Extraits : 1/ « Aux termes de l’article L. 145-5-1 du code de commerce, n’est pas soumise au statut des baux commerciaux la convention d'occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

Il résulte de la combinaison des articles 1102 et 1103 du code civil, que les parties sont libres de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi et notamment sans pouvoir déroger aux règles intéressant l’ordre public, et que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre, il est admis que les clauses abusives, sanctionnées par leur caractère réputé non-écrit, sont limitativement énumérées par la loi, et concernent principalement les relations entre professionnel et consommateur, lequel s’entend seulement comme toute personne physique qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, au titre des articles L. 212-1 et suivants du code de la consommation. Le caractère réputé non-écrit est également une sanction de toute clause ou stipulation portant atteinte à certaines dispositions du statut des baux commerciaux limitativement énumérées par l’article L.145-15 du code de commerce.

Le code civil ne sanctionne par le caractère réputé non-écrit que les clauses entraînant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties et contenues dans un contrat d’adhésion, au titre de l’article 1171 du code civil. Le contrat d’adhésion est défini par l’alinéa 2 de l’article 1110 du même code, dans sa version au 1^er octobre 2016 et antérieure au 1er octobre 2018 comme celui dont les conditions générales, soustraites à la négociation, sont déterminées à l'avance par l'une des parties.

L’article 1188 du code civil précise que le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation ; enfin l’article 1192 du même code ajoute qu’on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

En l’espèce, la clause I) 1) des conditions générales du contrat stipule notamment que « L’utilisateur devra souffrir ou laisser faire tous les travaux et réparations ou autres que DAPI jugera utiles ou nécessaires sans pouvoir prétendre à aucune indemnité à raison de leur inconvénient ou leur durée ». La clause I) 4) des conditions générales stipule quant à elle que « DAPI peut y réaliser, ainsi que dans l’immeuble, tous travaux sans indemnité ni cessation de paiement de la redevance ».

Il ressort de ces stipulations claires et sans ambiguïté, ne pouvant donner lieu à interprétation sous peine de dénaturation, que les parties ont entendu prévoir une clause dite de « souffrance » permettant à la société Ah Doute de pouvoir faire réaliser tous travaux ou réparations dans les locaux mis à disposition à la société Borol Services sans que cette dernière ne puisse se faire indemniser des conséquences de ces travaux à raison de leur inconvénient ou leur durée. Contrairement à ce qu’affirme la société Borol Services, cette clause dite de souffrance ne saurait être qualifiée d’abusive et est parfaitement valable dans son principe dès lors qu’elle a été librement décidée et consentie par les parties, qu’elle ne se heurte à aucune disposition protectrice d’ordre public ; qu’en outre la société Borol Services, n’étant pas une personne physique et ne pouvant être donc qualifiée de consommateur, ne peut bénéficier des dispositions du code de la consommation relatives aux clauses abusives.

Au surplus, il n’est pas établi que la convention d’occupation précaire conclue entre les parties comporte des conditions générales, soustraites à la négociation, et déterminées à l'avance par l'une des parties, de sorte qu’elle ne peut revêtir la qualification de contrat d’adhésion. Les dispositions de l’article 1171 du code civil ne sont donc pas applicables à la présente convention et la société Borol Services ne peut donc s’en prévaloir pour faire juger abusive et réputée non-écrite la clause litigieuse.

Enfin, la convention d’occupation précaire échappe, de par sa nature au statut des baux commerciaux, de sorte que la société Borol Services ne peut se prévaloir des dispositions de l’article L.145-15 du code civil pour faire valoir le caractère réputé-non écrit de la clause litigieuse.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la société Borol Services n’est pas fondée à faire juger la clause dite de « souffrance » stipulée au contrat comme abusive et réputée non écrite, étant rappelé : - que le régime des clauses abusives est strictement encadré par la loi et limitativement énumérées par cette dernière, - que les clauses dites de souffrance sont valables dans leur principe et ne se heurtent à aucune disposition d’ordre public, et que c’est seulement leurs effets qui sont limités dans la mesure où elles ne dispensent pas le bailleur, en l’espèce la société Ah Doute, de ses obligations contractuelles, et notamment de mise à disposition des locaux.

