Extraits : 1/ « A titre subsidiaire, la SCI VASILE affirme que l'article 17 du contrat de prêt constitue une clause abusive en ce que cette clause créerait entre le professionnel et le consommateur un déséquilibre significatif prohibé.

Selon l'article L. 212-1 du Code de la consommation, la réglementation des clauses abusives ne s'applique que dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs ou non professionnel. L'article liminaire du Code de la consommation définit le non professionnel comme toute personne morale qui n'agit pas à des fins professionnelles.

En l'espèce, l'objet social de la SCI VASILE est la propriété, l'administration, l'exploitation par bail, location ou autrement, des immeubles qui lui appartiennent. L'acquisition d'un bien immobilier au moyen du prêt financé et son exploitation par bail de l'immeuble qui comporte trois logements destinés à la résidence principale de locataires entrent dans l'objet social de la SCI VASILE, qui doit donc être considérée comme ayant contracté le prêt en tant que professionnelle pour laquelle la réglementation des clauses abusives n'est pas applicable. Par conséquent, la réglementation relative aux clauses abusives n'est pas applicable au contrat de prêt souscrit le 24 octobre 2019 par la SCI VASILE. »

2/ « L'article 1171 du Code civil dispose que : « Dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. » La SCI VASILE soutient que l'article 17 du contrat est assimilable à une clause non négociable d'un contrat d'adhésion prohibé par l'article 1171 du code civil, or les relations entre la CCM et la SCI VASILE sont des relations entre professionnels et partenaires commerciaux du fait de leur qualité de professionnel de sorte que c'est l'article L. 442-1 du code de commerce qui trouve à s'appliquer.

L'article L. 442-1 du code de commerce stipule que : « I. - Engage la responsabilité de son auteur et l'oblige à réparer le préjudice causé le fait, dans le cadre de la négociation commerciale, de la conclusion ou de l'exécution d'un contrat, par toute personne exerçant des activités de production, de distribution ou de services : 1° D'obtenir ou de tenter d'obtenir de l'autre partie un avantage ne correspondant à aucune contrepartie ou manifestement disproportionné au regard de la valeur de la contrepartie consentie ; 2° De soumettre ou de tenter de soumettre l'autre partie à des obligations créant un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties. […] » Il s'évince de l'article L. 442-1 du code de commerce qu'en cas de déséquilibre significatif entre les parties la responsabilité contractuelle d'une partie peut être engagée mais non que la clause serait réputée non écrite comme le soutient à tort la SCI VASILE.

De plus en application de la jurisprudence de la Cour de Cassation, l'article 17 des conditions générales du contrat, en ce qu'il vise à résilier le contrat non souscrit de bonne foi, ne crée pas de déséquilibre significatif entre les parties en ce qu'il permet au prêteur de résilier le contrat sans préavis et sans défaillance de l'emprunteur dans le remboursement des échéances du prêt, dès lors que les renseignements inexacts portent sur des éléments déterminants du consentement du prêteur qui doivent être de nature à compromettre le remboursement du crédit sans priver pour autant l'emprunteur de son droit d'accès au juge pour contester l'application de cette clause à son égard, ce qu'a précisément fait la demanderesse à l'initiative du présent litige.

Il résulte du tout que la déchéance du terme du prêt par application de l'article 17 des conditions générales du prêt a été valablement prononcée par la CCM de sorte que les demandes d'annulation de la déchéance du terme prononcée par la banque le 7 mai 2021, d'autorisation de la SCI VASILE à reprendre le paiement des échéances contractuelles ou tendant à voir dire non écrite la clause tendant à la déchéance du terme litigieuse sont rejetées comme mal fondées. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 11 SEPTEMBRE 2025

 

R.G. n° 21/03966. N° Portalis DB2E-W-B7F-KPHW.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

- Juge Unique : Stéphanie ARNOLD, Première vice-présidente

- Greffier : Audrey TESSIER,

DÉBATS : à l'audience publique du 22 mai 2025 à l’issue de laquelle le Président a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Septembre 2025.

