Extrait : « Les demandeurs font valoir, au visa des articles 1110 et 1171 du code civil, qu'aucune négociation du nouveau bail n'ayant pu avoir lieu, il s'agit d'un contrat d'adhésion, et que les clauses litigieuses créent un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties puisqu'elles ne figuraient pas dans le précédent bail, qu'elles réduisent la rentabilité de leur investissement en diminuant indirectement le loyer et augmentent la charge d'entretien du bailleur qui supporte des travaux qui devraient être supportés par la locataire et dont il n'est pas justifié de la nécessité.

Les défenderesses contestent la qualification de contrat d'adhésion du bail et prétendent que la clause relative aux travaux litigieux est indissociable de celle relative au loyer et que sa remise en cause contreviendrait nécessairement à l'équilibre économique et financier du bail. Elles ajoutent que cette clause était nécessaire à la poursuite de l'exploitation et qu'elle est proportionnée dès lors qu'elle ne met que 80% des travaux à la charge des bailleurs et que ceux-ci en tirent aussi profit puisque leur bien est valorisé.

L'article 1171 du code civil dispose que : « Dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.  L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation. » Selon l'article 1110 dudit code : « Le contrat de gré à gré est celui dont les stipulations sont négociables entre les parties.  Le contrat d'adhésion est celui qui comporte un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l'avance par l'une des parties. »

En l'espèce, il ne peut être considéré que le bail litigieux a été conclu « de gré à gré », alors que ses clauses ont été déterminées à l'avance par la société locataire et n'ont pas véritablement été « négociables », puisque celle-ci n'a permis aucune discussion sur leur contenu, en présentant le projet de nouveau bail le mois précédent l'expiration du bail précédent, en ne répondant pas aux réclamations adressées par le conseil des bailleurs et en les pressant pour se décider au plus tard le 25 septembre 2020, leur imposant ainsi le seul choix de signer l'acte tel quel ou de le refuser.

Toutefois, les stipulations des clauses litigieuses ne constituent pas un avantage manifestement excessif du preneur puisque, comme il a été jugé ci-dessus, elles constituent une simple application des prévisions de répartition des charges du précédent bail et correspondent aux dispositions légales en ce qui concerne l'obligation de délivrance des bailleurs et la prise en charge de la vétusté. Elles n'« effacent » pas l'obligation du preneur de procéder à l'entretien des biens loués et à leurs réparations, puisque les travaux objet des clauses litigieuses n'entrent pas dans cette catégorie.

En outre, l'appréciation du déséquilibre significatif porterait bien sur l'objet principal du contrat et l'adéquation du prix à la prestation puisque le « prix du bail » est constitué, pour le preneur, de son coût global, comprenant notamment le loyer, mais aussi les autres coûts qu'il devra supporter, en considération desquels un loyer est d'ailleurs fixé ; il ne peut donc être considéré que la clause « travaux » est, comme le soutiennent les demandeurs, « accessoire » à l'objet du bail. En conséquence, les conditions de l'article 1171 du code civil n'étant pas réunies, la demande tendant à ce que les clauses litigieuses soient réputées non écrites, ainsi que la demande subséquente de restitution du montant des travaux qu'elles prévoient et la demande tendant à ce qu'il soit jugé que les travaux de rénovation et du mobilier leur resteront acquis sans indemnité, seront donc rejetées. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

DIX HUITIÈME CHAMBRE DEUXIÈME SECTION

JUGEMENT DU 18 FÉVRIER 2026

 

R.G. n° 25/09608. N° Portalis 352J-W-B7J-DATDV. N° MINUTE : 1. Assignation du : 11 mars 2022.

 

DEMANDEURS :

Monsieur X.

[Adresse 1], [Localité 2]

Madame Y. épouse X.

