Extrait : « Mais attendu que l'article 2 de la loi du 13 juillet 1979 exclut du champ d'application de ce texte les prêts destinés à financer une activité professionnelle ; qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que la propriété que M. X. s'était engagé à acquérir était, comme l'atteste la promesse de vente, une propriété agricole comprenant des bâtiments d'habitation et d'exploitation et 140 hectares de terrains et que M. X., qui s'était fait consentir un bail rural, avait installé sur 2.500 m2 un élevage de faisans, avait procédé à diverses récoltes et que les bâtiments d'habitation constituaient l'accessoire d'une propriété agricole, en ont exactement déduit que l'acquisition n'était pas soumise aux dispositions de la loi du 13 juillet 1979 ; que la cour d'appel a ainsi légalement justifié sa décision ».

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR DE CASSATION

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 7 OCTOBRE 1992

 

N° de pourvoi : 89-18702. arrêt n° 1136

DEMANDEUR à la cassation : Monsieur X.

DÉFENDEUR à la cassation : Madame Y.

Président : M. de Bouillane de Lacoste. Rapporteur : M. Kuhnmunch. Avocat général : M. Gaunet. Avocats : MM. Y., Roger.

 

Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que, le 1^er juillet 1983, M. X. a signé avec Mme Y. et des membres de la famille de celle-ci un acte sous seing privé par lequel le premier s'engageait à acquérir une propriété agricole pour le prix de 1.600.000 francs ; que, le jour de la signature de l'acte sous seing privé, M. X. a remis une somme de 200.000 francs à imputer sur le prix ; qu'en même temps que la promesse de vente, a été conclu un bail rural relatif à la même propriété agricole ; qu'il a été stipulé qu'en cas de non-réalisation de la vente au terme convenu, le bail serait résilié et que la somme de 200.000 francs deviendrait un dédit ; que, malgré sommation de régulariser la vente, M. X., qui n'avait pu obtenir un prêt bancaire, ne s'est pas présenté chez le notaire ; qu'en septembre 1985 il a abandonné la propriété et réclamé le remboursement de la somme de 200.000 francs ; que la cour d'appel (Nîmes, 21 juin 1989), après avoir jugé que la vente n'était pas soumise aux dispositions de la loi n° 79-596 du 13 juillet 1979, l'a débouté de sa demande ;

Sur le premier moyen, pris en ses deux branches :

Attendu que M. X. reproche à la cour d'appel d'avoir statué comme elle a fait, alors que, selon le moyen, les juges du second degré ont violé les articles 1, 2, 16, 17 et 18 de la loi du 13 juillet 1979 et privé leur décision de base légale au regard de ces articles, dès lors que cette loi vise notamment les opérations portant sur des immeubles à usage professionnel et d'habitation et qu'il ne résulte ni de sa lettre ni de son esprit que seraient exclues de son champ d'application les acquisitions portant sur une propriété bâtie à usage d'habitation et de bâtiments agricoles ainsi que sur des terres susceptibles d'être mises en valeur ;

 

Mais attendu que l'article 2 de la loi du 13 juillet 1979 exclut du champ d'application de ce texte les prêts destinés à financer une activité professionnelle ; qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que la propriété que M. X. s'était engagé à acquérir était, comme l'atteste la promesse de vente, une propriété agricole comprenant des bâtiments d'habitation et d'exploitation et 140 hectares de terrains et que M. X., qui s'était fait consentir un bail rural, avait installé sur 2.500 m2 un élevage de faisans, avait procédé à diverses récoltes et que les bâtiments d'habitation constituaient l'accessoire d'une propriété agricole, en ont exactement déduit que l'acquisition n'était pas soumise aux dispositions de la loi du 13 juillet 1979 ; que la cour d'appel a ainsi légalement justifié sa décision ; que le moyen n'est donc fondé en aucune de ses deux branches ;

 

Sur les deuxième et troisième moyens : (non reproduits) ;

 

PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.

 

Moyens produits par Me Y., avocat aux conseils pour M. X.

MOYENS DE CASSATION PRODUITS A L'APPUI DU POURVOI N°S 89-18.702 PAR LA SCP MAURICE RICHE, PHILIPPE Y., CAROLE THOMAS-RAQUIN

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

"Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté le bénéficiaire d'une promesse synallagmatique de vente de sa demande tendant à obtenir la restitution d'un dédit de 200 000 francs versé à l'occasion de la signature de ladite promesse ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, qu'elles doivent être exécutées de bonne foi ; qu'il n'y a pas lieu de rechercher qu'elle a été la commune intention des parties quand les actes sont rédigés en termes clairs et précis et ne comportent aucune ambiguïté ; que dans l'acte du 1er juillet 1983, M. Alain X. s'est engagé à acquérir une propriété agricole comprenant des bâtiments d'exploitation et 140 hectares de terrains ; qu'il s'est fait consentir sur ces immeubles un bail rural, a installé sur 2.500 m2 un élevage de faisans et a procédé à diverses récoltes ; qu'une telle acquisition n'"est pas soumise aux dispositions de la loi du 13 juillet 1979 qui vise l'achat d'immeubles à usage d'habitation ou à usage mixte, professionnel et habitation ; que M. Alain X. avait déjà soutenu contre toute vraisemblance devant le juge des référés qu'en fait il n'avait pas vraiment ris l'engagement d'acquérir la propriété d'Elisa Y. ; qu'avec la même mauvaise foi, il affirme devant la Cour que "son intention primordiale" était non pas d'acquérir une propriété agricole mais "avant tout un immeuble à usage d'habitation afin de loger son épouse et ses enfants mineurs" ; qu'au demeurant, M. Alain X. confond la commune intention des parties et sa motivation personnelle ; qu'au vu des circonstances de la cause ci-dessus rappelées, son argumentation manque de pertinence et doit donc être écartée ;

