Extrait : « Considérant que le contrôle qui est exigé par le règlement de copropriété de l'architecte de l'immeuble ne constitue pas, contrairement à ce que prétend l'appelante, une clause abusive, mais en quelque sorte une clause de sauvegarde des droits de la copropriété pour les travaux importants qui affectent les parties communes et que peuvent entreprendre des copropriétaires sans précaution suffisante ».

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 17 FÉVRIER 1995

 

R.G. n° 6657/94.

ENTRE :

Mademoiselle X.

[adresse], APPELANTE, CONCLUANT par la SCP FIEVET-ROCHETTE-LAFON titulaire d'un office d'Avoués, PLAIDANT par Maître GASTAUD, Avocat

 

ET :

- Le Syndicat des Copropriétaires du [avenue] à PARIS, pris en la personne de son Syndicat la FONCIERE ET IMMOBILIERE DE PARIS

[adresse]

- Madame A.

[...]

- Madame B.

[...]

- Monsieur C.

[...]

INTIMÉS, CONCLUANT par la SCP LAMBERT-DEBRAY-CHEMIN titulaire d'un office d'Avoués, PLAIDANT par Maître MORRON, Avocat

 

COMPOSITION DE LA COUR : Madame STEPHAN, Président (rédacteur). Madame BRUEL, Madame LAURENT, Conseillers

 

FAITS ET PROCÉDURE :

Mme X. est propriétaire depuis le 2 juin 1989, d'un appartement de trois pièces principales situé au 4ème étage de l'immeuble du [avenue] à PARIS (7ème).

Au cours des travaux de rénovation entrepris dans son appartement, elle a fait abattre un mur de refend séparant deux pièces et les conduits de fumée qui se trouvaient à l'intérieur de ce mur et ce sans avoir obtenu ni demandé l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ni d'ailleurs celle des copropriétaires concernés des étages inférieurs.

La copropriété a alors saisi le juge des référés aux fins de voir arrêter les travaux. Le juge des référés a commis l'expert W. puis, sur la base du rapport d'expertise, condamné Mademoiselle X. au rétablissement des conduits de fumée sous astreinte de 500 Francs par jour de retard.

Cette décision a été confirmée par arrêt de la Cour d'appel de PARIS en date du 10 mai 1991 qui a liquidé provisoirement l'astreinte.

Ultérieurement, en avril 1992, Mme X. a saisi le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE pour qu'il soit dit que les travaux réalisés par elle pouvaient l'être sans autorisation.

Le tribunal a renvoyé l'affaire à la médiation, par jugement du 16 juin 1993. Le médiateur a déposé un rapport de carence, faute d'avoir réussi à mettre les parties d'accord.

Par jugement du 6 juillet 1994, le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE, à la suite de ce rapport de carence a, notamment :

- débouté Mme X. de sa demande,

- dit que les conduits de cheminée sont des parties communes au sens de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965,

- dit que Mme X. ne pouvait procéder la suppression de ces conduits sans l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires,

- lui a enjoint de rétablir ces conduits sous astreinte de 1.500 Francs par jour de retard, passé un délai de deux mois à compter de la signification du jugement,

- lui a enjoint de réparer les désordres occasionnés par ces travaux à l'appartement de Jacques Z.,

- condamné Mme X. à payer à titre de dommages et intérêts 15.000 Francs au syndicat des copropriétaires et 1 Franc à Mesdames A. et B. et à Monsieur C.,

- débouté le syndicat de sa demande de liquidation d'astreinte,

- ordonné l'exécution provisoire,

- condamné Mme X. à payer au syndicat la somme de 30.000 Francs au titre de l'article 700 du NCPC,

- l'a condamnée aux dépens.

Mme X. a relevé appel de cette décision, en intimant le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires Mme A., Mme B. et M. C.

Elle sollicite l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions (sans en ce qui concerne la liquidation de l'astreinte) et demande à la Cour de dire :

- que, depuis l'installation du chauffage central en 1949, les conduits de cheminée ont cessé d'être affectés à l'usage et à l'utilité de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux,

- que l'article 1^er du règlement de copropriété n'impose aucune restriction à la copropriétaire désireux de modifier la distribution intérieure de son lot, même en présence d'un mur de refend,

- qu'en conséquence, elle n'avait pas à solliciter ni à obtenir l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires préalablement à l'engagement de ses travaux,

- que le syndicat d'une part, les copropriétaires d'autre part, sont irrecevables de leurs demandes, le syndicat pour n'avoir pas autorisé son syndic à rester en justice, les trois copropriétaires intimés ne justifiant d'aucun intérêt.

