Date de départ effectif. Dans les contrats soumis aux seules dispositions du Code civil, la Commission des clauses abusives recommande l'élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de faire dépendre d'événements extérieurs à la volonté des parties ou d'une seule d'entre elles le « départ effectif » du locataire et donc la cessation de son obligation de régler le loyer et les charges. Recomm. n° 00-01/B-I-13° : Cerclab n° 2194 (considérant n° 13 ; exemple : le départ est entendu après complet déménagement, exécution des réparations locatives, résiliation des abonnements de gaz, électricité, eau et téléphone, présentation au bailleur de la quittance « taxe d’habitation », établissement de l’état des lieux contradictoire et remise des clefs).

La Commission des clauses abusives rappelle que sont illicites au regard des anciens art. 1244-1 et 1244-3 [1343-5] C. civ. et L. 613-1 CCH, dispositions d'ordre public, la clause interdisant au locataire dont l'expulsion est poursuivie, de solliciter des délais pour libérer les lieux. Recomm. n° 00-01/Annexe 4° : Cerclab n° 2194.

* Baux réglementés. V. avant la loi du 24 mars 2014 : la Commission des clauses abusives rappelle qu’est illicite au regard de l’art. 15 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, d'ordre public, la clause prévoyant que « tout mois commencé est et sera dû intégralement tant pour le loyer que pour les accessoires ». Recomm. n° 00-01/Annexe 15° : Cerclab n° 2194.

La Commission des clauses abusives rappelle qu’est illicite au regard de l’art. 15 de la loi du 6 juillet 1989 et des art. 641 et 642 du NCPC, dispositions d'ordre public, la clause prévoyant que les clefs doivent être rendues au bailleur avant midi le jour où finira la location sous-entendant que passée cette heure c'est une nouvelle journée qui commence et donc des sommes supplémentaires dues par le locataire. Recomm. n° 00-01/Annexe 16° : Cerclab n° 2194.

Pour les juges du fond : les clauses d’un contrat de location selon lesquelles « tout mois commencé est dû intégralement tant pour le loyer principal que pour les charges » et « le locataire renonce à tout recours contre le bailleur pour le cas où les lieux ne seraient pas libres à l’époque convenue, du fait du précédent locataire », qui ont pour effet d’instaurer une obligation de paiement sans contrepartie, également contraire à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, ou de s’opposer au droit à réparation du préjudice subi par le locataire, ce qui méconnaît, en outre, le point m) de l’article 4 de la même loi, peuvent être présumées abusives de manière irréfragable au sens du 5° et du 6° de l’ancien art. R. 132-1 [R. 212-1] C. consom. CAA Bordeaux (2^e ch.), 23 août 2016 : req. n° 14BX00872 ; Cerclab n° 5671 (contestation de l’injonction de retirer plusieurs clauses abusives ou illicites d’un modègle de contrat de location sur le fondement de l’ancien l’art. L. 141-1-V C. consom. [L. 521-2] ; N.B. le texte de l’arrêt a été respecté en ce qu’il a globalisé l’analyse des deux clauses, alors que certains des textes cités ne concernent que l’une d’entre elles), sur appel de TA Saint-Denis de la Réunion, 9 janvier 2014 : req. n°1200578 ; Dnd. § N.B. L’arrêt estime qu’à la suite de la « pré-injonction », la clause a été supprimée.

V. avant la prohibition des pénalités par la loi du 24 mars 2014, réformant l’art. 4, i) : n’est pas abusive la clause prévoyant que le preneur s'engage à libérer effectivement les locaux loués à la date fixée lors de la résiliation de la présente location, sauf à payer au bailleur une indemnité journalière de 600 francs par jour de retard, dès lors qu’elle constitue une indemnité journalière courante prévue en contrepartie de la prolongation de l'occupation, qui a la nature d'une clause pénale parfaitement licite et non d'une amende prohibée par l’art. 4-i) de la loi du 6 juillet 1989. CA Dijon (1^re ch. civ.), 16 avril 2013 : RG n° 12/00587 ; Cerclab n° 4558 (rejet de l’argument tiré du fait qu’elle n’aurait pas d’équivalent à la charge du bailleur), sur renvoi de Cass. civ. 3^e, 29 septembre 2010 : pourvoi n° 09-10045 ; Cerclab n° 4585, cassant pour des raisons procédurales CA Reims, 20 février 2008 : RG n° 05/02699 ; Cerclab n° 1167 (idem), sur appel de TI Troyes, 8 janvier 2004 : RG n° 11-03-000964.

État des lieux de sortie. Dans les contrats soumis aux seules dispositions du code civil, la Commission des clauses abusives recommande l'élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet d'imposer au locataire de faire dresser à ses frais par l'architecte du bailleur ou de son gérant l'état des réparations locatives en fin de bail. Recomm. n° 00-01/B-I-2° : Cerclab n° 2194 (considérant n° 2 ; l'état des lieux peut être fait sans frais contradictoirement entre les parties, et la clause aboutit à faire prendre en charge par le locataire des sommes dues par le propriétaire en exécution du contrat de mandat).

