Extrait : « Aux termes de l'article R. 145-23 du code de commerce, « Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble ». Selon l'article R. 211-4 du code de l'organisation judiciaire, en matière civile, les tribunaux judiciaires spécialement désignés sur le fondement de l'article L. 211-9-3 connaissent seuls, dans l'ensemble des ressorts des tribunaux judiciaires d'un même département ou, dans les conditions prévues au III de l'article L.211-9-3, dans deux départements, de l'une ou plusieurs des compétences (...) des actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce. L'article 48 du code de procédure civile dispose que toute clause qui, directement ou indirectement, déroge aux règles de compétence territoriale est réputée non écrite à moins qu'elle n'ait été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant et qu'elle n'ait été spécifiée de façon très apparente dans l'engagement de la partie à qui elle est opposée.

Il se déduit de la combinaison de ces textes que les parties contractant en qualité de commerçantes un bail commercial peuvent prévoir par une clause, spécifiée de façon très apparente dans l'acte, de déroger à la règle prévue par l'article R. 145-23 précité selon laquelle « la juridiction compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble », sous réserve de respecter les dispositions de l'article R. 211-4 du code de l'organisation judiciaire.

En l'espèce, les locaux objet du bail sont situés au sein du centre commercial Ecully Grand Ouest à Ecully (69), dans le ressort du tribunal judiciaire de Lyon. Il n'est pas contesté que les deux parties au contrat de bail ont contracté en qualité de commerçante, le bail commercial ayant pour objet le local situé dans le centre commercial. Le bail contient une clause, spécifiée de façon très apparente, ainsi libellée : article 37 - compétence « Tout litige relatif aux présentes et à leurs suites sera de la compétence des Tribunaux de [Localité 15] ». Les parties ont ainsi entendu confier la compétence pour les litiges les opposant, aux tribunaux de Paris et, s'agissant d'un litige relatif à la fixation du loyer de renouvellement, au juge des loyers du tribunal judiciaire de Paris.

La juridiction choisie par les parties est déterminable. Cette clause remplit, en conséquence, les exigences de l'article 48 du code de procédure civile précité.

Selon l'article 1171 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016, dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif est réputée non écrite. Sans qu'il ait lieu de rechercher si ces dispositions sont applicables au contrat de bail en cause, la défenderesse ne démontre pas en quoi la clause attributive de compétence territoriale qui n'entrave pas son accès au juge, serait abusive.

L'exception d'incompétence soulevée par la société sera, en conséquence, rejetée. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 3 OCTOBRE 2025

 

R.G. n° 24/05674. N° MINUTE : 1. N° Portalis 352J-W-B7I-C4YKZ. Assignation du : 23 avril 2024.

 

DEMANDERESSE :

SNC KC 3 SNC

[Adresse 3], [Localité 6], représentée par Maître Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0043

 

DÉFENDERESSE :

SARL KLOTZ PRESSING [Localité 10] sous enseigne POP PRESSING

[Adresse 8], [Localité 4], représentée par Maître Jacques MONTA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D05

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Laure ALDEBERT, 1ère vice-présidente, Juge des loyers commerciaux, Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R. 145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DÉBATS : A l’audience du 28 mai 2025 tenue publiquement

JUGEMENT : Rendu publiquement par mise à disposition au greffe, Contradictoire, En premier ressort

 

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé du 15 janvier 2008, la SNC KC 3 SNC (ci-après la société KC3) propriétaire de la Galerie Commerciale [Localité 13] OUEST à [Localité 10], a donné à bail en renouvellement à la SARL KLOTZ PRESSING [Localité 10] sous enseigne POP PRESSING (ci-après la société Klotz Pressing) le local n°39 du Centre Commercial d'[Localité 10] situé à [Localité 11].

Le bail renouvelé a été consenti pour une durée de douze années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2009, moyennant un loyer annuel minimum garantie de 44.000 euros HT/HC outre un loyer variable calculé sur le chiffre d'affaires réalisé.

Les lieux ont pour destination l'activité décrite comme suit : « pressing - nettoyage à sec - blanchisserie à l’exclusion de toute autre activité ».

Par acte extra judiciaire du 24 décembre 2020, la société Klotz Pressing a sollicité le renouvellement de son bail à effet du 1er janvier 2021 avec une révision à la baisse du loyer sollicitant la fixation du loyer à la somme de 37.476 euros HT à compter du renouvellement (soit une réduction de 30 % du loyer annule HT fixé à la somme de 53.536 euros HT).

