Présentation. Sauf travail à domicile, toute activité professionnelle suppose la disponibilité d’un local professionnel. Celui-ci peut être loué (bail commercial ou professionnel - A.), construit (B) ou acheté (il faut noter que les décisions recensées ne comportent aucune illustration de ce cas de figure, sauf pour les sociétés immobilières dont c’est l’objet social, Cerclab n° 5920).

Article liminaire (ord. du 14 mars 2016 - loi du 21 février 2017). À compter de l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 14 mars 2016 (1^er juillet 2016), la protection consumériste, notamment des clauses abusives, n’est éventuellement applicable que dans deux cas : 1/ la personne physique ou morale a une activité professionnelle autre qu’une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ; 2/ la personne physique ou morale exerce l’une de ces cinq activités, mais le contrat à été conclu à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de celle-ci. A compter de l’entrée en vigueur de la loi de ratification n° 2017-203 du 21 février 2017, les personnes morales ayant une activité professionnelle, quelle qu’elle soit, ne peuvent plus bénéficier d’une telle extension (sauf dérogation particulière telle que celle prévue à l’art. L. 221-3. C. consom.).

Pour l’application du nouvel article liminaire, les contrats conclus par les professionnels pour acquérir, construire ou louer le local professionnel peuvent être considérés comme ayant une finalité entrant dans le cadre de leur activité si celle-ci figure dans la liste, le local étant en lien avec l’activité spécifique.

Rappr. CA Nîmes (ch. civ. 2^e ch. A), 14 septembre 2023 : RG n° 21/02113 ; Cerclab n° 10457 (clauses abusives et L. 612-4 C. consom. ; contrat d'architecte aux fins de construction d'un hangar à foin, stockage matériel et tracteur, d'un abri de chevaux et de paddocks ; N.B. l’arrêt ne permet pas de déterminer si ces constructions entrent dans une activité agricole ou ne concernent qu’un particulier), sur appel de TJ Avignon (proxim.), 27 avril 2021 : RG n° 11-20-000681 ; Dnd.

Cas particulier de l’art. L. 221-3 C. consom., anciennement art. L. 121-16-1-III (droit postérieur à la loi du 17 mars 2014). S’agissant de l’application l’art. L. 121-16-1 C. consom., créé par la loi du 17 mars 2014, dont le III étend partiellement mais explicitement la protection « aux contrats conclus hors établissement entre deux professionnels dès lors que l’objet de ces contrats n’entre pas dans le champ de l’activité principale du professionnel sollicité », tout dépendra de la conception adoptée de l’activité principale. Si celle-ci est entendue comme visant le domaine de spécialité du professionnel, son activité spécifique, la protection contre le démarchage pourrait désormais être étendue aux contrats portant sur les immeubles, même si, en pratique, les décisions citées plus loin n’illustrent quasiment pas cette hypothèse (la constatation ne vaut pas pour les contrats aménageant l’immeuble).

Pour les travailleurs à domicile, l’extension prévue par l’art. L. 221-3 devrait aussi être admise lorsque l’usage professionnel reste limité et ne suppose pas d’aménagement spécifique, l’objet du contrat ne pouvant dans ce cas être considéré comme entrant dans le champ de l’activité principale, alors qu’il entre principalement dans le champ de la vie privée.

Pour la jurisprudence prise en application de ce texte, V. Cerclab n° 5889.

Rappel du droit antérieur à l’ord. du 14 mars 2016. Sur le plan des critères, les contrats portant sur les locaux professionnels présentent la particularité de ne pas concerner l’activité spécifique, domaine de spécialité du professionnel (sauf, là encore, sociétés spécialisées dans l’immobilier) tout en étant nécessaires, voire indispensables, à cette activité. L’exclusion de la protection ne fait aucun doute pour les critères étroits (contrats étrangers à l’activité, contrats conclus pour les besoins de l’activité ou dans le cadre de celle-ci). S’agissant du rapport direct, la solution est la même, sauf à restreindre la notion d’activité à l’activité spécifique du professionnel. Comme toujours, c’est le critère de la compétence qui peut autoriser l’admission de la protection consumériste.