Par conséquent, la société Borol Services sera déboutée de sa demande tendant à juger la clause contractuelle I) 1) abusive et réputée non-écrite. »

2/ « Une clause dite de souffrance, plus amplement rappelée ci-dessus, est bien stipulée au contrat et la société Borol Services devait donc souffrir lors de son occupation des locaux de tous travaux réalisés par la société Ah Doute ou à tout le moins les laisser faire, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité à raison de leur inconvénient ou leur durée. Toutefois, une telle clause ne saurait dispenser la société Ah Doute de son obligation essentielle de mise à disposition des locaux, ni lui permettre de récupérer totalement ses locaux et d’en modifier leurs dispositions et leur destination, en contravention avec les clauses du contrat relatives à la destination des locaux et à leur désignation. La société Ah Doute ne justifie pas par ailleurs de l’utilité ou de la nécessité des travaux réalisés, conformément aux stipulations contractuelles, et ce malgré les nombreuses contestations de la société Borol Services sur ce point.

Il s’évince donc des éléments exposés supra que la société Ah Doute a en réalité résilié de façon anticipée, unilatéralement et de façon abusive la convention d’occupation précaire aux fins de réaliser des travaux dans les locaux dont la nécessité n’est pas justifiée et en privant totalement la société Borol Services de la jouissance des locaux jusqu’au terme de la convention résiliée. Cette privation totale de la jouissance des locaux par la société Borol Services à raison des travaux réalisés par la société Ah Doute constitue une gêne excessive dépassant la gêne habituelle liée à des travaux.

La société Ah Doute a ainsi manqué à son obligation contractuelle de mise à disposition des locaux et ainsi qu’à son obligation contractuelle relative à la résiliation du contrat au terme fixé. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

DIX HUITIÈME CHAMBRE PREMIÈRE SECTION

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2026

 

R.G. n° 23/09834. Jugement n° 3. N° Portalis 352J-W-B7H-C2P4T. Assignation du : 29 mars 2021.

 

DEMANDERESSE :

SARL BOROL SERVICES

[Adresse 2], [Localité 1], représentée par Maître Pierre MASQUART, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D2060, et par Maître Mickaël RUBINSOHN, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #G0586

 

DÉFENDERESSE :

SARL AH DOUTE venant aux droits et obligations de la SARL DAPI

[Adresse 2], [Localité 1], représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0235

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS : A l’audience du 21 octobre 2025, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2026.

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe, Contradictoire, en premier ressort

 

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé en date du 9 novembre 2016, la société Dapi et la société Borol Services ont conclu une convention intitulée « contrat de location d’un ensemble de services avec mise à disposition de locaux équipés » portant sur deux bureaux (numéros 44 et 45) situés [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de 23 mois à compter du 1^er décembre 2016, moyennant le paiement d’une redevance d’un montant mensuel de 850 euros hors taxes, outre 90 euros hors taxes de charges par mois.

Par lettres recommandées avec accusé de réception, notamment du 12 avril 2018, la société Dapi a informé la société Borol Services qu’elle ne renouvellerait pas le contrat et que de très lourds travaux commençant le 1er août 2018 allaient entraîner la fermeture des locaux durant quatre ou cinq mois, décision contestée par la société Borol Services refusant de quitter les lieux avant le 31 octobre 2018.

Par acte d’huissier de justice signifié le 3 juin 2020, la société Borol Services a assigné la société Ah Doute, venue aux droits de la société Dapi, devant le tribunal de commerce de Paris aux fins notamment de voir requalifier en bail commercial le contrat du 9 novembre 2016 et d’obtenir le paiement de dommages et intérêts.

Par jugement du 29 mars 2021, le tribunal de commerce de Paris s’est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes de la société Borol Services au profit du tribunal judiciaire de Paris.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 21/7080.

