Extraits : 1/ « Monsieur X. soutient que la clause relative aux causes légitimes de suspension du délai est abusive en ce qu'elle priverait de sa substance l'obligation essentielle de la SCCV BON AIR de délivrer le bien à la date convenue et en ce qu'elle créerait un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties. Ils font valoir que visant des causes légitimes de suspension de manière non limitative et non exhaustive, elle laisse « une liberté infinie » au promoteur vendeur de se prévaloir de causes non stipulées et qu'en outre, le maître d'œuvre chargé de la délivrance des attestations est dépourvu de toute indépendance vis-à-vis de la SCCV BON AIR.

L’article 1170 du Code civil dispose que toute clause qui prive de sa substance l'obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite et l’article L. 212-1 du code de la consommation, dispose en son alinéa premier que : « dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ».

Néanmoins, de telles clauses de suspension de délai ne revêtent pas les caractéristiques exigées par l'article L. 132-1 du code de la consommation pour être qualifiées d'abusives et elles n'ont ni pour effet ni pour objet de créer, au détriment des acquéreurs non professionnels, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat (Cass. 3^e civ., 24 oct. 2012, n°11-17.800, Cass. civ. 3^ème, 12 juin 2013, n°12-19.285), la Cour de cassation permettant à l’acquéreur de prouver que l’événement intempéries, grève, ...) ne présente pas les caractères de la force majeure et qu’un vendeur plus diligent aurait pu en éviter les conséquences (Cass. civ., 4 mars 1980).

Ainsi, en l'espèce, la clause susvisée ne contrevient à aucune règle d'ordre public et ne comporte aucun élément susceptible de créer un déséquilibre significatif des obligations nées du contrat, au détriment du consommateur qu'est l'acquéreur sans que l’utilisation de l’adverbe notamment ne permette de caractériser un abus quelconque car la preuve des événements suspensifs, énoncés de manière quasi complète, qui doivent être extérieurs la SCCV BON AIR et indépendants de sa volonté, doit être rapportée par une attestation du maître d’œuvre dont la teneur est soumise à contrôle juridictionnel.

S'agissant de l'indépendance du maître d 'œuvre, la société ECOTECH INGENIERIE, Monsieur X. verse aux débats l'extrait Kbis de celle-ci au 10 mars 2024 selon lequel son gérant est alors Monsieur Y. alors que la SCCV BON AIR a pour gérant la SAS PROMOTION Y., elle-même présidée par Monsieur Y.

S'il peut être permis de douter de l'indépendance du maître d'œuvre relativement à la SCCV BON AIR comme le soutient Monsieur X. et du caractère « sincère » des attestations, encore faut-il que ce manque d'indépendance et cette non-sincérité des attestations soient démontrés et le fait que la société de maîtrise d'œuvre soit gérée par le président du gérant de la SCCV BON AIR ne suffit pas en soi à établir comme abusive la clause relative aux causes de suspensions légitime au motif que la justification de ces causes relève du maître d'œuvre.

Il n'est ainsi pas établi que la clause litigieuse est une clause potestative qui confère une « infinie liberté » au vendeur-promoteur et il n'y a pas lieu de la considérer comme abusive et/ou non écrite. »

2/ « Cependant à la première date mentionnée à laquelle a été constatée la défaillance de l'entreprise ACA FRANCE, à savoir le 22 septembre 2020, le délai contractuel d'achèvement des travaux fixé au 30 juin 2020 était déjà échu sans qu'aucune autre cause légitime de suspension n'ait été retenue auparavant.

Ainsi, cette défaillance et les conséquences qui en ont résulté ne peuvent être retenues comme causes légitimes de retard. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

SEPTIÈME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 19 FÉVRIER 2025

 

R.G. n° 23/05993. N° Portalis DBX6-W-B7H-YA4U. {Nac] 50C.