Pour les travailleurs à domicile, en principe, les contrats portant sur le logement à usage familial et d’habitation vont, par application du critère de l’accessoire, être a priori rangés dans la catégorie des contrats de consommation et bénéficier de la protection contre les clauses abusives (V. Cerclab n° 5850). Pour leur financement, une solution similaire est prévue par les textes relatifs au crédit immobilier. L’ancien art. L. 312-2 C. consom. dispose en effet, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2010-737 du 1^er juillet 2010 que « les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux prêts qui, quelle que soit leur qualification ou leur technique, sont consentis de manière habituelle par toute personne physique ou morale en vue de financer les opérations suivantes : (L. n° 2010-737 du 1^er juill. 2010, art. 20, en vigueur le 1^er mai 2011) « 1° Pour les immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation » ». La solution a été maintenue par l’art. L. 313-1 C. consom. dans sa rédaction résultant de l’ordonnance du 14 mars 2016. De même, en matière de bail, la loi du 6 juillet 1989 s’applique, aux termes de son art. 2, « aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ».

A. LOCATION DE LOCAL OU D’EMPLACEMENT

Mise à disposition d’un local : protection du locataire. Pour des décisions excluant la protection contre les clauses abusives (avant l’ordonnance du 14 mars 2016) les contrats permettant la mise à disposition d’un local hébergeant l’activité professionnelle par la conclusion d’un bail commercial ou professionnel (V. aussi les décisions citées dans le cadre du démarrage de l’activité, Cerclab n° 5912) : CA Paris (pôle 5 ch. 3), 16 décembre 2020 : RG n° 18/02969 ; Cerclab n° 8713 (clauses abusives ; rapport direct ; bail commercial dans le cadre d’une sous location pour une société commerciale de bureau d’études ; le contrat a un rapport direct avec son activité professionnelle de bureau d’études puisqu'il en permet l'exercice), sur appel de TGI Évry, 7 décembre 2017 : RG n° 15/05003 ; Dnd - T. com. Dax, 9 avril 2019 : Dnd (art. L. 216-1 et L. 216-2 C. consom. sur le respect des délais de livraison ; bail commercial d'un local pour une boucherie charcuterie ambulante et sédentaire ; moyen écarté par le tribunal aux motifs que le contrat avait été conclu entre deux professionnels), sur appel CA Pau (2^e ch. 1^re sect.), 16 novembre 2020 : RG n° 19/02047 ; arrêt n° 20/3156 ; Cerclab n° 8647 (abandon en appel de l’argumentation fondée sur ces textes ; N.B. le bailleur intimé visait dans ses conclusions l’art. L. 221-3 pour juger ces textes inapplicables, moyen qui n’a plus lieu d’être examiné et qui en tout état de cause infondé, ce texte ne renvoyant pas aux deux articles précités) - CA Reims (ch. civ., sect. 1), 20 mai 2014 : RG n° 12/02501 ; Cerclab n° 4799 (clauses abusives ; bail commercial conclu entre deux professionnels en vue de répondre aux besoins de l'exercice de leur activité), sur appel de TGI Reims, 24 septembre 2012 : Dnd - CA Aix-en-Provence (11^e ch. B), 31 janvier 2013 : RG n° 08/10708 ; arrêt n° 2013/45 ; Cerclab n° 4189 (clauses abusives ; rapport direct ; inapplicabilité de l’ancien art. L. 132-1 C. consom. à un bail à construction conclu entre des bailleurs particuliers et une société commerciale exploitant un club de tennis), sur appel de TI Marseille, 11 février 2010 : RG n° 09/1324 ; Dnd et TI Marseille, 20 mars 2008 : RG n° 07/2622 ; Dnd - CA Metz (1^re ch.), 14 novembre 2012 : RG n° 09/03537 ; arrêt n° 12/00587 ; Cerclab n° 4050 (clauses abusives ; rapport direct et besoins de l’exploitation commerciale ; bail commercial pour un commerce de vente de pizzas à emporter), sur appel de TGI Thionville, 3 juillet 2009 : Dnd - CA Rennes (7^e ch.), 6 mai 2009 : RG n° 07/05969 ; arrêt n° 198 ; Cerclab n° 2507 (clauses abusives ; contrat conclu entre deux professionnels ; bail commercial), confirmant TGI Nantes (4^e ch.), 10 juillet 2007 : RG n° 06/05211 ; jugt n° 173 ; Cerclab n° 3400 (rapport direct avec l’activité) - CA Colmar (3^e ch. civ. B), 15 février 2006 : RG n° 04/00851 ; arrêt n° 06/0155 ; Cerclab n° 1401 (clauses abusives ; besoins de l’activité professionnelle ; renouvellement du bail commercial d’un antiquaire), infirmant TI Mulhouse (3^e sect. civ.), 25 septembre 2003 : RG n° 11-01-001759 ; Cerclab n° 2780 (clauses abusives selon le demandeur, déclarée nulle et réputée non écrite par le jugement sans reprise explicite de ce fondement) - CA Paris (16^e ch. civ., sect. A) 22 novembre 2000 : RG n° 1999/02789 ; Cerclab n° 1841 ; Juris-Data n° 2000-128716 (clauses abusives ; absence de qualité de consommateur ; bail commercial), sur appel de TGI Paris (ch. loy. comm.), 6 novembre 1998 : RG n° 1998/05414 ; Cerclab n° 2755 (problème non examiné), pourvoi rejeté par Cass. civ. 3^e, 10 décembre 2002 : pourvoi n° 01-10208 ; arrêt n° 1877 ; Cerclab n° 1944 (exclusion ambiguë en raison d’une reproduction partielle de l’arrêt attaqué n’incluant pas la référence à la qualité de consommateur, ce qui pourrait permettre aussi de comprendre l’arrêt comme estimant la protection applicable mais la clause non abusive) - CA Grenoble (2^e ch. civ.), 16 décembre 1996 : RG n° 2459/95 ; arrêt n° 1088 ; Cerclab n° 3104 ; Juris-Data n° 1996-049302 (clauses abusives ; conclusion d’un bail commercial pour un pressing qualifié d’acte fondateur de l’activité professionnelle ; rapport direct et cadre de l’activité), sur appel de TI Grenoble, 23 février 1995 : RG n° 11-94-02057 ; Cerclab n° 3187 (problème non abordé). § V. aussi : CA Douai (ch. 2 sect. 2), 12 novembre 2015 : RG n° 15/01706 ; Cerclab n° 5424 (clauses abusives ; clause pénale d’indemnité d’occupation dans un bail commercial ; « si, à une occasion, les appelants la qualifient de clause abusive, c'est toutefois sans en tirer aucune conséquence de droit, et, surtout, sans se référer aux textes ou aux principes applicables en droit de la consommation, et sans viser aucun des critères en matière de clause abusive » ; demande requalifiée en réduction au sens de l’art. 1152 C. civ. [1231-5 nouveau]), sur appel de TGI Dunkerque, 26 février 2015 : RG n° 14/00255 ; Dnd.