Par ordonnance du 12 avril 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris, saisi par la société Ah Doute, a :

- dit n'y avoir lieu à renvoyer l'affaire devant la formation de jugement ;

- jugé que l'action en requalification de la convention intitulée «contrat de location d'un ensemble de services avec mise à disposition de locaux équipés » du 9 novembre 2016 était prescrite ;

- dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société Borol Services à payer les dépens de l’instance d’incident.

La société Borol Services a interjeté partiellement appel de l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 12 avril 2022, par déclaration d’appel déposé au greffe de la cour d’appel de [Localité 3] le 1er août 2022.

Par arrêt contradictoire du 7 juin 2023, la cour d’appel de [Localité 3] a notamment :

- confirmé en toutes ses dispositions l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris rendue le 12 avril 2022 ;

y ajoutant,

- déclaré irrecevable comme prescrites les demandes de la société Ah Doute aux fins de voir :

« - DECLARER que dans le contrat du 9 novembre 2016 portant location à la société Borol Services sont nulles et de nul effet toutes les clauses ou stipulations contraires aux dispositions relatives à la durée de 9 ans d’un bail commercial imposée par l’article L. 145-4 du code de commerce ainsi qu’au droit au renouvellement du bail commercial ;

- DIRE qu’en application de ce contrat ainsi purgée de ces clauses et stipulations déclarées nulles et de nul effet, toutes autres clauses, dont celle relative au montant du loyer demeurant, la société Borol Services bénéficie depuis le 1^er décembre 2016 d’un bail commercial relevant du statut des baux commerciaux tel que figurant dans les articles L.145-1 et suivants du code de commerce ».

L’affaire a été réinscrite au rôle du tribunal judiciaire de Paris le 21 août 2023 sous le numéro RG 23/9834.

[*]

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2024, la société Borol Services demande au tribunal de :

- juger qu’est abusive et doit être réputée non-écrite la partie de la clause de l’article 1er des conditions générales du contrat de location d’un ensemble de service avec mise à disposition des locaux équipés prévoyant que « l’utilisateur devra souffrir ou laisser faire tous les travaux et réparations ou autres que Dapi jugera utiles ou nécessaires sans pouvoir prétendre à aucune indemnité à raison de leur inconvénient ou leur durée » ;

- condamner la société Ah Doute, venant aux droits de la société Dapi, à lui payer la somme de 18 044,55 euros à titre de dommages et intérêts ;

- condamner la société Ah Doute à lui payer une somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Au visa des articles 1231 à 1231-7 du code civil, la société Borol Services soutient essentiellement que la clause I 1) stipulée au contrat est abusive en ce qu’elle rompt significativement l’équilibre entre les parties. Elle fait valoir que la clause litigieuse ne limite pas explicitement la nature des travaux à ceux dits urgents et dans l’intérêt de chacune des parties et qu’elle prévoit l’absence de droit à toute indemnité. Elle indique que compte tenu de son caractère abusif et réputé non-écrit, la société Dapi aux droits de laquelle vient la société Ah Doute, ne peut se prévaloir d’une telle clause pour justifier la résiliation du contrat, alors même que les travaux réalisés dans les locaux ne sont pas urgents, que leur nécessité ou leur utilité n’est pas justifié et qu’ils avaient pour effet de changer la destination des locaux en centre de remise en forme en lieu et place d’un centre d’affaires. Elle expose que la société Ah Doute a résilié de façon brutale et abusive la convention d’occupation précaire à deux reprises, et ce bien avant le terme fermement fixé au titre des stipulations contractuelles, en la privant de façon abusive de la jouissance des locaux sur le fondement d’une clause abusive et de travaux non justifiés. En outre, elle indique avoir subi une gêne excessive et durable du fait des travaux réalisés par la société Ah Doute lesquels ont rendu impossible l’exercice normal de l’activité prévue au contrat, à raison de leur durée et leur ampleur. Elle fait également valoir que la société Ah Doute a manqué à son obligation d’exécution de bonne foi du contrat et d’assurer la jouissance paisible des lieux de sorte qu’elle engage sa responsabilité contractuelle à son égard. Enfin, elle expose que cette résiliation brutale et abusive de la société Ah Doute, avant le terme contractuellement fixé, a porté atteinte à son droit à l’image auprès de ses clients et a gêné son activité commerciale. Elle ajoute que la société Ah Doute lui a fait subir des injures, intimidations et pressions, ce qui lui a causé un préjudice moral.

