Extrait : « Cette clause est rédigée de la manière suivante : « pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements ainsi que dans les 18 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué. À défaut de respecter cette clause, le mandataire aura droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant d’un montant égal à celui de la rémunération toute taxes comprises du mandataire prévue au présent acte ». Au cas d’espèce, la rémunération du mandataire avait été fixée à la somme de 15.000 € TTC.

Cette clause est parfaitement lisible. Elle est mentionnée en caractères gras qui sont parfaitement apparents et qui tranchent de façon très nette dans le texte relatif aux « conditions concernant le mandat » qui est lui d’une écriture normale, non appuyée, étant observé que la formulation en la forme et au fond est similaire à celle reprise dans le mandat de vente établi par l’agence concurrente LAFORÊT même si cette dernière utilise des caractères d’une taille légèrement supérieure. À ce titre, la formulation est nettement suffisante et elle satisfait aux exigences légales comme le premier juge l’a à bon droit relevé ;

Cette clause qui a pour but de sanctionner la fraude du vendeur qui traiterait directement avec un tiers présenté par le mandataire est parfaitement valable et est admise par la jurisprudence, les premiers juges ayant à bon droit considéré que les effets de cette clause étaient limités dans le temps dans des conditions qui lui paraissaient raisonnables (18 mois suivant l’expiration ou la révocation du mandat) étant observé du reste à titre comparatif que l’agence LAFORET a prévu pour sa part (ce qui semble être tout de même une erreur de plume) une période de « 180 mois » suivant l’expiration du mandat (!) ;

Des lors, le moyen suivant lequel cette clause se heurterait aux dispositions d’ordre public en particulier celles relatives à la juste rémunération d’un professionnel de l’immobilier pour les prestations qu’il a exécutées réellement ne résiste pas à l’examen dans la mesure où, comme cela a déjà été exprimé, son but est de sanctionner un comportement fautif, une mauvaise foi révélée par un comportement lequel a été au cas d’espèce parfaitement analysé par les premiers juges. »

 

COUR D’APPEL D’AGEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 6 MAI 2008

 

R.G. n° 06/01693. ARRÊT n° 393/08. Prononcé à l’audience publique le six mai deux mille huit, par René SALOMON, Premier Président, assisté de Dominique SALEY, Greffier,

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1^ère  Chambre dans l’affaire,

 

ENTRE :

Monsieur X.

né le [date] à [ville], de nationalité française, Demeurant [adresse], représenté par la SCP Henri TANDONNET, avoués, APPELANT d’un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d’AGEN en date du 20 octobre 2006, D’une part,

 

ET :

SARL LACASSAGNE IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège, Dont le siège social est [adresse], représentée par Maître Jean-Michel BURG, avoué, assistée de Maître Suzanne MOREAU-BOURDIN, avocat, INTIMÉE, D’autre part,

 

a rendu l’arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 11 mars 2008, devant René SALOMON, Premier Président (lequel a fait un rapport oral préalable), Françoise MARTRES, Conseiller et Christophe STRAUDO, Conseiller, assistés de Nicole CUESTA, Greffier, et qu’il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l’arrêt serait rendu.

 

Le 11 décembre 1998, M. X. a donné mandat non exclusif de recherche à la SARL LACASSAGNE IMMOBILIER pour la vente d’un immeuble d’habitation situé à [ville – adresse], pour la somme de 1.500.000 Francs, avec une rémunération pour le mandataire à la charge du mandant fixée à 90.000 Francs ;

Une offre d’achat à 1.100.000 Francs a été proposée à M. X. qui l’a refusée, ce dernier ayant décidé de donner son immeuble en location ;

Le 16 mars 2004, les époux X. ont donné un nouveau mandat de vente sans exclusivité à l’agence LACASSAGNE pour ce même immeuble pour le prix de 244.000 €. Il était prévu qu’en cas de réalisation de l’opération avec un acheteur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué, le mandataire recevrait une rémunération fixée à 15.000 € TTC à la charge de l’acquéreur ;

L’agence LACASSAGNE justifie qu’elle a diffusé une large publicité pour la vente de cet immeuble qu’elle a fait visiter à plusieurs acquéreurs potentiels, parmi lesquels les époux A., le 8 février 2005, en présence du vendeur ;

À la suite de cette visite, les époux A. ont fait une offre d’achat pour un montant de 213.428,62 € net vendeur, offre répercutée à ce dernier par l’agence lors d’un entretien téléphonique ;

