Extraits : 1/ « Le juge national est tenu d'examiner d'office le caractère abusif des clauses contractuelles invoquées par une partie dès qu'il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet. »

2/ « Ces deux clauses permettent au constructeur, en cas de résiliation par le maitre de l’ouvrage, de conserver les sommes payées par ce dernier à titre d’acomptes et d’obtenir une indemnité égale à 10 % du prix convenu.

Aucune des stipulations du contrat de construction ne semble prévoir la possibilité pour le maître d’ouvrage, en cas de résiliation par le constructeur, d’obtenir des indemnités d’un montant équivalent.

Compte tenu de ces éléments, le tribunal relève d’office le caractère présumé abusif des articles 17.2 et 8.1 précités au sens de l’article R. 212-2 du code de la consommation.

Conformément à l’article 16 du code de procédure civile, il convient de révoquer l’ordonnance de clôture du 18 novembre 2024 et de renvoyer l’affaire à la mise en état afin que les parties puissent notamment formuler toutes observations sur ce moyen relevé d’office et sur ses conséquences. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU 20 MARS 2025

 

RG n° 23/03794. N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDGLA. Date de l'ordonnance de clôture : 18 novembre 2024.

 

PARTIES EN CAUSE :

DEMANDERESSE :

SAS LA SOCIÉTÉ MAISONS PIERRE

[Adresse 2], [Localité 3], représentée par Maître David WOLFF de la SELEURL LEGAHOME, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

 

DÉFENDEURS :

Monsieur X.

[Adresse 1], [Localité 4], représenté par Maître Audrey CAGNEAUX-DUMONT de la SCP CAGNEAUX-DUMONT GALLION, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

Madame Y., mariée X.

[Adresse 1], [Localité 4], représentée par Maître Audrey CAGNEAUX-DUMONT de la SCP CAGNEAUX-DUMONT GALLION, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré :

Président : Mme RETOURNE, Juge

Assesseurs : Mme GRAFF, Juge, M. ETIENNE, Juge

Jugement rédigé par : M. ETIENNE, Juge

DÉBATS : A l'audience publique du 16 janvier 2025,

GREFFIER : Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffière

JUGEMENT : contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour ; délibéré, Mme RETOURNE, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffière

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 18 avril 2022, la SARL PAMEO a consenti à M. X. et Mme Y. épouse X. (ci-après les époux X.) une promesse unilatérale de vente d’un terrain constituant le lot n°7 du lotissement « [Adresse 5] » situé sur la commune de [Localité 6], au prix de 130.000 euros et sous différentes conditions suspensives et notamment celle d’obtention d’un prêt d’un montant approximatif de 248.000 euros remboursable sur une durée de 25 ans et au taux maximum de 1,30 % l’an et d’un prêt à taux zéro d’un montant de 47.000 euros.

Par acte sous seing privé du même jour, les époux X. ont conclu avec la SAS MAISONS PIERRE un contrat de construction d’une maison individuelle sur ce terrain au prix convenu de 144.830 euros TTC porté à 145.760 euros TTC par avenant en date du 30 août 2022, sous différentes conditions suspensives et notamment celles d’acquisition par le maître d’ouvrage de la propriété du terrain et de l’obtention d’un permis de construire, d’un prêt d’un montant de 248.078 euros remboursable sur une durée de 25 ans et d’un prêt à taux zéro d’un montant de 44.000 euros remboursable sur une durée de 20 ans.

Les époux X. ont payé un acompte d’un montant de 7.241 euros.

Par courrier en date du 15 juin 2022, ils ont été informés que la SA BANQUE POSTALE ne donnait pas suite à leur demande de prêt.

Par courrier en date du 26 juillet 2022, la SAS MAISONS PIERRE les a informés de l’envoi à la mairie de [Localité 6] d’une demande de permis de construire.

Par courrier en date du 28 juillet 2022, les époux X. ont été informés par la BRED BANQUE POPULAIRE de son accord jusqu’au 28 août 2022 pour leur octroyer un prêt d’un montant de 306.445 euros remboursable sur une durée de 27 ans et au taux de 2,20 % l’an.

Par courrier en date du 18 août 2022, la mairie de [Localité 6] a demandé aux époux X. des pièces supplémentaires afin d’instruire leur demande de permis de construire.

Par courrier en date du 20 septembre 2022, la SARL PAMEO a informé les époux X. qu’un recours administratif avait été exercé contre le permis d’aménager qui lui avait été accordé et de la possibilité qu’ils avaient de renoncer au bénéfice de la promesse unilatérale de vente jusqu’au 30 octobre 2022.

