue à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 lors de la mutation à titre onéreux d'un lot et la constitution du privilège immobilier spécial, de sorte que le classement en prestations variables non incluses dans le forfait annuel desdites prestations n'est ni abusif ni illicite. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 5 mars 2012 : RG n° 10/00215 ; Cerclab n° 15 (les dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui concernent les relations entre le syndicat des copropriétaires et un copropriétaire défaillant, sont étrangères au présent litige, étant précisé que le caractère nécessaire des frais est laissé à l'appréciation du juge saisi de la procédure de recouvrement), sur appel de TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257 (version antérieure ; est illicite la clause qui classe en prestation particulière à la charge du syndicat l'opposition et l’inscription du privilège immobilier spécial en cas de mutation de lots dès lors que cette clause vise à faire supporter au syndicat des frais qui, à les supposer nécessaires, devraient in fine être assumés par le copropriétaire défaillant en vertu de l'art. 10-1 a) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Actions en justice. Estime à bon droit que n’est ni illicite, ni abusive, la clause qui classe dans les prestations variables, non incluses dans le forfait annuel, les actions en justice, l’arrêt qui relève que le nombre et la nature des actions en justice, en défense ou en demande, n’est pas prévisible et que le travail supplémentaire donné au syndic par un contentieux judiciaire n’est pas quantifiable à l’avance. Cass. civ. 3^e, 19 novembre 2015 : pourvoi n° 13-24109 ; arrêt n° 1265 ; Cerclab n° 5387, rejetant sur ce point le pourvoi contre CA Grenoble (1^re ch. civ.), 17 juin 2013 : RG n° 09/04822 ; Cerclab n° 4632, sur appel de TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14 (idem pour une version antérieure). § N’est pas abusive la clause qui classe en prestation variable, non incluse dans le forfait annuel, les actions en justice, dès lors que de telles actions ne constituent pas une prestation prévisible et récurrente et ne relèvent donc pas de la gestion courante du syndic, ce que confirme l’arrêté du 19 mars 2010. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 septembre 2013 : RG n° 11/02728 ; Cerclab n° 4620 (contrat antérieur à l’arrêté de 2010), sur appel de TGI Grenoble, 16 mai 2011 : RG n° 0704030 ; Dnd.

Comp. avant l’arrêté de 2010, distinguant l’ouverture et le suivi : est abusive la clause qui prévoit une rémunération supplémentaire du syndic en sus du forfait pour le lancement des procédures contentieuses, compte tenu de la généralité de sa formulation et de l'absence de définition de la notion de « lancement de procédures », susceptible d'inclure des actes simples de gestion courante tels que la transmission du dossier à un avocat ou à un huissier. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 27 octobre 2008 : RG n° 07/03705 ; Cerclab n° 4256 (application du critère de certitude/prévisibilité ; clause non incluse dans la liste annexée à l'avis du CNC du 27 septembre 2007), confirmé par CA Grenoble (1^re ch. civ.), 13 janvier 2014 : RG n° 08/04572 ; Cerclab n° 4669 (confirmation dans le dispositif) - TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257 (absence de caractère abusif de la clause classant en prestation particulière le suivi des actions en justice, dès lors que l’ampleur de la tâche est difficilement prévisible ; clause abusive uniquement en ce qu'elle est susceptible de prévoir une rémunération supplémentaire pour la remise du dossier à l'avocat ou à l'huissier ou qu’elle peut aboutir à une double rémunération lorsque le syndic peut solliciter des honoraires à un autre titre, par exemple au poste recouvrement des impayés). § Mais, dès lors qu’il n'apparaît pas possible de quantifier la quantité de travail requise par le syndic pour le suivi et la gestion éventuelle des procédures contentieuses, soumise à l'aléa du nombre et de leur nature, le syndic est fondé à ne pas intégrer cette prestation dans sa rémunération forfaitaire. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 27 octobre 2008 : précité.