Par acte extrajudiciaire du 28 décembre 2022, la société KC3 a adressé au preneur un mémoire préalable afin de voir fixer le loyer de renouvellement à la somme de 93.240 euros HT/HC à compter du 1^er janvier 2021.

Aucun accord n'ayant été trouvé entre les parties, la société KC3 a fait assigner, par acte extrajudiciaire du 23 avril 2024, la société Klotz Pressing devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de fixer le loyer en renouvellement à la somme annuelle de 93.240 euros hors taxes hors charges et, subsidiairement, de désigner un expert pour donner son avis sur le montant de la valeur locative et du loyer de renouvellement.

[*]

Au terme de son dernier mémoire (n° 2) daté du 9 avril 2025, régulièrement notifié, la société KC 3 demande au juge des loyers commerciaux de :

« - DEBOUTER la société KLOTZ PRESSING [Localité 10] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

A TITRE PRINCIPAL,

- DESIGNER tel Expert qu'il plaira à Madame ou Monsieur le Président avec mission de donner son avis sur la valeur locative et du loyer de renouvellement,

- VOIR dans ce cas conférer à l'Expert un délai pour déposer son rapport,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

- VOIR FIXER le loyer de renouvellement à effet du 1^er janvier 2021 à la valeur locative, estimée à la somme de 93.240 € en principal HT/HC,

Le bail étant par ailleurs renouvelé aux clauses, charges et conditions du bai expiré, sous réserve de l'adaptation éventuellement nécessaire aux dispositions de la loi PINEL du 18 juin 2014 et son décret d'application du 3 novembre suivant, ainsi que de l'adaptation du dépôt de garantie.

- DIRE ET JUGER que les compléments de loyers dus par le locataire porteront intérêt au taux légal de plein droit à compter de la date d'effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

- FIXER le montant du loyer provisionnel pour la durée de la procédure au montant du loyer actuel annuel en principal hors taxes et hors charges,

- CONDAMNER la société KLOTZ PRESSING [Localité 10] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise si elle est ordonnée ».

[*]

Par mémoire n°4 en réplique en date du 4 septembre 2025, régulièrement notifié, la société Klotz Pressing demande au juge des loyers commerciaux de :

« A TITRE PRINCIPAL :

- JUGER la demande de la société SNC KC 3 comme étant irrecevable pour incompétence territoriale du Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Paris au profit du Tribunal judiciaire de Lyon en raison du lieu de situation du local commercial situé en banlieue de Lyon, à Ecully.

- RENVOYER la présente instance devant le juge des loyers commerciaux près le Tribunal Judiciaire de LYON au regard des dispositions de la procédure civile de droit commun et de leur cohérence avec la probabilité du déroulé d'une expertise,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

- DIRE ET JUGER ACQUIS le renouvellement du bail commercial du local sis [Adresse 9], à [Localité 12] conclu entre les parties,

- DEBOUTER la société KC 3 SNC, bailleresse, de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- ACCUELLIR la demande de la SARL KLOTZ PRESSING tendant à la réduction de 30 % du prix du loyer annuel du bail commercial conclu entre les parties,

- FIXER le montant du loyer annuel du bail commercial renouvelé au prix de 37.476 euros,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

- DIRE ET JUGER que le loyer ne saurait être fixé à un montant supérieur annuel à 53.771 euros, loyer actuellement pratiqué,

- DIRE ET JUGER que la demande de communication des loyers pratiqués pour l'ensemble des boutiques du centre commercial par la société KLOTZ PRESSING est pleinement justifiée par la nécessité d'un contrôle objectif du loyer,

- ORDONNER au bailleur la communication : des loyers pratiqués pour l'ensemble des boutiques du centre commercial, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, ainsi que les procédures judiciaires qu'elle aurait en cours,

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE :

- DIRE ET JUGER que la société SNC KC 3 n'a communiqué aucun élément suite au courriel officiel du 27 février 2025 adressé par la SARL KLOTZ Pressing et se contente uniquement des pièces déjà produites à l'appui de sa demande d'augmentation de loyer, lesquelles restent limitées et peu fournies,

EN CONSEQUENCE :

- DIRE ET JUGER que la société KC 3 SNC sera déclarée défaillante dans la charge de la preuve d'une augmentation de la valeur locative et doit donc être déboutée de ses demandes,