Par courrier en date du 4 octobre 2022, les époux X. ont été informés par la BRED BANQUE POPULAIRE de son refus de leur accorder un prêt afin de financer leur projet immobilier.

Par courriers en date du 24 octobre 2022, les époux X. ont informé la SARL PAMEO et la SAS MAISONS PIERRE de ce refus et de leur volonté de mettre un terme au projet compte tenu du recours exercé contre le permis d’aménager accordé à la SARL PAMEO.

Par courrier en date du 26 octobre 2022, cette société a pris acte de leur renonciation au bénéfice de la promesse unilatérale de vente.

Par courrier date du 10 novembre 2022, la SAS MAISONS PIERRE a indiqué aux époux X. qu’ils étaient redevables d’une somme de 14 483 euros à titre d’indemnité forfaitaire, considérant qu’une résiliation du contrat de construction leur était imputable en ce qu’ils n’avaient pas justifié du dépôt d’une demande de prêt conforme dans le délai stipulé.

Par courrier en date du 1^er décembre 2022, la mairie de [Localité 6] a notifié aux époux X. une décision tacite de rejet de leur demande de permis de construire en l’absence de communication des documents sollicités.

Par courrier recommandé en date du 15 décembre 2022, la SAS MAISONS PIERRE les a mis en demeure de payer la somme de 14.483,50 euros sous quinzaine, sans succès.

Dans ces conditions, elle les a assignés devant le tribunal judiciaire de Meaux par acte commissaire de justice en date du 2 août 2023 afin principalement de voir fixer la date de résiliation du contrat de construction au 14 octobre 2022 et de les voir condamner au non-remboursement de l’acompte et au paiement d’une somme de 21.724,50 euros à titre d’indemnité due en réparation du préjudice consécutif à cette résiliation et d’une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

[*]

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 novembre 2024, la SAS MAISONS PIERRE demande au tribunal de :

« -DÉBOUTER les consorts X. de l’ensembles de leur demandes, fins et conclusions ;

- FIXER la date de la résiliation unilatérale du Contrat de CMI par l’accédant au 14 octobre 2022, date de la notification du Maître d’ouvrage au Constructeur de son souhait de résilier le CCMI ;

- CONDAMNER les consorts X. au paiement de la somme de 14.483 € en indemnisation forfaitaire du préjudice subi par la société MAISONS PIERRE du fait de la résiliation unilatérale du Maître d’ouvrage ;

- CONDAMNER les consorts X. au de la somme de 5.000 € au titre de leur résistance abusive ; 

- CONDAMNER les consorts X. au paiement de la somme de 5.000 € d’article 700 du CPC, outre les entiers dépens. »

Se fondant sur les articles 1134 et 1304-3 du code civil, la SAS MAISONS PIERRE soutient que les époux X. ne lui ont pas adressé par lettre recommandée avec accusé de réception une demande de prêt conforme aux stipulations du contrat de construction dans le délai de 68 jours à compter de sa conclusion et ne peuvent donc pas se prévaloir du refus de la BRED BANQUE POPULAIRE pour considérer que ce contrat était caduc, qu’ils ne justifient pas du refus d’octroi d’un permis de construire mais d’une simple demande de documents complémentaires à laquelle il n’a pas été répondu ce qui a entrainé le rejet de leur demande de permis par la mairie de [Localité 6], que la condition suspensive relative à ce permis n’expire que le 18 avril 2025 et, enfin, que la condition suspensive d’acquisition de la propriété du terrain n’a pas été réalisée du seul fait des époux X. qui ont souhaité renoncer au bénéfice de la promesse unilatérale de vente sans attendre l’issue du recours exercé contre le permis d’aménager.

La SAS MAISONS PIERRRE estime qu’ils ont ainsi résilié de façon unilatérale le contrat de construction et qu’ils doivent être tenus au paiement de l’indemnité forfaitaire contractuelle.

Elle considère également que les époux X. ont fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution de ce contrat et que cela lui a causé un préjudice.

[*]

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 septembre 2024, les époux X. demandent au tribunal de :

« - CONSTATER la caducité du contrat de construction de maison individuelle conclu le 18 avril2022.