Constitution et suivi de dossiers litigieux. Estime à bon droit que n’est ni illicite, ni abusive, la clause qui classe dans les prestations variables, non incluses dans le forfait annuel, la constitution et le suivi des dossiers à l’huissier de justice, l’avocat, l’assureur protection juridique, l’arrêt qui relève que l’arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas de telles prestations parmi les prestations invariables et que la clause n’induit pas une double rémunération pour la même prestation. Cass. civ. 3^e, 19 novembre 2015 : pourvoi n° 13-24109 ; arrêt n° 1265 ; Cerclab n° 5387, rejetant sur ce point le pourvoi contre CA Grenoble (1^re ch. civ.), 17 juin 2013 : RG n° 09/04822 ; Cerclab n° 4632, sur appel de TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14 (jugement examinant une version antérieure et faisant la distinction entre la remise du dossier et son suivi). § Si l'arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement des charges impayées, est abusive la clause relative à la remise du dossier à l'huissier ou à l'avocat en ce qu’elle est susceptible de permettre de comptabiliser deux fois la rémunération d'une même prestation dès lors que le contrat stipule également que l'action en justice (suivi de procédure) relève des prestations variables. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 5 mars 2012 : RG n° 10/00215 ; Cerclab n° 15, sur appel de TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257 (examen d’une version antérieure ; clause abusive uniquement en ce qu'elle est susceptible de prévoir une rémunération supplémentaire pour la remise du dossier à l'avocat ou à l'huissier). § N'est pas illicite la clause qui classe en prestations particulières au paragraphe « procédures hors impayés », l'ouverture de la procédure et la constitution du dossier avocat d'une part, le suivi du dossier avocat avec minimum 1 heure/mois d'autre part, dès lors que l’arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas de telles prestations parmi les prestations invariables ; la clause n’est pas abusive dès lors qu’elle n'induit pas une double rémunération pour la même prestation. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 décembre 2012 : RG n° 09/02134 ; Cerclab n° 4086, infirmant TGI Grenoble, 18 mai 2009 : RG n° 07/1148 ; Dnd.

Comp. pour la solution contraire, lorsque le contrat institue une double rémunération : est abusive la clause relative à la remise du dossier à l'huissier ou à l'avocat en ce qu’elle est susceptible de permettre de comptabiliser deux fois la rémunération d'une même prestation, puisque le contrat stipule également que l'action en justice relève des prestations variables. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 septembre 2013 : RG n° 11/02728 ; Cerclab n° 4620 (contrat antérieur à l’arrêté de 2010), sur appel de TGI Grenoble, 16 mai 2011 : RG n° 0704030 ; Dnd.

C. ASSURANCES

Décret du 26 mars 2015 (annexe 1). La rubrique V de l’annexe 1 au décret du 26 mars 2015 intitulée « Assurances » inclut dans la liste non limitative des prestations incluses dans le forfait : la souscription des polices d'assurance au nom du syndicat soumise au vote de l'assemblée générale (V-16°), la déclaration des sinistres concernant les parties communes ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes (V-17°), le règlement des indemnités aux bénéficiaires (V-18°).

Décret du 26 mars 2015 (annexe 2). La rubrique III de l’annexe 2 au décret du 26 mars 2015 intitulée « Prestations de gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres » inclut dans la liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d'une rémunération spécifique complémentaire : le déplacements sur les lieux (6°), la prise de mesures conservatoires (7°), l’assistance aux mesures d'expertise (8°), le suivi du dossier auprès de l'assureur (9°).

Arrêté du 19 mars 2010. La rubrique IV de l’arrêté du 19 mars 2010 intitulée « Assurances » inclut dans la liste minimale des prestations courantes : la souscription des polices d’assurance au nom du syndicat et avec l’accord préalable du syndicat (IV-1°), la déclaration des sinistres concernant les parties communes et les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes (IV-2), le règlement des indemnités aux bénéficiaires -IV-3).

