Extrait : « De même elle [le bailleur] ne peut demander que le dépôt de garantie lui reste acquis, l'article 13 du contrat qui s'analyse comme une clause pénale constituant une clause abusive au sens des recommandations de la commission des clauses abusives car elle est source de déséquilibre contractuel au détriment du consommateur compte tenu de l'absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

PREMIÈRE CHAMBRE PREMIÈRE SECTION

ARRÊT DU 9 JANVIER 2007

 

R.G. n° 05/04500. Décision déférée du 22 juillet 2005 - Tribunal d'Instance de MURET (R.G. n° 05/104).

 

APPELANT(E/S) :

Madame X.

[minute Jurica page 2], [adresse], représentée par la SCP CANTALOUBE-FERRIEU CERRI, avoués à la Cour assistée de Maître Jean-Pierre BERL, avocat au barreau de TOULOUSE

 

INTIMÉ(E/S) :

- Monsieur Y.

[adresse], représenté par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT, avoués à la Cour, assisté de Maître Thierry LANGE, avocat au barreau de TOULOUSE

- Madame Y.

[adresse], représentée par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT, avoués à la Cour, assistée de Maître Thierry LANGE, avocat au barreau de TOULOUSE

 

COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 novembre 2006 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant J. BOYER-CAMPOURCY, conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de C. DREUILHE, président, F. HELIP, conseiller, J. BOYER-CAMPOURCY, conseiller

Greffier, lors des débats : C. COQUEBLIN

ARRÊT : - contradictoire, - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties, - signé par C. DREUILHE, président, et par C. COQUEBLIN, greffier de chambre

 

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

[minute Jurica page 3] Suivant contrat du 25 mars 2002, Mme X. a donné en location à M. et Mme Y. une maison contiguë à son habitation à compter du 1^er juin 2002.

Au motif que le logement présentait des non conformités, les locataires ont saisi le juge des référés du tribunal d'instance de Muret qui, le 17 octobre 2003, a ordonné une expertise confiée à M.  Z. et a rejeté la demande de consignation des loyers dans l'attente du dépôt du rapport.

Sur la base du rapport de M. Z., par jugement du 21 janvier 2005 le tribunal d'instance de Muret a constaté que Mme X. avait exécuté les travaux d'électricité à la demande de l'expert et l'a condamnée à exécuter les autres travaux de remise en état dans la maison louée tels que préconisés par l'expert, cela sous astreinte.

Le 1^er mars 2005, Mme X. a assigné ses locataires pour voir notamment prononcer la résiliation du bail et leur expulsion ainsi que pour obtenir leur condamnation au paiement de l'augmentation du loyer et des taxes d'ordures ménagères, outre des dommages intérêts.

Par jugement en date du 22 juillet 2005, le tribunal d'instance de Muret a :

- condamné M. et Mme Y. à payer à Mme X. la somme de 124,50 € au titre de la taxe d'ordures ménagères 2003

- rejeté les autres demandes

- partagé les dépens par moitié.

Par déclaration en date du 8 août 2005 dont la régularité et la recevabilité ne font pas l'objet de contestation, Mme X. a fait appel de cette décision.

Vu l'ordonnance de clôture en date du 13 novembre 2006

 

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par conclusions en date du 13 novembre 20006 déposées avant l'ordonnance de clôture auxquelles la cour se réfère par application de l'article 455 du nouveau code de procédure civile, Mme X. demande à la cour de :

- prononcer la résiliation du bail aux torts des locataires

- ordonner l'expulsion des époux Y.

- les condamner au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer réajusté et des charges locatives jusqu'à la libération effective des lieux

- condamner les époux Y. au règlement de la somme de 380,38 euros correspondant aux majorations de loyers impayés

- condamner les époux Y. au règlement de la somme de 568,82 euros correspondant au remboursement de la taxe des ordures ménagères impayées des années 2003, 2004, 2005 et 2006

- condamner les époux Y. au règlement de la somme de 248,98 euros correspondant à la consommation d'eau de mai à juin 2005

- assortir ces condamnations des intérêts au taux légal depuis leur date d'exigibilité

- dire et juger que le dépôt de garantie d'un montant de 1.130 € restera acquis à Mme X. par application de l'article 13 du contrat de bail du 25 mars 2002

- condamner les époux Y. au règlement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation des préjudices matériels et moraux subis par elle

- [minute Jurica page 4] condamner les époux Y. au règlement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.