- DEBOUTER la société SNC KC 3 de sa demande d 'expertise judiciaire,

- DIRE ET JUGER dans l'hypothèse où une telle mesure serait néanmoins ordonnée, qu'elle devra être exécutée aux frais exclusifs du bailleur,

- ACCUELLIR la demande de la SARL KLOTZ PRESSING tendant à la réduction de 30 % du prix du loyer annuel du bail commercial conclu entre les parties,

- FIXER le montant du loyer annuel provisionnel du bail commercial renouvelé au prix de 37.476 euros,

- DIRE ET JUGER que la variation du loyer renouvelé ne peut excéder, par année, 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente, conformément à l'article L145-34 alinéa 4 du Code de Commerce.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

- FIXER le montant du loyer annuel provisionnel du bail commercial renouvelé au prix de 53.750 euros, correspondant au prix du loyer l'année de renouvellement du bail commercial ».

La société Klotz Pressing fait valoir, au soutien de l'exception d’incompétence, que le bail étant situé à Ecully (69) en application de l'article R. 145-23 du code de commerce, la bailleresse aurait du saisir le juge des loyers du Tribunal judiciaire de Lyon au regard du caractère d'ordre public de la disposition en dépit d'une clause attributive de compétence au tribunal judiciaire de Paris liant les parties.

Elle ajoute que la clause qui ne figure pas en caractères très apparents et qui se contente de viser « es tribunaux de [Localité 15] » sans désignation claire d'une juridiction spécifique, encourt également la nullité pour ce motif.

Elle soutient de plus en application de l'article 1171 alinéa 1er du code civil, applicable au contrat renouvelé, que le contrat de bail est un contrat d’adhésion dans lequel la clause attributive de compétence est non-écrite en ce qu'elle crée un déséquilibre significatif en imposant à une société implantée à [Localité 14] de se déplacer à [Localité 15].

Elle s'oppose subsidiairement à la demande d'expertise en faisant principalement valoir la carence de la demanderesse dans l'administration de la preuve qui ne saurait être suppléée par la mise en œuvre d'une expertise, et son manquement à son obligation de bonne foi dans l'exécution contractuelle.

A cet égard elle fait valoir que le bailleur, qui refuse de communiquer l’intégralité des baux du centre commercial dont il dispose, n'a pas produit suffisamment de références, portant sur des activités comparables pour éclairer le tribunal. Elle sollicite la communication forcée de ces éléments sous astreinte.

En désaccord sur la valeur locative à partir des éléments d'appréciation du bailleur dont elle conteste la pertinence, elle s'oppose à l'augmentation du loyer et demande par comparaison avec des loyers d'autres pressings dans des centres commerciaux, une réduction du loyer, subsidiairement l'application de la règle du plafonnement à la variation annuelle du loyer.

[*]

En réplique sur l’exception d’incompétence, la société KC 3 soutient qu’elle a introduit l’instance en application de la clause de compétence rédigée en termes apparents dans le contrat de bail, conforme aux conditions de l’article 48 du code de procédure civile, devant le TJ de [Localité 15].

Elle ajoute que les dispositions de l’article 1171 du code civil issues de l’ordonnance n°2016-131 du 19 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016 ne trouvent pas à s’appliquer au contrat conclu entre les parties le 15 janvier 2008 et qu’en tout état de cause la saisine du tribunal judiciaire de Paris ne fait pas obstacle à la désignatin d’un expert judiciaire lyonnais.

Sur le principal, elle estime une mesure d’expertise nécessaire, et subsidiairement demande de fixer la valeur locative du local,en application de l’article L 145-34 du code de comerce et de l’article 35 des conditions générales du bail, par rapport aux références des loyers du centre commercial, selon une attestation de valeurs qu’elle produit, à la somme de 93.240 euros HT/HC sans abattement.

Elle conteste la révision à la baisse du loyer demandée par la locataire à partir de références situées dans d’autres centres commerciaux de [Localité 14] et s’oppose à la communication des pièces demandées par la locataire en faisant valoir qu’elle n’a aucune obligation de produire l’intégralité des baux et que c’est pour cette raison que l’expertise est nécessaire.

[*]

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience.

A l'issue des débats, les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 12 septembre 2025 puis prorogé au 03 octobre 2025.

 

MOTIFS DU JUGEMENT :

Sur l'exception d'incompétence :

Aux termes de l'article R. 145-23 du code de commerce, « Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble ».