V. cependant : CA Paris (6^e ch. B), 26 juin 2008 : RG n° 07/00822 ; arrêt n° 262 ; Cerclab n° 1175 ; Juris-Data n° 2008-366270 ; Loyers et copropriété 2008, n° 179, obs. B. Vial-Pedroletti (clauses abusives ; bail professionnel à usage de cabinet médical ; clause jugée abusive sans discussion particulière du domaine ni explicitation du fondement juridique exact), sur appel de TI Bobigny, 7 novembre 2006 : RG n° 11-06-000387 ; jugt n° 1177 ; Cerclab n° 1364 (problème non abordé ; un prétendu bail verbal antérieur ne peut permettre de contester un bail écrit ultérieur).

Mise à disposition d’un local : protection du bailleur. Comp. admettant la protection, mais… au bénéfice du bailleur particulier : CA Colmar (1^re ch. civ. sect. A), 10 avril 2013 : RG n° 11/05303 ; Cerclab n° 4432 (application de l’ancien art. L. 132-1 C. consom. dans un bail commercial conclu entre un bailleur particulier et La Poste et caractère abusif reconnu à la clause autorisant le locataire à résilier tous les trimestres, par ailleurs contraire aux dispositions impératives de l’art. L. 145-15 C. com. ; l’ancien art. L. 132-1 C. consom. est conçu dans l'intérêt d'une partie professionnelle qui s'engage à verser le loyer, au détriment d'une partie non-professionnelle, sans qu'il y ait lieu de distinguer selon la qualité de bailleur ou de locataire de ce professionnel), sur appel de TGI Strasbourg, 13 septembre 2011 : Dnd.

