Extrait : « L'article 442-6 du code de commerce interdit « de soumettre ou de tenter de soumettre un partenaire commercial à des obligations créant un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties ». L'article L 132-1 du code de la consommation dans sa version applicable au litige (L 212-1 nouveau invoqué) dispose notamment que « Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ».

L'article L 312-3 du code de la consommation dans sa rédaction applicable à la conclusion du contrat de prêt dispose, en matière de crédit immobilier, que « Sont exclus du champ d'application du présent chapitre : [...]2° Ceux destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ».

Le prêt de 290.000 € consenti à la SCI Mélusine Y., de même que celui de 50.000 € ont été qualifiés à l'offre acceptée de prêt professionnel. Cette société soutient l'application des dispositions protectrices du consommateur, mais ne conteste pas la qualification du prêt.

Les dispositions du code de la consommation invoquées par les appelantes ne peuvent dès lors recevoir application.

L'offre de prêt de 290.000 € acceptée le 11 décembre 2012 stipule en page en page 9, au paragraphe « Exigibilité immédiate » que « Le prêteur aura la faculté, sans formalité ni mise en demeure préalable, de rendre immédiatement exigibles les sommes dues au titre des présentes, nonobstant les termes et délais fixés, dans l'un des cas suivants : [...] - cession, vente, échange, donation, apport en totalité ou en partie, ou disparition du bien financé ; [...] Dans tous les cas prévus ci-dessus, à l'exception du décès de l'emprunteur personne physique, de l'assuré ou de la caution, la banque aura droit à une indemnité de 7 % du capital dû à la date de déchéance du terme ».

Il a par ailleurs été stipulé en page 6, au paragraphe « remboursement par anticipation » que : « Sauf s'il en a été convenu autrement, une indemnité de remboursement anticipé sera à la charge de l'emprunteur. Cette indemnité sera égale à 4 % du montant remboursé par anticipation ».

Liée à la décision du seul emprunteur de vendre en tout ou partie le bien dont l'acquisition avait été financée à crédit, l'exigibilité immédiate des sommes restant dues dont peut alors se prévaloir le prêteur ne crée pas un déséquilibre significatif des droits et obligations des parties, au préjudice de la venderesse. Celle-ci rembourse en exécution du contrat de prêt le capital restant dû et une indemnité de remboursement anticipé, par prélèvement sur le prix de vente du bien au surplus objet de sûretés.

Il sera observé que ces clauses ne sont pas visées aux articles R. 132-1 et R. 312-2 du code de la consommation.

Les appelantes ne sont pour ces motifs pas fondées en leur contestation de cette clause. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 16 MARS 2021

 

R.G. n° 19/01448. Arrêt n°178. N° Portalis DBV5-V-B7D-FXKH. Décision déférée à la Cour : jugement du 22 février 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES.

 

APPELANTES :

Madame X. épouse Y.

née le [date] à [ville], [...], [...]

SCI MELUSINE Y.

[...], [...], ayant toutes les deux pour avocat Maître Bruno M. de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS

 

INTIMÉS :

Maître Jean-Christophe L.

[...], [...]

SELARL NOT'ATLANTIQUE

[...], [...], ayant tous les deux pour avocat Maître Frédéric M. de la SELARL M.-G.- B.- P., avocat au barreau de POITIERS

SA LA BANQUE CIC OUEST anciennement dénommée CREDIT INDUSTRIEL DE L'OUEST

[...], [...], ayant pour avocat Maître Magalie R. de la SCP R.V.F., avocat au barreau de SAINTES

 

COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 28 janvier 2021, en audience publique, devant la Cour composée de : M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller qui a présenté son rapport, Monsieur Philippe MAURY, Conseiller, qui en ont délibéré.

GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :- CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

La SCI Melusine Y. a été constituée le 26 novembre 2012. Mme X. épouse Y. en est la gérante.

Par acte sous seing privé en date du 11 décembre 2012, la banque CIC Ouest a consenti à la SCI Melusine Y un prêt d'un montant de 290.000 € remboursable en 240 mensualités au taux de 3,6 % l'an. Mme X. épouse Y. s'est engagée en qualité de caution solidaire à hauteur de 348.000 €. La banque a en outre inscrit le privilège de prêteur de deniers à hauteur de 290.000 €. Ce prêt était destiné à l'acquisition d'un ensemble immobilier sis [...], comprenant un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée (lot n° 918 ou 42), un appartement situé au premier étage (lot n° 125) et deux caves (lots n° 387 et 388). L'ensemble a été acquis au prix de 420.000 €. Le local professionnel était destiné à l'exploitation d'un fonds de commerce sous la forme de société commerciale.