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré : Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique,

Lors des débats et du prononcé : Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS : à l’audience publique du 18 décembre 2024

JUGEMENT : Contradictoire, En premier ressort, Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

 

DEMANDEUR :

Monsieur X.

né le [date] à [Localité 10] (GIRONDE), de nationalité Française, [Adresse 1], [Localité 10], représenté par Maître Damien MERCERON, avocat au barreau de BORDEAUX

 

DÉFENDERESSE :

SCCV BON AIR

[Adresse 3], [Localité 4], représentée par Maître Philippe LIEF de l’AARPI GRAVELLIER LIEF DE LAGAUSIE RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX

 

Par contrat préliminaire à une vente en l'état futur d'achèvement en date du 15 mai 2018, Monsieur X. a réservé auprès de la SCCV BON AIR un appartement numéro B XXX et un parking, au sein de l’ensemble immobilier dénommé PATIO MAURESQUE, sis [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 6], et ce pour un prix de 229.800 €.

La date prévisionnelle d'achèvement était fixée au premier trimestre 2020.

Un acte de cession de droits démembrés détenus dans le cadre d'une vente en l’état futur d’achèvement a été signé devant Notaire le 4 juin 2019 entre la SCCV BON AIR et Monsieur X. qui prévoyait que la SCCV BON AIR cédait d'une part un usufruit temporaire à la société DOMOFRANCE, société d'habitations à loyer modéré, assurant la gestion et percevant les loyers de ces logements sur une période de 16 ans sur la totalité des 20 appartements et leurs annexes et d'autre part la nue-propriété, cédée lot par lot, à un ou des investisseurs à long terme ayant vocation à devenir pleinement propriétaire des biens immobiliers concernés lors de l'extinction de l'usufruit temporaire et en l'espèce le lot 42 constitué d'un appartement et le lot 155 constitué d'un parking couvert. L'acte prévoyait un délai d'achèvement et de livraison au deuxième trimestre 2020 et indiquait qu'« en considération de la date prévisionnelle de livraison des biens, fixée au 30 juin 2020 au plus tard, la date d'extinction de l'usufruit temporaire sera fixée au 30 juin 2036 à minuit ».

La livraison est intervenue le 25 janvier 2023, avec réserves.

En raison du retard de livraison, par courrier du 16 mars 2023, Monsieur X. a sollicité une indemnisation auprès de la SCCV BON AIR.

Faute de réponse le satisfaisant, par acte en date 10 juillet 2023, il a fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire la SCCV BON AIR aux fins de la voir condamnée à l'indemniser d'un préjudice.

[*]

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mars 2024, Monsieur X. demande au Tribunal de :

Vu les articles 1217 et 1231-1 et suivants du Code civil, Vu les articles 1104 et 1611 du Code civil, Vu l’article 1170 du Code civil, Vu les articles L. 212-1, R. 121-1 et L. 241-1 du Code de la consommation, Vu l’article 514 du Code de procédure civile

1°/ À TITRE PRINCIPAL,

- DIRE ET JUGER que la SCCV BON AIR a commis des manquements de nature à engager sa responsabilité contractuelle.

- JUGER que la clause de report de livraison, stipulée en page 29 et 30 de l’acte de vente signé le 24 juin 2019, doit être réputée non écrite en ce qu’elle prive de sa substance l'obligation essentielle du promoteur vendeur, et en ce qu’elle crée, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

2°/ À TITRE SUBSIDIAIRE,

- REJETER les causes de suspension légitimes dont entend se prévaloir la SCCV BON AIR.

3°/ EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

- CONDAMNER la SCCV BON AIR à verser à Monsieur X. la somme de 34.861,77 € au titre de la perte de chance de percevoir des loyers sur une période de deux ans, six mois et 25 jours correspondant au retard de livraison.

- CONDAMNER la SCCV BON AIR à verser à Monsieur X. la somme de 5.000 € correspondant à son préjudice moral.

- DIRE ET JUGER que les sommes allouées seront assorties des intérêts au taux légal par application des dispositions de l'article 1344 du Code Civil à compter du courrier de mise en demeure du 16 mars 2023.