[Adresse 1], [Localité 2]

représentés par Maître Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0097

 

DÉFENDERESSES :

SAS CP HOLDING

(RCS de [Localité 1] n° XXX), [Adresse 2], [Localité 3]

SAS CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE

(RCS de [Localité 1] n° YYY), [Adresse 2], [Localité 3], représentées par Maître Jérémy GOLDBLUM de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0008

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistées de Vanessa ALCINDOR, Greffière lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier lors de la mise à disposition au greffe. Jugement rédigé par Lucie FONTANELLA

DÉBATS : A l’audience du 16 octobre 2025, tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026, délibéré prorogé au 18 février 2026.

JUGEMENT : Rendu publiquement par mise à disposition au greffe, Contradictoire, en premier ressort

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SAS CENTER PARCS RESORTS FRANCE, aujourd'hui dénommée CP HOLDING et aux droits de laquelle est venue SAS CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE à la suite d'un traité d'apport partiel d'actifs, exploite une [Adresse 3] [Adresse 4] dénommée « [Adresse 5] » située à [Localité 4] (Loir et Cher).

Le domaine est un ensemble immobilier comprenant des unités d'hébergement et des équipements de services et de loisirs divisés en plusieurs « secteurs », certains secteurs regroupant en copropriété des lots comprenant des bâtiments à usage de maisons, dites « cottages » ainsi que des espaces aménagés (aires de stationnement et de circulation, chemins piétonniers, espaces boisés et des locaux à usage commun), tandis que les équipements d'accueil, de loisirs, aire de circulation, lieu de restauration etc, sont inclus dans d'autres secteurs n'appartenant pas à des particuliers.

Monsieur X. et son épouse madame Y. sont propriétaires du lot n°0113-02 de la copropriété A (secteur 2), qu'ils ont acquis le 29 novembre 2010 dans le cadre d'un programme immobilier présenté par le groupe PIERRE & VACANCES-CENTER PARCS.

Par acte sous seing privé du 4 novembre 2010, les époux X. ont consenti à la société CENTER PARCS FRANCE, aux droits de laquelle vient la SAS CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE, un contrat de « location meublée » de leur lot soumis au statut des baux commerciaux, pour une durée de deux périodes :

- une première période commençant à la prise d'effet du bail fixée au lendemain de l'achèvement des travaux de rénovation du cottage, ou, si la régularisation de l'acquisition du lot intervenait postérieurement à cette date, au lendemain de la date d'acquisition et s'achevant le 30 septembre suivant,

- une seconde période de neuf années entières et consécutives s'achevant le 30 septembre de la neuvième année.

Par acte extrajudiciaire du 26 mars 2020, la SAS CENTER PARCS RESORTS FRANCE a donné congé à ses bailleurs pour le 30 septembre 2020.

La locataire a suspendu le paiement de ses loyers entre le 16 mars et le 30 mai 2020.

Au cours du mois d'août 2020, elle a adressé aux bailleurs une proposition de conclusion d'un nouveau bail commercial à effet au 1^er octobre 2020 prévoyant notamment le maintien du loyer au dernier loyer contractuel et indexé, ainsi que la prise en charge par lesdits bailleurs de travaux de rénovation à hauteur de 80 % de leur coût.

Elle a relancé ses bailleurs au début du mois de septembre 2020, précisant qu'à défaut de réponse de leur part le 25 dudit mois, elle devrait leur restituer les clés de leur lot.

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2020, les époux X. ont consenti à la société CENTER PARCS FRANCE, aux droits de laquelle vient la SAS CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE, une nouvelle convention de « location meublée » de leur lot soumise au statut des baux commerciaux, prévoyant notamment :

- une prise d'effet le 1^er octobre 2020 se terminant le 30 septembre 2029,

- un loyer annuel HT de 11.885 € indexé, révisé annuellement en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié trimestriellement par l'INSEE, dans la limite de 2% par an, à la hausse comme à la baisse,

- la réalisation de travaux d'un montant de 14.075 € HT (16.890 € TTC), dont le financement était supporté par les bailleurs à hauteur de 11.260 €, soit 13.512 € TTC et dont le phasage n'était pas encore défini,

- le financement de la part des travaux à la charge des bailleurs par un acompte de 30 %, soit 4.053,60 €, trois mois avant le lancement des travaux sur demande de la locataire et le paiement du solde de 70 %, soit 9.458,40 €, à première demande de la preneuse consécutivement à la réception définitive de ces travaux,

- à défaut de respect de ces échéances de règlement, l'application d'un intérêt de 10 % sur les sommes dues et l'autorisation donnée irrévocablement à la locataire de prélever l'impayé sur le montant du loyer,

- que l'engagement des bailleurs à ce titre était une « condition essentielle et déterminante ».

