Extraits : 1/ « Quand bien même l'article 12 contient des stipulations contradictoires en ce qu'elles prévoient tout à la fois que toutes les sommes dues au titre du prêt sont exigibles au premier impayé et que la créance de la banque n'est exigible que huit jours après une mise en demeure infructueuse, il est établi par le FCT [S] que la banque a respecté les stipulations du contrat de prêt conditionnant l'exigibilité de la créance de la banque à l'envoi d'une mise en demeure préalable accordant un délai de huit jours à l'emprunteur pour régulariser la situation.

La SCI [A] considère toutefois que le délai de huit jours n'est pas suffisant, caractérisant ainsi une clause abusive.

Selon l'article 1171 du code civil, « Dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation ». Cependant, ces stipulations, issues de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 sont entrées en vigueur le 1^er octobre 2016 et ne s'appliquent donc pas au contrat de prêt litigieux conclu le 25 avril 2005.

Aux termes de l'article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du prêt en cause, dans les contrats conclus entre professionnels et non professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Une société civile immobilière agit en qualité de professionnel lorsqu'elle souscrit des prêts immobiliers pour financer l'acquisition d'immeubles conformément à son objet, peu important le nombre d'immeubles sur lesquels s'exerce cette activité. En l'espèce, l'extrait Kbis de la SCI [A] établit que son activité est : « L'acquisition, la propriété, l'administration et l'exploitation par bail de tous biens immobiliers ». Le motif tiré du caractère familial de la SCI est indifférent.

Dans ces conditions, la SCI [A] est mal fondée à se prévaloir de la qualité de non-professionnel au sens de l'article L. 132-1 précité et partant, du caractère abusif de l'article 12 des conditions générales du contrat de prêt au titre d'un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties. »

2/ « En effet, en matière de saisie immobilière, pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l'article R. 322-18 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire, fondant les poursuites, en application des dispositions de l'article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant. La créance en cause a donc nécessairement revêtu un caractère litigieux dès l'introduction de l'instance devant le juge de l'exécution, quand bien même la société [A] n'avait pas encore notifié ses premières conclusions contestant le fond de la créance au moment de la cession de celle-ci au FCT [S].

Enfin, la cession en bloc d'un grand nombre de créances ne fait pas obstacle à l'exercice du droit de retrait litigieux à l'égard d'une créance qui y est incluse dès lors que la détermination de son prix est possible. L'acte de cession de créances du 1^er août 2023 précise que les créances cédées « sont désignées et individualisées en annexe jointe à l'acte de cession ». L'examen de cette annexe permet de retrouver la mention de la créance en cause. Dans la mesure où le prix global de cession des créances représente 35,77 % de la valeur faciale du portefeuille cédé, le prix de rachat de la créance du FCT [S] à l'égard de la SCI Desmos est déterminable par application de ce pourcentage et doit, par conséquent, être fixé à la somme de 51.358,07 euros (143.578,62 euros x 35.77 %). La SCI [A] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 19 FÉVRIER 2026

 

R.G. n° 25/01927. ORIGINE : DECISION en date du 17 juillet 2025 du Juge de l'exécution de Lisieur : RG n° 20/00011.

 

APPELANTE :

FONDS COMMUN DE TITRISATION [S]

ayant pour société de gestion, la SAS IQ EQ MANAGEMENT (anciennement dénommée EQUITIS GESTION), représentée par la SAS MCS ET ASSOCIES, agissant en qualité de recouvreur poursuites et diligences de son représentant légal, venant aux droits de la BANQUE POPULAIRE VAL DE France, N° SIRET : XXX, [Adresse 1], [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal, Représentée et assistée par Maître Frédéric FORVEILLE, avocat au barreau de CAEN

 

INTIMÉE :

SCI [A]

N° SIRET : YYY, [Adresse 2], [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal, Représentée et assistée par Maître Frédéric GUILLEMARD, avocat au barreau de CAEN

 

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Mme MEURANT, Présidente de chambre, Mme COURTADE, Conseillère, Mme LOUGUET, Conseillère