Apprenant que l’immeuble avait finalement été vendu le 23 mars 2005 aux époux A., pour le prix de 223.000 € (dont 213.000 € net vendeur) par l’intermédiaire d’une agence concurrente, l’agence LAFORET IMMOBILIER, l’AGENCE LACASSAGNE adressait un courrier le 2 mai 2005 aux époux X. par lequel elle leur demandait de lui régler une indemnité égale au montant de la rémunération prévue au mandat, soit la somme de 15.000 € TTC ;

Dans une lettre en réponse datée du 19 mai 2005, M. X. a opposé un refus en invoquant les dispositions réglementaires et une jurisprudence aux termes desquelles l’agent immobilier qui se prévaut d’une clause pénale ne résultant pas d’une mention expresse écrite en caractères très apparents ne pouvait solliciter des dommages et intérêts ;

L’agence LACASSAGNE faisait délivrer le 5 mai 2005 aux époux X. une sommation de payer par voie d’huissier ;

Elle assignait à la suite M. X. devant le Tribunal de grande instance d’AGEN lequel, par jugement en date du 20 octobre 2006 l’a condamné à lui payer la somme de 15.000 € à titre de pénalité conventionnelle outre la somme de 1.000 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas contestées M. X. a relevé appel de cette décision par déclaration reçue au greffe de la cour le 6 décembre 2006 ;

Au soutien de son appel il fait valoir les moyens suivants :

Le mandat sur la base duquel la SARL LACASSAGNE fonde sa demande est nul pour défaut de signature de son épouse, s’agissant d’un immeuble commun, ce qu’elle ne pouvait ignorer en sa qualité de professionnel ;

Le mandat est également nul pour ne pas comporter un certain nombre de mentions prescrites à peine de nullité et destinées à garantir l’information et la préservation des droits du vendeur. C’est ainsi que le mandat de la société LACASSAGNE ne mentionne pas les modalités de reddition de comptes ;

Subsidiairement, la clause invoquée par la société intimée est irrégulière dans la mesure où la clause pénale n’est pas mentionnée en caractères très apparents destinés à attirer l’attention du particulier signataire. En outre cette clause n’est pas limitée dans le temps et elle constitue en cela une clause abusive sanctionnée par l’article L. 132-1 du Code de la consommation. Dans le cas d’espèce la durée de l’interdiction qui est de 18 mois après la cessation du mandat est excessive. Au surplus, cette clause est assortie d’une sanction disproportionnée au profit du mandataire qui est un professionnel dans la mesure où cela revient à lui octroyer une somme d’argent équivalent à la commission qu’il aurait perçue s’il avait exécuté son mandat alors qu’il s’est borné à faire visiter le bien sans exécuter les prestations dont la commission constitue la contrepartie ;

A supposer même que la clause soit régulière et valable encore faut-il pour qu’elle puisse trouver application qu’il soit établi que le mandant ait eu connaissance de l’identité des personnes qui ont visité son bien par l’intermédiaire du mandataire alors qu’au cas d’espèce le mandat invoqué par la SARL LACASSAGNE n’était pas un mandat exclusif et que rien n’interdisait au vendeur d’avoir recours à une agence concurrente. Au cas d’espèce M. X. n’a commis aucune faute. Il n’a jamais été informé ni de la visite ni de la prétendue offre et s’est contenté d’ouvrir la porte aux époux A. sans forcément connaître leur identité. Il produit à cet égard le témoignage de Monsieur A. lequel a confirmé que les visites avaient été faites avec l’agent immobilier seul et non avec Monsieur X. qui n’est jamais intervenu personnellement pour amorcer les négociations après les visites avec l’agence LACASSAGNE. Il y affirmait qu’il n’y avait eu aucun contact direct avec le vendeur et expliquait que les négociations entreprises par l’agence LAFORET avaient été plus intéressantes ce qui l’avait déterminé à conclure. Au surplus, l’agence LACASSAGNE n’a jamais informé M. X. de ce qu’il avait fait visiter la maison aux époux A. avant la signature de l’acte conclu avec ces derniers non plus qu’elle ne l’a informée de l’offre qu’ils auraient pu faire, l’inexécution par la société LACASSAGNE de son obligation de reddition de comptes constituant une faute de sa part ;

Reconventionnellement, M. X. sollicite le paiement d’une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en raison du trouble grave qu’il a subi par la faute de l’agence LACASSAGNE par suite des actes d’intimidation qu’elle a exercées sur lui ;