- un descriptif détaillé desdits travaux en annexe 1 du bail.

Selon traité d'apport partiel du 16 décembre 2020, la SAS CENTER PARCS RESORTS FRANCE, aujourd'hui dénommée CP HOLDING, a apporté à la société PIERRE ET VACANCES INVESTISSEMENT 58, renommée le jour-même société CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE, l'ensemble de la branche d'activité CENTER PARCS à compter rétroactivement du 1er octobre 2020.

En parallèle, dans le courant du mois de décembre 2020, la locataire a sollicité des bailleurs le paiement de l'acompte de 30% à valoir sur les travaux prévus au bail, devant initialement être réalisés en 2021.

La réalisation des travaux a été reportée en 2023.

Par acte du 11 mars 2022, une centaine de bailleurs propriétaires de lots dans le [Adresse 5], dont les époux X., a assigné la SAS CP HOLDING, anciennement la SAS CENTER PARCS RESORTS FRANCE, ainsi que la SAS CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins notamment de voir juger l'article 7 du bail nul pour vice du consentement ou subsidiairement de voir cette clause réputée non écrite.

Par la suite, la locataire a appelé le solde de leur participation aux travaux auprès des bailleurs.

À défaut d'en recevoir le paiement, elle a procédé à la compensation de la somme due à ce titre avec les loyers dus à compter de l'échéance du premier trimestre 2023.

Le juge de la mise en état, constatant que l'affaire concernait une centaine de dossiers à traiter individuellement, a invité les parties, après avoir échangé leurs arguments au fond, à préparer un dossier dit « pilote », appelé à être disjoint du reste de la procédure pour être jugé en premier par le tribunal.

C'est ainsi que le 18 juin 2025, l'instance concernant les époux X. a été disjointe de l'instance concernant les autres bailleurs demandeurs et enregistrée sous le numéro 25/9608.

[*]

Dans leurs dernières conclusions du 23 septembre 2025, monsieur X. et son épouse madame Y. sollicitent du tribunal de :

« DECLARER Monsieur et Madame X. recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et prétentions,

Y FAISANT DROIT :

- A titre principal :

DIRE que la Société CP HOLDING a usé de violence et afin d’obtenir la signature du nouveau bail commercial de 2020 ;

JUGER que le consentement de Monsieur X. et Madame [K] X. a été vicié ;

ANNULER les articles 5.16 et 7 du nouveau bail de 2020 conclu entre Monsieur X. et Madame [K] X. et CP HOLDING, et aux droits de laquelle vient la Société CP RESORTS EXPLOITATION pour vice du consentement ;

En conséquence,

CONDAMNER la Société CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE et la Société CP HOLDING, ou subsidiairement la société CP RESORTS EXPLOITATION France, de l’intégralité du montant des travaux contractuellement prévu dans le nouveau bail, et à parfaire, au titre de la restitution des frais engagés pour les travaux :

- La somme de 11.260 euros HT soit 13.512 euros TTC à Monsieur X. et Madame [K] X. ;

JUGER que les travaux de rénovation et du mobilier seront acquis à Monsieur X. et Madame [K] X. sans que les sociétés CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE et la Société CP HOLDING ne puissent réclamer une indemnité ;

- A titre subsidiaire :

JUGER que le contrat de bail commercial liant Monsieur X. et Madame [K] X. et CP RESORTS EXPLOITATION France est un contrat d’adhésion ;

JUGER que la clause prévue aux articles 5.16 et 7 du bail de Monsieur X. et Madame [K] X. crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties;