DÉBATS : A l'audience publique du 11 décembre 2025

GREFFIER : Mme LE GALL, greffier

ARRÊT prononcé publiquement le 19 février 2026 à 14 h. 00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Mme MEURANT, présidente, et Mme LE GALL, greffière

 

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Selon procès-verbal de commissaire de justice du 20 décembre 2019, la société Banque populaire Val de France a fait délivrer à la société civile immobilière [A] un commandement de payer valant saisie immobilière, en vertu de la copie exécutoire d'un acte notarié reçu le 25 avril 2005, contenant vente de la société Shalimare à la SCI [A] et prêt n°080XX13 de la somme de 300.000 euros consenti par la société Banque populaire Val de France et d'une inscription de privilège de prêteur de deniers publiée au service de la publicité foncière de Pont-l'Evêque 1 le 31 mai 2005, volume 2005 V n°1447.

Resté sans effet, ce commandement de payer qui visait des biens et droits immobiliers sis [Adresse 3] à [Localité 4], cadastrés section AD n°[Cadastre 1], composés d'un local comprenant une pièce (lot 9) et de trois appartements (lots 10, 11 et 12), pour une contenance totale de 1a 54ca, a été régulièrement publié au service de la publicité foncière de [Localité 5] 1 (14) le 14 février 2020, volume 2020 XX.

Un procès-verbal de description des lieux a été dressé le 6 février 2020 par commissaire de justice, et le cahier des conditions de vente a été reçu au greffe du tribunal judiciaire de Lisieux le 17 avril 2020.

Par acte du 8 avril 2020, la société Banque populaire Val de France a fait assigner la SCI [A] à l'audience du 2 juillet 2020, devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Lisieux, aux fins, notamment, de voir mentionner sa créance et ordonner la vente forcée des biens immobiliers saisis.

Par acte du 1^er août 2023, la Banque populaire Val De France a cédé les créances qu'elle détenait à l'encontre de la SCI [A] au Fonds commun de titrisation [S] (ci-après le FCT [S]), représenté par sa société de gestion Equitis Gestion désormais dénommée IQ EQ management, laquelle a confié à la société MCS et associés le suivi et le recouvrement des créances cédées au FCT.

Compte tenu de la cession intervenue, le FCT [S], représenté par la société de gestion IQ EQ management et agissant par son recouvreur la société MCS ET associés est désormais créancier de la SCI [A].

Par jugement du 21 novembre 2024, le juge de l'exécution a prorogé le commandement de payer pour une durée de cinq ans puis, par jugement du 17 juillet 2025 a :

- débouté le FCT [S], ayant pour société de gestion la société Iq Eq Management et représenté par la société Mcs et Associés, agissant en qualité de recouvreur aux poursuites et diligences de son représentant, venant aux droits de la Banque Populaire Val de France en vertu d'un acte de cession de créances en date du 1er août 2023, de l'intégralité de ses demandes,

- prononcé la nullité du commandement de payer valant saisie signifié le 20 décembre 2019 par la société Banque populaire Val de France,

En conséquence :

- ordonné la radiation de la saisie immobilière du rôle des affaires en cours,

- ordonné la radiation du commandement de payer valant saisie publié au service de la publicité foncière de [Localité 5] 1 (14) le 14 février 2020, sous la référence volume 2020 S XX,

- dit n'y avoir lieu de statuer sur les autres demandes,

- condamné le FCT [S] aux dépens.

Pour statuer dans ce sens, le juge a retenu que la preuve d'une mise en demeure préalable de la SCI [A] d'avoir à régulariser des échéances impayées n'était pas rapportée et qu'en conséquence, la déchéance du terme du prêt litigieux n'était pas acquise et son exigibilité non démontrée, de sorte que le commandement de payer du 20 décembre 2019 ne constituait pas un titre exécutoire au sens de l'article L111-3 du code des procédures civiles d'exécution.

Par déclaration du 14 août 2025, le FCT [S] a interjeté appel de ce jugement, le critiquant en toutes ses dispositions.

Par ordonnance du 28 août 2025, le premier président de la présente cour d'appel a autorisé le FCT [S] à assigner à jour fixe la société [A] pour l'audience du 11 décembre 2025.

L'assignation a été délivrée à la SCI [A] par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2025.