La banque CIC OUEST a consenti par acte en date du 7 décembre 2013 un prêt d'un montant de 50.000 € remboursable en 120 mensualités au taux de 2,90 % l'an. Ce prêt était destiné à financer divers travaux dans l'appartement. Mme X. épouse Y. s'est engagée en qualité de caution solidaire à hauteur de 60.000 €. Une hypothèque sur le bien a par ailleurs été consentie pour un montant de 50.000 €. Cet appartement acquis était destiné à l'habitation de Mme X. épouse Y. et de sa famille.

Par acte sous seing privé du 20 novembre 2012 a été constituée l'Eurl Les Doigts de fée, au capital de 10.000 € et dont le siège social a été établi au [...]. Elle avait pour objet la commercialisation de lingerie féminine, d'articles balnéaires, d'articles de prêt à porter, de chapeaux, de gants, d'écharpes, de foulards, d'accessoires du vêtement, de chaussures, d'articles de mercerie, bonneterie et maroquinerie. Mme X. épouse Y. en a été nommée la gérante.

Par acte authentique du 21 décembre 2012, cette société a fait l'acquisition d'un fonds de commerce de mercerie, bonneterie, lingerie plissée jours, remaillage et boutons recouverts connu sous le nom commercial Aux Doigts de fée, au prix de 230.000 € (éléments incorporels : 224.000 € ; éléments corporels : 6.000 €). L'opération globale d'acquisition a été chiffrée à 407.000€. Le prix d'acquisition était financé :

- par un prêt consenti par la banque CIC OUEST d'un montant de 135.000 € remboursable en 84 mensualités au taux de 2,90 % l'an ;

- par un prêt d'un montant de 100.000 € consenti par acte du 11 décembre 2012, remboursable le 14 ème mois, au taux de 1,90 % l'an ;

- par un apport personnel de Mme X. épouse Y. de 172.000 €.

Le prêteur a sollicité à titre de garantie :

- la caution de Mme X. épouse Y. à hauteur de 162.000 € (prêt de 135.000 €) ;

- la caution de Mme X. épouse Y. à hauteur de 120.000 € (prêt de 100.000 €) ;

- un nantissement du fonds de commerce (prêt de 135.000 €) ;

- une lettre de blocage de compte courant d'associé à hauteur de 102.000 € à son profit (prêt de 135.000 €).

Le fonds de commerce exploité par l'Eurl Les Doigts de fée comprenait le droit au bail (bail commercial du 20 février 2012, renouvelé par acte du 8 février 2013).

Par acte du 26 avril 2014, le prêt in fine de 100.000 € consenti à l'Eurl Les Doigts de fée été refinancé par un nouveau prêt du même montant remboursable le 31 janvier 2015 au taux de 1,90 % l'an.

Mme X. épouse Y. a connu en 2014 des ennuis de santé. Devant selon elle l'insistance du prêteur, un bail commercial a été convenu entre la SCI Mélusine Y. et une sarl Junalic Shoes, moyennant un loyer annuel de 15.600 € hors taxes et un droit d'entrée de 145.000 € hors taxes. La banque CIC Ouest a sollicité l'autorisation de prélever sur le compte de la SCI Mélusine Y. la somme de 100.102 euros en remboursement du prêt de 100.000 € qui avait été consenti à l'Eurl Les Doigts de fée. Selon elle contrainte, Mme X. épouse Y. a pour le compte de la SCI Mélusine Y. donné son accord. Elle a postérieurement porté plainte au commissariat de police de Royan à l'encontre des responsables de l'agence bancaire. Cette plainte a été classée sans suite.