- CONDAMNER la SCCV BON AIR à faire procéder à la levée des réserves mentionnées au procès-verbal de livraison du 25 janvier 2023 et à communiquer à Monsieur X. les quitus de levée de réserves, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard, passé un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir.

- CONDAMNER la SCCV BON AIR au paiement d’une somme de 3.500 € à Monsieur X. sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

- La CONDAMNER aux entiers dépens.

[*]

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2024, la SCCV BON AIR demande au Tribunal de :

Vu les articles 1103, 1170 et 1231-3 du Code civil, Vu les articles L. 212-1, R. 212-1 du Code de la consommation, Vu les articles 1642-1 et 1648 du Code civil, Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

A TITRE PRINCIPAL, constatant que la clause de report de livraison est parfaitement recevable, Constatant que le retard de livraison est intégralement couvert par les causes légitimes de suspension du délai de livraison ; Constatant que la SCCV BON AIR procède à la levée des réserves, qu’aucun délai ne s’impose à elle pour y procéder et qu’elle communique le quitus sollicité dans le cadre de la présente instance ;

- DÉCLARER recevable et applicable la clause de report de livraison prévue à l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement ;

- DÉBOUTER Monsieur X. de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions au titre du retard de livraison ; de la levée des réserves et demande de communication de quitus ;

- CONDAMNER Monsieur X. à verser la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, si la juridiction estimait que le retard était indemnisable en tout ou partie :

- DÉBOUTER Monsieur X. de sa demande formée à hauteur de 34.881,77 € au titre de la perte de chance de percevoir des loyers sur une période de deux ans, neuf mois et 25 jours correspondant au retard de livraison, en ce qu’il ne rapporte pas la preuve de son existence et de son quantum ;

- DÉBOUTER Monsieur X. de sa demande formée à hauteur de 5.000 € au titre du préjudice moral allégué, en ce qu’il ne rapporte pas la preuve de son existence et de son quantum ;

* A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE : REDUIRE à de plus juste proportion ce poste de préjudice ;

- DÉBOUTER Monsieur X. de sa demande de condamnation aux intérêts au taux légal à compter du courrier de mise en demeure du 16 mars 2023, les intérêts ne pouvant courir qu’à compter de la décision à intervenir ;

- DÉBOUTER Monsieur X. de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

* A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE : RÉDUIRE à de plus juste proportion cette demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

[*]

Le 23 octobre 2024, la SCCV BON AIR a communiqué une nouvelle pièce par RPVA.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 octobre 2024.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

 

MOTIFS :

L’article 1103 du code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1231-1 du code civil dispose : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

En application de l’article 1217 du code civil : « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement, peut :

- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;

- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;

- obtenir une réduction du prix ;

- provoquer la résolution du contrat ;

- demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ».

L'article 1601-1 du code civil dispose que la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement.

En principe tenue d'indemniser les acquéreurs en application des articles 1601-1, 1611 et 1231-1 du code civil, la SCCV BON AIR, vendeur professionnel, débitrice d'une obligation de résultat, ne peut s'exonérer qu'en rapportant la preuve d'une cause étrangère constitutive de force majeure ou de l'une des causes contractuellement prévues et énoncées.

L’acte d’acquisition contient un article relatif au délai d'exécution des travaux qui stipule :

« Le vendeur s'oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis ci-dessus soient achevés et les locaux objets des présentes livrés dans les délais ci-dessus visés (…). Ce délai serait différé en cas de force majeure ou d'une autre cause légitime. Pour l'application de cette disposition pourrait notamment être considérées comme causes légitimes de suspension de ce délai :

- les intempéries retenues par le maître d'œuvre, gênant les travaux ou l'exécution du corps d'état considéré, et dûment justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche de l'immeuble,

- les grèves (qu'elles soient générales, particulières au bâtiment et à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciales aux entreprises ou ses sous-traitants travaillant sur le chantier),

- la cessation de paiement, la procédure de sauvegarde, le redressement ou la liquidation judiciaire, des ou de l'une des entreprises effectuant les travaux (même postérieures à la fin des travaux dans la mesure où les événements ayant conduit à la mise en œuvre de ces procédures auront provoqué la cessation ou l'interruption du marché de travaux par cette ou ces entreprises),