[*]

Aux termes de cette assignation déposée au greffe et notifiées par RPVA le 30 septembre 2025, le FCT [S] demande à la cour de :

- annuler le jugement du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Lisieux en date du 17 juillet 2025,

Subsidiairement

- infirmer le jugement du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Lisieux en date du 17 juillet 2025 en ce qu'il a :

* débouté le FCT [S], ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management, et représenté par la société MCS et Associés, agissant en qualité de recouvreur aux poursuites et diligences de son représentant, venant aux droits de la société Banque populaire Val de France en vertu d'un acte de cession de créances en date du 1er août 2023, de l'intégralité de ses demandes,

* prononcé la nullité du commandement de payer valant saisie signifié le 20 décembre 2019 par la société Banque populaire Val de France,

En conséquence :

* ordonné la radiation de la saisie immobilière du rôle des affaires en cours,

* ordonné la radiation du commandement de payer valant saisie publié au service de la publicité foncière de [Localité 5] 1 (14) le 14 février 2020, sous la référence volume 2020 S XX,

* dit n'y avoir lieu de statuer sur les autres demandes,

* condamné le FCT [S] aux dépens ;

En conséquence, et statuant à nouveau :

- constater que le FCT [S] ayant pour société de gestion, la société IQ EQ management et représenté par son recouvreur, la société MCS et associés vient aux droits de la Banque populaire Val de France,

- constater que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du code des procédures civiles d'exécution sont réunies, et constater en conséquence la validité de la présente saisie immobilière au regard des textes applicables,

- constater que le créancier poursuivant, agissant en vertu d'un titre exécutoire est titulaire d'une créance liquide et exigible,

- constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables,

- statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

- déterminer les modalités de poursuite de la vente,

- fixer la créance du FCT [S] ayant pour société de gestion, la société IQ EQ management, et représenté par la société MCS et associés venant aux droits de la Banque populaire Val de France, créancier poursuivant, à l'encontre de la société [A], au titre du prêt dénommé Prêt immobilier standard n°080XX13, à la somme de 143.578,62 euros selon décompte arrêté au 23 octobre 2019 outre les intérêts postérieurs au taux de 2,5 % l'an, sous réserve et sans préjudice de tous autres dus et sous réserve d'actualisation lors de l'audience,

- autoriser la SCI [A] à vendre à l'amiable les biens et droits immobiliers suivants :

Département X.

Dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 4], cadastré section AD n°[Cadastre 1] d'une contenance de 1 are 54 centiares :

* Le lot numéro neuf (9) :

Bâtiment A, niveau 1, escalier 1

Les quinze millièmes (15/1000èmes) des parties communes générales de l'immeuble

Et les vingt-trois millièmes (23/1000èmes) des parties communes particulières du bâtiment A

* Le lot numéro dix (10) :

Bâtiment A, escalier 1, au 1er étage

Les cent trente-huit millièmes (138/1000èmes) des parties communes générales de l'immeuble

Et les deux cent neuf millièmes (209/1000èmes) des parties communes particulières du bâtiment A

* Le lot numéro onze (11) :

Bâtiment A, escalier 1, au 2ème étage

Les cent quatre-vingt-douze millièmes (192/1000èmes) des parties communes générales de l'immeuble

Et les deux cent quatre-vingt-onze millièmes (291/1000èmes) des parties communes particulières du bâtiment A

* Le lot numéro douze (12) :

Bâtiment A, escalier 1, au 3ème étage

Les cent quatre-vingt-douze millièmes (192/1000èmes) des parties communes générales de l'immeuble

Et les deux cent quatre-vingt-onze millièmes (291/1000èmes) des parties communes particulières du bâtiment A

Règlement de copropriété et état descriptif de division

Etat descriptif de division et règlement de copropriété établi par Maître Z., notaire à [Localité 6], le 25 avril 2005 publié au service de la publicité foncière de Pont-L'Evêque 1 le 31 mai 2005, volume 2005 P YYY

Modificatif d'état descriptif de division reçu par Maître Z., notaire à [Localité 6], le 19 décembre 2005 publié au même service le 1er février 2006 volume 2006 P ZZZ

Objet du commandement valant saisie, publié auprès du service de publicité foncière,