Encore plus subsidiairement, M. X. sollicite la réduction à l’EURO symbolique des sommes réclamées par l’agence LACASSAGNE au titre de la clause pénale laquelle est manifestement excessive puisque cela reviendrait à lui faire supporter le paiement d’une somme de 15.000 € dont bénéficient les agences alors qu’ici l’agence LACASSAGNE, en tout et pour tout, aura fait visiter une seule fois l’immeuble aux époux A. en n’effectuant aucune diligence supplémentaire ;

Il sollicite encore le paiement d’une somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

* * *

La SARL LACASSAGNE IMMOBILIER fait valoir en réponse les moyens suivants :

Le mandat dont elle se prévaut est parfaitement valable alors qu’M. X. s’est toujours comporté comme mandataire apparent de son épouse ;

La validité de la clause qui prévoit la rémunération du mandataire est parfaitement valable. Elle est portée en caractères très apparents. Son but est de sanctionner la fraude du vendeur qui traite directement avec un tiers présenté par le mandataire ;

Il n’est pas douteux que les époux A. ont bien visité l’immeuble par l’intermédiaire de l’agence LACASSAGNE et qu’ils ont rencontré M. X., celui-ci et son épouse n’ignorant pas qu’il leur était interdit de traiter directement ou par un autre intermédiaire avec les clients présentés par l’agence LACASSAGNE, l’indemnité forfaitaire prévue dans le mandat étant due ;

M. X. doit être reconnu débiteur de dommages et intérêts à hauteur de la somme réclamée en raison de ces agissements fautifs et de la mauvaise foi que révèle son comportement ;

Sa demande reconventionnelle est radicalement en voie de rejet ;

La SARL LACASSAGNE IMMOBILIER sollicite la confirmation de la décision entreprise et le paiement d’une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

 

MOTIFS :

SUR LA NULLITÉ DU MANDAT :

Il n’est pas contesté que l’immeuble du [adresse - ville] était un bien commun aux époux X. et que le mandat du 16 mars 2004 a été donné au nom de Monsieur et Madame X. mais n’a été signé que par le mari ;

Aux termes de l’article 1424 du Code civil, il est interdit à un époux commun en biens d’aliéner l’immeuble qui dépend de la communauté, sans son conjoint. Cependant, le mandat de vendre et, plus précisément au cas d’espèce, le mandat de recherche d’un acquéreur n’est pas un acte d’aliénation au sens de cet article et il faut considérer que Madame X. avait donné son consentement tacite pour la signature de ce mandat à l’agence immobilière LACASSAGNE, son mari étant seul présent aux différentes étapes des négociations. Comme le rappelle à juste titre le premier juge, seul le compromis de vente eut constitué un acte interdit s’il avait été conclu à la seule initiative du mari sans le concours de son épouse ;

Le moyen suivant lequel le mandat ne mentionnerait pas les modalités de reddition de comptes ne résiste pas à l’examen dans la mesure où il est expressément indiqué dans le chapitre relatif aux « conditions concernant le mandataire » qu’il rendra compte « dans les conditions de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et de l’article 77 du décret du 20 juillet 1972 », cette formulation qui renvoie à une disposition légale étant suffisante à cet égard, ce moyen n’ayant du reste pas été invoqué devant le premier juge. Au surplus, cette information qui est due par le mandataire concerne les conditions, notamment de délai, dans lesquelles il doit accomplir son mandat après avoir obtenu la signature de l’acquéreur, situation qui n’est pas concernée par le présent litige puisqu’au contraire, ce dont se plaint l’agence, le client potentiel à qui elle avait présenté le bien, a conclu l’opération en dehors d’elle.

 

SUR LA RÉGULARITÉ DE LA CLAUSE RELATIVE À LA RÉMUNÉRATION DU MANDATAIRE :

Cette clause est rédigée de la manière suivante : « pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements ainsi que dans les 18 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué. À défaut de respecter cette clause, le mandataire aura droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant d’un montant égal à celui de la rémunération toute taxes comprises du mandataire prévue au présent acte ». Au cas d’espèce, la rémunération du mandataire avait été fixée à la somme de 15.000 € TTC.

