Extrait : « Attendu que la facture signée et payée par les époux X., laquelle tient lieu de garantie partielle à M. Z., fait une référence claire et explicite aux réserves émises sur les éléments non traités ; Qu'il s'ensuit que l'obligation de résultat invoquée à la charge de l'EURL Omniser Aufra doit être limitée à la seule surface traitée en plein accord avec les parties en cause ; Qu'il n'existe donc pas dans les réserves émises une clause abusive de restriction de responsabilité ».

 

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE SECTION B

ARRÊT DU 12 JANVIER 2010

 

R.G. n° 08/03299. ARRÊT DU 12 JANVIER 2010 (Rédacteur : Madame Marie-José Gravié Plandé, conseiller). Décision déférée à la cour : jugement rendu le 11 avril 2008 (R.G. n° 11-07-212) par le Tribunal d'Instance de BORDEAUX (Greffe Permanent de PESSAC) suivant déclaration d'appel du 10 juin 2008.

 

APPELANTS :

1°/ Monsieur X.,

de nationalité française, retraité,

2°/ Madame Y. épouse X.,

de nationalité française, sans profession,

Les dits époux demeurant ensemble [adresse], représentés par la SCP Corinne ARSENE-HENRY et Pierre LANCON, Avoués Associés à la Cour, et assistés de Maître Marie RAYSSAC, substituant Maître Olivier MAILLOT, Avocats au barreau de BORDEAUX,

 

INTIMÉS :

1°/ Monsieur Z.,

de nationalité française, médecin, demeurant [adresse], [minute Jurica page 2] représenté par la SCP Sophie LABORY-MOUSSIE et Eric ANDOUARD, Avoués associés à la Cour, et assisté de Maître Charlotte DE LAGAUSIE, membre de la SCP Guy GRAVELLIER - Emmanuel GRAVELLIER, - Philippe LIEF - Charlotte DE LAGAUSIE, Avocats associés au barreau de BORDEAUX,

2°/ Monsieur A.,

demeurant [adresse], représenté par la SCP FOURNIER, Avoué à la Cour, et assisté de Maître Antoine MOUTON, membre de la SELARL RACINE, Avocats Associés au barreau de BORDEAUX,

3°/ EURL OMNISER AUFRA,

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis [adresse], représentée par la SCP FOURNIER, Avoués à la Cour, et assistée de Maître Christophe LE BRUCHEC, membre de la SELARL ALTIS CONSEIL, Avocats Associés au barreau de BORDEAUX,

 

COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 8 septembre 2009 en audience publique, devant la cour composée de : Monsieur Louis-Marie CHEMINADE, Président, Monsieur Patrick BOINOT, Conseiller, Madame Marie-José GRAVIE-PLANDE, Conseiller, qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Marceline LOISON

ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

 

Vu l'assignation délivrée le 16 mai 2007 à la requête de M. Z. à l'encontre des époux X. pour voir juger que l'infestation de termites dans l'immeuble de [ville P.] acquis le 18 juin 2004 constitue un vice caché et obtenir réparation (4.574,00 euros de travaux, 1.500,00 euros de perte de jouissance) outre l'allocation de 3.000,00 euros d'indemnité de procédure et 3.000,00 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, le tout avec le bénéfice de l'exécution provisoire,

Vu l'assignation en intervention forcée délivrée les 20 et 21 novembre 2007 à la requête des époux X., a l'encontre de M. A., expert agréé ayant délivré un certificat parasitaire, et L'EURL Omniser Aufra, ayant réalisé le traitement curatif,

[minute Jurica page 3] Vu le jugement rendu le 11 avril 2008 par le tribunal d'instance de Bordeaux - Greffe détaché de Pessac, lequel a prononcé la mise hors de cause de M. A. et de L'EURL Omniser Aufra, écarté la clause d'exonération de responsabilité incluse dans le contrat de vente, retenu la garantie du vice caché, condamné les époux X. à réparation (4.574,27 euros pour travaux, 500,00 euros pour perte de jouissance) et fixé les indemnités de procédure,