JUGER REPUTEE NON ECRITE les clauses prévues aux articles 5.16 et 7 du bail signé en 2020 Monsieur X. et Madame [K] X. ;

En conséquence,

CONDAMNER la Société CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE et la Société CP HOLDING, ou subsidiairement la société CP RESORTS EXPLOITATION France, l’intégralité du montant des travaux contractuellement prévu dans chaque nouveau bail, et à parfaire, au titre de la restitution des frais engagés pour les travaux :

- La somme de 11.260 euros HT soit 13.512 euros TTC à Monsieur X. et Madame [K] X. ;

JUGER que les travaux de rénovation et du mobilier seront acquis à Monsieur X. et Madame [K] X. sans que les sociétés CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE et la Société CP HOLDING ne puissent réclamer une indemnité ;

- A titre infiniment subsidiaire :

DESIGNER tel expert qu’il plaira au Tribunal de céans avec mission habituelle en la matière, et notamment de :

o Se rendre sur les lieux, au sein du domaine LES HAUTS DE [Localité 5] – COPROPRIETE A, situé [Adresse 6] à [Localité 6], après avoir convoqué les parties et leurs conseils ;

o Recueillir les explications des parties et se faire communiquer par elles tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est, tous sachants ;

o Constater, décrire et lister les travaux réalisés pour chaque lot des demandeurs ;

o Dire si les travaux engagés pour chaque lot sont conformes aux règles de l’art ;

o Déterminer la réalité de la vétuste des lieux allégués par le preneur et le cas échéant dire si elle est justifiée pour chaque lot des demandeurs ;

o Obtenir le duplicata des factures ayant trait aux travaux engagés et déterminer le montant des travaux réellement réalisés pour chaque lot ;

o En tout état de cause, Déterminer la répartition de la prise en charge des travaux pour chaque lot, conformément aux obligations et charges contractuelles du preneur et du bailleur,

o Dire que l’expert rendra son rapport dans un délai de 6 mois ;

CONDAMNER la Société CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE et la Société CP HOLDING au paiement des frais de l’expertise judiciaire ;

RESERVER les dépens ;

RENVOYER les parties à la mise en état après la délivrance du rapport d’expertise pour débattre sur la justification du montant des travaux, de la répartition de prise en charge entre le preneur et les bailleurs et sur l’existence du caractère vétuste ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

DEBOUTER la Société CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE et la Société CP HOLDING de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la Société CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE et la Société CP HOLDING, ou subsidiairement la société CP RESORTS EXPLOITATION France, au paiement de la somme de 5.000,00 euros à Monsieur X. et Madame [K] X. au titre du préjudice subi du fait de la violence et de la dépendance économique exercée par le preneur ;

CONDAMNER la Société CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE et la Société CP HOLDING, ou subsidiairement la société CP RESORTS EXPLOITATION France, au paiement de la somme de 5.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile en faveur de Monsieur X. et Madame [K] X. ;

CONDAMNER la Société CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE et la Société CP HOLDING, ou subsidiairement la société CP RESORTS EXPLOITATION France, à supporter les entiers dépens ».

[*]

Dans leurs dernières écritures du 23 septembre 2025, la SAS CP HOLDING et la SAS CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE sollicitent :

« A titre liminaire,

• CONSTATER la venue de la société CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE aux droits de la société CP HOLDING anciennement dénommée CENTER PARCS RESORT FRANCE,

En conséquence,

• DEBOUTER Monsieur et Madame X. de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société CP HOLDING,

➢ Sur la demande de nullité de la « clause travaux » en raison de l’existence d’un vice de violence

• JUGER que l’existence d’un vice de violence ne peut entraîner que l’anéantissement total d’un contrat et non d’une seule de ses clauses,

• JUGER que la société CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE n’a commis aucune violence économique,

En conséquence,

• DEBOUTER Monsieur et Madame X. de leur demande de nullité de la « clause travaux » et de leurs demandes de condamnation au paiement de sommes au titre de la restitution des frais engagés pour les travaux,