Mise à disposition d’un emplacement. Exclusion de l’application de l’art. 35 de la loi du 10 janvier 1978 (clauses abusives), pour un contrat de mise à disposition d’un emplacement situé sur le domaine public conclu entre la SNCF et une entreprise spécialisée pour permettre à cette dernière d’exercer son activité de ferroutage. CA Douai (3^e ch.), 23 novembre 1995 : RG n° 93/06124 ; Cerclab n° 1691 (critère de la compétence : compétence jugée acquise pour un contrat conclu pour les besoins de l’activité et dans le domaine de spécialité), sur appel de TGI Lille, 19 février 1993 : Dnd, pourvoi rejeté par Cass. civ. 1^re, 17 mars 1998 : pourvoi n° 96-11942 ; arrêt n° 535 ; Cerclab n° 2060 (rejet fondé sur une mauvaise formulation du moyen qui visait deux textes, les art. 1382 C. civ. et L. 132-1 C. consom. ancien, qui n’étaient pas ceux appliqués par la cour d’appel pour écarter la clause ; N.B. la motivation de la Cour de cassation est particulièrement artificielle, puisque la cour d’appel énonçait que, si le Code de la consommation n’était pas applicable et si une clause de garantie conventionnelle est en principe licite, c'est à la « condition qu'une telle clause, que l'une des parties se trouve en mesure d'imposer à raison de sa position économique, ne procure pas à celle-ci un avantage excessif », ce qui correspond exactement à la définition de l’art. 35 de la loi du 10 janvier 1978 !).