- les jours de retard provenant de la défaillance d'une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l'acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée par le maître d'œuvre du chantier à l'entrepreneur défaillant),

- les jours de retard entraîné par la recherche ou la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l'approvisionnement du chantier par celle-ci,

- l'incidence des éventuels travaux complémentaires ou modificatifs demandés par l'acquéreur est acceptée par le vendeur,

- la résiliation d'un marché de travaux dû à la faute d'une entreprise, les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou arrêter les travaux (à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au maître d'ouvrage),

- les jours de retard consécutifs à l'intervention de la direction des monuments historiques ou autres administrations en cas de découverte de vestiges archéologiques dans le terrain,

- les troubles résultants d'hostilités, révolution, cataclysmes naturels, les accidents de chantier,

- les retards de la mise à disposition par les organismes concessionnaires des différents fluides,

- les retards provenant d'anomalies du sous-sol (…),

- injonctions administratives ou judiciaires de suspendre les travaux,

- retards imputables aux compagnies cessionnaires,

- retards de paiement de l'acquéreur (…),

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui du double pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.

Pour appréciation des événements ci-dessus évoqués les parties d'un commun accord déclarent s'en rapporter, sauf en ce qui concerne les retards de paiement de l'acquéreur, dès à présent à un certificat établi par le maître d'œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité ».

L'acte de vente ne prévoit pas de pénalités de retard.

 

Sur la validité de la clause :

Monsieur X. soutient que la clause relative aux causes légitimes de suspension du délai est abusive en ce qu'elle priverait de sa substance l'obligation essentielle de la SCCV BON AIR de délivrer le bien à la date convenue et en ce qu'elle créerait un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties. Ils font valoir que visant des causes légitimes de suspension de manière non limitative et non exhaustive, elle laisse « une liberté infinie » au promoteur vendeur de se prévaloir de causes non stipulées et qu'en outre, le maître d'œuvre chargé de la délivrance des attestations est dépourvu de toute indépendance vis-à-vis de la SCCV BON AIR.

L’article 1170 du Code civil dispose que toute clause qui prive de sa substance l'obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite et l’article L. 212-1 du code de la consommation, dispose en son alinéa premier que : « dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ».

Néanmoins, de telles clauses de suspension de délai ne revêtent pas les caractéristiques exigées par l'article L. 132-1 du code de la consommation pour être qualifiées d'abusives et elles n'ont ni pour effet ni pour objet de créer, au détriment des acquéreurs non professionnels, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat (Cass. 3^e civ., 24 oct. 2012, n°11-17.800, Cass. civ. 3^ème, 12 juin 2013, n°12-19.285), la Cour de cassation permettant à l’acquéreur de prouver que l’événement intempéries, grève, ...) ne présente pas les caractères de la force majeure et qu’un vendeur plus diligent aurait pu en éviter les conséquences (Cass. civ., 4 mars 1980).

Ainsi, en l'espèce, la clause susvisée ne contrevient à aucune règle d'ordre public et ne comporte aucun élément susceptible de créer un déséquilibre significatif des obligations nées du contrat, au détriment du consommateur qu'est l'acquéreur sans que l’utilisation de l’adverbe notamment ne permette de caractériser un abus quelconque car la preuve des événements suspensifs, énoncés de manière quasi complète, qui doivent être extérieurs la SCCV BON AIR et indépendants de sa volonté, doit être rapportée par une attestation du maître d’œuvre dont la teneur est soumise à contrôle juridictionnel.

S'agissant de l'indépendance du maître d 'œuvre, la société ECOTECH INGENIERIE, Monsieur X. verse aux débats l'extrait Kbis de celle-ci au 10 mars 2024 selon lequel son gérant est alors Monsieur Y. alors que la SCCV BON AIR a pour gérant la SAS PROMOTION Y., elle-même présidée par Monsieur Y.