* Baux réglementés. Sur la réglementation de l’état des lieux de sortie, V. l’art. 5 de la loi du 6 juillet 1989.

Les frais d'état des lieux n'ont pas à être supportés, ne fusse que pour partie, par le locataire si le recours à un huissier n'est pas indispensable et la clause prévoyant un partage des frais pour un état des lieux d'entrée et de sortie réalisé par un « régisseur » est illicite. CA Grenoble (2^e ch. civ.), 19 octobre 2004 : RG n° 03/00333 ; arrêt n° 844 ; Cerclab n° 3128, confirmant TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 2 décembre 2002 : RG 2001/03310 ; jugt n° 223 ; site CCA ; Cerclab n° 3169.§ Est abusive la clause pénale d’un montant de 50 euros qui ne sanctionne que le locataire qui ne serait pas présent à la date d’établissement de l’état des lieux de sortie et n'envisage pas l'hypothèse d'un manquement du bailleur. TGI Grenoble (4^e ch.), 4 novembre 2013 : RG n° 11/02833 ; site CCA ; Cerclab n° 7031 (bail d’habitation proposé par un agent immobilier). § Est illicite la clause pénale d’un montant de 50 euros qui sanctionne la partie qui ne se présente pas à la date prévue pour l’état des lieux de sortie, alors qu'en cas de désaccord des parties, auquel doit être assimilé un non-respect de la date convenue pour l'état des lieux, l'état des lieux est établi par huissier de justice en vertu de l'art. 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 aux frais partagés des parties. TGI Grenoble (4^e ch.), 4 novembre 2013 : précité.

En l’état d’une clause d’un contrat de location stipulant que « les frais d’arrêté de compte dus par le locataire en participation aux frais afférents à l’établissement de son compte liquidatif sont fixés forfaitairement à 39,00 euros », et en admettant que les frais d’arrêté de compte, définis comme une participation aux frais afférents à l’établissement du « compte liquidatif » du locataire ne seraient pas au nombre des frais d’état de lieux visés par l’art. 4-k) de la loi du 6 juillet 1989, il ne résulte d’aucun texte que de tels frais sont au nombre de ceux pouvant légalement être imposés au locataire ; cette clause ayant pour effet de transférer au preneur des dépenses ne lui incombant pas crée en effet un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur et elle présente en conséquence un caractère illicite au regard des dispositions précitées. CAA Bordeaux (2^e ch.), 23 août 2016 : req. n° 14BX00872 ; Cerclab n° 5671 (N.B. l’arrêt évoque, tout en l’estimant dépourvu de toute autorité de la chose jugée et inopposable dans le litige, un jugement du 9 mars 2015, au demeurant postérieur à la décision contestée, par lequel le tribunal d’instance de Saint-Denis de la Réunion a qualifié de non abusive une clause prévoyant la mise à la charge du locataire de frais d’assistance d’un montant mensuel forfaitaire de 4 euros, sans d’ailleurs se prononcer sur le caractère licite d’une telle clause), sur appel de TA Saint-Denis de la Réunion, 9 janvier 2014 : req. n°1200578 ; Dnd.

Restitution des lieux par le locataire : libération et remise en état. La Commission considère que le locataire doit restituer les lieux dans l'état où il les a reçus tels que constatés contradictoirement à l'origine, sous réserve de la vétusté et qu’il ne saurait être tenu de les remettre à neuf. Recomm. n° 80-04 : Cerclab n° 2147 (considérants 4-3°).

La Commission des clauses abusives rappelle qu’est illicite au regard des art. 201 et suivants du décret n° 92-755 du 31 juillet 1992, dispositions d'ordre public, la clause prévoyant qu'en cas de délaissement par le locataire de meubles, objets, effets, ceux-ci seront réputés appartenir au bailleur qui pourra les faire enlever et entreposer aux frais du locataire et en disposer à son gré à l'expiration d'un délai d'un mois. Recomm. n° 00-01/Annexe 21° : Cerclab n° 2194.

* Baux réglementés. Dans les contrats soumis aux dispositions d'une loi d'ordre public, la Commission des clauses abusives recommande l'élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de laisser à la charge du locataire, en fin de bail, les frais de remise en état incombant légalement au bailleur. Recomm. n° 00-01/B-II-16° : Cerclab n° 2194 (considérant n° 16 ; recommandation visant la stipulation d'un barème permettant de mettre à la charge du locataire la prise en compte de la vétusté, à proportion de la durée de son occupation).