Elle a par la suite envisagé la cession d'autres actifs. Par acte authentique du 29 juin 2016, l’Eurl Les Doigts de fée a cédé sous conditions suspensives le droit au bail au prix de 120.000 euros. Une promesse de cession du local commercial au profit de la SCI HBR & Teudot a été consentie par acte du même jour, au prix de 230.000 €. L'acte de vente devait intervenir avant le 9 août 2016. La date de signature a été initialement fixée au 3 août 2016. Maître L., notaire associé devant instrumenter, avait transmis la veille à Mme X. épouse Y. un courrier du CIC Ouest indiquant qu'il acceptait la mainlevée partielle de l'inscription de privilège de prêteur de deniers prise en faveur du prêt de 290.000 €, moyennant le remboursement intégral de ce prêt qui avait financé l'acquisition du local commercial devant être cédé. Aux mêmes conditions, il a indiqué accepter de donner mainlevée de l'inscription d'hypothèque garantissant le remboursement du prêt de 50.000 €. Mme X. épouse Y. a manifesté son désaccord. Un procès-verbal de difficulté a été dressé et la date de signature repoussée au 5 août 2016. Mme X. épouse Y. a consenti à la demande du prêteur, selon elle contrainte. Le décompte établi par le notaire faisait apparaître que la somme de 224.285,06 € avait été affectée au :

- remboursement du prêt de 50.000 € dont le capital restant dû était de 38.436,51 € et de celui de 290.000 € dont le capital restant dû était de 276.775,67 € ;

- paiement d'indemnités de remboursement par anticipation de 1.921,82 € et de 7.071,02 €.

Par acte authentique du 24 octobre 2016, la SCI Melusine Y a cédé l'appartement au prix de 275.000 €. La banque CIC Ouest a sollicité le remboursement du solde restant dû au titre du prêt de 290.000 €.

Par acte du 10 août 2017, Mme X. épouse Y. et la SCI Melusine Y ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Saintes la Banque CIC Ouest, la Banque CIC Ouest agence de Royan, Maître L., la société civile professionnelle SCP Jean-Christophe L. et Audrey S. L. Elles ont soutenu que tant la banque que le notaire avaient commis une faute à leur égard. Elles ont demandé de condamner :

- la banque CIC Ouest à rembourser la somme de 304.796,22 €, in solidum avec Maître Jean-Christophe L. et la SCP Jean-Christophe L. et Audrey S. L. à hauteur de 224.285,06 € ;

 -les condamner in solidum au paiement de la somme de 300.000 € en réparation du préjudice matériel de la SCI Melusine Y. ;

- condamner la banque au paiement à Mme X. épouse Y. de la somme de 30.000 € et le notaire la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral.

Les défenderesses ont conclu au rejet de ces demandes en l'absence de faute.

[*]

Par jugement contradictoire du 22 février 2019, le tribunal de grande instance de Saintes a statué en ces termes :

« PRONONCE le rabat de l'ordonnance de clôture à la date des plaidoiries soit le 18 janvier 2019 ;

PRONONCE la mise hors de cause de l'agence Banque CIC OUEST de ROYAN ;

DIT que la Banque CIC OUEST n'a commis aucune faute,

DIT que Maître Jean-Christophe L. et la SCP Jean-Christophe L. et Audrey S. L. n'ont commis aucune faute ;

DÉBOUTE Madame X. et la SCI MELUSINE Y. de leurs demandes de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Madame X. et la SCI MELUSINE Y. aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Madame X. et la SCI MELUSINE Y. à payer à la Banque CIC OUEST la somme de DEUX MILLE EUROS (2.000 €) sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE solidairement Madame Y. et la SCI MELUSINE Y. à payer à Maître Jean-Christophe L. et la SCP Jean-Christophe L. et Audrey S. L. la somme de DEUX MILLE EUROS (2.000 €) pour les deux sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIT n'y avoir lieu à exécution provisoire ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires'.

Il n'a pas retenu la faute de la banque, les modalités d'exécution des garanties des prêts ayant été convenues, Mme X. épouse Y. ayant donné son accord à un remboursement anticipé du prêt, l'article 2475 du code civil ne permettant pas d'imposer un paiement partiel au créancier, des incidents de paiement étant intervenus et la preuve d'un déséquilibre du contrat n'étant pas rapportée. Il a exclu la faute du notaire, les prêts ayant été négociés avant son intervention, la banque ayant mis en œuvre les stipulations contractuelles et l'officier ministériel ayant agi avec diligence.