[*]

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mai 2024, la société Ah Doute demande au tribunal de :

- débouter la société Borol Services de l’ensemble de ses demandes ;

- condamner la société Borol Services au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- condamner la société Borol Services aux entiers dépens, avec distraction au profit de la S.A.S. Astruc Avocats, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au visa des articles 9 du code de procédure civile, 1103, 1104 et 1353 du code civil, la société Ah Doute expose essentiellement que la clause contestée par la preneuse est une clause dite de souffrance qui est licite et valable dans son principe. Elle s’oppose à l’octroi de tous dommages et intérêts au bénéfice de la société Borol Services, considérant qu’elle échoue à démontrer tant l’existence d’une faute contractuelle, que la réalité et le quantum des préjudices allégués, ainsi que leur lien de causalité. Elle précise qu’elle a résilié la convention conformément aux stipulations contractuelles lesquelles permettent la résiliation anticipée avant le terme fixé. Elle ajoute que la société Borol Services a manqué à son obligation de paiement des redevances à compter du mois d’avril 2018 et s’est maintenue dans les lieux sans contrepartie de sorte qu’elle ne peut solliciter une indemnité de rupture abusive correspondant à trois mois de redevances. Elle fait valoir également que la société Borol Services a poursuivi son activité malgré la résiliation de la convention et ne justifie donc pas d’un préjudice commercial. Enfin, elle indique qu’elle justifie des travaux réalisés dans les locaux et que la clause de souffrance est bien applicable.

[*]

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 12 novembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été plaidée à l’audience du juge rapporteur du 21 octobre 2025 et mise en délibéré au 27 janvier 2026.

 

MOTIFS DU JUGEMENT :

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les demandes des parties tendant à voir « juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif.

 

Sur le caractère abusif et réputé non-écrit de la clause I) 1 des conditions générales du contrat :

Aux termes de l’article L. 145-5-1 du code de commerce, n’est pas soumise au statut des baux commerciaux la convention d'occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

Il résulte de la combinaison des articles 1102 et 1103 du code civil, que les parties sont libres de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi et notamment sans pouvoir déroger aux règles intéressant l’ordre public, et que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre, il est admis que les clauses abusives, sanctionnées par leur caractère réputé non-écrit, sont limitativement énumérées par la loi, et concernent principalement les relations entre professionnel et consommateur, lequel s’entend seulement comme toute personne physique qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, au titre des articles L. 212-1 et suivants du code de la consommation. Le caractère réputé non-écrit est également une sanction de toute clause ou stipulation portant atteinte à certaines dispositions du statut des baux commerciaux limitativement énumérées par l’article L.145-15 du code de commerce.

Le code civil ne sanctionne par le caractère réputé non-écrit que les clauses entraînant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties et contenues dans un contrat d’adhésion, au titre de l’article 1171 du code civil. Le contrat d’adhésion est défini par l’alinéa 2 de l’article 1110 du même code, dans sa version au 1^er octobre 2016 et antérieure au 1er octobre 2018 comme celui dont les conditions générales, soustraites à la négociation, sont déterminées à l'avance par l'une des parties.

L’article 1188 du code civil précise que le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation ; enfin l’article 1192 du même code ajoute qu’on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

En l’espèce, la clause I) 1) des conditions générales du contrat stipule notamment que « L’utilisateur devra souffrir ou laisser faire tous les travaux et réparations ou autres que DAPI jugera utiles ou nécessaires sans pouvoir prétendre à aucune indemnité à raison de leur inconvénient ou leur durée ».