Déclaration de sinistre. Aux termes de l'arrêté du 10 mars 2010, la déclaration de sinistre affectant les parties communes relève de la gestion courante du syndic, peu important que le sinistre trouve sa source dans une partie privative ou une partie commune ; est abusive, la clause qui prévoit, d’une part, une prestation variable pour un sinistre des parties communes ayant son origine dans les parties privatives qui est redondante par rapport à la gestion courante et, d’autre part, une rémunération pour un sinistre dans les parties privatives, alors qu’une telle stipulation est inopposable par application de l’ancien art. 1165 C. civ. au copropriétaire qui n'est pas partie à la convention, en ce qu’elle laisse croire à chaque copropriétaire qu'il est engagé par le contrat de syndic. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 5 mars 2012 : RG n° 10/00215 ; Cerclab n° 15, dans le même sens que TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257 (clause abusive ; examen d’une version antérieure, identique sur ce point). § V. aussi : est abusive la clause classant dans les prestations variables « la déclaration des sinistres dans les parties communes ou/et privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties privatives », alors qu'eu égard à la mission de conservation de l'immeuble dévolue au syndic par application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, la déclaration des sinistres affectant les parties communes, peu important leur origine, relève de sa gestion courante et que par ailleurs la déclaration de sinistre concernant les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties privatives ne regarde pas le syndic. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 17 juin 2013 : RG n° 09/04822 ; Cerclab n° 4632 (analyse d’un contrat antérieur à l’arrêté du 19 mars 2010 ; clause non contestée devant la Cour de cassation), sur appel de TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14 (version antérieure à l’arrêté ; classement de la déclaration de sinistre dans la gestion courante, mais pas de la gestion ultérieure) - CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 septembre 2013 : RG n° 11/02728 ; Cerclab n° 4620 (idem), sur appel de TGI Grenoble, 16 mai 2011 : RG n° 0704030 ; Dnd.

V. avant l’arrêté de 2010 : est abusive la clause qui classe en prestation particulière soumise à supplément de prix « la déclaration de sinistre et l'obtention de remboursement » dès lors qu'il s'agit d'une prestation qui, à défaut d'être certaine, est suffisamment prévisible, notamment s'agissant de la charge de travail devant être consacrée par le syndic à cet acte conservatoire. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 27 octobre 2008 : RG n° 07/03705 ; Cerclab n° 4256 (la clause est d'ailleurs intégrée à la liste des actes de gestion courante figurant dans l'avis du CNC en date du 27 septembre 2007), confirmé par CA Grenoble (1^re ch. civ.), 13 janvier 2014 : RG n° 08/04572 ; Cerclab n° 4669 (confirmation dans le dispositif). § Est abusive la clause qui prévoit une facturation particulière pour la déclaration de sinistre, alors qu’il s’agit d’une tâche suffisamment prévisible, simple et ponctuelle, pour être intégrée à la définition de la gestion courante. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257 (clause non contestée en appel). § V. déjà pour la Commission des clauses abusives : la Commission recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de prévoir une rémunération particulière du syndic dans le cas d’une déclaration de sinistre concernant les parties communes. Recomm. n° 11-01/10 : Cerclab n° 3779 (déclaration de sinistre prestation constituant un acte de gestion courante selon l’arrêté du 19 mars 2010 modifiant l’arrêté du 2 décembre 1986 ; clause illicite et, maintenue dans un contrat, abusive).