JUGEMENT : - déposé au greffe le 11 septembre 2025 - Contradictoire et en premier ressort, - signé par Stéphanie ARNOLD, Président et par Audrey TESSIER, Greffier

 

DEMANDERESSE :

SCI VASILE

immatriculée au RCS de PONTOISE sous le n° XXX. représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 2], [Localité 4], représentée par Maître Erick ROYER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Maître Valentin GANZITTI, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat postulant, vestiaire : 330

 

DÉFENDERESSE :

CAISSE CRÉDIT MUTUEL [Localité 3] GUTENBERG

association coopérative inscrite à responsabilité limitée auprès du Tribunal d’Instance de STRASBOURG sous le numéro VII/0021, identifiée au SIRET sous le n° YYY représentée par son président domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 1], [Localité 3], représentée par Maître Serge PAULUS, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 44

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte authentique du 24 octobre 2019 reçu par la SCP RIEGER et Y., la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 3] Gutenberg à présent dénommée [Localité 3] Cathédrale -ci-après désignée CCM- a consenti à la SCI VASILE un prêt immobilier n° 10278 01084.00021798002 d'un montant de 537.000 € remboursable en 240 termes successifs de 2 666,02 € moyennant un taux d'intérêt de 1,8% l'an destiné à l'achat d'un bien immobilier situé à [Localité 4].

Par courrier du 30 mars 2021, la CCM a notifié à la SCI VASILE sa décision de clôturer son compte courant dans un délai de 60 jours, soit le 4 juin 2021.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 7 mai 2021, la CCM a prononcé la déchéance du terme du prêt immobilier au visa de l'article 17 des conditions générales en ce que la SCI VASILE avait fourni de fausses attestations ou des informations inexactes et non sincères lors de la souscription du prêt et a mis en demeure la SCI VASILE de régler la somme de 556 455,72 €, non compris les intérêts au taux de 1,80 % au titre du prêt, selon décompte joint établi le 7 mai 2021. Néanmoins aucun règlement n'est intervenu.

Par assignation des 10 et 11 Juin 2021, la SCI VASILE a assigné la CCM [Localité 3] Gutenberg devant la chambre civile du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins d'annuler la déchéance du terme prononcée par la banque le 7 mai 2021 ou dire sans effet cette déchéance et lui permettre de reprendre le paiement des échéances contractuelles.

La CCM a initié une procédure de saisie immobilière sur le bien financé que la SCI VASILE a contesté.

Par jugement du 24 janvier 2023, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Pontoise a débouté la SCI VASILE de l'ensemble de ses prétentions et a ordonné la vente aux enchères publique des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière en date du 2 septembre 2021.

Par ordonnance du 1^er juin 2023, le Juge de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer dans l'attente de l'issue de la procédure pénale en cours portant sur une vaste fraude qui a permis à plusieurs dizaines de sociétés civiles créées par des membres d'origine étrangère d'obtenir des crédits immobiliers de la CCM [Localité 3] Gutenberg par la production de faux documents, crédits formalisés par actes authentiques passés en l'étude de Maître X. et a renvoyé l'affaire sur le fond.

Par ordonnance du 17 octobre 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de chose jugée.

Le jugement du 24 janvier 2023 du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Pontoise a été confirmée par arrêt de la cour d'appel de Versailles rendu le 19 octobre 2023.

[*]

Aux termes de ses conclusions récapitulatives du 6 septembre 2023, la SCI VASILE demande au tribunal de :

- Annuler la déchéance du terme prononcée par le CREDIT MUTUEL le 7 mai 2021 ou DIRE sans effet cette déchéance du terme ;

En conséquence,

- Permettre à la SCI VASILE de reprendre le paiement des échéances contractuelles à bonne date à l'égard du CREDIT MUTUEL ;

A titre infiniment subsidiaire,

- Dire non écrite la clause tendant à la déchéance du terme litigieuse et, en conséquence, annuler la déchéance du terme prononcée par le CREDIT MUTUEL le 7 mai 2021 et dire sans effet cette déchéance du terme et ainsi permettre à la SCI VASILE de reprendre le paiement des échéances contractuelles à bonne date à l'égard du CREDIT MUTUEL ;

En tout état de cause,

- Condamner le CREDIT MUTUEL à payer à la SCI VASILE la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

[*]