Selon l'article R. 211-4 du code de l'organisation judiciaire, en matière civile, les tribunaux judiciaires spécialement désignés sur le fondement de l'article L. 211-9-3 connaissent seuls, dans l'ensemble des ressorts des tribunaux judiciaires d'un même département ou, dans les conditions prévues au III de l'article L.211-9-3, dans deux départements, de l'une ou plusieurs des compétences (...) des actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce.

L'article 48 du code de procédure civile dispose que toute clause qui, directement ou indirectement, déroge aux règles de compétence territoriale est réputée non écrite à moins qu'elle n'ait été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant et qu'elle n'ait été spécifiée de façon très apparente dans l'engagement de la partie à qui elle est opposée.

Il se déduit de la combinaison de ces textes que les parties contractant en qualité de commerçantes un bail commercial peuvent prévoir par une clause, spécifiée de façon très apparente dans l'acte, de déroger à la règle prévue par l'article R. 145-23 précité selon laquelle « la juridiction compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble », sous réserve de respecter les dispositions de l'article R. 211-4 du code de l'organisation judiciaire.

En l'espèce, les locaux objet du bail sont situés au sein du centre commercial Ecully Grand Ouest à Ecully (69), dans le ressort du tribunal judiciaire de Lyon.

Il n'est pas contesté que les deux parties au contrat de bail ont contracté en qualité de commerçante, le bail commercial ayant pour objet le local situé dans le centre commercial.

Le bail contient une clause, spécifiée de façon très apparente, ainsi libellée : article 37 - compétence « Tout litige relatif aux présentes et à leurs suites sera de la compétence des Tribunaux de [Localité 15] ».

Les parties ont ainsi entendu confier la compétence pour les litiges les opposant, aux tribunaux de Paris et, s'agissant d'un litige relatif à la fixation du loyer de renouvellement, au juge des loyers du tribunal judiciaire de Paris.

La juridiction choisie par les parties est déterminable.

Cette clause remplit, en conséquence, les exigences de l'article 48 du code de procédure civile précité.

Selon l'article 1171 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016, dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif est réputée non écrite.

Sans qu'il ait lieu de rechercher si ces dispositions sont applicables au contrat de bail en cause, la défenderesse ne démontre pas en quoi la clause attributive de compétence territoriale qui n'entrave pas son accès au juge, serait abusive.

L'exception d'incompétence soulevée par la société sera, en conséquence, rejetée.

 

Sur le renouvellement du bail et la fixation du loyer renouvelé :

Les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail aux clauses et conditions du bail expiré à l'exception du montant du loyer de renouvellement.

Elles sont d’accord sur la date de prise d'effet de ce renouvellement au 1er janvier 2021 et sur la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative, conformément aux termes de l'article 35 des conditions générales du bail, relatif au renouvellement, qui stipule en ses deux derniers paragraphes :

« Les parties conviennent que le montant du loyer de base du bail ainsi renouvelé sera fixé d'un commun accord entre elles par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

A défaut d'accord amiable, les parties décident dès à présent de demander au juge compétent de fixer le loyer de base en fonction de la valeur locative, laquelle sera déterminée par ce dernier, selon les mêmes critères que ceux arrêtés ci-dessus en cas d‘accord amiable. »

Dès lors et au préalable, il convient de juger que le bail du local n°39 dépendant du centre commercial [Localité 10] [Localité 13] Ouest, est renouvelé à effet du 1er janvier 2021, au profit de la société Klotz Pressing, locataire.

Les parties sont, à l'inverse, en désaccord sur le montant de ce loyer et ne s'accordent ni sur la surface ni sur les références utilisées.

L'article R. 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce dispose que “ si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L.145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge ”.

Selon l’article R. 145-7 du même code, relatif à la détermination de la valeur locative : « Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. »

En l'état des contestations élevées par les parties et pièces produites aux débats, notamment les références mises en avant par la bailleresse, quand bien même elles restent limitées et peu fournies, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer en l'état sur le montant du loyer dont la réduction est sollicitée de son côté par la société Klotz Pressing.

Seule une expertise judiciaire mettra le juge des loyers commerciaux en mesure d'apprécier la valeur locative des locaux au regard des éléments de comparaison, mais aussi de leurs caractéristiques propres de sorte qu'il y a lieu de faire droit à la demande et d'ordonner une expertise dont la teneur est précisée au dispositif.