Vu la déclaration d'appel remise le 10 juin 2008 par les époux X.,

Vu la constitution déposée le 25 juin 2008 pour le compte de L'EURL Omniser Aufra,

Vu la constitution déposée le 25 juin 2009 pour le compte de M. A.,

Vu la constitution déposée le 24 juin 2008 pour le compte de M. Z.,

Vu les conclusions des appelants déposées le 16 octobre 2008,

Vu les conclusions de M. Z. déposées le 5 février 2009,

Vu les conclusions de L'EURL Omniser Aufra déposées le 6 février 2009,

Vu les conclusions de M. A. déposées le 16 juillet 2009,

Vu l'ordonnance de clôture décernée le 25 août 2009,

 

RAPPEL DES FAITS :

Par acte sous seing privé du 18 juin 2004, les époux X. ont vendu à M. Z., une maison située commune de [ville P.], dont ils ont déclaré qu'elle avait été construite dans les années 1918, se trouvait située dans une zone contaminée ou à risque faisant l'objet d'un arrêté préfectoral au regard de la lutte contre les termites, et ont donc produit en date du 14 mai 2004, sous la signature de M. A. expert agrée Diagamter une attestation selon laquelle il n'y avait concernant la présence de termites ou autres insectes à larves xylophages, aucune présence d'activité, ni trace ou séquelle de passage.

Lors de la passation de l'acte authentique le 18 octobre 2004 par devant Maître G., notaire associé à [ville P.], les parties ont convenu que :

- l'acquéreur prendra le bien dans l'état où il se trouve sans aucune garantie de la part du vendeur en raison de l'état parasitaire concernant notamment les termites et autres insectes xylophages et ennemis des matériaux dans la mesure où les prescriptions de la loi 99-471 du 8 juin 1999 sont respectées.

S'agissant de l'état parasitaire, le vendeur a joint un rapport du cabinet Diagamter en date du 19 juillet 2004 aux termes duquel il n'y a rien à signaler, mais les combles n'ayant cependant pas été visitées (faute de trappe et le propriétaire n'étant pas d'accord par un accès par le toit), le notaire instrumentaire a noté (page 12) la déclaration de l'acquéreur selon laquelle ce dernier en avait pris parfaite connaissance et en faisait son affaire personnelle.

Le 20 octobre 2004, les époux X. ont toutefois demandé à l'expert agréé Diagamter, M. B. de se rendre sur les lieux, lequel au terme de sa visite a diagnostiqué la présence de termites et de capricornes en activité avec séquelles dans les éléments de charpente et a réservé son diagnostic pour l'arrière des doublages (pas d'accès) et pour la véranda (présence de laine de verre).

[minute Jurica page 4] Le 19 novembre 2004, les époux X. ont fait intervenir la Société Lan Ederra pour déposer et changer des chevrons (1.361,00 euros).

Le 30 novembre 2004, toujours aux frais des vendeurs (4.504,00 euros) M. Z. a fait effectuer un traitement anti termites par l'EURL Omniser Aufra portant sur les sols, murs, doublages, portes, fenêtres, plinthes et la charpente en totalité (85 mètres carrés) à l'exception de la panne faîtière (scellée) et de la structure bois enclavée entre deux murs et a reconnu avoir reçu la facture valant garantie partielle, compte tenu des réserves émises en dernière page.

S'apercevant quelques temps après que les travaux mis en œuvre étaient insuffisants et que les travaux supplémentaires à mettre en œuvre s'avéraient coûteux, M. Z. a saisi le tribunal d'une demande d'expertise.