ET AUX MOTIFS des premiers juges QUE M. Alain X. pour se soustraire à ses obligations contractuelles invoque la loi du 13 juillet 1979 qui, selon lui, s'appliquerait à la vente du 1er juillet 1983 ; qu'en l'espèce, la propriété vendue était une propriété agricole comme les parties en ont convenu à la page 3 de la promesse de vente du 1er juillet 1983 et comme le démontre au surplus le fait que dans le même temps, Mme Elisa PLANET a signé avec M. X. un bail rural portant sur la propriété vendue ; que la loi du 13 juillet 1979 vise les acquisitions en propriété ou en jouissance des immeubles d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ; que la propriété agricole vendue par Mme PLANET n'entre donc pas dans le champ d'application de cette loi dans la mesure où les bâtiments d'habitation constituent manifestement l'accessoire à une activité professionnelle de nature agricole ;

ALORS QUE la loi n° 79-576 du 13 juillet 1979 relative à la protection des emprunteurs dans le domaine immobilier vise notamment les opérations portant sur des immeubles à usage professionnel et d'habitation ; qu'il ne résulte ni de la lettre, ni de l'esprit de ladite loi que seraient exclues de son champ d'application les acquisitions portant sur une propriété bâtie, à usage d'habitation et de bâtiments d'exploitation, ensemble sur des terres susceptibles d'être mises en valeur ; qu'en décidant le contraire au prétexte qu'il s'agissait de la vente d'une exploitation agricole, la Cour viole les articles 1, 2, 16, 17 et 18 de la loi précitée ;

ET ALORS QUE D'AUTRE PART et en tout état de cause, eu égard aux écritures de l'acquéreur signifiées en cause d'appel, la Cour se devait de rechercher si les terres attenantes à la maison d'habitation, terres de très faible rentabilité puisque pour l'essentiel incultes, faisaient que les tènements cédés bâtis et non bâtis étaient d'abord une exploitation agricole avec ce que cela postule sur le plan économique ; qu'en ne procédant pas à une telle recherche malgré les écritures circonstanciées quant à ce, la Cour prive son arrêt de base légale au regard des articles précités de la loi n° 79-576 du 13 juillet 1979".

 

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE PAR RAPPORT AU PREMIER)

"Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir décidé que M. X. n'était pas fondé en sa demande tendant à obtenir la restitution d'une somme de 200.000 francs ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE la promesse de vente prévoyait le versement par M. Alain X. d'une somme de 200.000 francs s'imputant sur le prix de vente le jour de la signature de l'acte authentique et prenant la forme d'un dédit au cas où la vente ne se réaliserait pas par la faute de l'acquéreur ; qu'en l'espèce, c'est bien par la faute de ce dernier que la vente n'a pu se réaliser, puisque d'après les documents qu'il produit, c'est parce qu'il avait à tort accepté de payer un prix trop élevé que les organismes bancaires ont refusé leur concours ;

ET AUX MOTIFS des premiers juges QUE l'obligation contractée par M. Alain X., à savoir payer le prix au 1er juillet 1985 est une obligation de résultat ; que le simple fait qu'il n'ait pas payé constitue une inexécution de l'obligation à laquelle il s'est engagé, laquelle ne résulte d'aucune cause étrangère ne pouvant lui être imputée ;

ALORS QUE la promesse de vente précisait que si la vente ne se réalise pas par la faute de M. X., l'acompte de 200.000 Francs versé prendra la forme d'un dédit ; que le simple fait d'avoir accepté le prix offert par le vendeur, - prix jugé trop élevé par les organismes bancaires qui ont refusé leur concours-, ne peut caractériser une faute ; qu'en décidant le contraire pour écarter le moyen de M. X. faisant état de ses diligences exclusives de tout manquement susceptible de lui être imputé et générateur d'une faute, qui lui serait imputable, la Cour viole les articles 1134, 1135 et 1147 du Code Civil".

 

TROISIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE PAR RAPPORT AUX DEUX PREMIERS)

"Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir décidé que le dédit d'un montant de 200 000 francs ne pouvait être jugé comme étant manifestement excessif ;

AUX MOTIFS QUE ledit s'analyse en une clause pénale puisqu'il garantissait l'exécution d'une promesse synallagmatique de vente, que les clauses pénales peuvent être réduites lorsqu'elles sont manifestement excessives ; que Monsieur Alain X. ne peut invoquer pour essayer d'obtenir une remise partielle le montant des loyers qu'il a versés en exécution du bail souscrit avec Madame Elisa Y., ni le fait que cette dernière n'ait pu trouver un autre acquéreur en sorte que la preuve que le dédit présentait un caractère manifestement excessif n'est pas rapportée d'où il résulte que Madame Elisa Y. pourra conserver l'intégralité de la somme versée (cf. page 3 alinéa 5 de l'arrêt ;

ALORS QUE méconnaît les pouvoirs que confère aux juges l'article 1152 du Code Civil, l'arrêt qui se borne à dire que le débiteur d'un dédit ne eut invoquer pour obtenir une remise partielle de la clause pénale le montant de loyers versés en exécution du bail souscrit, ni le fait que la propriétaire des lieux n'ait pas trouvé d'autre acquéreur, si bien qu'il y a lieu de s'en tenir à la commune intention des parties, cependant qu'il appartenait aux juges comme ils y étaient expressément invités de rechercher si au moment où ils statuaient le dédit de 200.000 francs n'était pas en lui-même manifestement excessif en sorte que l'arrêt attaqué est privé de base légale au regard du texte précité."