Elle réclame 30.000 Francs au titre de l'article 700 du NCPC à la charge in solidum des intimés.

Elle fait valoir : qu'avant de commencer ses travaux, elle avait reçu des réponses courtoises approbatives tant du syndic de la copropriété (qui devait se référer à l'assemblée générale) que des copropriétaires concernés quant aux travaux qu'elle envisageait de faire ; que devant l'inertie syndic, elle a entrepris les travaux, qui ont été menés dans les règles de l'art sous le contrôle de SOCOTEC ; que le syndic et les copropriétaires n'ont alors eu de cesse que de les lui faire arrêter, par lettres simples puis recommandées puis par la voie judiciaire ; que la Cour de PARIS a confirmé l'ordonnance de référé qui la condamnait à rétablir sous astreinte les conduits litigieux ; que « sous peine de voir se perpétuer une situation passablement explosive, il devenait indispensable de solliciter l'interprétation du règlement de copropriété et de définir la nature des travaux réalisés » ; que c'est ce qu'elle a fait par assignation du 22 avril 1992

Elle précise : que le mur percé par elle est sans aucun doute un mur de refend à l'intérieur duquel se trouvaient logés des conduits de cheminée inutilisables en raison de leur état ainsi qu'a pu constater l'expert W. ; qu'elle pouvait le faire en application de l'article 1^er du règlement de copropriété, sans autorisation de la copropriété que certes elle aurait dû le faire sous le contrat de l'architecte de la copropriété aux termes de cet article ; que cette clause est « manifestement abusive » puisqu'elle porte atteinte à la liberté du choix du propriétaire ; que d'ailleurs cet architecte ne s'est jamais manifesté ni en cours de travaux, ni après ; que les conduits litigieux ne sont d'ailleurs plus réglementaires ; qu'ils n'étaient plus utilisés par les copropriétaires concernés ; qu'ils ne sont plus parties communes à supposer qu'ils aient pu l'être en tant qu'équipement collectif ; que d'ailleurs, ils ne font pas l'objet de charges et qu'ils ne sont pas entretenus ; qu'ils ont cessé depuis 40 ans, d'être utiles et de remplir leur fonction ; qu'ils ne constituent plus que de tuyauteries désaffectées et sans objet ; que syndicat, ayant renoncé à utiliser ces conduits, perdu tout droit sur eux ; qu'ainsi les travaux qu'elle a fait exécuter sont réguliers.

En ce qui concerne la demande reconventionnelle du syndicat tendant à la voir condamner à remettre en état les conduits litigieux Mme X. soutient qu'il devait être autorisé pour ce faire par l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'il ne l'a pas été ; qu'il est donc irrecevable car son action ne constitue pas une défense à l'action principale tendant à faire interpréter le règlement de copropriété ; qu'il s'agit d'une action « autonome » pour laquelle le syndic devait être habilité.

Quant aux demandes des copropriétaires Mme X. fait valoir qu'ils ne peuvent prévaloir d'un préjudice hypothétique, leur dommage n'étant ni certain ni actuel puisque les conduits de cause ne peuvent être utilisés actuellement par eux qui en ont d'ailleurs volontairement condamné l'usage.

Dans ses écritures en réplique, l'appelant s'oppose à la demande (subsidiaire) de sursis de statuer du syndicat en attente de l'habilitation du syndic. Elle soutient qu'une telle autorisation ne peut être donnée après que la juridiction ait été saisie de son action.

Elle prétend que devant le conciliateur, le syndicat lui a réclamé 400.000 Francs pour prix de son désistement.

En ce qui concerne l'appel du jugement du 16 juin 1993 (en même temps que celui du 6 juillet 1994), Mme X. précise qu'il s'agit de celui qui a désigné le médiateur et non de celui, du même jour qui a statué sur la validité d'une assemblée générale de copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires conclut à la confirmation du jugement du 6 juillet 1994 et de celui du 16 juin 1993 (à l'encontre duquel Mademoiselle X. n'avait aucun intérêt à faire appel).

Il soutient que Mme X. devait obtenir l'autorisation de la copropriété pour détruire les conduits de fumée ; qu'elle sème la confusion avec le percement du mur de refend qui n'est pas en cause qu'il est quant à lui parfaitement recevable de demander reconventionnellement le rétablissement des conduits de fumée ; qu'en effet, il ne fait que demander de tirer les conséquences du rejet de la demande de Mademoiselle X. ; que cette demande reconventionnelle est intimement liée à la demande principale de Mademoiselle X. ; que si la Cour déclarait irrecevable en cette demande, elle ne pourrait que constater que l'astreinte prononcée par la Cour d'appel de PARIS en 1991 lui bénéficie toujours.

