Extrait : « Le droit positif communautaire considère que le juge national est tenu d’examiner d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle dès qu’il dispose des éléments de droit et de fait qui lui permettent de le déterminer, et que lorsqu’il considère une telle clause comme étant abusive, le juge ne l’applique pas, sauf si le consommateur s’y oppose.

En l’espèce, il est indiqué au paragraphe portant sur l’exigibilité du présent prêt / déchéance du terme : « en cas de survenance de l’un quelconque des cas de déchéance du terme visés ci-après, le prêteur pourra se prévaloir de l’exigibilité immédiate du présent prêt, en capital, intérêts et accessoires, sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire et après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours : - en cas de défaillance dans le remboursement des sommes dues en vertu du/des prêts du présent financement ». Le remboursement immédiat de l’entier capital restant dû dès qu’une défaillance dans le paiement est constatée créée en l’espèce un déséquilibre significatif entre le professionnel et le non professionnel qui se trouve confronté à une aggravation soudaine des conditions de remboursement de son prêt dans un délai court. De même, il importe peu, comme en l’espèce, que les modalités utilisées par la banque pour obtenir le paiement des échéances sont plus favorables au débiteur, un délai de un mois s’étant écoulé entre la date de la lettre de mise en demeure de payer les échéances et la déchéance du terme. En effet, il n’appartient pas à l’une des parties de modifier sans avenant les modalités d’exécution du contrat, dont les termes sont intangibles. Cette clause, abusive, sera donc considérée comme non écrite.

Cependant, c’est à bon droit que le créancier poursuivant rappelle que les échéances échues du prêt restent dues et qu’en présence d’un titre exécutoire, elle peuvent fonder une procédure de saisie immobilière, ces échéances étant elles-mêmes certaines, liquides et exigibles.

De même, la clause n’est considérée en l’espèce comme abusive qu’en ce qu’elle s’applique en cas d’échéances impayées, cause du contentieux qui a donné lieu à la présente saisie immobilière. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGE DE L’EXÉCUTION - SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT D’ORIENTATION DU 7 JANVIER 2025

 

R.G. n° 24/00207. N° Portalis DBW3-W-B7I-5SKR.

DÉBATS : A l'audience Publique du 19 novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : UGOLINI Laëtitia, Vice-Président

Greffier lors des débats : GIL Fabiola, F/F greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 7 janvier 2025

PRONONCÉ : par mise à disposition au Greffe le 7 janvier 2025, Par Madame UGOLINI, Vice-Président, Assistée de Mme GIL, F/F greffier

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire et en premier ressort

EN LA CAUSE DE :

 

La CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE

société coopérative à capital variable au capital de XXX euros, immatriculée au RCS d’Aix-en-Provence sous le numéro YYY, dont le siège social est Service contentieux spécialisé situé [adresse], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, CREANCIER POURSUIVANT, Ayant Maître Patrice BIDAULT pour avocat

 

CONTRE :

Madame X.

née le [date] à [ville], de nationalité française, domiciliée [adresse], Non comparante et n’ayant pas constitué avocat, DEBITRICE SAISIE

 

ET ENCORE :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble La S.

[adresse], représenté par AJ ASSOCIES - [adresse], représenté par Maître H. D., administrateur provisoire de la copropriété désigné par ordonnance sur pied de requête du 29 mars 2023 exerçant les pouvoirs de syndic et de l’assemblée générale selon les dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, - hypothèque judiciaire publiée le 11 février 2021 volume 2021 V n°XX, Ayant Maître Béatrice PORTAL pour avocat, CREANCIER INSCRIT

 

La CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE poursuit à l’encontre de Madame X., suivant commandement de payer en date du 22 juillet 2024 signifié par Maître Z., Commissaire de Justice associé à Aix-en-Provence, et publié le 27 août 2024 au Service de la Publicité Foncière de Marseille volume 2024 S n° YYY, la vente des biens et droits immobiliers consistant en :

- un appartement de type F2 au 4ème étage gauche du Bloc F immeuble XX (lot n°XXX), et une cave au sous-sol dudit immeuble (lot n°XXX), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété comprenant un groupe de 27 bâtiments contigus à usage d’habitation dits « IMMEUBLE TROIS à VINGT NEUF », dénommé Résidence « PARC LA S. » situé 237 à [adresse], cadastré quartier Saint-Tronc, section XX C n°XX, lieudit [adresse],

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte d’huissier du 14 octobre 2024 signifié en étude, le poursuivant a fait assigner à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Marseille à l’audience d’orientation du mardi 19 novembre 2024.