- condamner les époux Y. aux dépens.

Au soutien de son appel, Mme X. fait valoir que les agissements des locataires sont contraires à l'obligation qui leur incombe d'user de la chose louée en bon père de famille.

Elle prétend que les époux Y. profèrent des menaces et des insultes à son encontre et qu'elle a été victime d'une agression physique par Mme Y.

De même elle invoque l'agressivité des locataires vis-à-vis des autres habitants des bâtiments voisins et de son huissier.

Elle ajoute que de juin 2004 à décembre 2005 les locataires n'ont pas réglé les augmentations de loyers alors que cette révision est automatique et s'opère sans notification du propriétaire. De plus, elle les a bien informés de l'augmentation par courrier.

Elle demande qu'ils soient condamnés à lui payer à ce titre la somme de 380,38 € pour la période du 1^er juin 2004 au 31 décembre 2005.

Elle indique également que les locataires n'ont pas payé la taxe des ordures ménagères et qu'ils doivent à ce titre la somme de 568,82 € pour les années 2003 à 2006.

De même, ils ne règlent plus les provisions sur charges depuis 2005 et doivent la somme de 248,98 € relative à leur consommation d'eau de mai 2005 à juin 2006.

Enfin, elle invoque les nombreuses irrégularités dans le paiement du loyer qui est réglé avec retard.

Elle estime que l'ensemble de ces faits, qui constituent des manquements graves et volontaires à l'obligation du locataire de payer le prix du loyer, justifie sa demande de résiliation judiciaire du bail, les locataires ne pouvant trouver des excuses et ne pouvant se décharger de leur obligation de paiement des loyers par le fait de la non conformité des lieux.

Elle rappelle également les abus de droit commis par les locataires depuis avril 2003, ceux-ci s'étant opposés à l'exécution des travaux de mise en conformité qu'ils réclamaient par ailleurs et manifestant par des harcèlements incessants un comportement chicanier et agressif contraire aux obligations découlant des articles 1728 et 1134 du code civil.

Elle expose les voies de fait commises par les locataires (condamnation d'une arrivée d'eau, arrachage d'un arbuste d'ornement...).

Elle sollicite des dommages intérêts qu'elle chiffre à la somme de 3.000 € et demande que le dépôt de garantie lui reste acquis par application de l'article 13 du contrat.

Elle demande enfin une somme au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.

 

Par conclusions du 24 mars 2006 auxquelles la cour se réfère par application de l'article 455 du nouveau code de procédure civile, M. et Mme Y. demandent de :

- débouter Mme X. de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions

- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions

- condamner Mme X. à leur payer la somme de 4.000 euros à titre de dommages intérêts

- condamner Mme X. au paiement d'une amende civile par application de l'article 32-1 du nouveau code de procédure civile

- [minute Jurica Jurica page 5] condamner Mme X. au paiement de la somme de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile

- en tant que de besoin condamner Mme X. à leur rembourser les honoraires proportionnels résultant de l'article 10 du décret du 12 décembre 1996 modifié portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale qu'ils seraient amenés à régler dans l'hypothèse d'un recours à l'exécution forcée de la décision à intervenir.

À cette fin, M. et Mme Y. présentent les observations suivantes :

- le dossier s'inscrit dans un climat de mésentente entre locataires et propriétaires, maintenu et attisé par Mme X.

- les manquements invoqués par Mme X. à leur encontre ne sont pas fondés, alors qu'ils établissent que la bailleresse n'a pas respecté ses propres obligations

- les violences physiques et verbales ne sont pas établies

- les attestations produites ont été établies pour les besoins de la cause

- ils n'ont jamais été informés de l'augmentation de loyer

- ils versent une provision de 48 € par mois au titre des charges et ils n'ont pu obtenir justification des sommes payées au titre de ces charges

- ils ont bien réglé par avance la taxe des ordures ménagères pour l'année 2003

- le loyer d'avril 2004 a été payé et Mme X. ne peut solliciter à nouveau ce paiement

- l'argument des réticences de paiement et leur irrégularité n'est pas établi

- les abus de droit et les prétendues voies de fait invoqués par Mme X. ne sont pas justifiés

- la décision a justement rejeté la demande de suspension des travaux ordonnés judiciairement le 21 janvier 2005

- l'attitude de Mme X. commande sa condamnation au paiement de la somme de 4.000 € à titre de dommages intérêts pour procédures abusives

- de même il doit leur allouer une somme au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

- Sur la demande de paiement d'un rappel de loyers et de charges :

Le premier juge a condamné les locataires au paiement de la somme de 124,50 € et a rejeté les autres demandes de paiement formées par Mme X. au motif qu'elles n'étaient pas établies.