- fixer le prix minimum de vente en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché, aux conditions de la vente et au montant des créances,

- dire que le prix sera net de toutes charges et sera intégralement consigné, nonobstant les obligations du notaire de payer divers frais et la plus-value éventuelle sur le produit de la vente,

- dire que la vente amiable devra intervenir dans un délai maximum de 4 mois,

- dire que le débiteur devra rendre compte au créancier poursuivant, et sur sa simple demande des démarches accomplies pour vendre l'immeuble,

- dire que le notaire ne pourra procéder à la rédaction de l'acte notarié de vente qu'après justification du paiement du prix de vente et des frais taxés,

- rappeler que la vente amiable se déroulera conformément aux dispositions du cahier des conditions de vente,

- dire et juger qu'après l'audience de rappel de l'article R. 322-25 du code des procédures civiles d'exécution et si les conditions de cet article sont réunies, le juge de l'exécution ordonnera au notaire chargé de la vente le transfert des fonds consignés à la Caisse des dépôts et consignations après la constatation de la vente à la CARPA (séquestre désigné conformément au cahier des conditions de vente),

- taxer les frais de poursuite qui devront être réglés à l'avocat poursuivant, au jour du jugement d'orientation, sous réserve des frais de poursuite ultérieurs, et nonobstant les émoluments revenant à l'avocat du créancier poursuivant,

- rappeler à la SCI [A] qu'elle doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable ainsi autorisée, et qu'elle doit rendre compte au créancier poursuivant qui le demande des démarches accomplies à cette fin, sa carence pouvant justifier la reprise de la procédure sur vente forcée,

- dire qu'il sera procédé à la poursuite de la procédure à la première audience utile devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Lisieux, à charge pour le greffe dudit juge de préciser par voie de convocation les date et lieu de l'audience,

- inviter la SCI [A] à justifier le cas échéant pour ladite audience de :

* l'acte de vente intervenu,

* la consignation du prix, frais de vente ainsi que du paiement des frais taxés,

- rappeler qu'à cette audience de renvoi, le juge de l'exécution ne peut accorder de délai supplémentaire d'une durée maximale de trois mois que si le demandeur justifie d'un engagement écrit d'acquisition,

- dire et juger qu'après l'audience de rappel de l'article R322-25 du code des procédure civiles d'exécution et si les conditions de cet article sont réunies, le juge de l'exécution ordonnera au notaire chargé de la vente le transfert des fonds consignés à la Caisse des dépôts et consignations après la constatation de la vente à la CARPA (séquestre désigné conformément au Cahier des conditions de vente),

- taxer les frais de poursuite qui devront être réglés à Me Noël Prado, avocat poursuivant, au jour du jugement d'orientation, sous réserve des frais de poursuite ultérieurs, et nonobstant les émoluments revenant à l'avocat du créancier poursuivant,

A défaut de renvoi en vente amiable :

- fixer la date de l'audience d'adjudication devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Lisieux aux fins de vente forcée sur la mise à prix tel que mentionné dans le cahier des conditions de vente à la somme de 140.000 euros en un seul lot,

- fixer la date d'audience de vente dans un délai de 4 mois maximum,

- déterminer les modalités de visite de l'immeuble en présence de la SCP [N] [L] [B] [Y] [J], huissiers de justice, avec le concours si besoin est de la force publique,

- dire que la date de visite sera fixée par le créancier poursuivant dans les 15 jours précédant la date de vente et que les frais seront passés en frais privilégiés de vente,

- autoriser un aménagement judiciaire de la publicité par internet et dire que les frais correspondants seront passés en frais privilégiés de vente,

- ordonner l'emploi des dépens en frais privilégiés de vente, dont distraction au profit de Me Noël Prado, avocat poursuivant sur son affirmation de droit,

- débouter la SCI [A] de ses demandes, fins et prétentions,

- juger que les frais de la présente instance seront compris dans les frais de la vente à intervenir.