[*]

Par déclaration reçue au greffe le 18 avril 2019, Mme X. épouse Y. et la SCI Mélusine Y. ont interjeté appel de ce jugement, intimant Maître Jean-Christophe L., la banque SIC Ouest et la selarl Not'Atlantique.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 décembre 2020, elles ont demandé de :

« Vu les articles 1103 et1104 du Code Civil,

Vu l'article 1171 du Code Civil,

Vu les articles L. 212-1, R. 212-1 et R. 212-2 du Code de la Consommation

Vu l'article 1190 du Code civil,

Vu les articles 1382 et suivants du code civil,

- Réformer le jugement du Tribunal de Grande Instance de SAINTES du 22/02/2019,

- Juger que la banque CIC OUEST a commis une faute constitutive des préjudices subis tant par la SCI MELUSINE Y. que par Mme Y. ;

- Juger que Maitre Jean-Christophe L. a commis une faute constitutive des préjudices subis tant par la SCI MELUSINE Y. que par Mme Y. ;

- Juger que les clauses du contrat de prêt qui est un contrat d'adhésion s'interprète en faveur de la SCI MELUSINE Y. ;

- Condamner la banque CIC OUEST in solidum avec Maître Jean-Christophe L. et la SELARL NOT'ATLANTIQUE anciennement dénommée SCP Jean Christophe L. et Audrey S. L. au paiement de la somme de 324.995,06 euros à titre de préjudice matériel à la SCI MELUSINE Y. ;

- Condamner la banque CIC OUEST au paiement de la somme de 30.000 euros à titre de préjudice moral à Mme Y. ;

- Condamner Maitre Jean-Christophe L. au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de préjudice moral à Mme Y. ;

- Condamner la banque CIC OUEST et Maitre Jean Christophe L. et la SELARL NOT'ATLANTIQUE anciennement dénommée SCP Jean Christophe L. et Audrey S. L. chacun au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile ;

- Condamner la banque CIC OUEST in solidum avec Maitre Jean Christophe L. et la SELARL NOT'ATLANTIQUE anciennement dénommée SCP Jean Christophe L. et Audrey S. L. aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel ».

Elles ont exposé :

- qu'il n'avait été consenti au remboursement de la somme de 100.000 € et du prêt que sur l'insistance pressante du CIC Ouest ;

- que leur patrimoine et les revenus en étant tirés ne justifiaient pas la demande remboursement intégral du prêt de 290.000 €, ni celle de remboursement du prêt de 50.000 € contracté pour financer les travaux dans l'appartement qui n'était pas revendu ;

- que le notaire, au mieux avec le directeur de l'agence bancaire, avait imposé le 5 août 2016 pour date de signature de l'acte authentique ;

- ne s'être exécutées que pour ne pas perdre leur acquéreur ;

- que la demande de restitution des sommes de 176.775,67 € (prêt de 290.00 €), 7.071,02 € et 1.921,82 € (indemnités de remboursement anticipé) adressée le 15 novembre 2016 à la banque était demeurée sans suite ;

- que le décompte de la vente n'avait été adressé que le 24 mars 2017 par le notaire ;

- que l'appartement a dû être mis en vente et cédé à un prix selon elles inférieur de 25.000 € à sa valeur vénale.

Elles ont soutenu que le contrat de prêt n'avait envisagé pour cause de remboursement anticipé que la vente en totalité du bien dont l'acquisition avait été financée et non la vente partielle, la garantie étant dans ce cas conservée. Selon elles, le prêteur ne pouvait invoquer la cessation d'activité pour imposer le remboursement du prêt en totalité, l'activité de location du local commercial à la société Junalic shoes s'étant poursuivie.

Elles ont rappelé que dans le doute, la stipulation s'interprétait en faveur du débiteur. Elles ont maintenu que la clause imposant le remboursement anticipé du prêt créait un déséquilibre significatif entre les parties fondant qu'elle soit réputée non écrite et que la SCI Mélusine Y. qui n'était pas un professionnel pouvait se prévaloir de ces dispositions.

Elles ont contesté être redevables d'indemnités de remboursement anticipé, celui-ci ayant été imposé par le prêteur contre la volonté de la SCI Mélusine Y.

Les préjudices matériels ont été estimés être les suivants :

- moins-value de 25.000 € sur la revente de l'appartement à laquelle elles ont été contraintes ;

- perte de chance de percevoir les loyers de l'appartement pendant 24 ans : 288.00 € (1.000 € x 12 x 24) ;

- indemnités de remboursement anticipé d'un montant total de 11.995,06 € ;

soit un total de 324.995,06 €.