Plus subsidiairement encore, le syndicat sollicite le sursis à statuer dans l'attente de l'autorisation du syndic à introduire cette demande par l'assemblée générale des copropriétaires.

Les copropriétaires C., A. et B. (qui ont conclu avec le syndicat par des écritures communes) concluent à la recevabilité de leur intervention et de leur action, faisant valoir qu'ils subissent un préjudice évident du fait de l'impossibilité qui leur est faite, du fait des travaux de Mademoiselle X., d'utiliser leur conduit de fumée.

Ils demandent, les uns et les autres, que Mademoiselle X. soit condamnée à rétablir les conduits de fumée sous astreinte de 3.000 Francs par jour à compter de la signification du présent arrêt.

Ils sollicitent au surplus, ensemble, la somme de 20.000 Francs pour leurs frais d'appel, en sus des 30.000 Francs alloués par le tribunal.

Ils font valoir que si les conduits de fumée en cause ne peuvent effectivement pas être utilisés en l'état, ils sont cependant parfaitement réglementaires sauf à être chemisés ; que les copropriétaires peuvent parfaitement, un jour ou l'autre, être amenés à les utiliser ; qu'ils n'y ont pas renoncé définitivement ; que la mise en place d'un chauffage central est complémentaire et distincte de l'existence des conduits de fumée et des cheminées existant dans les appartements ; qu'en réalité, Mademoiselle X. cherche à obtenir un blanc-seing des juridictions l'autorisant rétroactivement à supprimer ces conduits de fumée c'est-à-dire à faire entériner une voie de fait par autorité de justice.

Par des conclusions postérieures, le syndicat et les copropriétaires intervenants réclament, en plus, 8.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du NCPC pour l'appel du jugement du 16 juin 1993 estimant que Mademoiselle X. n'avait aucun intérêt à relever appel de ce jugement qui ne lui faisait pas grief et qui ne faisait que désigner un médiateur.

 

SUR QUOI, LA COUR :

I - Sur les demandes de Mme X. :

Considérant que, sous couvert d'une demande d'interprétation de l'article 1^er du règlement de copropriété, Mme X. tente en réalité d'obtenir de la Cour qu'elle dise que les travaux litigieux qu'elle a fait exécuter dans son appartement ne nécessitaient pas d'autorisation de la copropriété et sont donc réguliers, et ce contrairement aux décisions de référé rendues précédemment par le juge des référés et par la Cour d'appel de PARIS ;

Considérant que si l'article 1^er de ce règlement autorise chaque copropriétaire à modifier la distribution intérieure de ses locaux, il existe cependant pour tout percement de gros mur ou de mur de refend (comme en l'espèce, ce qui n'est pas contesté) que ces travaux soient exécutés sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble... et pour les entrepreneurs agréés par le syndic pour tous travaux de maçonnerie, plomberie et fumisterie ;

Considérant que Mademoiselle X. a non seulement fait percer un mur de refend mais qu'elle l'a fait abattre comme elle le reconnaît elle-même et ce sans le contrôle de l'architecte de la copropriété ;

Considérant que le contrôle qui est exigé par le règlement de copropriété de l'architecte de l'immeuble ne constitue pas, contrairement à ce que prétend l'appelante, une clause abusive, mais en quelque sorte une clause de sauvegarde des droits de la copropriété pour les travaux importants qui affectent les parties communes et que peuvent entreprendre des copropriétaires sans précaution suffisante ;

Considérant d'ailleurs qu'en l'espèce ce n'est pas la démolition du mur de refend qui est reproché à Mademoiselle X. mais le fait d'avoir supprimé, sur toute la hauteur de son appartement les huit conduits de fumée qui traversaient ce mur de refend et ce sans avoir sollicité ni a fortiori obtenu l'autorisation de la copropriété ni des copropriétaires concernés ;

Considérant que Mme X. soutient à tort que ces conduits de cheminée ne sont plus des parties communes puisqu'elles ne sont plus utilisées ;

Considérant que si le règlement de copropriété précise que sont parties communes « les têtes de cheminée », il ne dit rien en ce qui concerne les gaines de cheminée ;

Or considérant que l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dit que sont réputées communes (dans le silence ou la contradiction des titres) notamment « les coffres et gaines de cheminée » ;