N’est pas abusive la clause qui rend le locataire responsable du dommage subi par le bailleur à raison de la non restitution fautive des clés, sans référence à des frais de recouvrement ou de justice, dès lors qu’elle suppose la preuve d’une faute, qu’elle ne constitue pas une clause pénale puisqu’aucun montant n’est fixé et qu’elle ne contrevient ni à l’ancien art. R. 132-1-4° [R. 132-1-4°], ni à l’ancien art. R. 132-2-10° [R. 212-2-10°] C. consom. puisqu’elle n’empêche pas le locataire d’agir en justice en cas de désaccord. TGI Grenoble (4^e ch.), 4 novembre 2013 : RG n° 11/02833 ; site CCA ; Cerclab n° 7031 (bail d’habitation proposé par un agent immobilier ; clause non contraire à l’art. 4-f) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable).

Est abusive la clause pénale qui prévoit en cas de non restitution des clefs une pénalité de 77 euros pour le premier jour, puis 46 euros pour chaque jour suivant, dès lors qu’elle institue une double indemnisation au profit du bailleur, puisque celui-ci bénéficie déjà d’une indemnité d’occupation TGI Grenoble (4^e ch.), 4 novembre 2013 : RG n° 11/02833 ; site CCA ; Cerclab n° 7031 (bail d’habitation proposé par un agent immobilier).

Indemnité d’occupation. N’est pas contraire à l’art. 4 de la loi du 6 juill. 1989, la clause d’un contrat de bail fixant l’indemnité d’occupation à deux fois le montant du loyer quotidien. CA Paris (pôle 4 ch. 4), 23 juin 2015 : RG n° 13/22211, Cerclab n° 5292 (art. L. 132-1 C. consom. inapplicable au contrat conclu par un bailleur particulier), sur appel de TI Paris (16^e arrdt), 15 octobre 2013 : RG n° 11-13-000420 ; Dnd. § N.B. Les preneurs invoquaient la loi du 17 mars 2014, que la cour juge inapplicable à un contrat conclu avant son entrée en vigueur, apparemment la modification de l’art. 4-i) ajoutant le terme « pénalités » à la prohibition antérieure des seules amendes.

Restitution du dépôt de garantie par le bailleur. Dans sa première recommandation, la Commission des clauses abusives a constaté que le dépôt de garantie était souvent remboursé tardivement, plus de trois mois après l'expiration du contrat Recomm. n° 80-04 (considérant n° 5).

* Baux soumis au Code civil. La Commission des clauses abusives recommande l'élimination, dans les contrats soumis aux seules dispositions du code civil, des clauses ayant pour objet ou pour effet d'autoriser le bailleur à prélever sur le dépôt de garantie des indemnités qu'il a évaluées discrétionnairement dans leur principe ou leur montant. Recomm. n° 00-01/B-I-3° : Cerclab n° 2194 (considérant n° 3 ; clauses permettant au bailleur de faire un prélèvement en raison de « violation des clauses et conditions du bail sans justificatif et sans jugement »).

* Baux réglementés. Selon l'art. 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. [...]. A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire ». § La Commission des clauses abusives rappelle qu'est illicite, au regard de l’art. 22 de la loi du 6 juillet 1989, d'ordre public, la clause prévoyant que si le locataire n'exécute pas les réparations locatives (après établissement de l'état des lieux) et ne justifie pas du paiement de toutes les sommes dont le bailleur doit être tenu à sa place, le coût des dites réparations et des sommes fera l'objet d'une évaluation forfaitaire dont le montant sera déduit du dépôt de garantie, le même contrat prévoyant que dès justification au bailleur du paiement par le preneur des sommes dont il pourrait être redevable la somme forfaitairement retenue à ce titre serait remboursée. Recomm. n° 00-01/Annexe 17° : Cerclab n° 2194.

Comp. : le bailleur ne peut demander que le dépôt de garantie lui reste acquis en raison des manquements des locataires, dès lors que cette clause, qui s'analyse comme une clause pénale, constitue une clause abusive au sens des recommandations de la commission des clauses abusives car elle est source de déséquilibre contractuel au détriment du consommateur compte tenu de l'absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur. CA Toulouse (3^e ch. sect. 1), 9 janvier 2007 : RG n° 05/04500 ; Cerclab n° 2314 (décision s'appuyant sur la recommandation, alors qu'elle avait fait par ailleurs application de la loi du 6 juillet 1989 et qu'apparemment le bailleur n'était pas un professionnel), sur appel de TI Muret, 22 juillet 2005 : RG n° 11-05-000104 ; jugt n° 319/2005 ; Cerclab n° 3396 (problème non examiné).