L'expert M. C. a déposé son rapport le 10 janvier 2007 après trois visites des lieux et a :

- relevé des signes d'infestation sur l'arbalétrier sud,

- dit que les dégradations typiques existaient en pied de doublages à l'angle Nord Ouest (éléments de remplissage ne faisant pas partie de la structure porteuse)

- noté l'absence d'infestation dans le terrain, et dans la maison,

- répondu concernant l'efficacité du traitement sur la structure porteuse de la maison, que les poteaux-porteur n'avaient pas été traités et devaient être traités sur toute la hauteur mais que les autres bois cachés par l'habillage maçonné n'avaient aucun rôle de soutien ou de fermeture et que leur dégradation n'avait dès lors aucune conséquence sur la solidité et le clos.

L'expert a préconisé un traitement complémentaire pour 965,33 euros mais nécessitant des découpes et un rebouchage pour 3.608,94 euros ;

Devant le tribunal, M. Z. a fait valoir que la responsabilité des vendeurs était engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés, ce qu'ils avaient selon lui admis en commandant et en payant des travaux après la signature de l'acte authentique.

Au contraire les époux X. ont fait valoir qu'ils bénéficiaient d'une clause de non garantie et que si le traitement antiparasitaire s'était révélé incomplet, M. Z. devait en rechercher la responsabilité auprès de l'expert A. et de L'EURL Omniser Aufra tenue à une obligation de résultat.

Le tribunal a rejeté la clause d'exonération, du fait d'une formulation trop vague, et a surtout relevé que le certificat établi par M. A. n'était pas exhaustif et était antérieur à la vente de plus de 3 mois.

Le tribunal a donc retenu la garantie des vices cachés à la charge des vendeurs et compte tenu de leur refus à laisser visiter la charpente, a mis hors de cause M. A.

Tenant compte des réserves exprimées par L'EURL Omniser Aufra, le tribunal a également prononcé sa mise hors de cause.

Contestant cette analyse les époux X. ont relevé appel du jugement.

[minute Jurica page 5]

DEVANT LA COUR :

Les époux X. soutiennent que le fait qu'ils aient accepté à titre gracieux de régler les factures, alors que M. Z. s'était engagé à en faire son affaire personnelle, n'emporte pas, de facto, extinction des obligations souscrites par ce dernier, ni de leur part une reconnaissance de responsabilité.

Ils précisent que c'est à tort que le tribunal a relevé le dépassement du délai de trois mois s'agissant du certificat dressé le 19 juillet 2004 (acte authentique du 18 octobre 2004).

S'ils devaient être tenus à la garantie des vices cachés, ils demandent à être relevé indemnes par les professionnels appelés à la cause, en soulignant le manquement de l'expert qui n'a pas visité les combles, partie essentielle à contrôler avant de délivrer une attestation, et en soulignant le caractère complémentaire des travaux indiqués par l'expert venant donc confirmer l'absence de traitement curatif complet directement imputable à l'EURL Omniser Aufra, laquelle ne pouvait se retrancher derrière une clause exonératoire de responsabilité contraire à l'article 1131 du Code civil, et devant être regardée comme non écrite.

Très subsidiairement, les époux X. demandent la réduction des indemnités notamment celle relative au préjudice de jouissance et le rejet de la prétendue résistance abusive qui leur est reprochée alors qu'ils se sont trouvés assignés en justice sans avoir été avisés préalablement des difficultés rencontrées par leur acheteur.

Ils réclament 4.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

M. Z. pour sa part conclut à la confirmation du jugement qui a retenu l'existence du vice caché et la responsabilité des époux X., en écartant la clause d'exonération au visa d'un état parasitaire ne répondant pas aux exigences de la loi du 8 juin 1999.

Il réclame une majoration des indemnités servies à savoir 4.574,27 euros (travaux), 1.500,00 euros (jouissance), 3.000,00 euros (résistance abusive), 3.000,00 euros (indemnité de procédure).

A titre très subsidiaire si la cour ne devait pas retenir l'obligation à garantir le vice caché, M. Z. demande au visa de l'état parasitaire incomplet délivré par M. A. et de l'article 1382 du Code civil de condamner ce dernier au paiement des indemnités sollicitées.