[*]

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 4 décembre 2025, la société [A] demande à la cour de :

À titre principal,

- débouter le FCT [S] de sa demande en nullité du jugement rendu par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Lisieux le 17 juillet 2025,

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le FCT [S] de toutes ses demandes à l'encontre de la SCI [A],

À titre subsidiaire, en cas d'infirmation du jugement,

- autoriser la SCI [A] à racheter la créance cédée par la Banque populaire Val de France au FCT [S],

- dire que la valeur de rachat est de 51.358,07 euros,

- déchoir le FCT [S] de son droit à intérêts,

- autoriser la vente amiable des appartements de la SCI [A] avec une valeur minimum de vente qu'il plaira à la cour d'appel de fixer,

En toute hypothèse,

- condamner le FCT [S] à payer une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la SCI [A],

- condamner le FCT [S] aux entiers dépens de la présente procédure.

[*]

En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, aux dernières conclusions susvisées.

 

MOTIFS :

Sur la nullité du jugement :

Le FCT [S] conclut à la nullité du jugement expliquant que le juge a relevé d'office le moyen tiré de l'absence de mise en demeure préalable à la déchéance du terme accordant un délai au débiteur pour régulariser les échéances impayées sans soumettre ce moyen à la contradiction. Il précise que si le moyen avait été débattu entre les parties, la SCI [A] y avait renoncé lors qu'elle avait justifié de la mise en demeure qui avait été notifiée au débiteur et qui lui laissait un délai de 8 jours pour procéder au règlement des échéances impayées. Il ajoute que le juge a prononcé la radiation du commandement publié auprès des services de la publicité foncière alors que la demande n'avait pas été formulée, statuant ainsi ultra petita.

La SCI [A] répond que si elle avait effectivement renoncé au moyen, il avait été débattu entre les parties ; que le juge s'est limité à vérifier que les conditions d'application du titre exécutoire étaient réunies, de sorte que le jugement ne saurait encourir la nullité.

Sur ce,

Selon l'article 16 du code de procédure civile, « Le Juge doit, en toute circonstance, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. »

Dès lors qu'il est admis par les parties que le moyen sur lequel le juge s'est fondé pour prononcer la nullité du commandement avait été débattu contradictoirement, le FCT [S] est mal fondé à se prévaloir d'une violation du principe du contradictoire.

La renonciation de la SCI [S] à ce moyen de défense n'imposait pas au juge de le soumettre à nouveau à la discussion des parties qui avaient d'ores et déjà pu formuler leurs observations.

Le juge n'ayant retenu aucun élément nouveau non débattu contradictoirement, la demande d'annulation du jugement ne peut prospérer.

Par ailleurs, la radiation du commandement de payer valant saisie était induite, en tant que conséquence, par la décision d'annulation dudit commandement, de sorte qu'il ne peut être considéré que le juge a statué ultra petita. Il n'y a donc pas lieu à annulation de ce chef du jugement.

 

Sur la nullité du commandement :

Le FCT [S] soutient que le prononcé de la déchéance du terme par courrier recommandé en date du 21 décembre 2018 à l'initiative de la société Banque populaire Val de France avait été précédé par l'envoi, le 21 novembre 2018, d'une mise en demeure aux termes de laquelle la banque mettait en demeure la SCI [A] de régler sous huit jours la somme de 13.774,70 euros au titre des échéances impayées et l'avertissait qu'à défaut, il serait procédé à la déchéance du terme, conformément aux conditions générales du prêt.

L'appelant estime que la jurisprudence de la CJUE invoquée par la SCI [A] ne lui est pas applicable dès lors que cette dernière, agissant dans le cadre de son objet social, ne revêt pas la qualité de consommateur.

La SCI [A] soulève le caractère abusif de la clause de déchéance du terme en ce qu'elle envisage une exigibilité de plein droit des sommes restant dues à compter du moindre impayé 'si bon semble à la banque', sans prévoir un délai raisonnable et suffisant pour permettre la régularisation de l'impayé. Elle se prévaut à la fois de la jurisprudence de la CJUE selon laquelle la clause conventionnelle prévoyant une dispense de mise en demeure est abusive dans les relations entre consommateur et professionnel et de celle de la Cour de cassation selon laquelle une telle clause, en ne prévoyant aucun préavis, expose l'emprunteur à une aggravation brutale de ses conditions de remboursement et revêt par conséquent un caractère abusif.