Mme X. demande à la cour de condamner les locataires au paiement des sommes de :

- 380,38 € au titre des majorations de loyers impayées,

- 568,82 € au titre du remboursement des taxes des ordures ménagères des années 2003, 2004, 2005 et 2006,

- [minute Jurica page 6] 248,98 € au titre de la consommation d'eau de mai à juin 2006.

 

1°) Sur la révision du loyer :

En application de l'article 17-d) de la loi du 6 juillet 1989, le loyer ne peut être révisé que si le bail le prévoit.

En l'espèce le principe d'une révision du loyer a bien été prévu entre les parties dans le bail même si elles n'en ont pas déterminé les modalités qui se trouvent donc régies par les dispositions impératives de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de la convention, la révision est automatique et s'opère sans notification préalable du bailleur.

Elle a de plus été demandée par Mme X. et rappelée dans les diverses quittances de loyers remises aux locataires.

Elle est donc justifiée dans son principe, ayant été d'ailleurs payée sans contestation par les locataires la première année

Son montant n'est pas contestable dès lors que la révision appliquée par Mme X. n'excède pas la moyenne de la variation de l'indice du coût de la construction telle que prévue par l'article 17 susvisé, la date de référence, en l'absence de clause contractuelle, étant celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat, soit en l'espèce celui du premier trimestre 2002.

En effet, sur la base des moyennes annuelles de l'indice du coût de la construction applicables jusqu'au 1^er janvier 2006, date à laquelle s'est substitué l'indice de référence des loyers (ou IRL), les loyers s'établissaient comme suit

- loyer au 1^er juin 2003 :

565 € x 1.172 (moyenne de ICC du 1^er trimestre 2003) / 1.145,75 (moyenne de ICC du 1^er trimestre 2002) 577,94 €

- loyer au 1^er juin 2004 :

577,94 € x 1.211 (moyenne de ICC du 1^er trimestre 2004) / 1.172 (moyenne de ICC du 1^er trimestre 2003) 596,16 €

- loyer au 1^er juin 2005 :

596,16 € x 1.269,50 (moyenne de ICC du 1^er trimestre 2005) / 1.211 (moyenne de ICC du 1^er trimestre 2004) 624,95 €.

Les demandes de Mme X. ont été faites sur la base de la variation du coût de la construction.

Elles sont plus favorables aux locataires et doivent être retenues.

Elles s'établissent de la manière suivante :

- loyer au 1^er juin 2003 576,97 €

- loyer au 1^er juin 2004 594,05 €

- loyer au 1^er juin 2005 619,11 €

Sur cette base, les locataires sont bien débiteurs de la somme de 204,96 € pour la période du 1^er juin 2004 au 1^er juin 2005, les locataires ayant continué à payer leur loyer sur la base d'un versement [minute Jurica page 7] mensuel de 576,97 € après le 1^er juin 2003 (soit 594,97 € - 576,97 € x 12 mois).

Ils doivent également la somme de 175,42 € comme demandé par Mme X. au titre de la majoration de loyer exigible du 1^er juin 2005 à décembre 2005, ne justifiant pas pour cette période d'un versement supérieur à celui de 576,97 € ci-dessus retenu.

Ils seront condamnés au paiement de la somme de 380,38 euros (204,96 € + 175,42 €).

 

2°) Sur les taxes d'ordures ménagères :

Ces taxes incombent au locataire en application de l'article 23-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Elles sont justifiées par la production des avis d'imposition régulièrement versés aux débats.

En l'espèce les taxes dues pour les années 2003 à 2006 s'établissent à la somme de

- pour l'année 2003 124,50 €,

- pour l'année 2004 136,04 €,

- pour l'année 2005 147,50 €,

- pour l'année 2006 160,82 €,

Total 568,82 €.

