Extrait : « En l’espèce, il est rappelé qu’en l’espèce, l’article 4-2 du contrat, sus-mentionné, fait obligation au constructeur de constituer un dossier pour obtenir le permis de construire et les autorisations administratives nécessaires à la construction de la maison, le maître de l’ouvrage pouvant, à défaut, résilier le contrat, sans prétendre à une indemnité.

Il est par ailleurs relevé que plusieurs conditions suspensives sont stipulées à la charge du constructeur (obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, obtention de l’assurance dommages-ouvrage, obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus) sans que l’éventuelle faute de la SAS Maisons pierre dans leur accomplissement ne soit sanctionnée par le paiement d’une quelconque indemnité au profit du maître de l’ouvrage.

Il est enfin constaté que par application de l’article 7 du contrat, le maître de l’ouvrage qui ne présente pas, dans un délai précis, une demande de prêt, permet au constructeur d’obtenir la somme correspondant à leur avancement des travaux ainsi qu’une indemnité de 10 % du prix convenu, ainsi qu’il est prévu aux articles 17-1 et 17-2.

Ainsi, la combinaison notamment des articles 7, 17-1 et 17-2 du contrat, fait apparaître un déséquilibre entre les sanctions attachées à l’inobservation des obligations contractuelles de chacune des parties, qui correspond à l’hypothèse prévue par l’article R. 212-2-2° du code de la consommation.

Ainsi, en application des pouvoirs conférés au juge par l’article R. 632-1 du code de la consommation, le tribunal entend relever d’office la question du caractère abusif des clauses 7 et 17 des conditions générales.

En application de ce même texte et de l’article 16 du code de procédure civile, il convient de surseoir à statuer, de rouvrir les débats et de renvoyer l’affaire à la mise en état afin de permettre aux parties de produire leurs explications sur ce point. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

SIXIÈME CHAMBRE CINQUIÈME SECTION

JUGEMENT DU 24 MARS 2025

 

R.G. n° 23/09381. Jugement n° 25/00212. N° Portalis DB3S-W-B7H-YEGH.

 

DEMANDEUR :

La SAS MAISONS PIERRE

[Adresse 3], [Adresse 8], [Localité 4], représentée par Maître X., avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P130

 

DÉFENDEUR :

Madame X.

née le [date] à [Localité 7], [Adresse 2], [Localité 5], représentée par Maître Alexandra DUFOUR, avocat (postulant) au barreau de PARIS, vestiaire : B1113 ; M Maître e Vincent PAIELLA de la SELARL ALTETIA AVOCATS, avocat (plaidant) au barreau de VAL D’OISE

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL :  Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS : Audience publique du 20 janvier 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2025.

JUGEMENT : Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

 

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Suivant acte sous seing privé du 8 février 2022, Mme X. et la SAS Maisons pierre ont conclu un contrat de construction d’une maison individuelle pour l’édification d’un bien sis [Adresse 1] moyennant un prix forfaitaire de 189.001 euros, somme sur laquelle Mme X. a versé un acompte de 9.450 euros.

Les parties sont convenues de conditions suspensives tenant notamment à l’acquisition par le maître de l’ouvrage de la propriété du terrain et à l’obtention d’un prêt bancaire devant être réalisées dans un délai de 36 mois après la signature du contrat.

Suivant acte sous seing privé du même jour, la société [Adresse 9] a consenti à Mme X. une promesse unilatérale de vente stipulée sous condition suspensive portant sur un terrain à bâtir.

Mme X. a résilié le contrat et sollicité la restitution de l’acompte versé.

C’est dans ces conditions que la SAS Maisons pierre a, par acte d’huissier du 15 septembre 2023, fait assigner Mme X. devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de son préjudice.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 18 septembre 2024 par ordonnance du même jour, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries du 20 janvier 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 24 mars 2025, date de la présente décision.