Suivi des dossiers de sinistre. Estime à bon droit que n’est ni illicite, ni abusive, la clause qui classe dans les prestations variables, non incluses dans le forfait annuel, la gestion et le suivi des dossiers de sinistre, l’arrêt qui relève que l’arrêté du 19 mars 2010 classe dans la gestion courante la déclaration des sinistres concernant les parties communes et les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes, mais qu’il ne prévoit en revanche pas que le suivi des dossiers de sinistre, dont l’ampleur conduit le syndic à des diligences variables, relève de la gestion courante. Cass. civ. 3^e, 19 novembre 2015 : pourvoi n° 13-24109 ; arrêt n° 1265 ; Cerclab n° 5387, rejetant sur ce point le pourvoi contre CA Grenoble (1^re ch. civ.), 17 juin 2013 : RG n° 09/04822 ; Cerclab n° 4632, sur appel de TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14 (version antérieure ; si la déclaration d'un sinistre affectant les parties communes est suffisamment prévisible, s'agissant notamment d'une tâche simple et ponctuelle pour être intégrée à la définition de la gestion courante, la gestion ultérieure ne l’est pas, par exemple pour la « présence aux expertises, déplacements, constats »). § Rappr. moins précis sur le contenu exact de la clause : n’est pas abusive la clause qui classe en prestations particulières les dossiers sinistres, avec ou sans déplacement, dès lors que la notion de sinistre exclut que les prestations consécutives à un tel événement soient régulières et prévisibles. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 28 janvier 2013 : RG n° 09/00604 ; Cerclab n° 4193 (examen d’une version antérieure à l’arrêté de 2010), infirmant TGI Grenoble, 2 février 2009 : RG n° 07/01532 ; Dnd. § N’est ni abusive, ni illicite, la classification en prestation particulière tarifée de la« présence aux expertises, déplacements, constats », dès lors que l'ampleur des éventuels sinistres et la quantité de travail devant être alors fournie par le syndic de copropriété dans leur gestion ne présentent pas une prévisibilité suffisante pour faire l'objet d'une tarification forfaitaire. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 27 octobre 2008 : RG n° 07/03705 ; Cerclab n° 4256 (la clause est d'ailleurs intégrée à la liste des actes de gestion courante figurant dans l'avis du CNC en date du 27 septembre 2007), confirmé par CA Grenoble (1^re ch. civ.), 13 janvier 2014 : RG n° 08/04572 ; Cerclab n° 4669 (confirmation dans le dispositif). § N’est ni abusive, ni illicite, la clause qui classe en prestation particulière tarifée la présence aux expertises et la gestion du sinistre dès lors que l'ampleur des éventuels sinistres et la quantité de travail devant être alors fournie par le syndic de copropriété dans leur gestion ne présentent pas une prévisibilité suffisante pour faire l'objet d'une tarification forfaitaire. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257 (clause non contestée en appel). § Est régulière la clause qui classe la facturation en prestations particulières des honoraires pour le suivi des travaux après sinistre. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 décembre 2012 : RG n° 09/02134 ; Cerclab n° 4086, confirmant TGI Grenoble, 18 mai 2009 : RG n° 07/1148 ; Dnd.

D. GESTION DU PERSONNEL

Décret du 26 mars 2015 (annexe 1). La rubrique VI de l’annexe 1 au décret du 26 mars 2015 intitulée « Gestion du personnel » inclut dans la liste non limitative des prestations incluses dans le forfait : la recherche et l’entretien préalable (VI-19°), l’établissement du contrat de travail et de ses avenants éventuels (VI-20°), la gestion des procédures de rupture du contrat de travail (VI-21°), le paiement du salaire, tenue du livre des salaires, édition des bulletins de paies (VI-22°), les déclarations et paiement aux organismes fiscaux et sociaux (VI-23°), les attestations et déclarations obligatoires (VI-24°), la gestion des remplacements pendant les congés, arrêts maladie et maternité (VI-25°), la mise en place et mise à jour du document unique d'évaluation des risques pour la santé et la sécurité des travailleurs (VI-26°), la gestion de la formation du personnel du syndicat (VI-27°), le contrôle d'activité du personnel du syndicat (VI-28°).

Arrêté du 19 mars 2010. La rubrique IV de l’arrêté du 19 mars 2010 intitulée « Gestion du personnel » inclut dans la liste minimale des prestations courantes : la recherche et l’entretien préalable (les coûts de la publication des annonces ne sont pas compris) (V-1), l’établissement du contrat de travail et, le cas échéant, de ses avenants (V-2), le paiement du salaire et de toute indemnité, prime... due au salarié (V-3), la tenue du livre des salaires et édition des bulletins de paie (V-4), les déclarations et paiement aux organismes fiscaux et sociaux (V-5), les attestations et déclarations obligatoires (V-6), la gestion des remplacements pendant les congés, arrêts maladie et maternité (V-7), la mise en place du DUERSST et mise à jour (V-8) et la gestion de la formation du personnel du syndicat (V-9).

Annonce pour la recherche d’un employé. N’est pas illicite la clause qui prévoit, conformément à l’arrêté de 2010, que les coûts de publication des annonces ne sont pas compris dans la prestation classée parmi les prestations de gestion courante en matière de recherche et d'entretien préalable du personnel du syndicat. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 5 mars 2012 : RG n° 10/00215 ; Cerclab n° 15.