- REJETER toutes les demandes de la société MAISONS PIERRE ;

- CONDAMNER la société MAISONS PIERRE à rembourser aux époux X. la somme de 7.241 euros correspondant à l’acompte de 5 % du prix, versé à la signature du contrat, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

- CONDAMNER la société MAISONS PIERRE à payer à Monsieur et Madame X. la somme de 382,48 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

- CONDAMNER la société MAISONS PIERRE à payer à Monsieur et Madame X. la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

- CONDAMNER la société MAISONS PIERRE à payer aux époux X. la somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

- CONDAMNER la société MAISONS PIERRE aux entiers dépens et autoriser la SCP CAGNEAUX-DUMONT GALLION à procéder au recouvrement en application de l’article 699 du CPC. »

Au soutien de leurs demandes, les époux X. expliquent au visa des articles 1186, 1187, 1189, 1990 et 1304,4 du code civil qu’ils ont renoncé au bénéfice de la promesse unilatérale de vente d’un commun accord avec la SARL PAMEO en raison du recours administratif exercé contre le permis d’aménager accordé à cette société et que cela a entrainé, de facto, la défaillance de la condition suspensive d’acquisition de la propriété du terrain à construire stipulée dans le contrat de construction et la caducité de celui-ci. Ils considèrent également que cette défaillance résulte de celle de la condition suspensive d’obtention des prêts stipulée dans la promesse unilatérale de vente, qui a entrainé la caducité de cet acte.

Ils ajoutent que la condition suspensive d’obtention des prêts stipulée dans le contrat de construction était également défaillie en l’absence de prêt obtenu dans le délai de 60 jours à compter de la conclusion du contrat de construction.

Ils relèvent que les conditions suspensives d’obtention des prêts stipulées dans ce contrat et dans la promesse unilatérale de vente portaient sur des sommes et délais d’obtention différents alors que ces conditions avaient le même objet et que les actes avaient été conclus le même jour. Ils estiment que ces conditions doivent donc être interprétées dans le sens qui leur est le plus favorable et qu’ils pouvaient donc justifier d’une demande de prêt d’un montant de 295.000 euros dans un délai de 60 jours à compter de la conclusion du contrat de construction.

Ils expliquent avoir déposé une demande de prêt auprès de la SA BANQUE POSTALE le 20 mai 2022, soit dans le délai prévu au contrat de construction, et en avoir justifié auprès la SAS MAISONS PIERRE. Ils ajoutent que cette société a elle-même déposé une demande de prêt auprès de cet établissement le 17 juin 2022.

Les époux X. affirment encore que le contrat de construction est caduc en raison de la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construction, précisant que la décision tacite de rejet est imputable à la SAS MAISONS PIERRE qui avait eu connaissance des pièces manquantes et ne les a jamais communiquées à la mairie de [Localité 6].

Ils estiment également que ce contrat est caduc en raison de la disparition d’un de ses éléments essentiels et de celle de la promesse unilatérale de vente.

Enfin, ils contestent toute résistance abusive et soutiennent que la retenue indue d’une somme de 7.241 euros correspondant à un acompte versé sur le prix de vente leur a causé un préjudice financier.

[*]

La clôture de l’instruction est intervenue le 18 novembre 2024 par ordonnance du même jour et l’affaire a été fixée à l’audience du 16 janvier 2025 pour être plaidée.

La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025 par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été successivement prorogé au 6 mars 2025 et 20 mars 2025.

 

MOTIFS :

Selon l’article L. 212-1 du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la commission des clauses abusives, détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu'elles portent à l'équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Un décret pris dans les mêmes conditions, détermine une liste de clauses présumées abusives; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

L’article R. 212-2 du code de la consommation dispose que dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions des premier et cinquième alinéas de l'article L. 212-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de :

1° Prévoir un engagement ferme du consommateur, alors que l'exécution des prestations du professionnel est assujettie à une condition dont la réalisation dépend de sa seule volonté ;

2° Autoriser le professionnel à conserver des sommes versées par le consommateur lorsque celui-ci renonce à conclure ou à exécuter le contrat, sans prévoir réciproquement le droit pour le consommateur de percevoir une indemnité d'un montant équivalent, ou égale au double en cas de versement d'arrhes au sens de l'article L. 214-1, si c'est le professionnel qui renonce;

3° Imposer au consommateur qui n'exécute pas ses obligations une indemnité d'un montant manifestement disproportionné ;

4° Reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d'une durée raisonnable ;

5° Permettre au professionnel de procéder à la cession de son contrat sans l'accord du consommateur et lorsque cette cession est susceptible d'engendrer une diminution des droits du consommateur ;

6° Réserver au professionnel le droit de modifier unilatéralement les clauses du contrat relatives aux droits et obligations des parties, autres que celles prévues au 3° de l'article R. 212-1 ;

7° Stipuler une date indicative d'exécution du contrat, hors les cas où la loi l'autorise ;

8° Soumettre la résolution ou la résiliation du contrat à des conditions ou modalités plus rigoureuses pour le consommateur que pour le professionnel ;

9° Limiter indûment les moyens de preuve à la disposition du consommateur ;

10° Supprimer ou entraver l'exercice d'actions en justice ou des voies de recours par le consommateur, notamment en obligeant le consommateur à saisir exclusivement une juridiction d'arbitrage non couverte par des dispositions légales ou à passer exclusivement par un mode alternatif de règlement des litiges.