Aux termes des ses conclusions n°3, la CCM [Localité 3] Cathédrale demande au tribunal de :

- Juger que l'acte notarié de prêt reçu le 24 octobre 2019 constitue un titre exécutoire valable

- Juger que la déchéance du terme du prêt souscrit par la SCI VASILE, reçu par acte notarié le 24 octobre 2019, était bien fondée et valable ;

Juger que le prêt consenti à la SCI VASILE ne comporte pas de clauses abusives ;

- En conséquence,

- Débouter la SCI VASILE de sa demande tendant à juger que la déchéance du prêt reçu par acte notarié du 24 octobre 2019 est nulle ou sans effet ;

- Débouter la SCI VASILE de sa demande tendant à ce qu'elle puisse reprendre le paiement des échéances contractuelles à bonne date ;

- Débouter la SCI VASILE de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles et de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- Débouter la SCI VASILE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- Condamner la SCI VASILE à payer à la CCM [Localité 3] CATHEDRALE une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner la SCI VASILE aux entiers dépens de l’instance ;

Rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

[*]

Il est expressément référé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés par elles au soutien de leurs demandes.

L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance du 24 avril 2025 et renvoyée devant le tribunal statuant en juge unique à l'audience du 22 mai 2025.

 

MOTIFS :

Au soutien de sa demande tendant à l'annulation de la déchéance du terme du prêt consenti le 24 octobre 2019 par la CCM, la SCI VASILE conteste le caractère exécutoire du prêt notarié, soutient que la CCM ne rapporte pas la preuve des faux allégués, rappelle qu'il n'existe aucune échéance du prêt impayé et que la clause de déchéance du terme dont se prévaut la banque est abusive, enfin qu'il s'agit d'un contrat d'adhésion prohibé par la loi.

La CCM s'estime fondée à prononcer l'exigibilité immédiate du prêt souscrit le 24 octobre 2019 dans la mesure où la production de faux documents constitue une cause de déchéance du terme et en tout état de cause un comportement gravement répréhensible au sens de l'article L. 313-12 du Code monétaire et financier qui justifie la rupture immédiate de la relation bancaire dans son ensemble.

 

Sur le caractère exécutoire du prêt :

L'article 2 du décret du 26 novembre 1971 dispose : « Les notaires ne peuvent recevoir les actes dans lesquels parents ou alliés, en ligne directe, à tous les degrés, et en ligne collatérale jusqu'au degré d'oncle ou de neveu inclusivement, sont parties, ou qui contiennent quelque disposition en leur faveur. »

Pour voir constater que le prêt litigieux ne peut valoir titre exécutoire, la SCI VASILE fait valoir que le prêt notarié litigieux a été passé sous l'égide de Maître X., notaire, alors que son père, Monsieur Y. intervenu à l'acte en qualité de représentant de la personne morale, es qualité de président du conseil d'administration de la CCM, était le véritable dirigeant de la CCM [Localité 3] Gutenberg.

Or, la preuve que Monsieur Y., père du notaire instrumentaire, serait intervenu à l'acte litigieux n'est pas rapportée par la SCI VASILE puisque le pouvoir donné au préposé de l'étude notariale, M. Z., pour signer l'acte pour le compte de la CCM avait été régularisé par son ex-directeur M. A. et son président M. B. et qu'il n'avait pas, en sa qualité de président délégué voire d'administrateur, pouvoir de représentation et d'engagement de la CCM [Localité 3] Gutenberg , association coopérative à responsabilité limitée.

Ni la SCI VASILE ni la CCM ne sauraient se prévaloir de la communication de l'arrêt de la chambre de l'instruction de la cour d'appel de Nancy en date du 10 mars 2022 rendu dans le cadre d'une information judiciaire en cours qui contrevient aux dispositions de l'article 114 du code de procédure pénale et dont les énonciations ne sont pas revêtues de l'autorité de chose jugée quant à la matérialité des faits pour lesquels M. Y. et M. X. sont mis en examen.

La contestation par la SCI VASILE de la validité du titre exécutoire pour méconnaissance des dispositions de l'article 2 du décret du 26 novembre 1971 est par conséquent mal fondée et sera rejetée.