L'EURL Omniser Aufra conclut à la confirmation du jugement et soutient qu'elle n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité, dans la mesure où son devis d'intervention (sans démolition du mur de façade et de traitement des poteaux enclavés entre deux cloisons) a été accepté par les époux X. et que sa facture a été signée sous cette réserve, dans la mesure où elle n'a jamais entendu s'exonérer de sa responsabilité sur les travaux effectués.

Elle réclame aux époux X. 3.500,00 euros pour frais irrépétibles.

[minute Jurica page 6] M. A. conclut également à la confirmation du jugement qui l'a mis hors de cause et lui a alloué une indemnité de procédure.

Il demande à la cour de dire qu'il a effectué un constat parasitaire conforme à la réglementation en vigueur (article R. 133-1 du Code construction et habitation issu du décret du 3 juillet 2000) en indiquant spécialement les parties d'immeuble non visitées.

Il demande à la cour de dire qu'il n'a commis aucune faute en lien avec le préjudice subi.

Il réclame aux époux X. et à M. Z. la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 3.000,00 euros pour frais irrépétibles exposés.

 

DISCUSSION :

Sur la garantie du vice caché :

Attendu qu'aux termes de l'article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent l'usage ;

Qu'en l'espèce il est démontré par le constat de l'expert, après découverture partielle et sondages intérieurs, que la maison vendue à M. Z. présente des signes d'infestation d'insectes vivants dans les combles (arbalétrier sud) et à l'intérieur (pieds de doublage), et que cette présence de termites existait avant la vente, mais n'était pas connue des vendeurs (page 11 du rapport) ;

Qu'en conséquence, l'existence du vice caché est établie ;

Attendu que pour se dégager de leur obligation légale, les époux X. invoquent la clause prévue en page 10 de l'acte authentique de vente exonérant le vendeur de toute garantie en raison de l'état parasitaire de l'immeuble (termites et autres insectes xylophages et ennemis des matériaux) dans la mesure du respect de la loi 99-471 du 8 juin 1999 ;

Attendu que le renvoi explicite à la loi du 8 juin 1999 et par voie de conséquence à son décret d'application du 3 juillet 2000, vient nécessairement fixer le contour du litige ;

Qu'en effet, l'article 8 de la loi précitée subordonne la validité de la clause de non garantie stipulée en vertu de l'article 1643 du Code civil à la production en annexe de l'acte authentique d'un état parasitaire établi depuis moins de trois mois ;

Que selon l'article 6 du décret, cet état parasitaire indique les parties visitées et celles n'ayant pas été visitées les éléments infestés ou ayant été infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas, ainsi que la date de son l'établissement ;

Attendu en l'espèce que, si les parties ont signé le sous seing privé en juin 2004 au visa d'un état parasitaire dressé le 14 mai 2004 (aucune présence d'activité ni trace ou séquelle de passage) ils ont signé l'acte authentique au visa d'un autre état parasitaire en date du 19 juillet 2004 ;

Que si cet état parasitaire n'est pas produit aux débats, sa mention dans l'acte authentique fait foi jusqu'à inscription de faux et il résulte de la lecture de la page 11 de l'acte notarié que cet état du 19 juillet 2004 comporte le résultat de diagnostic d'infestation suivant « rien à signaler » et l'identification des parties d'immeubles n'ayant pas été visitées et la justification « combles - pas de trappe - le propriétaire n'est pas d'accord pour accès par le toit » ... ;

[minute Jurica page 7] Attendu, dans ces conditions, que si les époux X. peuvent revendiquer l'existence d'un état parasitaire conforme aux prescriptions légales et délivré dans le délai imposé, ils ne peuvent cependant pas s'exonérer de leur obligation légale, du fait du caractère incomplet dudit état (exclusion des combles) dont ils portent l'entière responsabilité, le diagnostiqueur n'ayant pu contrôler le bâti par un sondage intrusif du fait de leur opposition à voir enlever des tuiles pour accéder aux combles ;