Cette clause est parfaitement lisible. Elle est mentionnée en caractères gras qui sont parfaitement apparents et qui tranchent de façon très nette dans le texte relatif aux « conditions concernant le mandat » qui est lui d’une écriture normale, non appuyée, étant observé que la formulation en la forme et au fond est similaire à celle reprise dans le mandat de vente établi par l’agence concurrente LAFORÊT même si cette dernière utilise des caractères d’une taille légèrement supérieure. À ce titre, la formulation est nettement suffisante et elle satisfait aux exigences légales comme le premier juge l’a à bon droit relevé ;

Cette clause qui a pour but de sanctionner la fraude du vendeur qui traiterait directement avec un tiers présenté par le mandataire est parfaitement valable et est admise par la jurisprudence, les premiers juges ayant à bon droit considéré que les effets de cette clause étaient limités dans le temps dans des conditions qui lui paraissaient raisonnables (18 mois suivant l’expiration ou la révocation du mandat) étant observé du reste à titre comparatif que l’agence LAFORET a prévu pour sa part (ce qui semble être tout de même une erreur de plume) une période de « 180 mois » suivant l’expiration du mandat (!) ;

Des lors, le moyen suivant lequel cette clause se heurterait aux dispositions d’ordre public en particulier celles relatives à la juste rémunération d’un professionnel de l’immobilier pour les prestations qu’il a exécutées réellement ne résiste pas à l’examen dans la mesure où, comme cela a déjà été exprimé, son but est de sanctionner un comportement fautif, une mauvaise foi révélée par un comportement lequel a été au cas d’espèce parfaitement analysé par les premiers juges.

 

SUR L’APPLICATION DE LA CLAUSE PÉNALE :

Il résulte des circonstances de la cause que M. X. a signé un mandat non exclusif sur trois mois, reconductible et pour un prix de vente à hauteur de 244.000 €, commission comprise à la charge de l’acquéreur. L’agence LACASSAGNE a fait effectuer plusieurs visites de l’immeuble lequel était inhabité, et en particulier le 8 février 2005 pour ce qui concerne les époux A., dont il n’est pas contesté qu’ils ont rencontré M. X., le propriétaire, lequel tenait lui-même à être présent pour introduire les visiteurs dans son immeuble. Sur la demande des époux A. l’agence LACASSAGNE a fait une offre au vendeur M. X. ce que ce dernier nie ;

Il n’est pas contesté que quinze jours après cette visite des époux A., M. X. a signé un mandat de vente à l’agence LAFORÊT pour le prix de 223.000 €. Dans ces conditions, l’attestation établie par Étienne A. le 27 novembre 2006 selon lequel il aurait visité cette habitation deux fois avec deux agents immobiliers différents et que M. X. ne serait jamais intervenu personnellement dans les négociations avec l’agence LACASSAGNE n’est pas probante, d’autres acquéreurs potentiels qui avaient visité l’immeuble par l’intermédiaire de l’agence LACASSAGNE ayant rencontré eux aussi le propriétaire, ce que ce dernier du reste ne conteste pas, alors que les époux A. sont venus deux fois dans cette maison le 8 février avec l’agence LACASSAGNE et le 10 février soit deux jours après avec l’agence LAFORÊT et qu’ils n’ont pas cherché à contester les termes d’un courrier en date du 24 mars 2005 par lequel l’agence LACASSAGNE rappelait les diligences qu’elle avait effectuées après la visite de la Maison des époux X. et de l’offre verbale qu’ils avaient faites et qu’elle avait répercuté aux propriétaires ;

La Cour approuve le premier juge d’avoir retenu que c’est en toute conscience qu’M. X. avait enfreint l’interdiction de traiter avec les époux A. par l’intermédiaire d’une autre agence que l’agence LACASSAGNE, ce qui lui était interdit par la clause ci-dessus analysée, alors, comme le relève la partie intimée qu’il y trouvait son compte puisque la deuxième agence avait fixé une commission de 10.000 € et donc inférieure à celle prévue pour la première ;

La Cour confirme en conséquence la décision entreprise en toutes ses dispositions et en particulier celle d’avoir appliqué la clause dans son intégralité sans qu’il y ait lieu d’en réduire la portée comme le souhaite subsidiairement la partie appelante, dans la mesure où, comme cela a été déjà indiqué, son but est de sanctionner un comportement fautif.

 

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE M. X. :

M. X. succombant dans son appel, la demande reconventionnelle qu’il formule au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive est radicalement en voie de rejet, aucune faute n’étant établie à l’encontre de l’agence LACASSAGNE qui n’a fait qu’user de son droit d’obtenir réparation des dommages qu’elle avait subis du fait de son comportement.

 

SUR LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES :

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’agence LACASSAGNE les frais irrépétibles non compris dans les dépens.

 

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant en audience publique, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. X. à payer à la SARL LACASSAGNE IMMOBILIER la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les sentiers dépens, ceux d’appel étant distraits au profit de Maître BURG, avoué, en application de l’article 699 du Code procédure civile ;

Déboute M. X. de sa demande reconventionnelle.

Le présent arrêt a été signé par René SALOMON, Premier Président et par Dominique SALEY, Greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier,      Le Premier Président,