 

Sur la validité de la déchéance du terme du prêt :

L'article 17 du contrat « EXIGBILITE IMMEDIATE » stipule : Le prêteur peut, sur simple notification à l'emprunteur et sans autre formalité préalable, se prévaloir de la déchéance du terme et exiger le remboursement immédiat de la totalité des sommes restant dues au titre du crédit dans l'un quelconque des cas ci-dessous :

Si l'emprunteur a déclaré ou fourni au prêteur des informations ou des documents qui ne sont pas exacts, sincères et véritables de nature à compromettre le remboursement du crédit.”

Aux termes de son courrier du 7 mai 2021 notifiant à M. W., gérant associé de la SCI VASILE avec M. V., les deux étant également cautions solidaires des dettes de l'emprunteuse, la déchéance du terme du prêt, la CCM se fonde sur certains des documents fournis devant attester la réalité et le montant des revenus d'un des associés et caution solidaire qui se sont avérés faux, alors même que cette personne les a certifiés sincères et exactes dans la fiche patrimoniale remise à la banque.

Selon l’annexe 8 produite par la CCM, M. C., expert-comptable de la société MBA conseil, atteste que La rémunération annuelle brut de Monsieur W. a été fixé pour l'année 2019 à 48.000,00 Euros, selon décision de la SASU AUTO PRIX du 12 SEPTEMBRE 2019 ".

Il résulte de l'audition de M. D., expert-comptable de la société MBA auditionné dans le cadre de la procédure pénale a confirmé qu'il n'était pas l'auteur du document, qu'il ne connaissait ni la SCI VASILE, ni la SASU AUTO PRIX, ni Monsieur W., qu'aucun collaborateur du nom de C. ne figurait parmi les effectifs passés ou présent du cabinet, que le logo, les mentions et le numéro de téléphone qui figurent sur l'attestation sont erronés. Ce dernier a d'ailleurs déposé plainte pour usurpation de l'identité et des références de son cabinet d'expertise comptable.

Le procès-verbal d'investigation de la gendarmerie versé par la CCM aux débats en annexe 25 conclut que l'attestation est un faux grossier, rédigé en usurpant l'identité ainsi que les mentions du cabinet comptable MBA CONSEIL.

Les incohérences que cette attestation comporte tant sur la forme que sur le fond accréditent cette analyse au vu des fautes de grammaire, de l'absence d'accent et de ponctuation.

Cette attestation manifestement fausse et en tout cas ni sincère ni exacte est de nature à altérer l'appréciation du banquier sur la solvabilité de M. W., associé responsable personnellement de la dette de la SCI VASILE et caution de ses engagements, d'autant que l'intéressé ne disposait d'aucun patrimoine.

L'article 17 des conditions générales prévoit que l'exigibilité immédiate du prêt peut être prononcée lorsque les fausses informations fournies par l'emprunteur au prêteur sont de nature à compromettre le remboursement du crédit et non qu'elles ont au moment où la banque prononce la déchéance du terme pour fausse déclaration, déjà compromis le remboursement du crédit.

La banque était donc bien fondée à prononcer la déchéance du terme du prêt conformément à l'article 17 des conditions générales du contrat, sans autre formalité préalable, emportant exigibilité de toutes les sommes restantes dues au titre du prêt, peu important que l'emprunteur ait continué de régler les échéances du prêt.

 

Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme :

A titre subsidiaire, la SCI VASILE affirme que l'article 17 du contrat de prêt constitue une clause abusive en ce que cette clause créerait entre le professionnel et le consommateur un déséquilibre significatif prohibé.

Selon l'article L. 212-1 du Code de la consommation, la réglementation des clauses abusives ne s'applique que dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs ou non professionnel.

L'article liminaire du Code de la consommation définit le non professionnel comme toute personne morale qui n'agit pas à des fins professionnelles.

En l'espèce, l'objet social de la SCI VASILE est la propriété, l'administration, l'exploitation par bail, location ou autrement, des immeubles qui lui appartiennent.

L'acquisition d'un bien immobilier au moyen du prêt financé et son exploitation par bail de l'immeuble qui comporte trois logements destinés à la résidence principale de locataires entrent dans l'objet social de la SCI VASILE, qui doit donc être considérée comme ayant contracté le prêt en tant que professionnelle pour laquelle la réglementation des clauses abusives n'est pas applicable.