La clause I) 4) des conditions générales stipule quant à elle que « DAPI peut y réaliser, ainsi que dans l’immeuble, tous travaux sans indemnité ni cessation de paiement de la redevance ».

Il ressort de ces stipulations claires et sans ambiguïté, ne pouvant donner lieu à interprétation sous peine de dénaturation, que les parties ont entendu prévoir une clause dite de « souffrance » permettant à la société Ah Doute de pouvoir faire réaliser tous travaux ou réparations dans les locaux mis à disposition à la société Borol Services sans que cette dernière ne puisse se faire indemniser des conséquences de ces travaux à raison de leur inconvénient ou leur durée.

Contrairement à ce qu’affirme la société Borol Services, cette clause dite de souffrance ne saurait être qualifiée d’abusive et est parfaitement valable dans son principe dès lors qu’elle a été librement décidée et consentie par les parties, qu’elle ne se heurte à aucune disposition protectrice d’ordre public ; qu’en outre la société Borol Services, n’étant pas une personne physique et ne pouvant être donc qualifiée de consommateur, ne peut bénéficier des dispositions du code de la consommation relatives aux clauses abusives.

Au surplus, il n’est pas établi que la convention d’occupation précaire conclue entre les parties comporte des conditions générales, soustraites à la négociation, et déterminées à l'avance par l'une des parties, de sorte qu’elle ne peut revêtir la qualification de contrat d’adhésion. Les dispositions de l’article 1171 du code civil ne sont donc pas applicables à la présente convention et la société Borol Services ne peut donc s’en prévaloir pour faire juger abusive et réputée non-écrite la clause litigieuse.

Enfin, la convention d’occupation précaire échappe, de par sa nature au statut des baux commerciaux, de sorte que la société Borol Services ne peut se prévaloir des dispositions de l’article L.145-15 du code civil pour faire valoir le caractère réputé-non écrit de la clause litigieuse.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la société Borol Services n’est pas fondée à faire juger la clause dite de « souffrance » stipulée au contrat comme abusive et réputée non écrite, étant rappelé :

- que le régime des clauses abusives est strictement encadré par la loi et limitativement énumérées par cette dernière,

- que les clauses dites de souffrance sont valables dans leur principe et ne se heurtent à aucune disposition d’ordre public, et que c’est seulement leurs effets qui sont limités dans la mesure où elles ne dispensent pas le bailleur, en l’espèce la société Ah Doute, de ses obligations contractuelles, et notamment de mise à disposition des locaux.

Par conséquent, la société Borol Services sera déboutée de sa demande tendant à juger la clause contractuelle I) 1) abusive et réputée non-écrite.

 

Sur la demande de dommages et intérêts :

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-2 du même code dispose que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Il est admis de façon constante que celui qui invoque un préjudice résultant d'une faute de son cocontractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d'exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l'étendue du préjudice causé par cette faute.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1188 du code civil dispose que le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

L’alinéa 1 de l’article 1189 du même code prévoit que toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier, et l’article 1192 ajoute qu’on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

 

a) Sur la caractérisation des fautes contractuelles de la société Ah Doute :

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’une convention d’occupation précaire n’étant pas un bail, l’occupant à titre précaire, à savoir la société Borol Services, ne peut se prévaloir des dispositions relatives au bail de droit commun, dont notamment de l’article 1719 du code civil mettant à la charge du bailleur une obligation de délivrance des locaux loués de garantie de jouissance paisible des locaux ; il appartient ainsi à la société Borol Services d’établir un manquement de son cocontractant à ses obligations contractuelles conformément aux dispositions de l’article 1231-1 du code civil.

La clause II) 4) des conditions générales du contrat intitulée « Durée du contrat - Renouvellement » stipule que « La durée initiale du contrat, qui est ferme, est fixée aux conditions particulières ne pourra ni excéder 23 mois ni être écourtée. Arrivé à son terme, le contrat se poursuivra par tacite reconduction ».

La clause II) 5) des conditions générales du contrat intitulée « Résiliation ; Période initiale - Renouvellement » stipule notamment que « Le contrat pourra être résilié par l’une ou l’autre des deux parties avec un préavis minimum de 3 mois envoyé par LR/AR.