Mme X. épouse Y. a en outre estimé à 30.000 € l'indemnisation de son préjudice moral imputable à faute au CIC Ouest.

Elles ont soutenu la faute du notaire n'ayant informé que la veille de la date de signature de l'acte de cession de la demande de la banque de remboursement intégral du prêt, ayant fait pression sur Mme X. épouse Y. pour qu'elle s'exécute, en imposant la date du 5 août 2016, en ayant refusé de bloquer temporairement le prix de cession le temps de trouver un arrangement avec le prêteur, en n'ayant pas remis de décompte récapitulant les paiements réalisés. Le notaire a ainsi selon elle manqué à son obligation de vigilance et de conseil.

Elles ont maintenu que les fautes de la banque et du notaire étaient à l'origine du préjudice dont il a été demandé réparation.

[*]

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2019, la banque CIC Ouest (anciennement Crédit industriel de l'Ouest) a demandé de :

« Confirmer le jugement rendu le 22 février 2019 par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES en ce qu'il a écarté la responsabilité de la Banque CIC OUEST et débouté les demanderesses de l'intégralité de leurs demandes.

Dire et juger que la banque CIC OUEST n'a commis aucune faute et que les appelantes ne justifient d'aucun préjudice en lien avec des agissements du banquier ni préjudice indemnisable.

Débouter les appelantes de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions alors qu'elles ont volontairement exécuté les contrats renonçant ainsi à contester les indemnités réglées et les clauses des conditions générales.

Y ajoutant, s'entendre condamner Madame Murielle Y. et la SCI MELLUSINE solidairement à payer à la BANQUE CIC OUEST la somme de QUATRE MILLE EUROS (4.000 €) sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens d'instance et d'appel'.

Elle a contesté toute pression sur l'emprunteur, constatant que la plainte déposée contre ses préposés avait été classée sans suite. Elle a indiqué que Mme X. épouse Y. avait donné son accord écrit aux prélèvements opérés en sa faveur. Elle a rappelé que créancier privilégié, elle disposait d'un droit de suite sur les biens dont elle avait financé l'acquisition, qu'aucune disposition légale ne lui imposait d'accepter un paiement partiel, qu'il avait été stipulé au contrat de prêt que les sommes restant dues pouvaient être rendues exigibles en totalité en cas de cession partielle du bien dont l'acquisition avait été financée. Elle a ajouté que ce remboursement était intervenu dans l'intérêt de la caution dont l'engagement avait été réduit. Elle a soutenu que cette clause n'était pas à l'origine d'un déséquilibre au détriment de l'emprunteur, ni ne pouvait être considérée abusive, que les indemnités de remboursement anticipé étaient prévues au contrat.

Elle a contesté le préjudice lié à une moins-value sur le prix de revente de l'appartement résultant de la loi de l'offre et de la demande, celui lié à une perte de chance de percevoir des loyers. Elle a soutenu que la demande d'indemnisation d'un préjudice moral n'était pas sérieuse.

[*]

Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 avril 2020, Maître Jean-Christophe L. et la selarl Not'Atlantique ont demandé de :

« Vu le bordereau de pièces fondant les prétentions de Maître L. et de la SELARL NOT'ATLANTIQUE annexé aux présentes en application de l'article 954 du Code de procédure civile,

Dire et juger irrecevable les appelantes en leurs prétentions dirigées contre la SELARL NOT'ATLANTIQUE, qui n'était pas partie en première instance.

Vu la sommation contenue aux présentes et tendant à la communication par les appelantes, de :

- l'acte authentique de vente de l'appartement du 24 octobre 2016

- la promesse synallagmatique de vente de cet appartement, qui a précédé l'acte authentique

- l'ensemble des mandats de vente de l'appartement consentis par la SCI MELUSINE Y., et le justificatif de l'ensemble des visites et/ou offres d'acquisition.

Vu l'article 1240 du Code civil,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI MELUSINE Y. et Madame Y. de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

Ce faisant,

Dire et juger qu'il n'est justifié d'aucune faute de Maître L. et de la SCP L.-S. L.

Dire et juger que la SCI MELUSINE Y. et Madame Y. ne justifient d'aucun préjudice indemnisable qui serait directement lié à l'intervention des notaires.