B. CONSTRUCTION DU LOCAL PROFESSIONNEL

Contrats de construction du local professionnel. Les décisions recensées admettent très majoritairement d’exclure de la protection contre les clauses abusives (avant l’ordonnance du 14 mars 2016) les contrats de construction de bâtiments professionnels destinés à héberger l’activité du maître de l’ouvrage. V. en ce sens : CA Rouen (ch. civ. com.), 3 mars 2022 : RG n° 20/02032 ; Cerclab n° 9480 (régime des arrhes de l’art. L. 214-1 C. consom. ; contrat conclu entre sociétés commerciales ; contrat de fabrication spécifique et pose d'armatures en acier dans le cadre de la construction d'une plateforme logistique conclu avec une société ayant pour objet la gestion, l'administration ainsi que la centralisation des services généraux de toutes sociétés et plus particulièrement des sociétés filiales), sur appel de T. com. Évreux, 4 mai 2020 : RG n° 2018F00101 ; Dnd - CA Limoges (ch. civ.), 7 décembre 2017 : RG n° 17/00202 ; Cerclab n° 7282 (clauses abusives ; rapport direct et besoins de l’activité ; projet de construction d'entrepôts d'une superficie de 2.660 m² sur un terrain de 10.143 m², destinés à la mise en location de plusieurs locaux professionnels, moyennant un financement portant sur une enveloppe de près de 2 millions d’euros), sur renvoi de Cass. civ. 3^e, 19 janvier 2017 : pourvoi n° 15-29373 ; Dnd, cassant CA Poitiers, 25 septembre 2015 : Dnd, sur renvoi de Cass. civ. 3^e, 18 décembre 2013 : pourvoi n° 12-29395 ; Dnd, cassant CA Bordeaux, 6 septembre 2012 : Dnd, sur appel de TGI Bordeaux, 1^er février 2011 : Dnd - CA Versailles (16^e ch.), 24 novembre 2016 : RG n° 15/00541 ; Cerclab n° 6544 (code de la consommation, notamment crédit à la consommation ; pas de critère explicite ; prêt immobilier à une SCI constituée entre avocats pour leurs locaux professionnels destinés à accueillir leur clientèle), sur appel de TGI Versailles (2^e ch.), 19 décembre 2014 : RG n° 13/09125 ; Dnd - CA Besançon (1^re ch. civ. et com.), 22 septembre 2015 : RG n° 14/00790 ; Legifrance ; Cerclab n° 5329 (démarchage ; rapport direct ; construction de maison individuelle avec fourniture de plan pour une maison de gardiennage du propriétaire d’un centre équestre ; propriétaire reconnaissant dans un courrier au maire que la constructionintégrera, outre le logement de fonction, un local administratif indispensable au bon fonctionnement et à la gestion du centre et soulignant la nécessité d'un gardiennage permanent, et donc d'un logement de fonction sur place afin de ne pas mettre en danger l'exploitation), sur appel de TGI Belfort, 18 février 2014 : RG n° 12/00212 ; Dnd - CA Paris, 3 octobre 2014 : Dnd (clauses abusives ; domaine non discuté ; mission complète de maîtrise d’œuvre pour la rénovation et la transformation d’une ferme en hôtel pour une SCI ; clause non abusive), pourvoi rejeté par Cass. civ. 3^e, 18 février 2016 : pourvoi n° 14-29835 ; arrêt n° 248 ; Cerclab n° 5508 - CA Aix-en-Provence (3^e ch. A), 20 février 2014 : RG n° 13/00592 ; arrêt n° 2014/92 ; Cerclab n° 4691 (clauses abusives et L. 137-2 [218-2] C. consom. ; rapport direct ; mission d'assistance à maîtrise d'œuvre pour la construction de trois bâtiments à usage de cave viticole), sur appel de T. com. Draguignan, 6 novembre 2012 : RG n° 2011/2939 ; Dnd - CA Colmar (2^e ch. civ. sect. A), 15 mai 2013 : RG n° 09/02584 ; arrêt n° 286/13 ; Cerclab n° 4455 (clauses abusives ; construction d'un bâtiment professionnel à usage de garage profesionnel pour une société en formation ; moyen jugé inopérant sur l’existence de clauses abusives), sur appel de TGI Mulhouse, 16 novembre 2004 : Dnd - CA Montpellier (1^re ch. sect. A02), 18 février 2003 : RG n° 01/00682 ; arrêt n° 728 ; Cerclab n° 928 (clauses abusives ; contrat d’architecte pour l’extension de bâtiments professionnels ; la clause imposant la saisine préalable du Conseil régional de l’Ordre des architectes, figurant dans un contrat conclu entre un architecte et un commerçant inscrit au RCS, est valable), infirmant TGI Montpellier (1^re ch. A), 1^er février 2001 : RG n° 00/4171 et 00/5128 et 00/6553 ; Cerclab n° 880 (domaine d’application non discuté ; clause jugée abusive), pourvoi contre l’arrêt rejeté par Cass. civ. 3^e, 4 novembre 2004 : pourvoi n° 03-13002 ; arrêt n° 1102 ; Cerclab n° 1942 (rejet elliptique, se contentant de reproduire les motifs de l’arrêt attaqué : la cour ayant relevé que cette clause d’un contrat conclu entre un architecte et un commerçant était valable, a pu déclarer l’action irrecevable faute de saisine du Conseil de l’Ordre) - CA Paris (19^e ch. B), 9 septembre 2004 : RG n° 2003/12068 ; Cerclab n° 865 ; Juris-Data n° 2004-248707 (clauses abusives ; critère de la compétence ; construction d’un hangar destiné à abriter de la paille, que l’agriculteur maître de l’ouvrage vendait en grande quantité), sur appel de TGI Evry (1^re ch. A), 17 mars 2003 : RG n° 01/07042 ; jugt n° 104 ; Cerclab n° 364 (domaine non discuté mais caractère abusif examiné et rejeté).

V. cependant : CA Amiens (1^re ch. civ.), 6 janvier 2022 : RG n° 20/04042 ; Cerclab n° 9329 (L. 111-1 C. consom. ; contrat n'entrant pas dans le champ de l'activité principale de la SCP de médecins ; contrat d’architecte pour l'élaboration d'un projet de construction d'un cabinet médical), sur appel de TJ Laon, 12 juin 2020 : Dnd.