S'il peut être permis de douter de l'indépendance du maître d'œuvre relativement à la SCCV BON AIR comme le soutient Monsieur X. et du caractère « sincère » des attestations, encore faut-il que ce manque d'indépendance et cette non-sincérité des attestations soient démontrés et le fait que la société de maîtrise d'œuvre soit gérée par le président du gérant de la SCCV BON AIR ne suffit pas en soi à établir comme abusive la clause relative aux causes de suspensions légitime au motif que la justification de ces causes relève du maître d'œuvre.

Il n'est ainsi pas établi que la clause litigieuse est une clause potestative qui confère une « infinie liberté » au vendeur-promoteur et il n'y a pas lieu de la considérer comme abusive et/ou non écrite.

 

Sur le retard :

Sur les intempéries :

La SCCV BON AIR fait valoir, par la production de deux attestations du maître d'œuvre, l'une en date du 23 novembre 2022 selon laquelle un retard est justifié par un cumul de 143 jours d'intempéries depuis la déclaration d'ouverture du chantier et la seconde du 26 avril 2023 aux termes de laquelle 33 journées d'intempéries supplémentaires justifient un retard supplémentaire, que les intempéries justifient un retard légitime de livraison. Le maître d 'œuvre indique dans la première attestation que « 143 jours d'intempéries au sens de la réglementation des travaux du bâtiment ont été enregistrés depuis le démarrage des travaux jusqu'au 30 septembre 2022 » et que « ces dernières n'ont pas permis l'exécution des travaux prévus du fait des conditions météorologiques défavorables ». Dans l'attestation du 26 avril 2023, il mentionne que « 33 journées d'intempéries au sens de la réglementation des travaux du bâtiment ont été enregistrés du 1^er octobre 2022 au 31 mars 2023 » et viennent s'ajouter aux précédentes, et de même qu'elles « n'ont pas permis l'exécution des travaux prévus du fait des conditions météorologiques défavorables ». Sont joints aux attestations les relevés mensuels météorologiques de Météo France concernant la station du [Localité 8] de février 2019 à mars 2023. Quand bien même cette station serait la plus proche, les attestations du maître d'œuvre ne permettent pas de savoir quels critères il a retenu pour qualifier les jours d'intempéries et ce qui est « dûment justifié » par les relevés au sens de la clause, ni d'expliciter son calcul, ni de savoir si les jours d'intempéries retenus ont retardé le délai d'achèvement de manière à en repousser la date avant le délai échu, alors que seuls peuvent être pris en considération les évènements antérieurs à la date contractuelle de livraison, les causes de suspensions postérieures étant sans incidence sur un délai échu.

En conséquence, aucun retard légitime ne sera retenu au titre des jours d'intempéries.

 

Sur les difficultés liées à la période de COVID :

La SCCV BON AIR fait valoir que la survenance de la crise sanitaire liée à l'épidémie de COVID-19 a entraîné un retard de 90 jours qui justifie en raison de la clause de doublement un retard de 180 jours.

Dans une attestation du 20 juillet 2020, le maître d'œuvre indique :

« la crise sanitaire liée à la propagation du Covid-19 et les mesures administratives et de police prises par le Gouvernement pour lutter contre sa propagation, ont engendré un retard depuis la 2ème quinzaine de mars 2020 dans la progression normale du chantier du fait :

- des mesures de confinement qui ont empêché bon nombre d’intervenants de poursuivre une activité,

- des mesures de distanciation physique en vigueur qui interdisent la présence simultanée de trop d’ouvriers sur le chantier et allongent le délai de réalisation par rapport au planning,

- des difficultés d’approvisionnement rencontrées par certains corps d’état, notamment en matière d’équipements électriques et de plomberie/chauffage

- des reports d’interventions des concessionnaires pour les branchements en énergie du bâtiment ».