Les débouter de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Réformer pour le surplus le jugement entrepris et statuant de nouveau :

Condamner solidairement SCI MELUSINE Y. et Madame Y. à payer :

- à Maître L. la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts en considération du caractère abusif de l'action engagée, et en réparation du préjudice procédant des accusations injustifiées proférées à son endroit

- à Maître L. et à la SELARL NOT'ATLANTIQUE la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile

- En toutes hypothèses, condamner solidairement la SCI MELUSINE Y. et Madame Y. en tous les dépens tant de première instance que d'appel dont distraction pour ces derniers au profit de la SCP M. G. B., qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ».

Ils ont soulevé l'irrecevabilité des demandes formées à l'encontre de la selarl Not'Atlantique qui n'était pas partie en première instance et ne pouvait pas être intimée.

Maître Jean-Christophe L. a contesté toute faute de sa part. Il a exposé que l'état hypothécaire levé faisait apparaître les privilèges du CIC Ouest, que la venderesse avait tardivement sollicité de ne rembourser que partiellement le prêt, que la réponse du prêteur avait été du 2 août, veille du rendez-vous de signature et aussitôt communiquée, que les cessions de droit au bail et de l'appartement avaient été reçues par acte du 5 août 2016, sans contrainte. Il a rappelé que l'acte de vente avait stipulé le versement aux créanciers hypothécaires inscrits de l'intégralité du montant de leur créance, que l'ordre de paiement avait été signé du représentant de la venderesse. Selon lui, il ne pouvait lui être reproché la remise au CIC Ouest de la somme de 224.285,06 € en exécution d'un ordre irrévocable de paiement de la venderesse. Il a contesté toute partialité de sa part.

Il a contesté tout préjudice indemnisable lui étant imputable, ayant exécuté l'ordre irrévocable précité, n'ayant pas déterminé les prix de revente des biens, la moins-value lors de la revente de l'appartement n'étant pas justifiée. Il a observé que le remboursement intervenu ne constituait pas un préjudice, les sommes étant dues au prêteur. Il a soutenu infondée la demande d'indemnisation d'une perte de revenus locatifs et les indemnités de remboursement anticipé, si elles n'étaient pas dues, devaient être remboursées par le CIC Ouest. Il a contesté l'existence d'un préjudice moral subi par Mme X. épouse Y. qui n'a pas été partie en son nom personnel aux divers actes de cession.

[*]

L'ordonnance de clôture est du 31 décembre 2020.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A - SUR LES DEMANDES FORMEES A L'ENCONTRE DE L'ETABLISSEMENT BANCAIRE :

1 - Sur le remboursement des prêts

a - Sur le remboursement du prêt de 290.000 €

1 - Sur la régularité des stipulations contractuelles

L'article 442-6 du code de commerce interdit « de soumettre ou de tenter de soumettre un partenaire commercial à des obligations créant un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties ». L'article L 132-1 du code de la consommation dans sa version applicable au litige (L 212-1 nouveau invoqué) dispose notamment que « Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ».

L'article L 312-3 du code de la consommation dans sa rédaction applicable à la conclusion du contrat de prêt dispose, en matière de crédit immobilier, que « Sont exclus du champ d'application du présent chapitre : [...]

2° Ceux destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ».

Le prêt de 290.000 € consenti à la SCI Mélusine Y., de même que celui de 50.000 € ont été qualifiés à l'offre acceptée de prêt professionnel. Cette société soutient l'application des dispositions protectrices du consommateur, mais ne conteste pas la qualification du prêt.

Les dispositions du code de la consommation invoquées par les appelantes ne peuvent dès lors recevoir application.

L'offre de prêt de 290.000 € acceptée le 11 décembre 2012 stipule en page en page 9, au paragraphe « Exigibilité immédiate » que « Le prêteur aura la faculté, sans formalité ni mise en demeure préalable, de rendre immédiatement exigibles les sommes dues au titre des présentes, nonobstant les termes et délais fixés, dans l'un des cas suivants : [...]

- cession, vente, échange, donation, apport en totalité ou en partie, ou disparition du bien financé ;

[...]

Dans tous les cas prévus ci-dessus, à l'exception du décès de l'emprunteur personne physique, de l'assuré ou de la caution, la banque aura droit à une indemnité de 7 % du capital dû à la date de déchéance du terme ».