En effet, ainsi que l'a retenu le premier juge, la répartition de la taxe des ordures ménagères pour l'année 2003 doit se faire à proportion de 11,50 % sur le revenu cadastral servant de base au calcul de la taxe foncière.

Ce point n'est d'ailleurs pas contesté par les intimés qui ont conclu à la confirmation du jugement de ce chef.

Le principe ainsi retenu doit s'appliquer pour les taxes établies pour les années suivantes, soit les années 2004 à 2006, en fonction du revenu cadastral servant de base au calcul.

Les époux Y. ne justifient pas du paiement de ces sommes, les paiements effectués durant l'année 2002 au titre des provisions sur charges ayant été imputés sur l'année 2002 ainsi que leur versement complémentaire de 48 €.

Par contre, il n'est établi aucun paiement au titre de cette taxe pour les années 2003 à 2006.

Les époux Y. doivent être condamnés au paiement de la somme de 568,82 €.

 

3°) Sur la consommation d'eau :

Le litige porte sur la facture du 7 août 2006 d'un montant de 298,98 € correspondant à la consommation d'eau de mai 2005 à juin 2006.

Celle-ci est bien due par les locataires qui n'ont versé à ce titre aucune provision sur charges, ayant cessé tout paiement à ce titre depuis le mois de septembre 2004 et n'ayant pas payé directement la facture auprès de la Trésorerie de [ville N.] qui a été réglée par la propriétaire.

Les époux Y. ayant fait un versement de 50 € en octobre 2006, ils restent devoir la somme de 248,98 €.

Ils doivent être condamnés à rembourser à Mme X. cette somme.

Ces sommes ci-dessus allouées porteront intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2006, date [minute Jurica page 8] du dépôt des conclusions devant la cour.

Le jugement sera en conséquence réformé sur le montant des sommes allouées à Mme X.

 

- Sur la demande de résiliation du bail :

Il résulte de ce qu'il précède que les époux Y. n'ont pas accepté de payer les révisions du loyer malgré la stipulation du bail prévoyant une réévaluation automatique.

Ils s'obstinent dans leur refus de règlement des charges d'eau et ordures ménagères en dépit des dispositions du bail et de la décision rendue et acceptée par eux qui les a condamnés au paiement de la somme de 124,50 € au titre de l'année 2003.

Il s'agit bien d'un manquement grave et répété à l'obligation du locataire de payer le prix du bail.

En fait, la radicalisation du conflit avec leur bailleresse les a conduits à une attitude d'opposition systématique tant en ce qui concerne les demandes de réalisation des travaux qu'ils avaient pourtant eux-mêmes sollicités qu'en ce qui concerne les demandes de paiement des accessoires du loyer.

À cette attitude s'ajoute un comportement grossier et agressif qui est établi par les éléments versés aux débats, et notamment les attestations dont rien n'établit qu'elles ont été faites pour les besoins de la cause et les courriers adressés par les locataires à leur bailleresse (courrier de Mme X. du 24 septembre 2006 retourné dans la boîte aux lettres de celle-ci avec la mention finale « merde » écrite de la main des locataires en encre rouge).

Le 17 janvier 2006, Mme Y. a injurié l'huissier de justice mandaté pour exécuter la décision du 18 novembre 2005 en la traitant de « petite merdeuse, sale conne » et la menaçant de représailles.

Ces faits ont fait l'objet d'une décision pénale définitive.

Les autres manquements des locataires à leurs obligations ont été relevés par le premier juge par des motifs qu'il convient d'approuver (agression de Mme X. par Mme Y. devant l'expert sans qu'il soit établi que cela serait la conséquence de son attitude, dégradation volontaire d'un plan de lavande).

Cet ensemble de faits justifie le prononcé de la résiliation du contrat de location.

Les locataires ne justifient d'aucune excuse, ne pouvant valablement invoquer la défaillance du bailleur dans ses obligations dès lors qu'ils n'ont pas cessé d'habiter dans les lieux et que le juge des référés dans sa décision du 17 octobre 2003 les avait déboutés de leur demande de consignation des loyers dans l'attente de l'exécution des travaux.