➢ Sur la demande tendant à réputer non écrite la « clause travaux » sur le fondement du contrat d’adhésion

A titre principal,

• JUGER que les dispositions de l’article 1771 du code civil ne sont pas applicables à la « clause travaux »,

A titre subsidiaire,

• JUGER que la « clause travaux » n’a créé aucun déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties,

En conséquence,

• DEBOUTER Monsieur et Madame X. de leur demande tendant à réputer non écrite la « clause travaux » et de leurs demandes de condamnation au paiement de sommes au titre de la restitution des frais engagés pour les travaux,

➢ Sur la demande de désignation d’un expert

• DEBOUTER les demandeurs de leurs demandes de désignation d’un expert judiciaire,

A titre subsidiaire,

• METTRE à la charge des demandeurs qui ont introduit l’instance et sollicité ladite mesure, le versement du montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert.

En tout état de cause,

• DEBOUTER Monsieur et Madame X. de leur demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts,

• DEBOUTER Monsieur et Madame X. de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre des sociétés CP HOLDING ET CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE,

• CONDAMNER Monsieur et Madame X. à verser aux sociétés CP HOLDING ET CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

[*]

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs conclusions par application de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 24 septembre 2025, l'affaire est venue à l'audience de plaidoiries du 16 octobre 2025 et mise en délibéré au 29 janvier 2026, prorogé à ce jour.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il est précisé, au préalable, que les demandes tendant à voir « dire », « constater », « juger que » ne constituent pas de véritables prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, auxquelles le tribunal doit répondre dans le dispositif du jugement, en ce qu'elles se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel.

Il s'agit de simples moyens au soutien des demandes, qui seront examinés en tant que tels.

 

Sur la demande liminaire de rejet des prétentions à l'encontre de la société CP HOLDING, qui n'est plus titulaire du bail :

Il n'y a pas lieu de statuer sur le bien-fondé des prétentions à l'encontre de la société CP HOLDING avant de statuer sur les autres demandes, dès lors qu'il ne s'agit pas d'une fin de non-recevoir ou d'un autre moyen qu'il conviendrait d'examiner avant de statuer sur le fond du litige.

 

Sur la demande principale d'annulation des clauses 5.16 et 7 du bail litigieux :

Les demandeurs font valoir, au visa des articles 1128, 1130 et 1143 du code civil, que leur consentement à la clause litigieuse relative aux travaux mis à leur charge n'a pas été donné librement mais a été vicié par une violence économique, caractérisée par un état de dépendance économique et juridique les mettant dans l'impossibilité de refuser de conclure le nouveau bail, situation dont la locataire a abusé pour en tirer un avantage manifestement excessif.

Ils expliquent qu'ils sont des particuliers, investisseurs profanes, qui ont fait l'acquisition de leur lot au moyen d'un crédit remboursé grâce aux loyers perçus, donc pour se constituer un patrimoine immobilier au terme d'un effort de trésorerie contrôlé, ce dans le cadre d'un investissement immobilier permettant de bénéficier d'avantages fiscaux proposé par le groupe Pierre & Vacances Center Parcs qui intervenait tout à la fois en qualité de commercialisateur, d'exploitant du lot et de syndic de la résidence, et leur garantissait une prise en charge complète de la gestion des lots et de la résidence et sécurisait le paiement des loyers par un bail commercial.

Au soutien de leur moyen selon lequel ils se trouvaient en situation de dépendance vis-à-vis de la société locataire, ils exposent :

- qu'ils ne pouvaient louer leur lot qu'au seul et unique exploitant de l'ensemble immobilier, et non y habiter ou le louer directement ou par l'intermédiaire d'un mandataire, en vertu de ;

* l'article D.321-1 du code du tourisme qui dispose que la résidence de tourisme, composée de locaux d'habitation meublés et de locaux à usage collectif, est gérée par une seule personne physique ou morale ;