La SCI [A] ajoute que le régime des clauses abusives est applicable au droit général des contrats et qu'en tout état de cause, elle n'est pas une société professionnelle, le souhait des associés de la SCI à caractère familial n'étant pas de faire de l'investissement locatif, mais d'acquérir des appartements pour en faire des résidences secondaires pour les membres de la famille.

Sur ce,

Il ressort de l'article 12 des conditions générales du contrat de prêt que « Toutes les sommes dues par l'emprunteur en capital, intérêts et accessoires, seront exigibles et aucun déblocage de fonds ne pourra plus être réclamé si bon semble à la banque dans les cas suivants : (...)

Si une somme quelconque n'était pas payée à son échéance par l'emprunteur à l'un quelconque de ses créanciers, (...) ».

Cependant, la clause ajoute à la suite que « La créance de la banque sera exigible dans les divers cas ci-dessus énonces, de plein droit, huit jours après mise en demeure faite par lettre recommandée adressée à l'emprunteur avec demande d'avis de réception, sans qu'il soit besoin d'autre formalité ».

L'appelante justifie en pièce n°9 du courrier recommandé adressé à la SCI [A] le 21 novembre 2018 par lequel la banque a mis l'emprunteur en demeure d'avoir à régulariser les huit échéances impayées de mars à octobre 2018 dans le délai de huit jours fixé au contrat.

Quand bien même l'article 12 contient des stipulations contradictoires en ce qu'elles prévoient tout à la fois que toutes les sommes dues au titre du prêt sont exigibles au premier impayé et que la créance de la banque n'est exigible que huit jours après une mise en demeure infructueuse, il est établi par le FCT [S] que la banque a respecté les stipulations du contrat de prêt conditionnant l'exigibilité de la créance de la banque à l'envoi d'une mise en demeure préalable accordant un délai de huit jours à l'emprunteur pour régulariser la situation.

La SCI [A] considère toutefois que le délai de huit jours n'est pas suffisant, caractérisant ainsi une clause abusive.

Selon l'article 1171 du code civil, « Dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.

L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation ».

Cependant, ces stipulations, issues de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 sont entrées en vigueur le 1^er octobre 2016 et ne s'appliquent donc pas au contrat de prêt litigieux conclu le 25 avril 2005.

Aux termes de l'article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du prêt en cause, dans les contrats conclus entre professionnels et non professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Une société civile immobilière agit en qualité de professionnel lorsqu'elle souscrit des prêts immobiliers pour financer l'acquisition d'immeubles conformément à son objet, peu important le nombre d'immeubles sur lesquels s'exerce cette activité.

En l'espèce, l'extrait Kbis de la SCI [A] établit que son activité est : « L'acquisition, la propriété, l'administration et l'exploitation par bail de tous biens immobiliers ».

Le motif tiré du caractère familial de la SCI est indifférent.

Dans ces conditions, la SCI [A] est mal fondée à se prévaloir de la qualité de non-professionnel au sens de l'article L. 132-1 précité et partant, du caractère abusif de l'article 12 des conditions générales du contrat de prêt au titre d'un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties.

Il est constant que la SCI [A] n'a pas réglé les échéances impayées dans le délai imparti par le contrat et rappelé à la mise en demeure.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a prononcé la nullité du commandement de payer valant saisie signifié le 20 décembre 2019 par la société Banque populaire Val de France et ordonné la radiation de la saisie immobilier du rôle des affaires en cours et du commandement de payer valant saisie publié au service de la publicité foncière de [Localité 5] 1 (14) le 14 février 2020 sous la référence 2020 S XX.