Considérant que ces gaines de cheminée sont à usage privatif du copropriétaire dont la ou les cheminée(s) de l'appartement sont raccordées à ces conduits ;

Considérant que, contrairement aux parties de tuyauteries d'eau par exemple qui, intérieures aux appartements restent privatives, ces conduits de cheminée, à usage privatif, traversent les lots d'autres copropriétaires pour déboucher sur le toit de l'immeuble ;

Considérant que ces conduits de cheminée sont donc bien des parties communes même si ils ne sont affectés qu'à l'usage de certains copropriétaires ;

Considérant que le fait de n'être pas actuellement utilisés ne leur fait pas perdre contrairement à ce que prétend Mademoiselle X. leur qualification de parties communes, d'autant qu'ils peuvent être réutilisés facilement sauf à être chemisés ou tubés (ainsi que l'a précisé l'expert judiciaire W., en son rapport page 15) ;

Considérant que les copropriétaires concernés n'ont pas renoncé définitivement à leur usage ; qu'en effet, ils ont de suite protesté dès qu'ils ont appris leur suppression par Mademoiselle X. ;

Considérant que le fait qu'ils ne soient pas actuellement l'objet de charges s'explique par leur non-usage actuel ; Considérant que la copropriété qui ne les fait pas actuellement chemiser ou tuber n'y a pas pour autant définitivement renoncé ;

Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que Mme X., qui n'a pas respecté le règlement de copropriété quant à la surveillance de l'architecte de l'immeuble en ce qui concerne l'abattage du mur de refend, ne l'a pas davantage observé en ce qui concerne la destruction, sans autorisation, sur toute la hauteur de son lot, des conduits de fumée desservant les copropriétaires des étages inférieurs (1^er, 2^ème et 3^ème , qui sont des parties communes ;

Considérant qu'elle doit donc être débouté de sa demande principale et de sa demande accessoire fondée sur l'article 700 du NCPC.

 

II - Sur les demandes du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires concernés :

Considérant que Mademoiselle X. reproche à la copropriété de n'avoir pas habilité son syndic à former sa demande reconventionnelle qui, selon elle, est parfaitement autonome par rapport à la demande principale ;

Or considérant que la demande reconventionnelle de la copropriété se rattache par un lien suffisant à la demande principale de l'appelante puisqu'elle en est la suite et la conséquence nécessaires ;

Considérant, en effet que, dans la mesure la Cour dit que les travaux entrepris par Mademoiselle X. l'ont été irrégulièrement eu égard aux règles régissant la copropriété, il en découle nécessairement que la copropriété et les copropriétaires concernés sollicitent à bon droit la remise en état des conduits de fumée en leur état antérieur pour que les travaux de Mademoiselle X. ne leur préjudicient pas ;

Considérant, dès lors, que la demande reconventionnelle du syndicat de remise en état est recevable ; qu'elle est également bien fondée ;

Considérant que les copropriétaires intervenants sont également recevables à agir et à demander des dommages et intérêts, leur préjudice étant certain et non simplement hypothétique puisqu'ils se trouvent privés de toute possibilité d'utiliser leur cheminée dans leur appartement ;

Considérant que Mme X. doit donc être condamnée à rétablir dans son appartement les conduits de cheminée qu'elle a fait démolir et qui desservent les appartements des copropriétaires suivants : M. C., Mme A. et Mme B. ;

Considérant que cette condamnation à faire doit être assortie d'une astreinte de 1.000 Francs par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt ;

Considérant que le jugement sera confirmé sur le montant des dommages et intérêts alloués ;

Considérant qu'il est équitable d'allouer ensemble au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires concernés la somme de 30.000 Francs pour leurs frais de première instance et d'appel.

 

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par décision contradictoire :

CONFIRME le jugement en ses dispositions frappées d'appel, à l'exception toutefois du montant de l'astreinte et de l'indemnité fondée sur l'article 700 du NCPC.

Le réformant de ces chefs :

DIT que Mme X. est condamnée à rétablir les conduits litigieux sous astreinte de 1.000 Francs (MILLE FRANCS) par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt.

La CONDAMNE à payer 30.000 Francs (TRENTE MILLE FRANCS) ensemble au syndicat et aux copropriétaires concernés pour leurs frais de première instance et d'appel non compris dans les dépens.

La DÉBOUTE de sa demande de ce chef.

La CONDAMNE aux dépens d'appel, avec distraction au profit de la SCP LAMBERT-DEBRAY-CHEMI dans les conditions de l'article 699 du NCPC.