Il a par ailleurs été stipulé en page 6, au paragraphe « remboursement par anticipation » que : « Sauf s'il en a été convenu autrement, une indemnité de remboursement anticipé sera à la charge de l'emprunteur. Cette indemnité sera égale à 4 % du montant remboursé par anticipation ».

Liée à la décision du seul emprunteur de vendre en tout ou partie le bien dont l'acquisition avait été financée à crédit, l'exigibilité immédiate des sommes restant dues dont peut alors se prévaloir le prêteur ne crée pas un déséquilibre significatif des droits et obligations des parties, au préjudice de la venderesse. Celle-ci rembourse en exécution du contrat de prêt le capital restant dû et une indemnité de remboursement anticipé, par prélèvement sur le prix de vente du bien au surplus objet de sûretés.

Il sera observé que ces clauses ne sont pas visées aux articles R. 132-1 et R. 312-2 du code de la consommation.

Les appelantes ne sont pour ces motifs pas fondées en leur contestation de cette clause.

 

2 - Conséquences de la vente

Selon compromis en date du 29 juin 2016, la SCI Mélusine Y. et la société Sash&Cami ont convenu de la vente, sous condition suspensive, des lots n° 918 et 388. La vente devait être réitérée par acte authentique le 9 août 2016 au plus tard. Une clause pénale a été stipulée en cas d'irrespect de ce délai.

Par courrier en date du 2 août 2016, le prêteur s'est prévalu de l'exigibilité de sa créance et a demandé le remboursement du capital restant dû par prélèvement sur le prix de vente.

La vente, initialement fixée au 3 août 2016, a été réitérée par acte authentique du 5 août suivant en raison du désaccord de l'emprunteuse sur un remboursement anticipée du prêt.

La vente partielle du bien dont l'acquisition avait été financée à crédit autorisait le CIC Ouest à se prévaloir de l'exigibilité anticipée des sommes restant dues au titre du prêt. Il a par ailleurs limité l'indemnité due en cas de remboursement anticipé du prêt à 4 % du capital restant dû.

 

b - remboursement du prêt de 100.000 € :

Un premier prêt de 100.000 € a été consenti à la société Les doigts de fée. Un second prêt de 'reprise d'un prêt échu contracté pour faire l'avance d'un pas de porte' a été consenti selon offre acceptée le 26 avril 2014 par Mme X. épouse Y. ès qualités de gérante de cette société. Un remboursement du capital en une échéance le 31 janvier 2015 a été stipulée.

Mme X. épouse Y. a, en date du 16 janvier 2015, donné son accord au remboursement de la somme de 100.102 € au CIC Ouest. Ce remboursement par la SCI Mélusine Y. s'analyse en un paiement pour autrui, valable.

 

2 - Sur la faute du CIC Ouest :

La charge de la preuve de la faute du prêteur incombe aux appelantes.

Le prêteur a usé de la faculté stipulée à son profit de rendre exigible les sommes restant dues au titre du prêt de 290.000 €. Le prêt de 100.000 € remboursé par la SCI Mélusine Y. pour le compte de l’Eurl Les doigts de fée arrivait à échéance.

Il n'est pas justifié de pressions du prêteur afin que les prêts soient remboursés diligemment. Mme X. épouse Y. a été entendue le 24 février 2015 par un enquêteur du commissariat de police de Royan. Seule la première page du procès-verbal d'audition a été produite. Le harcèlement et la « pression phénoménale » imputés à M. A., conseiller financier, et à M. B., directeur d'agence, ne sont corroborés par aucun autre élément. Le procureur de la République près le tribunal de grande instance de Poitiers a classé sans suite la procédure le 30 mars 2016 au motif que « les preuves ne sont donc pas suffisantes pour que l'infraction soit constituée ».

Le Régime social des indépendants (Rsi) a notifié par courrier en date du 8 mars 2017 à Mme X. épouse Y. son admission au bénéfice d'une pension d'invalidité (totale et définitive). Elle avait subi les 30 avril et 16 octobre 2014 deux interventions chirurgicales sous anesthésie générale (par coelioscopie). La durée de son indisponibilité professionnelle n'a pas été précisée. Il n'est pas établi que le prêteur a profité de l'état de faiblesse qui pouvait résulter des difficultés de santé rencontrées pour imposer abusivement les remboursements réalisés.