En effet, les besoins normaux des locataires ont toujours été satisfaits et la bailleresse a exécuté son obligation de remise en état de l'installation électrique avant même le dépôt du rapport de M. Z. qui relève « sa bonne volonté en faisant dans un délai très court entièrement transformer l'installation » (page 11 du rapport).

Le retard dans la réalisation des autres travaux mis à la charge de la propriétaire est, quant à lui, la conséquence du refus par les locataires de la lettre recommandée annonçant la venue des artisans quelques jours seulement après le jugement ordonnant les travaux.

En tout état de cause, les manquements des locataires à leurs obligations ont persisté en 2006 alors que tous les travaux étaient terminés à cette date.

Le jugement sera en conséquence réformé et le bail sera résilié aux torts des locataires avec toutes ses conséquences de droit telles que l'expulsion et la fixation d'une indemnité d'occupation comme précisées au dispositif.

[minute Jurica page 9]

- Sur la suspension des travaux et sur la demande de dommages intérêts des époux Y. :

Le premier juge s'est déclaré incompétent pour statuer sur la demande de suspension des travaux et a rejeté la demande de dommages intérêts faite par les locataires.

Il y a lieu de confirmer ces deux chefs du jugement qui ne sont pas contestés en vertu du principe selon laquelle la cour d'appel ne peut que confirmer les dispositions de la décision contre lesquelles les parties n'ont dirigé au moyen d'appel.

 

- Sur la demande de dommages intérêts de Mme X. :

Mme X. sollicite la somme de 3.000 € à titre de dommages intérêts en raison du préjudice subi du fait du comportement des locataires.

La lavande a été remplacée.

Le retard dans le paiement des loyers et des accessoires est réparé par l'octroi des intérêts au taux légal.

La dégradation de l'état de santé alléguée n'est pas justifiée, pas plus que son lien de causalité direct avec les faits reprochés aux locataires.

Mme X., qui ne justifie pas des autres préjudices allégués, sera déboutée de sa demande de dommages intérêts.

De même elle ne peut demander que le dépôt de garantie lui reste acquis, l'article 13 du contrat qui s'analyse comme une clause pénale constituant une clause abusive au sens des recommandations de la commission des clauses abusives car elle est source de déséquilibre contractuel au détriment du consommateur compte tenu de l'absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur.

 

- Sur les demandes annexes :

Les époux Y. qui succombent doivent les dépens de première instance et d'appel.

Pour les mêmes raisons, ils ne sauraient prétendre à des dommages intérêts et à l'application de l'article 700 du nouveau de procédure civile.

Eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il est inéquitable de laisser à la charge de Mme X. la totalité des frais exposés pour agir, se défendre et assurer sa représentation en justice et non compris dans les dépens, ce qui commande l'octroi de la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.

 

PAR CES MOTIFS :

La cour

Infirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qui concerne le montant des condamnations mises à la charge des locataires, le rejet de la demande de résiliation du bail et le partage des dépens.

Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

Condamne solidairement M. et Mme Y. à payer à Mme X.

- 380,38 € au titre des majorations de loyers impayées

- 568,82 € au titre des taxes d'ordures ménagères dues pour les années 2003 à 2006

- 248,98 € au titre de solde de la consommation d'eau de mai 2005 à juin 2006.

[minute Jurica page 10] Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2006.

Prononce la résiliation du contrat de location aux torts des locataires.

Ordonne l'expulsion de M. et Mme Y. et de tous occupants de leur chef des lieux appartenant à Mme X. objet de la location, et ce au besoin avec l'assistance de la force publique.

Fixe l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer réajusté et des charges conventionnelles et condamne solidairement M. et Mme Y. au paiement de cette somme à compter du présent arrêt, et cela jusqu'à leur départ effectif des lieux loués.

Laisse les dépens de première instance à la charge de M. et Mme Y.

Confirme le jugement pour le surplus.

Y ajoutant,

Déboute Mme X. de sa demande de dommages intérêts et de sa demande au titre du dépôt de garantie.

Déboute M. et Mme Y. de leur demande de dommages intérêts pour procédure abusive et de leur demande au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile

Condamne in solidum M. et Mme Y. aux dépens d'appel distraction au profit de la SCP CANTALOUBE FERRIEU CERRI, avoués, conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile.

Condamne in solidum M. et Mme Y. à payer à Mme X. la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.

LE GREFFIER            LE PRÉSIDENT