Attendu qu'en conséquence, c'est à bon droit que le tribunal a écarté la clause exonératoire et retenu les époux X. dans les liens de l'article 1641 du Code civil ;

Qu'il sera utilement noté que les époux X. ont spontanément et postérieurement à la vente fait le nécessaire pour répondre à leur obligation légale :

- en dépêchant un nouveau diagnostiqueur le 20 octobre 2004 (2 jours après la signature) pour visiter les éléments de charpente ;

- en faisant réparer des bois de charpente pour 1.361,00 euros,

- en prenant à leur charge le traitement curatif de la maison (4.504,00 euros) ;

Qu'en agissant ainsi, les vendeurs ont nécessairement acquiescé au principe de responsabilité et admis que l'immeuble vendu se trouvait antérieurement à la vente atteint par les termites, dans des zones difficilement visibles compte tenu des différents travaux de rénovation et d'améliorations effectués sur l'immeuble bâti vers 1918 ;

Attendu que l'expert a démontré dans son rapport que la panne faîtière et les structures bois enclavées entre deux murs, devaient être traités pour faire cesser l'infestation des termites et l'atteinte à la solidité du bâti et que ce traitement venait compléter celui effectué en novembre 2004 par L'EURL Omniser Aufra, dont l'intervention avait porté sur l'ensemble de la maison, y compris la charpente (en totalité) mais avait exclu spécialement (faute d'accès) ces derniers éléments du bâti aujourd'hui atteints ;

Qu'en conséquence, l'appel des époux X. doit être sur ce point déclaré mal fondé ;

 

Sur l'étendue du préjudice :

Attendu que M. Z. se trouve contraint de mettre en œuvre un complément de traitement, lequel lui impose des travaux de découpes dans le séjour de son habitation et la reprise, après traitement, des embellissements détériorés ;

Attendu que l'expert a clairement démontré par un croquis (page 13) de quelle manière des poteaux porteurs des pièces de la charpente se trouvaient inaccessible derrière le mur de façade construit en habillage ;

Qu'il convient donc d'admettre un coût de 4.574,27 euros pour le total des travaux réparatoires (page 10 du rapport) et d'admettre sur réformation l'indexation sur l'indice BT 01 du coût de la construction à compter de janvier 2007 jusqu'au jugement ;

Attendu que les travaux ont été calculés sur une période de trois semaines avec une perte de jouissance, évaluée par l'expert à 50 % de la valeur locative de la maison (estimée à 900,00 euros) soit une indemnité proposée de 337,00 euros;

[minute Jurica page 8] Attendu que M. Z. critique la faiblesse de cette indemnité et invoque l'obligation de se reloger avec un jeune enfant pendant les travaux mais aussi les désagréments supportés tout au long des opérations d'expertise pour solliciter sur appel incident une indemnité majorée ;

Mais attendu que le non accès au salon de la maison ne vient pas priver M. Z. de l'usage des autres pièces, d'autant que l'expert n'a jamais envisagé l'abandon des lieux pendant les travaux ;

Que c'est donc par une indemnité appropriée de 500,00 euros que le tribunal a couvert le préjudice ainsi subi ;

Qu'il convient de confirmer ce quantum ;

 

Sur la garantie des professionnels :

Attendu que les époux X., tenus à garantie, réclament d'être relevé indemnes des condamnations prononcées contre eux par M. A., d'une part et par L'EURL Omniser Aufra d'autre part ;

Qu'ils invoquent leur responsabilité contractuelle, le premier pour ne pas avoir décelé la présence des insectes xylophages avant la vente, la seconde pour avoir manqué à son obligation de résultat ;

 

- Sur la faute reprochée à M. A. :