Recrutement. V. avant l’arrêté de 2010 : est abusive la clause qui classe en prestation particulière tarifée « la recherche et l'embauche d'employés d'immeuble », dès lors qu'à défaut d'être certaine, cette prestation est suffisamment prévisible, en particulier s'agissant de la quantité de travail devant être consacrée par le syndic à cette tâche. TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 27 octobre 2008 : RG n° 07/03705 ; Cerclab n° 4256 (application du critère de certitude/prévisibilité ; selon le jugement, l'annexe de l'avis du CNC en date du 21 septembre 2007 considère d'ailleurs qu'il s'agit d'actes de gestion courante ; association invoquant aussi CA Paris, 16 janvier 2003 : Juris-Data n° 2003-200361), confirmé par CA Grenoble (1^re ch. civ.), 13 janvier 2014 : RG n° 08/04572 ; Cerclab n° 4669 (confirmation dans le dispositif)..

En sens contraire : n’est pas abusive la clause classant en prestations particulières l'établissement du contrat de travail des concierges et employés d'immeubles, qui ne sont pas des prestations récurrentes et prévisibles mais nécessitent un travail supplémentaire de la part du syndic. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 28 janvier 2013 : RG n° 09/00604 ; Cerclab n° 4193 (examen d’une version antérieure à l’arrêté de 2010), infirmant TGI Grenoble, 2 février 2009 : RG n° 07/01532 ; Dnd.

Remplacement. Est illicite la clause qui classe en prestation particulière le contrat du remplaçant du personnel d'immeubles (congés payés, maladies, accident, maternité etc.), alors que l’arrêté du 19 mars 2010 classe en prestations invariables, c'est à dire en prestations de gestion courante, la gestion des remplacements du personnel pendant les congés, arrêts maladie et maternité. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 décembre 2012 : RG n° 09/02134 ; Cerclab n° 4086 (clause illicite et non abusive), réformant de TGI Grenoble, 18 mai 2009 : RG n° 07/1148 ; Dnd.

Inspection du travail et Urssaf. Cassation de l’arrêt qui ne juge ni abusive, ni illicite, une clause facturant des prestations de gestion courante telles que les relations l’inspection du travail et le contrôle URSSAF. Cass. civ. 3^e, 19 novembre 2015 : pourvoi n° 13-24109 ; arrêt n° 1265 ; Cerclab n° 5387 (visa des art. 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à la cause, ensemble l’article 31 du décret du 17 mars 1967 ; clause illicite), cassant sur ce point CA Grenoble (1^re ch. civ.), 17 juin 2013 : RG n° 09/04822 ; Cerclab n° 4632 (arrêt validant les clauses au motif qu’elles nécessitent un travail supplémentaire de la part du syndic, pour le contrat 2012, ou compte tenu de leur imprévisibilité, pour le contrat de 2008), sur appel de TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14 (version antérieure ; les interventions de l'inspection du travail sont relativement imprévisibles, notamment quant à leur fréquence et à leur ampleur, ce qui justifie une rémunération supplémentaire du syndic ; même raisonnement pour un contrôle de l’Urssaf). § En sens contraire, dans le même sens que l’arrêt cassé : CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 septembre 2013 : RG n° 11/02728 ; Cerclab n° 4620 (contrat antérieur à l’arrêté de 2010), sur appel de TGI Grenoble, 16 mai 2011 : RG n° 0704030 ; Dnd - CA Grenoble (1^re ch. civ.), 5 mars 2012 : RG n° 10/00215 ; Cerclab n° 15 (résumé ci-dessous), sur appel de TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257 (résumé ci-dessous).