Cependant, les termes de cette attestation, très généraux, ne démontrent pas en quoi concrètement les mesures de confinement ont empêché les intervenants et lesquels de poursuivre une activité, ni en quoi concrètement les mesures de distanciation ont retardé le chantier ni quelles difficultés d'approvisionnement et quels reports d'intervention des concessionnaires ont eu lieu. Ainsi, aucune force majeure n'est caractérisée s'agissant du confinement et de la distanciation et aucune cause légitime n'est caractérisée pour le surplus.

Aucune cause légitime de retard ne sera ainsi retenue à ce titre.

 

Sur la modification du procédé constructif :

La SCCV BON AIR fait valoir qu'une modification du procédé constructif a entraîné un retard de 112 jours qui justifie en raison de la clause de doublement un retard de 224 jours.

Le maître d 'œuvre a attesté dans un écrit du 23 juillet 2020 que :

« - en raison des contraintes sonores liées aux travaux de soutènement, le procédé constructif a dû être modifié, en remplaçant la réalisation du soutènement par des parois berlinoises par un soutènement en paroi de pieux disjoints ;

- qu'en raison des impacts immédiats sur la voirie et sur la circulation des véhicules [Adresse 7],

nous avons obtenu l'autorisation de monter la grue le 9 décembre 2019,

- que ces deux événements ont eu pour conséquence une incidence directe sur le déroulement des travaux et ont entraîné un retard sur le planning d'exécution et notamment un retard de 112 jours s'agissant de la modification du procédé constructif ».

La SCCV BON AIR soutient que dans un premier temps pour le mur de soutènement, il était prévu suite à une étude de sol la réalisation d'une paroi avec des pieux forés de type sécant puis que la société en charge des travaux a recommandé la réalisation d’« une paroi berlinoise puis que la Mairie d'[Localité 6] a retiré l'autorisation de faire ce type de travaux pour « autoriser uniquement la construction d’une paroi berlinoise avec pieux battus côté ouest. Pour le surplus, il devait être réalisé un mur de soutènement avec des pieux forés et des renforcements de sol par injection de résine au droit des maisons les plus proches », et que ce motif relève de la cause légitime de retard relative aux anomalies du sous-sol et à « plus généralement tous les éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation ».

Néanmoins, ce n'est pas ce qu'indique réellement le maître d 'œuvre qui ne mentionne pas dans un premier temps un type constructif avec une paroi avec des pieux forés de type sécant mais le remplacement de la solution avec parois berlinoises, par un soutènement en paroi de pieux disjoints et non pas à cause des particularités du sous-sol mais à cause des contraintes sonores. En outre, la SCCV BON AIR fait état d'une étude de sol préalable ce qui montre que les contraintes du sous-sol étaient connues. Le changement de procédé constructif s'explique ainsi par la prise en compte de l'environnement urbain des travaux et leurs nuisances sonores, ce qui ne relève pas d'une cause légitime de suspension du délai prévu au contrat, ce qui était connu dès le début des travaux et qui ne revêt pas le caractère de la force majeure. En conséquence, ce motif ne sera pas retenu comme une cause légitime de retard.

 

Sur les défaillances d'entreprises :

La SCCV BON AIR fait également valoir que le retard est justifié par la défaillance des entreprises en charge des travaux de gros œuvre ACA FRANCE puis AQUITAINE 33 CONSTRUCTION BATIMENT.

Dans une attestation en date du 13 mars 2023, le maître d'œuvre a indiqué :

« Avoir confié les travaux de gros œuvre à la société ACA FRANCE par signature de l’ordre de service numéro un en date du 1^er août 2018,

- que le 31 juillet 2020, la société ACA FRANCE nous annonçait la suspension de ses travaux en raison de désaccords techniques sur les travaux de gros œuvre,

- que malgré de nombreux courriers recommandés et mis en demeure, la société ACA FRANCE n’a fait qu’accroître son retard, en ayant abandonné le chantier,

- qu’en depuis des éléments techniques apportés à la société ACA FRANCE, cette dernière a refusé de reprendre les travaux de gros œuvre, ce qui nous a conduit à procéder à son exclusion,