L’article R. 632-1 du même code dispose que le juge peut relever d'office toutes les dispositions du présent code dans les litiges nés de son application.

Il écarte d'office, après avoir recueilli les observations des parties, l'application d'une clause dont le caractère abusif ressort des éléments du débat.

Le juge national est tenu d'examiner d'office le caractère abusif des clauses contractuelles invoquées par une partie dès qu'il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet.

En l’espèce, la SAS MAISONS PIERRE sollicite notamment la condamnation des époux X. au paiement d’une somme de 14.483 euros en indemnisation d’un préjudice consécutif à la résiliation du contrat de construction conclu le 18 avril 2022, en se fondant sur les articles 17.2 et 8 des conditions générales du contrat.

Les époux X. sollicitent quant à eux, notamment, la condamnation de la SAS MAISONS PIERRE à leur payer la somme de 7.241 euros versée à titre d’acompte de 5 % sur le prix convenu.

L’article 17.2 du contrat de construction stipule que : « La résiliation du contrat par le Maitre de l'ouvrage entraîne l'exigibilité, outre les sommes correspondant à l'avancement des travaux et celles exigibles conformément à l'échelonnement prévu à l'article 8.1 du présent contrat, d'une indemnité forfaitaire évaluée à 10% du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le Constructeur et du bénéfice qu'il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction. »

Son article 8.1 stipule que : « Le Constructeur justifie de la garantie de remboursement prévue par l'article R. 231-8 du Code de la Construction et de l'Habitation délivrée par un établissement habilité à cet effet, et faisant l'objet d'une attestation annexée au présent contrat. En conséquence, l'échelonnement des paiements est fixé ainsi qu'il suit :

- 5 p. 100 à la signature du contrat ;

- 5 p. 100 à la délivrance du permis de construire.

Les parties indiquent le montant correspondant aux 5 % versés à la signature du contrat aux conditions particulières.

Les autres paiements seront effectués conformément aux dispositions de l'article R. 231-7 du Code de la Construction et de l'Habitation ci-après reproduit :

Art. R 231-7 du Code de la Construction et de l'Habitation :

« Le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction d'après l'état d'avancement des travaux, est fixé, par application du troisième alinéa de l'article L 242-2, de la manière suivante :

15 % à l'ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie;

25 % à l'achèvement des fondations ;

40 % à l'achèvement des murs ;

60 % à la mise hors d'eau ;

75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;

95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs.’ Le solde du prix est payable dans les conditions définies à l'article 12 des présentes conditions générales. »

Ces deux clauses permettent au constructeur, en cas de résiliation par le maitre de l’ouvrage, de conserver les sommes payées par ce dernier à titre d’acomptes et d’obtenir une indemnité égale à 10 % du prix convenu.

Aucune des stipulations du contrat de construction ne semble prévoir la possibilité pour le maître d’ouvrage, en cas de résiliation par le constructeur, d’obtenir des indemnités d’un montant équivalent.

Compte tenu de ces éléments, le tribunal relève d’office le caractère présumé abusif des articles 17.2 et 8.1 précités au sens de l’article R. 212-2 du code de la consommation.

Conformément à l’article 16 du code de procédure civile, il convient de révoquer l’ordonnance de clôture du 18 novembre 2024 et de renvoyer l’affaire à la mise en état afin que les parties puissent notamment formuler toutes observations sur ce moyen relevé d’office et sur ses conséquences.

 

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement avant-dire droit,

RÉVOQUE l’ordonnance de clôture du 18 novembre 2024,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 28 avril 2025 ;

INVITE les parties à formuler notamment toutes observations sur le moyen relevé d’office par le tribunal et ses conséquences ;

RAPPELLE que tout message transmis par RPVA (dont des conclusions) doit être communiqué le jeudi précédant l’audience de mise en état avant minuit ; qu’à défaut, le juge n’en a pas connaissance le jour de la mise en état.

LE GREFFIER                                LE PRÉSIDENT