La procédure de saisie immobilière a été dénoncée le 14 octobre 2024 au syndicat des copropriétaires de l’immeuble La S. qui a déclaré sa créance par acte du 9 décembre 2024 pour un montant de 1.367,37 euros.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 16 octobre 2024.

Par message RPVA, le créancier poursuivant a été invité à conclure sur la validité de la clause d’exigibilité du capital restant dû figurant au contrat de prêt. La Caisse indique qu’elle a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception le 26 juillet 2022, laissant un délai de 15 jours à la débitrice pour s’acquitter des échéances impayées, et que la déchéance du terme n’a été prononcée que le 30 août 2022, soit plus de un mois après la lettre de mise en demeure, ce qui constitue un délai raisonnable.

A titre subsidiaire, elle rappelle que les échéances échues et impayées sont certaines, liquides et exigibles et que le commandement de payer avalant saisie est ainsi valide. Elle produit un décompte subsidiaire actualisé.

La défenderesse n’a pas comparu à l’audience.

Le créancier poursuivant a sollicité la vente forcée du bien.

 

SUR CE,

Sur la validité de la clause d’exigibilité du capital restant dû figurant au contrat de prêt :

L’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa version applicable au contrat de prêt conclu en le 20 novembre 2015 dispose : « Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la commission instituée à l'article L. 534-1, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Un décret pris dans les mêmes conditions détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu'elles portent à l'équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1156 à 1161,1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l'exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l'une de l'autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s'il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d'ordre public. »

Le droit positif communautaire considère que le juge national est tenu d’examiner d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle dès qu’il dispose des éléments de droit et de fait qui lui permettent de le déterminer, et que lorsqu’il considère une telle clause comme étant abusive, le juge ne l’applique pas, sauf si le consommateur s’y oppose.

En l’espèce, il est indiqué au paragraphe portant sur l’exigibilité du présent prêt / déchéance du terme : « en cas de survenance de l’un quelconque des cas de déchéance du terme visés ci-après, le prêteur pourra se prévaloir de l’exigibilité immédiate du présent prêt, en capital, intérêts et accessoires, sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire et après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours :

- en cas de défaillance dans le remboursement des sommes dues en vertu du/des prêts du présent financement ».

Le remboursement immédiat de l’entier capital restant dû dès qu’une défaillance dans le paiement est constatée créée en l’espèce un déséquilibre significatif entre le professionnel et le non professionnel qui se trouve confronté à une aggravation soudaine des conditions de remboursement de son prêt dans un délai court.

De même, il importe peu, comme en l’espèce, que les modalités utilisées par la banque pour obtenir le paiement des échéances sont plus favorables au débiteur, un délai de un mois s’étant écoulé entre la date de la lettre de mise en demeure de payer les échéances et la déchéance du terme. En effet, il n’appartient pas à l’une des parties de modifier sans avenant les modalités d’exécution du contrat, dont les termes sont intangibles.

Cette clause, abusive, sera donc considérée comme non écrite.

Cependant, c’est à bon droit que le créancier poursuivant rappelle que les échéances échues du prêt restent dues et qu’en présence d’un titre exécutoire, elle peuvent fonder une procédure de saisie immobilière, ces échéances étant elles-mêmes certaines, liquides et exigibles.

De même, la clause n’est considérée en l’espèce comme abusive qu’en ce qu’elle s’applique en cas d’échéances impayées, cause du contentieux qui a donné lieu à la présente saisie immobilière.