Attendu que celle-ci ne peut s'apprécier qu'au regard des obligations imposées aux diagnostiqueurs par la loi du 8 juin 1999 et son décret d'application;

Attendu qu'il a été démontré par le rappel des textes applicables en 2004 et par le rappel des mentions portées par M. A. sur son état parasitaire que ce dernier n'a commis aucune faute dès lors qu'il établit sans être contesté que l'examen visuel de la charpente nécessitait une dépose d'ouvrage que les propriétaires n'ont pas autorisée, et qu'il a donc été spécialement exclu de son rapport de mission, sans qu'on puisse lui faire reproche d'un travail incomplet quant bien même la charpente d'un immeuble serait le siège de prédilection des insectes xylophages ;

 

- Sur la faute reprochée à L'EURL Omniser Aufra :

Attendu que les époux X. ont toujours su que la maison qu'ils vendaient avait subi des transformations et que, du fait de celles-ci, certaines pièces du bâti se trouvaient inaccessibles ;

Que s'ils ont cru, de bonne foi, comme leur acheteur, que le détermitage effectué par L'EURL Omniser serait suffisant pour éradiquer l'infestation clairement décelée en octobre 2004, ils n'ont jamais ignoré que le travail du professionnel - lequel a produit devant l'expert son agrément de qualité délivré par le C.T.B.A. pour 2004, sa garantie d'assurance auprès de Générali également pour 2004 et les données techniques du produit appliqué - avait été effectué sur l'ensemble de la maison (charpente comprise) à l'exception des éléments bois cachés dans les doubles murs et d'une partie scellée de la charpente ;

Attendu que la facture signée et payée par les époux X., laquelle tient lieu de garantie partielle à M. Z., fait une référence claire et explicite aux réserves émises sur les éléments non traités ;

[minute Jurica page 9] Qu'il s'ensuit que l'obligation de résultat invoquée à la charge de l'EURL Omniser Aufra doit être limitée à la seule surface traitée en plein accord avec les parties en cause ;

Qu'il n'existe donc pas dans les réserves émises une clause abusive de restriction de responsabilité ;

Que les époux X. seront également déboutés de leur demande de ce chef ;

 

Sur le surplus :

Attendu que le sens de la décision emporte condamnation des appelants aux dépens ;

Attendu que selon M. Z., le refus des époux X. de procéder au règlement des travaux n'est pas excusable et doit amener le constat d'un acte de résistance abusive ;

Mais attendu que pour démontrer un tel abus, M. Z. doit caractériser une attitude malveillante et empreinte de malignité chez ses vendeurs;

Attendu que ces derniers ont pu croire de bonne foi que le traitement réalisé en 2004 serait satisfactoire et leur attitude postérieure n'a jamais été caractérisée par la malveillance ;

Qu'en conséquence, il n'y a pas matière à allocation de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Attendu en revanche que M. Z. a dû exposer en appel des frais irrépétibles que l'équité commande de couvrir à hauteur de 2.000,00 euros ;

Qu'il en va de même pour les professionnels qui recevront chacun 1.000,00 euros ;

 

PAR CES MOTIFS :

LA COUR,

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare l'appel recevable mais mal fondé,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Et y ajoutant :

Dit que l'indemnité de 4.574,27 euros allouée au titre des travaux réparatoires sera indexée sur l'indice BT 01 du coût de la construction (tous corps d'état) de janvier 2007 jusqu'au 11 avril 2004, date du jugement,

Condamne les époux X. à payer au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- à M. Z. la somme de 2.000,00 euros,

- à M. A. la somme de 1.000,00 euros,

- à L'EURL Omniser Aufra la somme de 1.000,00 euros,

Condamne les époux X. aux dépens de l'appel qui seront distraits conformément aux [minute Jurica page 10] dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Signé par Monsieur Louis-Marie Cheminade, président, et par Monsieur Bernard Olivier, adjoint d'administration principal assermenté faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.