 

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2024, la SAS Maisons pierre demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

- débouter Mme X. de toutes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la SAS Maisons pierre ;

- fixer la date de la résiliation unilatérale du contrat de CCMI au 25 octobre 2023, date de la mise en demeure de Mme X. adressée à la SAS Maisons pierre d’avoir à lui rembourser l’acompte versé ;

- condamner Mme X. au paiement de la somme de 18.900,10 euros TTC, avec intérêts au taux majorés de 1 point de retard par mois entamés conformément à l’article 8.2 du CCMI à compter du mois de juin 2023, soit le mois suivant la notification des présentes conclusions valant mise en demeure de payer ;

- condamner Mme X. à 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat poursuivant conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, Mme X. demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre principal,

- débouter la SAS Maisons pierre de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner la SAS Maisons pierre à verser à Mme X. la somme de 9.450 euros au titre de l’acompte versé ;

A titre subsidiaire,

- prononcer la nullité du contrat de construction de maison individuelle ;

- condamner la SAS Maisons pierre à verser à Mme X. la somme de 9.450 euros au titre de l’acompte versé ;

En tout état de cause,

- condamner la SAS Maisons pierre à verser à Mme X. une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance ;

- écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le fond de la demande en paiement de l’indemnité forfaitaire :

Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi selon les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil.

Aux termes de l'article L. 313-41 du code de la consommation en sa version applicable en la cause et concernant le crédit immobilier, lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 mentionne que le prix est payé directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections I à V et de la section VII du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assurent le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte. Lorsque la condition suspensive n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

Par application de l'article 1304-3 du code civil, il incombe à l'acquéreur d'un bien sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt de prouver qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies au contrat.

Sur les conditions d’efficacité de la clause 17.2

En l’espèce, la SAS Maisons pierre sollicite le paiement de l’indemnité forfaitaire stipulée à l’article 17.2 des conditions générales du CCMI motif pris de ce que Mme X. a résilié

le contrat alors que les conditions suspensives doivent être réputées accomplies dès lors que la maîtresse de l’ouvrage a fait échec à leur réalisation en ce que :

- elle n’a pas dénoncé les demandes de crédit dans le délai de 68 jours ;

- elle ne justifie d’aucune demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles.

Il convient de se reporter aux clauses pertinentes, reproduites ci-après :

L’article 7 du contrat de CCMI stipule que « le maître de l’ouvrage s’oblige à déposer le(s) dossier(s) de demande de prêt dans un délai de 60 jours à compter de la signature du présent contrat, et à en justifier au Constructeur par courrier recommandé avec A/R dans les 8 jours de l’expiration du délai de 60 jours précité. A défaut de respect de ce délai, la condition suspensive d’obtention de prêt ne sera plus opposable au Constructeur et le Maître de l’ouvrage ne pourra plus se prévaloir de refus de prêt pour considérer le contrat de construction comme caduc. »

L’article 16 du contrat de CCMI stipule que « Les parties conviennent que les conditions suspensives suivantes devront être réalisées dans un délai de 36 mois après la signature du contrat :

- acquisition par le Maître de l’ouvrage de la propriété du terrain ;

- obtention des prêts ;

[…]

En conséquence, si une ou plusieurs de ces conditions ne se réalisent pas dans le délai convenu, le contrat sera considéré comme caduc et les sommes versées par le maître de l'ouvrage lui seront remboursées. La condition d'obtention des prêts est satisfaite lorsque le maître de l'ouvrage a reçu une offre correspondant aux caractéristiques du financement décrites aux conditions particulières. »

L’article 17 stipule enfin que « 17-1 : Si la non réalisation d'une au moins des conditions suspensives est imputable au maître de l'ouvrage, elle sera réputée accomplie, conformément à l'article 1304-3 du code civil. En cas de résiliation du présent contrat, il sera fait application de l'article 17-2 des conditions générales.

17-2 : La résiliation du contrat par le maître de l'ouvrage en application de l'article 1794 du code civil entraîne l'exigibilité, en plus des sommes correspondant à l'avancement des travaux, d'une indemnité forfaitaire évaluée à 10% du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le constructeur (...). »

Sur ce, force est de constater que Mme X. ne conteste pas ne pas avoir dénoncé de demande de crédit dans le délai prévu, de sorte que, conformément à l’article 7 des conditions générales, elle ne peut opposer l’échec de la condition suspensive de financement au constructeur.