- que nous avons dû faire appel à la société AQUITAINE 33 CONSTRUCTION BATIMENT pour reprendre les travaux de gros œuvre, par signature d’un ordre de service en date du 19 octobre 2020,

- que la société AQUITAINE 33 CONSTRUCTION BATIMENT a rencontré pendant plusieurs mois différentes défaillances liées notamment à des difficultés financières, entraînant une diminution des moyens humains et matériels, impactant l’avancement du chantier,

- qu’un jugement de redressement judiciaire a été rendu le 5 octobre 2022, à l’encontre de la société AQUITAINE 33 CONSTRUCTION BATIMENT,

- de la nécessité de procéder au remplacement de ces 2 entreprises, ce qui a engendré un retard sur le planning d’exécution des travaux, soit un retard de 261 jours ».

La SCCV BON AIR produit en outre un courrier en date du 1^er octobre 2020 adressé à la société ACA FRANCE mentionnant un numéro d'accusé de réception qui fait référence à des précédents courriers et, notamment, un courrier du 22 septembre 2020 la mettant en demeure de reprendre ses travaux, puis lui notifie la résiliation de son marché à ses torts exclusifs. Elle produit également l'ordre de service de la société AQUITAINE 33 CONSTRUCTION BATIMENT en date du 19 novembre 2020, l'extrait du BODACC faisant état du jugement d'ouverture de redressement judiciaire de cette société en date du 5 octobre 2022 et un ordre de service en date du 29 décembre 2022 concernant une nouvelle entreprise de gros œuvre.

Cependant à la première date mentionnée à laquelle a été constatée la défaillance de l'entreprise ACA FRANCE, à savoir le 22 septembre 2020, le délai contractuel d'achèvement des travaux fixé au 30 juin 2020 était déjà échu sans qu'aucune autre cause légitime de suspension n'ait été retenue auparavant.

Ainsi, cette défaillance et les conséquences qui en ont résulté ne peuvent être retenues comme causes légitimes de retard.

Il en résulte que le retard intervenu quant à la date de livraison n'est pas justifié et la SCCV BON AIR sera tenue à réparation du préjudice résultant de son inexécution contractuelle.

 

Sur le préjudice :

Sur le préjudice de perte de chance de percevoir des loyers :

Monsieur X. fait valoir qu'il entendait donner à bail le logement au terme de l'extinction de l'usufruit qui était prévue, si le délai de livraison avait été respecté, au 1^er juillet 2036, l'usufruit donné aux organismes d'habitation à loyer modéré n'étant plus soumis aux règles d'attribution ni au droit au maintien dans les lieux et qu'il est fondé à obtenir l'indemnisation de la perte de chance de percevoir des loyers due à la prorogation de l'usufruit en raison du retard de livraison.

Il soutient qu'eu égard à la situation du marché locatif local, la valeur locative du bien de type T3 de 66,12 m² est de 19 euros le mètre carré soit 1.256,65 euros et ne baissera pas à l'avenir et, que la perte de chance de le louer ne sera pas inférieure à 90 % à l'issue de l'usufruit en 2039 en raison de l'état d'urbanisation du bassin d'[Localité 6].

La SCCV BON AIR fait valoir que ce préjudice n'était pas prévisible à la date de signature du contrat car elle ignorait que Monsieur X. avait l'intention de donner à bail son logement à l'issue de l'usufruit, qu'il s'agit d'un préjudice consistant en une la perte de chance qui n'est ni actuel, direct et certain outre que la valeur locative est surévaluée.

L'argumentation selon laquelle un promoteur immobilier ne pouvait envisager que des acquéreurs fassent l'acquisition d'un bien pour le louer ne saurait être retenue. En outre, Monsieur X. ayant acquis l'appartement dans le cadre d'un investissement avec démembrement, il paraît vraisemblable que le bien ait été acquis pour être loué et non à titre de résidence principale ou secondaire.