Caractère abusif d'une clause prévoyant la conservation par le bailleur du dépôt de garantie en cas de résiliation du contrat par le locataire et en cas de non respect du préavis. Jur. Prox. Alençon, 18 novembre 2005 : RG n° 91-05-000050 ; jugt n° 05/30 ; Cerclab n° 1378, cassé par Cass. civ. 1^re, 28 mars 2008 : pourvoi n° 06-20380 ; arrêt n° 382 ; Cerclab n° 2820 (cassation sur le domaine d’application, le bailleur n’étant pas un professionnel).

N’est pas illicite ou abusive la clause prévoyant que lorsqu’un des copreneurs solidaires donne congé, le bailleur peut conserver le dépôt de garantie jusqu’au terme du bail, sans restitution immédiate de sa quote part. TGI Grenoble (4^e ch.), 4 novembre 2013 : RG n° 11/02833 ; site CCA ; Cerclab n° 7031 (bail d’habitation proposé par un agent immobilier).

Sort des travaux effectués par le locataire. Dans les contrats soumis aux dispositions d'une loi d'ordre public, la Commission des clauses abusives recommande l'élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet de laisser, pour les travaux et aménagements effectués par le locataire, au seul bailleur l'option entre la remise en état des lieux loués et l'abandon sans indemnité. Recomm. n° 00-01/B-II-18° : Cerclab n° 2194 (considérant n° 18 : clause créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat).

Absence d’avantage excessif dans la clause stipulant que les embellissements et améliorations faits par le locataire resteront acquis au bailleur sans indemnité, clauses correspondant à une application normale des art. 1730 et 1731 C. civ., ainsi que de l’art. 7 f) de la loi du 6 juillet 1989. CA Rennes (4^e ch.), 8 avril 1999 : RG n° 94/05228 et n° 9804018 ; arrêts n° 164 et 165 ; Cerclab n° 1813  (jonction).

Rappr. sans référence explicite aux clauses abusives, mais se référant à des notions s’y rapportant (avantage excessif, présence d’un professionnel) dans le cadre de l’obligation de bonne foi : est nulle la clause d’accession sans indemnité des constructions édifiées sur un terrain loué, procurant au bailleur un avantage excessif par rapport aux conventions antérieures qui ne la contenaient pas, alors que la location ne portait que sur le terrain et que l'attention des preneurs, qui n'étaient pas assistés lors de la conclusion du contrat, n'a pas été spécialement attirée par le bailleur représenté, lui, par un mandataire professionnel sur la portée et les conséquences de la clause nouvelle. CA Paris (16^e ch. A), 27 février 2002 : RG n° 1999/10341 ; Cerclab n° 3631 (clause imposée au preneur ; nullité fondée sur l’ancien art. 1134 C. civ. et le manquement à l’obligation de bonne foi devant présider à la conclusion des conventions), sur appel de TGI Paris, 23 avril 1999 : RG n° 1997/20270 ; Dnd, et dans la même affaire CA Paris (pôle 4 ch. 1), 19 janvier 2012 : RG n° 09/28760 ; arrêt n° 22 ; Cerclab n° 3632, confirmant TGI Paris (18^e ch. 2^e sect.), 19 novembre 2009 : RG n° 08/02105 ; jugt n° 2 ; Cerclab n° 3967.

Frais de conclusion de la location. V. depuis la loi du 24 mars 2014, l’art. de la loi du 6 juillet 1989.

V. aussi sous l’angle de l’art. 12 (« le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15 ») : la Commission des clauses abusives rappelle qu’est illicite au regard de l’art. 12 de la loi du 6 juillet 1989, d'ordre public, la clause prévoyant que si le locataire résilie le bail, il devra rembourser au propriétaire, au prorata temporis de la durée non courue, la part des honoraires réglés par celui-ci lors de la réalisation de la location. Recomm. n° 00-01/Annexe 14° : Cerclab n° 2194. § V. déjà en ce sens : est illicite la clause imposant un remboursement prorata temporis des frais d’agence en cas de résiliation anticipée par le locataire. TI Saint-Brieuc, 27 avril 1992 : RG n° 77/92 ; Cerclab n° 125 (limitation de la liberté de rupture contraire à l'art. 12 de la loi du 6 juillet 1989 ; dès lors qu’une clause est déclarée illicite par application de la loi du 6 juillet 1989, il est inutile de rechercher son caractère abusif) - TI Saint-Brieuc, 21 septembre 1992 : RG n° 346/92 ; Cerclab n° 126 (clause limitant le droit du locataire, reconnu par l’art. 12 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989, de mettre fin sous certaines conditions aux relations contractuelles et contrevenant au principe édicté par l’art. 5 de la même loi, qui dispose que la rémunération des personnes qui prêtent leur concours à l’établissement d’un acte de location d’un bien appartenant à autrui, est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire), sur appel CA Rennes (1^re ch. A), 3 janvier 1995 : RG n° 852/92 ; arrêt n° 10 ; Cerclab n° 1827 (caractère illicite n'étant plus discuté devant la Cour).