Contrats de financement de la construction du local professionnel. L’exclusion de la protection contre les clauses abusives (avant l’ordonnance du 14 mars 2016) des contrats portant sur les locaux professionnels est confirmée par l’extension de cette solution, par contagion, aux contrats permettant de financer de telles opérations. V. en ce sens : CA Versailles (16^e ch.), 31 janvier 2002 : Dnd ; Cerclab n° 3659 (clauses abusives ; prêt souscrit dans le cadre de l’activité afin d'améliorer les conditions d'exercice de cette activité ; contrat de financement de la construction du nouveau siège social d’une fédération sportive constituant le « lieu de l’activité »), pourvoi rejeté par Cass. civ. 1^re, 27 septembre 2005 : pourvoi n° 02-13935 ; Bull. civ. I, n° 347 ; Cerclab n° 2798 ; D. 2006. 238, note Picod ; D. 2005. AJ. 2670, obs. Delpech ; JCP 2006. I. 123, n° 1 s., obs. Sauphanor-Brouillaud ; Gaz. Pal. 2005. 4097, concl. Sainte-Rose ; Defrénois 2005, art. 38301, p. 2003 ; obs. Savaux ; Defrénois 2006. 332, note S. piedelièvre ; Contr. conc. consom. 2005, n° 215, note Raymond ; Contr. conc. consom. 2006, n° 2, note Leveneur (rejet fondé sur l’appréciation souveraine des juges du fond) - CA Bordeaux (1^re ch. A et 5^e ch. réunies), 6 septembre 2005 : RG n° 04/02124 ; Juris-Data n° 279401 ; Cerclab n° 1035 (clauses abusives ; rapport direct entre les prêts et l’activité) - CA Montpellier (1^re ch. sect. D), 20 janvier 2010 : RG n° 09/01354 ; arrêt n° 454 ; Cerclab n° 2942 (clauses abusives ; rapport direct ; contrat de financement de la construction de bâtiments agricoles), sur appel de TGI Rodez (aff. cont. civ.), 23 janvier 2009 : RG n° 08/01569 ; jugt n° 2009/16 ; Cerclab n° 602 (problème non examiné) - CA Versailles (16^e ch.), 3 novembre 2022 : RG n° 21/04403 ; Cerclab n° 9934 (clauses abusives ; refus de la qualité de non-professionnel ; prêt conclu en 2004 à une congrégation religieuse pour le financement de la création d’une maison de retraite, le bail commercial de l’ensemble immobilier financé au moyen du prêt comprenant 78 locaux répartis sur 2007 m² utiles moyennant un loyer annuel principal de 122.000 euros), sur appel de TJ Nanterre, 7 mai 2021 : RG n° 17/00098 ; Dnd.

V. aussi, excluant l’application de la protection du consommateur en matière de prêts immobiliers : CA Nancy (1^re ch. civ.), 26 mai 2009 : RG n° 05/03288 ; arrêt n° 1590/2009 ; Cerclab n° 1470 (loi du 13 juillet 19797 ; besoins de l’activité ; prêt accordé au gérant salarié d’une Sarl, en vue d’un apport en compte courant à la société, le contrat ayant apparemment un objectif immobilier), confirmant TGI Épinal (1^re sect. civ.), 18 novembre 2005 : RG n° 04/01566 ; jugt n° 377/05 ; Cerclab n° 1350 (problème non abordé).

Assurance-crédit des contrats de financement de la construction du local professionnel. L’exclusion de la protection contre les clauses abusives des contrats portant sur les locaux professionnels est confirmée par l’extension de cette solution, par double contagion, aux contrats d’assurance-crédit garantissant les contrats finançant la construction. V. en ce sens : Cass. civ. 2^e, 18 mars 2004 : pourvoi n° 03-10327 ; arrêt n° 446 ; Bull. civ. II, n° 136 ; Cerclab n° 1978 (clauses abusives ; rapport direct et besoins de la profession ; exclusion de la protection, par application de la règle de l’accessoire, pour un contrat d’assurance-crédit garantissant des contrats de prêt finançant l’achat du droit d’occupation du local commercial, des travaux d’aménagement et l’achat de matériel) et sur renvoi CA Bordeaux (1^re ch. A et 5^e ch. réunies), 6 septembre 2005 : RG n° 04/02124 ; Juris-Data n° 279401 ; Cerclab n° 1035 (rapport direct entre les prêts et l’activité, solution étendue par accessoire au contrat d’assurance).