S'agissant de la valeur locative actuelle du bien, Monsieur X. se fonde sur une évaluation tirée du site « se loger.com » qui fait état d'un prix de location au m² moyen de 19 euros le m² [Adresse 9] à [Localité 6], situé dans une fourchette entre 15 et 22 euros le m². Il produit également des annonces issues du même site pour la location de meublés de type T2 à [Localité 6] d'une surface comprise entre 30 et 42 m² et pour un coût de 671 à 1 200 euros mensuel.

Dès lors il y a lieu de retenir une valeur locative mensuelle actuelle de 1.256,28 euros pour l'appartement de Monsieur X.

Si le préjudice ne peut être qualifié de certain et actuel, il consiste effectivement en une perte de chance de percevoir des loyers à l'issue de la période d'usufruit qui aurait dû expirer le 30 juin 2036 en cas de respect du délai de livraison. La livraison étant intervenue le 25 janvier 2023, le retard est de 2 ans 6 mois et 25 jours et il existe une perte de chance de louer le bien entre le 30 juin 2036 et le 31 décembre 2038 (seuls les mois entiers étant comptés), soit pendant 30 mois.

En raison des incertitudes liées à l'évolution du marché locatif, de l'état de tension ou non du secteur et de la variation des coûts à l'issue d'une période de 16 ans à compter de 2020, la perte de chance d'avoir pu mettre le bien en location à compter de 2036 au coût actuel du marché sera évaluée comme étant de l'ordre de 40 %.

Il sera ainsi alloué à Monsieur X. la somme de 15 075,36 euros (30 x 1 256,28 x 40 %) que la SCCV BON AIR sera condamnée à leur payer en réparation de la perte de chance de percevoir des loyers.

 

Sur le préjudice moral :

Monsieur X. ne produit aucun élément permettant d'établir qu'il a subi une atteinte psychologique, une atteinte à ses sentiments d'affection, d'honneur et/ou de considération et il sera débouté de sa demande à ce titre.

 

Sur les intérêts :

En application des dispositions de l'article 1231-7 du code civil, les sommes accordées produiront intérêt au taux légal à compter du jugement, s'agissant de dommages et intérêts.

Sur la demande relative à la levée des réserves :

Le procès-verbal de livraison du 25 janvier 2023 mentionne 14 réserves. Monsieur X. fait valoir que ces réserves n’ont pas été levées alors que la SCCV BON AIR soutient qu'elles l'ont été.

Elle produit un document d'« état de levée des réserves au 21 juillet 2023 » concernant l'appartement numéro B 206 qui reprend les réserves indiquées à la livraison et mentionne 8 autres réserves par « lettre à 30 jours », document contresigné de la locataire de l'appartement et sur lequel 2 réserves apparaissent non levées. Elle produit également un document intitulé « rapport de réserves » où il est indiqué que les réserves ont été levées par le maître d'œuvre. Cependant en l'absence du caractère contradictoire de ces éléments, qui n'ont pas été contresignés par Monsieur X., il n'est pas établi que l'ensemble des réserves a été levé.

En application de l'article 1642-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction alors apparents.

En conséquence, la SCCV BON AIR sera condamnée à faire procéder à la levée de l'ensemble des réserves dans le délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision, sans qu'il n'y ait lieu d'assortir celle-ci d'une astreinte ni d'en communiquer quitus.

 

Sur les demandes annexes :

La SCCV BON AIR, partie perdante, sera condamnée aux dépens. Au titre de l'équité, elle sera condamnée à payer à Monsieur X. la somme de 1.200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire, de droit aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, sera rappelée.

 

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal,

CONDAMNE la SCCV BON AIR à payer à Monsieur X. la somme de 15.075,36 euros en réparation de la perte de chance de percevoir des loyers, ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

CONDAMNE la SCCV BON AIR à procéder à la levée de l'ensemble des réserves mentionnées au procès-verbal de livraison du 25 janvier 2023 dans le délai de DEUX MOIS à compter de la signification du présent jugement.

CONDAMNE la SCCV BON AIR à payer à Monsieur X. la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE Monsieur X. du surplus de ses demandes.

CONDAMNE la SCCV BON AIR aux dépens.

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER                                LE PRÉSIDENT