S'agissant des références de comparaison qui seront à prendre en compte dans le seul centre commercial [Localité 13] OUEST à [Localité 10], s'agissant d'une unité autonome de marché, ce qui n'est pas discuté, il appartient à l'expert judiciaire et à lui seul de demander la communication de tous les documents nécessaires à l'accomplissement de sa mission et, notamment, ceux qui lui paraîtront les plus opportuns pour déterminer la valeur locative du local, plus particulièrement à la date de renouvellement du bail.

Dès lors, la demande de communication formée à titre subsidiaire par la société Klotz Pressing sera en l'état rejetée, étant entendu qu'il reviendra au seul expert d'apprécier lui-même quels seront les éléments de comparaison qui lui seront utiles, ou non, pour réaliser sa mission, en tirant toute conséquence de fait et de droit sur les éventuelles obstructions et obstacles qui seraient mis au bon accomplissement de sa mission

Monsieur X., expert judiciaire inscrit à la cour d'appel de Lyon sera désigné en qualité d'expert.

La surface du local sera calculée comme il est d'usage dans un centre commercial, ce sur quoi l'expert pourra faire toutes observations.

La société KC 3, bailleresse et demanderesse à l'instance, qui sollicite l’augmentation du loyer par rapport à sa valeur actuelle, supportera l'avance des frais d'expertise et devra consigner.

En application de l'article L.145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la locataire pour la durée de l'instance, au montant du loyer contractuel annuel en principal, outre les charges.

Le tribunal surseoira donc à statuer sur le surplus des demandes, et réservera les dépens.

Il n'y aura pas lieu à indemnité de procédure, dans l'immédiat.

Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire dont le prononcé est de droit.

 

PAR CES MOTIFS :

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par un jugement contradictoire rendu avant dire droit, mis à disposition au greffe,

Rejette l’exception d’incompétence territoriale ;

Dit que le bail du local n°39 dépendant du centre commercial [Localité 10] [Localité 13] Ouest situé [Adresse 16] à [Localité 10], est renouvelé à effet du 1^er janvier 2021, au profit de la SARL KLOTZ PRESSING [Localité 10], locataire ;

Dit y avoir lieu de fixer le loyer de renouvellement en fonction de la valeur locative réelle du local commercial considéré, ainsi qu'il résulte de l'article 35 du bail auquel la SNC KC 3 SNC et la SARL KLOTZ PRESSING [Localité 10] sont parties ;

Ordonne en conséquence une expertise sur la valeur locative du local commercial loué par la SNC KC 3 SNC à la SARL KLOTZ PRESSING [Localité 10] sous enseigne POP PRESSING, lequel se situe dans l'enceinte du centre commercial [Localité 10] [Localité 13] Ouest, unité autonome de marché ;

Commet pour y procéder :

Monsieur X., Cabinet S [Adresse 2], [téléphone] - [Courriel 17]

Ayant pour mission, après avoir entendu les parties en leurs dires et en leurs explications, visité les lieux, consulté tous documents utiles, recueilli tous renseignements utiles et reçu le plan et le relevé des surfaces, de :

- décrire les locaux et les différentes activités qui y sont exercées,

- annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés et se faire remettre par l'une ou l'autre des parties, tous documents nécessaires, même fiscaux,

- déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard,

- fournir au juge tous éléments susceptibles de lui permettre de déterminer au 1^er janvier 2021 le loyer de base (ou loyer minimum garanti) du bail considéré à la valeur locative prévue par l'article 35 du bail, laquelle devra être recherchée par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial (unité autonome de marché) en y apportant les correctifs, si nécessaire, dans l'hypothèse où des différences seraient constatées entre le local loué et les locaux de référence,

- rechercher les références de comparaison les plus utiles, en pouvant exiger de la SNC KC 3 SNC qu'elle communique tous les documents utiles à cet égard, concernant les documents contractuels conclus avec les autres preneurs du centre,

- préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison,

- faire toutes observations utiles à la solution du litige,

- du tout, dresser rapport ;

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 12 septembre 2026 ;

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la SNC KC 3 SNC à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 7]) au plus tard le 18 novembre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer annuel contractuel en principal, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;

Réserve les dépens,

Dit que l'affaire sera rappelée le 19 décembre 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation.

Fait et jugé à [Localité 15], le 12 septembre 2025.

LA GREFFIÈRE                                         LA PRÉSIDENTE

C. BERGER                                                 L. ALDEBERT