Si la résiliation intervient du chef de DAPI, celle-ci aura lieu par lettre simple remise contre décharge ou par mail.

Les 3 mois de préavis seront effectifs qu’à compter du 1er du mois civil.

Tout envoi de courrier en cours de mois sera effectif qu’au 1er du mois suivant.

En cas de résiliation du contrat, le locataire donnera la preuve de sa radiation au RCS sinon les loyers continueront à courir même si il n’y a plus d’occupation du ou des bureaux par le client jusqu’à la présentation de sa radiation ».

La clause II « Utilisation des services » stipule que « La signature du présent contrat donne à l’utilisateur droit à l’usage des services classés en deux catégories :

[…]

- mise à disposition du mobilier relatif à un poste de travail comprenant 1 bureau et son caisson et 1 chaise.

[…]

- usage d’une salle de réunion

- mise à disposition de mobilier et matériels complémentaires

[...] »

Il s’évince de la combinaison des deux premières stipulations que les parties ont entendu que la convention d’occupation précaire ait une durée ferme de 23 mois et que le contrat se poursuit par tacite reconduction au terme fixé, de sorte que la résiliation à l’initiative de l’une des parties, avec un préavis de trois mois, ne peut intervenir qu’au terme fermement fixé, soit le 31 octobre 2018. Dès lors, contrairement à ce qu’affirme la société Ah Doute, la convention litigieuse ne peut faire l’objet d’un non-renouvellement à son initiative, le droit au renouvellement de la société Borol Services n’étant par ailleurs pas contractuellement consacré. Les parties peuvent donc seulement mettre fin à leur convention d’occupation précaire en le résiliant au terme fixé, selon les modalités déterminées contractuellement.

Il ressort des échanges intervenus entre les parties entre le 10 février 2017 et le 20 juillet 2018 que la société Ah Doute a entendu résilier à deux reprises la convention d’occupation précaire de façon anticipée et unilatérale avant d’indiquer finalement qu’elle entendait seulement ne pas renouveler la convention litigieuse. Elle a invité la société Borol Services à libérer les locaux dans un délai de trois mois, cette dernière ayant été informée le 12 avril 2018 de son obligation de les libérer avant le 31 juillet 2018 pour un début de travaux indiqué au 1er août 2018.

Or, il ressort de l’analyse des échanges entre les parties et surtout des procès-verbaux de constat d’huissier de justice des 19 juillet 2018, 2 août 2018 et 14 septembre 2018 que la société Ah Doute a entendu récupérer ses locaux pour y faire des travaux à compter du 1er août 2018 et modifier leur destination de centre d’affaires en centre de mise en forme. En effet, dès le 19 juillet 2018, soit bien avant le terme fixé fermement au 31 octobre 2018 du contrat, il est établi que la société Borol Services n’avait plus accès à ses locaux, les serrures ayant été changées par la société Dapi aux droits de laquelle vient la société Ah Doute ; et qu’à partir du 2 août 2018, des travaux ont débuté dans les locaux, notamment de raccordement électrique extérieur. Il apparaît en outre qu’à compter du 14 septembre 2018, les locaux mis à disposition, n’étaient plus des bureaux et n’avaient donc plus le même aspect. Il est en effet constaté aux termes du constat d’huissier de justice établi à la même date que le bureau n°45 qui donnait sur rue à travers les baies vitrées situées au rez-de-chaussée à l’extrémité droite de l’immeuble n’existait plus ; que l’espace dans lequel il se trouvait était une zone en chantier, que tous les différents espaces de bureaux étaient décloisonnés et qu’il n’y avait plus d’équipements de bureautique. Il est également constaté la présence d’un bandeau adhésif fixé sur les vitrages de la façade du centre d’affaires portant mentions « BIENTOT VOTRE NOUVEAU BASIC-FIT INSCRIPTION SUR BASIC-FIT.FR 2 MOIS A 0€ SATISFAIT OU REMBOURSE ».