Il s'ensuit que la faute de la banque qui s'est fondée sur les stipulations contractuelles n'est pas établie.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

 

B - SUR LES DEMANDES FORMÉES À l'ENCONTRE DU NOTAIRE :

1 - Sur la recevabilité des demandes formées à l'encontre de la SCP Not'Atlantique :

L'article 547 du code de procédure civile dispose que : 'En matière contentieuse, l'appel ne peut être dirigé que contre ceux qui ont été parties en première instance. Tous ceux qui ont été parties peuvent être intimés'.

La société Not'Atlantique n'était pas partie en première instance. Il n'est pas justifié qu'elle vient aux droits de la scp Jean-Christophe L. et Audrey S.-L. qu'avaient assignée les appelantes devant le tribunal de grande instance de Saintes. Cette société n'est pas intervenue volontairement à l'instance, ni n'a été appelée en intervention forcée. Les demandes formées à son encontre sont dès lors irrecevables.

 

2 - Sur la faute du notaire :

La charge de la preuve de la faute délictuelle du notaire incombe aux appelantes.

Le compromis de vente des lots 918 et 388 entre les SCI Mélusine Y. à la société Sash&Cami est en date du 29 juin 2016. La réitération de la vente par acte authentqie a été confiée à Maître Jean-Christophe L. Celui-ci a pour les besoins de l'établissement de cet acte levé un état hypothécaire faisant apparaître les sûretés et privilèges du CIC Ouest. Le rendez-vous de signature a été initialement fixé au 3 août 2016. Par courrier en date du 2 août 2016, le CIC Ouest lui a indiqué qu'il exigeait le versement entre ses mains de l'intégralité du prix de vente en contrepartie de la mainlevée des inscriptions sur biens prises à son profit. Il n'est pas contesté que cette réponse a été communiquée sans délai à la venderesse et à sa gérante. Celle-ci a contesté cette décision du prêteur et a sollicité le report de la vente. Un procès-verbal de difficulté a été dressé le 3 août 2016 sur la requête de l'acquéreur et le rendez-vous de signature renvoyé au 5 août suivant.

Il avait été stipulé au compromis d'une part que la réitération de la vente par acte authentique devait intervenir au plus tard le 9 août suivant, d'autre part la clause pénale suivante :

« Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de VINGT-TROIS MILLE EUROS (23.000 EUR) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du Code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts.

Il est ici précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente.

La présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente ».

Cette clause pénale a été rappelée au procès-verbal de difficulté.

Le notaire, tenu par les termes des inscriptions prises sur le bien au profit du prêteur, de la décision de celui-ci de solliciter le versement de la part disponible du prix de cession, de la clause pénale stipulée au profit de l'acquéreur en cas de carence de la venderesse, ne pouvait qu'inviter la SCI Mélusine Y. et sa gérante à poursuivre la vente afin d'éviter le renoncement de l'acquéreur et d'avoir à supporter la pénalité stipulée. Il n'est par ailleurs justifié d'aucun défaut de diligence de sa part, le compromis étant du 29 juin et l'acte de vente du 5 août 2016.

Mme X. épouse Y. a postérieurement donné son accord à ce versement au profit du CIC Ouest. L'acte du 5 août 2016 stipule que « Le VENDEUR donne l'ordre irrévocable au notaire soussigné de rembourser le créancier inscrit susnommé et de prélever sur le prix de la vente le montant et les frais de mainlevée ».

Il n'est par ailleurs justifié d'aucune insistance excessive du notaire pour que la vente se réalise.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a débouté les appelantes de leurs demandes formées à l'encontre de Maître Jean-Christophe L.

 

C - SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE :

Le premier juge a équitablement apprécié l'indemnité due sur ce fondement par les appelantes.

Les circonstances de l'espèce ne justifient pas de faire droit aux demandes présentées de ce chef en cause d'appel.

 

D - SUR LES DÉPENS :

La charge des dépens incombe aux appelantes. Ils seront recouvrés par la scp M. G. B. conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

 

PAR CES MOTIFS :

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE irrecevables les demandes formées à l'encontre de la SCP Not'Atlantique ;

CONFIRME le jugement du 22 février 2019 du tribunal de grande instance de Saintes ;

REJETTE les demandes présentées en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme X. épouse Y. et la SCI Melusine Y aux dépens d'appel qui seront recouvrés par la SCP M. G. B. conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,                               LE PRÉSIDENT,