 

Sur la créance :

Les conditions des articles L. 311-2 et L. 311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce, le créancier justifiant d’un titre exécutoire, à savoir :

- un prêt immobilier avec un taux d’intérêts de 2,70 % l’an, en date du 24 novembre 2015 d’un montant de 63 329 euros.

- un jugement du Tribunal Judiciaire de Marseille en date du 7 décembre 2023 condamnant Madame X. à payer à la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE les sommes de 58 241,27 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2,70 euros à compter du 30 août 2022, 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Sur le fondement de ce titre exécutoire, le créancier poursuivant fait valoir, à la date du 30 juin 2024 et selon décompte joint au commandement de payer, une créance d’un montant de 60 967,16 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 2,70 % l’an.

Cette créance, faute de validité de la déchéance du terme, sera actualisée à la somme de 10 300,46 euros à la date du 22 juillet 2024.

Le tribunal n’a pas été saisi d’une demande tendant à la vente amiable du bien ;

Il convient dès lors d’ordonner la vente forcée et de fixer la date de l’adjudication ;

 

Sur les dépens :

Les dépens seront frais privilégiés de vente.

 

PAR CES MOTIFS :

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE, Juge de l’Exécution, siégeant : Laetitia UGOLINI, Vice-Présidente

Fabiola GIL, F/F Greffière

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

CONSTATE que les conditions des articles L. 311-2 et L. 311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies ;

DÉCLARE NON ECRITES COMME ETANT ABUSIVES les dispositions, incluses dans le prêt immobilier en date du 24 novembre 2015 en qu’elles stipulent que « en cas de survenance de l’un quelconque des cas de déchéance du terme visés ci-après, le prêteur pourra se prévaloir de l’exigibilité immédiate du présent prêt, en capital, intérêts et accessoires, sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire et après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours ».

CIRCONSCRIT cette invalidation au cas de « défaillance dans le remboursement des sommes dues en vertu du/des prêts du présent financement ».

INVALIDE la déchéance du terme en date du 30 août 2022 ;

MENTIONNE la créance de la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE pour :

- 10 300,46 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 2,70 % l’an, le tout jusqu’à parfait paiement,

- les frais de la présente procédure de saisie ;

ORDONNE LA VENTE FORCÉE des biens et droits immobiliers consistant en :

- un appartement de type F2 au 4ème étage gauche du Bloc F immeuble 48 (lot n°547), et une cave au sous-sol dudit immeuble (lot n°1168), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété comprenant un groupe de 27 bâtiments contigus à usage d’habitation dits « IMMEUBLE TROIS à VINGT NEUF », dénommé Résidence « PARC LA S. » situé [adresse], cadastré quartier Saint-Tronc, section XXX C n°XX, lieudit XXX,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

FIXE la date de l’adjudication au Mercredi 30 avril 2025 à 9 H. 30 au Tribunal Judiciaire de Marseille, [adresse] ;

DIT que la publicité de la vente sera faite à la diligence du poursuivant conformément aux dispositions des articles R322-31 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

AUTORISE le poursuivant à faire pratiquer les diagnostics immobiliers par un expert consultant de son choix ;

DIT que la visite de l’immeuble pendant une durée de une heure aura lieu dans les quinze jours précédant la vente avec le concours d’un huissier de justice ;

DIT qu’à cet effet l’huissier de justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux et le cas échéant faire procéder à l’ouverture des portes et des meubles afin de décrire l’immeuble saisi, et qu’en cas d’absence de l’occupant du local, ou si ce dernier refuse l’accès, l’huissier de justice procédera comme il est dit aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que si les lieux sont occupés par un tiers en vertu d’un droit opposable au débiteur, et à défaut d’accord de ce dernier, l’huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il soit nécessaire de solliciter une autre autorisation du juge ;

DÉCLARE les dépens frais privilégiés de vente.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, AU PALAIS DE JUSTICE DE MARSEILLE, LE 7 JANVIER 2025.

F/F LE GREFFIER                         LE JUGE DE L’EXÉCUTION