Une clause dite de souffrance, plus amplement rappelée ci-dessus, est bien stipulée au contrat et la société Borol Services devait donc souffrir lors de son occupation des locaux de tous travaux réalisés par la société Ah Doute ou à tout le moins les laisser faire, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité à raison de leur inconvénient ou leur durée. Toutefois, une telle clause ne saurait dispenser la société Ah Doute de son obligation essentielle de mise à disposition des locaux, ni lui permettre de récupérer totalement ses locaux et d’en modifier leurs dispositions et leur destination, en contravention avec les clauses du contrat relatives à la destination des locaux et à leur désignation. La société Ah Doute ne justifie pas par ailleurs de l’utilité ou de la nécessité des travaux réalisés, conformément aux stipulations contractuelles, et ce malgré les nombreuses contestations de la société Borol Services sur ce point.

Il s’évince donc des éléments exposés supra que la société Ah Doute a en réalité résilié de façon anticipée, unilatéralement et de façon abusive la convention d’occupation précaire aux fins de réaliser des travaux dans les locaux dont la nécessité n’est pas justifiée et en privant totalement la société Borol Services de la jouissance des locaux jusqu’au terme de la convention résiliée. Cette privation totale de la jouissance des locaux par la société Borol Services à raison des travaux réalisés par la société Ah Doute constitue une gêne excessive dépassant la gêne habituelle liée à des travaux.

La société Ah Doute a ainsi manqué à son obligation contractuelle de mise à disposition des locaux et ainsi qu’à son obligation contractuelle relative à la résiliation du contrat au terme fixé.

 

b) Sur la caractérisation des préjudices subis par la société Borol Services :

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que la société Borol Service n’a pu jouir des locaux mis à sa disposition par la société Ah doute à compter du 19 juillet 2018 jusqu’au 31 octobre 2018, ce à raison des manquements contractuels établis supra.

Il est établi, au regard des éléments précités, que la société Borol Services a subi manifestement un trouble de jouissance ayant rendu impossible l’exercice normal de l’activité prévue par la convention d’occupation précaire d’« usage de bureaux commerciaux ou professionnels à l’exclusion de toute autre utilisation de quelque nature que ce soit ».

Compte tenu du montant de la redevance et de la durée du trouble de jouissance, son préjudice de jouissance sera indemnisé à hauteur de la somme de 3.000 euros.

S’agissant du préjudice moral invoqué, la société Borol Services échoue à démontrer que la faute contractuelle de la société Ah Doute a porté atteinte à sa réputation ou à son image de sorte qu’elle ne pourra pas être indemnisée à ce titre.

Il en est de même s’agissant de l’indemnité de rupture abusive dont elle se prévaut et équivalente à trois mois de redevances, dès lors que la société Borol Services, qui ne conteste pas avoir cessé tout règlement après le mois d’avril 2018, ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui déjà réparé par l’octroi de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance.

S’agissant des frais divers enfin, la société Borol Service réclame la somme de 4.660,55 euros « suivant factures » sans autrement étayer sa demande et sans verser aux débats de facture. Sa demande formée de ce chef sera donc rejetée.

 

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile, la société Ah Doute, partie perdante, sera condamnée aux dépens, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la société Borol Services une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme globale de 2000 euros, en vertu des dispositions de l'article 700 dudit code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 de ce code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1.

 

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

Déboute la SARL Borol Services de sa demande tendant à juger la clause I) 1) abusive et réputée non-écrite ;

Condamne la SARL Ah Doute à verser à la SARL Borol Services la somme de 3.000 euros (trois mille euros) à titre de dommages et intérêts ;

Déboute la SARL Ah Doute du surplus de ses demandes de dommages et intérêts ;

Condamne la SARL Ah Doute à verser à la SARL Borol Services la somme de 2.000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SARL Ah Doute de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Ah Doute aux dépens de l’instance ;

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 3] le 27 Janvier 2026.

Le Greffier                                        La Présidente

Christian GUINAND                      Sophie GUILLARME