Par conséquent, la réglementation relative aux clauses abusives n'est pas applicable au contrat de prêt souscrit le 24 octobre 2019 par la SCI VASILE.

 

Sur l'application de l'article 1171 du code civil subsidiairement de l'article L442-1 du code de commerce :

L'article 1171 du Code civil dispose que : « Dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. »

La SCI VASILE soutient que l'article 17 du contrat est assimilable à une clause non négociable d'un contrat d'adhésion prohibé par l'article 1171 du code civil, or les relations entre la CCM et la SCI VASILE sont des relations entre professionnels et partenaires commerciaux du fait de leur qualité de professionnel de sorte que c'est l'article L. 442-1 du code de commerce qui trouve à s'appliquer.

L'article L. 442-1 du code de commerce stipule que : « I. - Engage la responsabilité de son auteur et l'oblige à réparer le préjudice causé le fait, dans le cadre de la négociation commerciale, de la conclusion ou de l'exécution d'un contrat, par toute personne exerçant des activités de production, de distribution ou de services :

1° D'obtenir ou de tenter d'obtenir de l'autre partie un avantage ne correspondant à aucune contrepartie ou manifestement disproportionné au regard de la valeur de la contrepartie consentie ;

2° De soumettre ou de tenter de soumettre l'autre partie à des obligations créant un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties.

II. - Engage la responsabilité de son auteur et l'oblige à réparer le préjudice causé le fait, par toute personne exerçant des activités de production, de distribution ou de services de rompre brutalement, même partiellement, une relation commerciale établie, en l'absence d'un préavis écrit qui tienne compte notamment de la durée de la relation commerciale, en référence aux usages du commerce ou aux accords interprofessionnels.

En cas de litige entre les parties sur la durée du préavis, la responsabilité de l'auteur de la rupture ne peut être engagée du chef d'une durée insuffisante dès lors qu'il a respecté un préavis de dix-huit mois.

Les dispositions du présent II ne font pas obstacle à la faculté de résiliation sans préavis, en cas d'inexécution par l'autre partie de ses obligations ou en cas de force majeure. »

Il s'évince de l'article L. 442-1 du code de commerce qu'en cas de déséquilibre significatif entre les parties la responsabilité contractuelle d'une partie peut être engagée mais non que la clause serait réputée non écrite comme le soutient à tort la SCI VASILE.

De plus en application de la jurisprudence de la Cour de Cassation, l'article 17 des conditions générales du contrat, en ce qu'il vise à résilier le contrat non souscrit de bonne foi, ne crée pas de déséquilibre significatif entre les parties en ce qu'il permet au prêteur de résilier le contrat sans préavis et sans défaillance de l'emprunteur dans le remboursement des échéances du prêt, dès lors que les renseignements inexacts portent sur des éléments déterminants du consentement du prêteur qui doivent être de nature à compromettre le remboursement du crédit sans priver pour autant l'emprunteur de son droit d'accès au juge pour contester l'application de cette clause à son égard, ce qu'a précisément fait la demanderesse à l'initiative du présent litige.

Il résulte du tout que la déchéance du terme du prêt par application de l'article 17 des conditions générales du prêt a été valablement prononcée par la CCM de sorte que les demandes d'annulation de la déchéance du terme prononcée par la banque le 7 mai 2021, d'autorisation de la SCI VASILE à reprendre le paiement des échéances contractuelles ou tendant à voir dire non écrite la clause tendant à la déchéance du terme litigieuse sont rejetées comme mal fondées.

 

Sur les mesures de fin de jugement :

Succombant, la SCI VASILE est condamnée aux entiers frais et dépens et partant déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Pour des motifs d'équité, la SCI VASILE sera condamnée à verser à la CCM la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de plein droit du jugement.

 

PAR CES MOTIFS :

Par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l'ensemble des demandes la SCI VASILE ;

CONDAMNE la SCI VASILE aux entiers frais et dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI VASILE à payer à la CCM [Localité 3] CATHEDRALE une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Le Greffier                            Le Président

Audrey TESSIER                Stéphanie ARNOLD