Prévoyance salariale, retraite, licenciement. Si les prestations relatives à la gestion de la prévoyance salariale, la préparation du dossier de retraite et au licenciement d'un salarié de la copropriété ne sont pas visées dans les dispositions de l’arrêté du 19 mars 2010 relatives à la gestion du personnel du syndicat des copropriétaires parmi les prestations de base dites invariables relevant de la gestion courante du syndic, elles ne sauraient pour autant, sans porter atteinte à la liberté contractuelle et à la libre concurrence, être incluses d'office dans le forfait sauf à l'alourdir, alors qu'il peut ne pas être de l'intérêt d'une copropriété en fonction de ses spécificités et notamment de l'âge de ses employés de voir forfaitiser lesdites prestations. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 17 juin 2013 : RG n° 09/04822 ; Cerclab n° 4632 (clause non contestée devant la Cour de cassation ; même solution pour une version antérieure du contrat, non soumise à l’arrêté de 2010), sur appel de TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14 (version antérieure ; clause abusive en raison de son ambiguïté, résidant dans le fait d'inclure une prestation dans le forfait tout en refusant de considérer qu'elle relève de la gestion courante). § N’est pas illicite la clause qui classe dans les prestations variables des prestations qui ne sont pas mentionnées dans l’arrêté de 2010, à savoir la préparation du dossier de retraite du personnel, les relations avec l'inspection du travail, le suivi d'un contrôle URSSAF ou la mise en œuvre d'un licenciement, qui ne sont pas des prestations récurrentes mais nécessitent un travail supplémentaire de la part du syndic ; par ailleurs, sauf à porter atteinte à la liberté contractuelle et à la libre concurrence, il ne peut être interdit au syndic de proposer au syndicat s'il le souhaite en l'estimant conforme à ses intérêts, de forfaitiser ces prestations variables en fonction des spécificités de la copropriété et notamment de l'âge de ses employés. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 5 mars 2012 : RG n° 10/00215 ; Cerclab n° 15, sur appel de TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257 (examen d’une version antérieure à l’arrêté ; jugement estimant abusive la clause incluant dans le forfait la préparation du dossier de retraite, les relations avec l’inspection du travail, même imprévisibles, le suivi d’un contrôle d’Urssaf et la mise en œuvre d’un licenciement, en raison de son ambiguïté consistant à inclure dans le forfait une prestation pouvant relever de la gestion courante). § Est abusive en raison de son imprécision et de son manque de clarté, la clause classant en émunération variable, incluse dans le forfait annuel selon le choix des parties contractantes, la gestion de la prévoyance du personnel  le chapitre consacré au compte de prévoyance ne faisant aucune référence à cette prestation au bénéfice des employés du syndicat. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 5 mars 2012 : RG n° 10/00215 ; Cerclab n° 15, sur appel de TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257 (examen d’une version antérieure à l’arrêté ; caractère abusif de la clause classant la prestation en prestation variable, incluse dans le forfait dès lors qu’elle est suffisamment prévisible et que le professionnel peut proposer des forfaits modulés en fonction de la présence ou non de personnel dans la copropriété).

V. aussi pour un contrat antérieur à l’arrêté, mais sans inclusion dans le forfait : ne sont ni abusives, ni illicites, les clauses classant en prestations variables la gestion de la prévoyance du personnel, ainsi que la préparation du dossier de retraite et du licenciement, dès lors que les tâches susvisées ne sont pas des prestations récurrentes et prévisibles mais nécessitent un travail supplémentaire évident de la part du syndic. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 septembre 2013 : RG n° 11/02728 ; Cerclab n° 4620 (contrat antérieur à l’arrêté de 2010, l’arrêt précisant que ces prestations ne sont pas visées par l’arrêté au titre des prestations invariables), sur appel de TGI Grenoble, 16 mai 2011 : RG n° 0704030 ; Dnd. § N’est pas abusive la clause classant en prestations particulières le licenciement d'un employé, qui ne sont pas des prestations récurrentes et prévisibles mais nécessitent un travail supplémentaire de la part du syndic. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 28 janvier 2013 : RG n° 09/00604 ; Cerclab n° 4193 (examen d’une version antérieure à l’arrêté de 2010), infirmant TGI Grenoble, 2 février 2009 : RG n° 07/01532 ; Dnd.

Contentieux social. V. avant l’arrêté de 2010 : n’est ni illicite ni abusive la clause qui classe en prestation particulière un contentieux social, qui apparaît difficilement prévisible quant à la quantité de travail requise pour le syndic et peut recouvrir de nombreuses taches (rendez-vous avec un avocat, convocations aux audiences du Conseil de Prud'hommes...). TGI Grenoble (4^e ch.), 2 novembre 2009 : RG n° 07/3093 ; Cerclab n° 14  - TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 14 décembre 2009 : RG n° 07/03725 ; Cerclab n° 4257 (idem).