 

Sur la demande de retrait :

La SCI [A] formule, sur le fondement de l'article 1699 du code civil, une offre de retrait, au prix réel de la cession, de la créance cédée par la société banque populaire Val de France au FCT [S] à concurrence de 51.358,07 euros. Elle fait valoir que le FCT [S] a racheté un ensemble de 415 créances moyennant un prix représentant 35,77 % de leur valeur et qu'elle est en droit, en application de l'article 1699 du code civil de désintéresser le FCT [S] en lui rachetant sa créance à concurrence de 35,77 % de la somme due au titre du prêt. En réponse à l'argumentation de l'appelante, elle indique avoir renoncé à se prévaloir du moyen tiré de l'irrecevabilité des poursuites de la banque, de sorte que la demande de retrait est formulée à titre principal. Elle affirme que sa demande n'est pas tardive car elle a été formulée avant l'audience d'orientation, soulignant qu'aucune procédure préalable au fond n'était nécessaire pour statuer sur la créance puisque la banque détenait déjà un titre exécutoire. Enfin, elle indique que la cession en bloc d'un ensemble de créances ne fait pas obstacle à la détermination du montant de la créance.

Le FCT [S] répond que la demande de retrait, parce qu'elle est de nature à mettre fin au litige, ne peut être formulée à titre subsidiaire. Il ajoute que pour prétendre à l'application des dispositions de l'article 1699 du code civil, il convient que le droit cédé soit litigieux à la date de la cession, ce qui n'est pas le cas en l'espèce puisque la société [A] n'avait pas encore conclu au fond dans le cadre de l'instance engagée devant le juge de l'exécution lorsque la cession est intervenue. Enfin, le FCT [S] considère que le retrait du droit litigieux n'est pas possible, dès lors que le prix de cession de la créance en question n'est pas déterminable.

Sur ce,

L'article 1699 du code civil dispose que : « Celui contre lequel on a cédé un droit litigieux peut s'en faire tenir quitte par le cessionnaire, en lui remboursant le prix réel de la cession avec les frais et loyaux coûts, et avec les intérêts à compter du jour où le cessionnaire a payé le prix de la cession à lui faite ».

L'article 1700 du même code précise que « La chose est censée litigieuse dès qu'il y a procès et contestation sur le fond du droit ».

Il ressort du jugement déféré que par dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 mai 2025 que la société [A] a, exerçant l'action en retrait, demandé à être autorisée à racheter la créance de la banque « à titre principal » et non à titre subsidiaire comme le soutient à tort le FCT [S].

Par ailleurs, devant la cour, la demande de retrait est effectivement présentée à titre subsidiaire. Néanmoins, la subsidiarité de la demande présentée par la société [A] ne lui retire pas son caractère litigieux.

En effet, en matière de saisie immobilière, pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l'article R. 322-18 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire, fondant les poursuites, en application des dispositions de l'article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant. La créance en cause a donc nécessairement revêtu un caractère litigieux dès l'introduction de l'instance devant le juge de l'exécution, quand bien même la société [A] n'avait pas encore notifié ses premières conclusions contestant le fond de la créance au moment de la cession de celle-ci au FCT [S].

Enfin, la cession en bloc d'un grand nombre de créances ne fait pas obstacle à l'exercice du droit de retrait litigieux à l'égard d'une créance qui y est incluse dès lors que la détermination de son prix est possible. L'acte de cession de créances du 1er août 2023 précise que les créances cédées 'sont désignées et individualisées en annexe jointe à l'acte de cession'. L'examen de cette annexe permet de retrouver la mention de la créance en cause. Dans la mesure où le prix global de cession des créances représente 35,77 % de la valeur faciale du portefeuille cédé, le prix de rachat de la créance du FCT [S] à l'égard de la SCI Desmos est déterminable par application de ce pourcentage et doit, par conséquent, être fixé à la somme de 51.358,07 euros (143.578,62 euros x 35.77 %).

La SCI [A] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme.

 

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Au regard de la solution du litige, le jugement sera infirmé du chef des dépens.

La SCI [A], partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et ne peut prétendre à une indemnité de procédure.

Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile est accordé à Me [X] [F].

 

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Rejette l'exception de nullité du jugement ;

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Condamne la SCI [A] à payer au Fonds commun de titrisation [S], représentée par la société MCS et Associés, venant aux droits de la société Banque populaire Val de France, la somme de 51.358,07 euros au titre du rachat de la créance cédée par la société Banque populaire Val de France au Fonds commun de titrisation [S] ;

Condamne la SCI Desmos aux dépens de première instance et d'appel ;

Accorde à Maître [X] [F] le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI [A] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER                    LE PRÉSIDENT

N. LE GALL                         B. MEURANT