Mme X. fait valoir qu’elle n’a pu réaliser l’acquisition du foncier, ce qui était stipulé comme condition suspensive, sans pour autant en justifier alors que, conformément à l’article 1304-3 du code civil, il lui appartient de démontrer que la condition suspensive a défailli sans qu’elle n’en ait empêché l’accomplissement.

La condition suspensive d’acquisition du foncier doit en conséquence être réputée accomplie.

Dès lors que Mme X. a résilié le contrat alors que les conditions suspensives se sont réalisées, les conditions d’efficacité de la clause 17.2 stipulant le paiement d’une indemnité forfaitaire au constructeur sont réunies.

 

Sur la validité des clauses 7 et 17 :

L’article L. 212-1 du code de la consommation dispose que dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. En cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

L’article R. 212-2 du code de la consommation, qui dresse la liste des clauses présumées abusives, prévoit en 2°, la clause qui a pour objet ou pour effet d’autoriser le professionnel à conserver des sommes versées par le consommateur lorsque celui-ci renonce à conclure ou à exécuter le contrat, sans prévoir réciproquement le droit pour le consommateur de percevoir une indemnité d’un montant équivalent, ou égale au double en cas de versement d’arrhes au sens de l’article L. 214-1, si c’est le professionnel qui renonce.

S’agissant de l’office du juge en matière de clauses abusives, l’article R. 632-1 du code de la consommation dispose que le juge peut relever d'office toutes les dispositions du présent code dans les litiges nés de son application et doit écarter d'office, après avoir recueilli les observations des parties, l'application d'une clause dont le caractère abusif ressort des éléments du débat.

En l’espèce, il est rappelé qu’en l’espèce, l’article 4-2 du contrat, sus-mentionné, fait obligation au constructeur de constituer un dossier pour obtenir le permis de construire et les autorisations administratives nécessaires à la construction de la maison, le maître de l’ouvrage pouvant, à défaut, résilier le contrat, sans prétendre à une indemnité.

Il est par ailleurs relevé que plusieurs conditions suspensives sont stipulées à la charge du constructeur (obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, obtention de l’assurance dommages-ouvrage, obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus) sans que l’éventuelle faute de la SAS Maisons pierre dans leur accomplissement ne soit sanctionnée par le paiement d’une quelconque indemnité au profit du maître de l’ouvrage.

Il est enfin constaté que par application de l’article 7 du contrat, le maître de l’ouvrage qui ne présente pas, dans un délai précis, une demande de prêt, permet au constructeur d’obtenir la somme correspondant à leur avancement des travaux ainsi qu’une indemnité de 10 % du prix convenu, ainsi qu’il est prévu aux articles 17-1 et 17-2.

Ainsi, la combinaison notamment des articles 7, 17-1 et 17-2 du contrat, fait apparaître un déséquilibre entre les sanctions attachées à l’inobservation des obligations contractuelles de chacune des parties, qui correspond à l’hypothèse prévue par l’article R. 212-2-2° du code de la consommation.

Ainsi, en application des pouvoirs conférés au juge par l’article R. 632-1 du code de la consommation, le tribunal entend relever d’office la question du caractère abusif des clauses 7 et 17 des conditions générales.

En application de ce même texte et de l’article 16 du code de procédure civile, il convient de surseoir à statuer, de rouvrir les débats et de renvoyer l’affaire à la mise en état afin de permettre aux parties de produire leurs explications sur ce point.

Les dépens seront réservés.

 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et avant dire droit, par mise à disposition au greffe,

SURSOIT à statuer sur l’ensemble des demandes ;

REVOQUE l’ordonnance de clôture du 18 septembre 2024 ;

RENVOIE l’affaire à la mise en état du Mercredi 07 mai 2025 à 9h (immeuble européen, salle chambre du conseil 2, 5ème étage) pour observations des parties sur l’application des articles L. 212-1 et R. 212-2 du code de la consommation au présent litige et le caractère abusif de la combinaison des clauses 7 et 17 des conditions générales du contrat de construction de maison individuelle ;

RESERVE les dépens.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER                                LE PRÉSIDENT