* de la clause de destination du précédent bail comme du nouveau prévoyant une exploitation de résidence de tourisme et que les parties communes et les éléments d'équipement collectif forment un tout homogène indispensable à cette exploitation ;

* de l'article 11 du règlement de copropriété prévoyant que l'immeuble est une résidence de tourisme dont l'ensemble de la gestion doit être assuré par une seule personne physique ou morale, que les locaux et équipements sous-entendus par cette activité forment un tout homogène confié obligatoirement à cet exploitant et ne permettant d'affecter tout ou partie de l'immeuble à un usage principal d'habitation que sous certaines conditions qui ne sont pas remplies, relevant qu'ils ne pouvaient « faire le pari de refuser le bail dans l'espoir d'un vote à l'unanimité » de l'assemblée générale permettant un changement de destination des lots de copropriété ;

- qu'au moment de la souscription de l'investissement immobilier défiscalisé, ils n'ont pas été informés des risques de non-paiement des loyers les contraignant à supporter leur acquisition sur leur trésorerie personnelle ou de délivrance d'un congé mettant en péril la stabilité et la rentabilité de l'opération ;

-q u'ils ne peuvent, pendant vingt ans, céder leur bien ou faire cesser l'exploitation avec l'exploitante en place car ils risquent, en l'absence d'exploitation par un professionnel immobilier et hors bail commercial, de perdre des avantages fiscaux qui ont été déterminants dans leur souscription à l'investissement immobilier, tels que :

* un crédit d'impôt sur le revenu à condition de mettre le bien en location pour une durée d'au moins neuf ans ;

* une récupération de la TVA sur le prix d'acquisition du bien, qui suppose d'être assujetti à cette taxe, ce qui est le cas du régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) dans le cadre d'un bail commercial, mais, en cas de poursuite de la LMNP personnellement ou en donnant mandat, l'exécution des services para-hôteliers prévus par l'article 261 D 4° du code général des impôts exige de proposer des prestations (service de petit déjeuner, ménage et fourniture de linge de maison réguliers pendant le séjour, réception de la clientèle) en plus de l'hébergement, qui impliquent que le propriétaire exploitant en soit responsable, signe les baux avec les clients et supporte les risques liés à l'activité, ce qui est exorbitant pour des néophytes auxquels un produit « clé en main sans aucun souci de gestion » a été vendu ;

- qu'en outre, il est nécessaire de poursuivre ce type de location pendant vingt ans à compter de la date d'acquisition, la TVA devant à défaut être partiellement reversée, et hors régime LMNP sous bail commercial, ils ne bénéficient pas des mêmes exonérations de plus-value, ne peuvent imputer leur déficit sur leur revenu global, sont assujettis aux cotisations sociales.

Ils ajoutent que la production par les défenderesses d'annonces internet d'offres de location dans la résidence, sans information suffisante, ne permet pas de démontrer leur affirmation selon laquelle certains propriétaires ont pu refuser de signer le nouveau bail et louer leur bien directement ou par un intermédiaire sans perdre les avantages fiscaux liés et dans le respect du code du tourisme, des baux et du règlement de copropriété, relevant par ailleurs que l'accès aux équipements centraux de la résidence tels que le centre aquatique, la mini-ferme ou l'aire de jeux pour enfants de l'expérience Factory ouverts à la clientèle de la société preneuse est limité à des conditions d'accès, notamment un paiement à la journée et des horaires.

Ils considèrent qu'ils ont été contraints de signer le bail litigieux également en ce que :

- la locataire a exercé une pression sur eux en leur délivrant un congé « pur et simple » en mars 2020 puis en suspendant le paiement de ses loyers jusqu'en mai 2020, les plaçant dans une situation précaire en pleine crise sanitaire ;

- celle-ci ne leur a adressé une proposition d'un nouveau bail avec de nouvelles clauses qu'en août 2020, pour un terme au 30 septembre 2020, et les a relancés début septembre en leur indiquant qu'à défaut de signature du nouveau bail le 25 septembre, les clés du bien leur seraient restituées, de sorte qu'ils n'ont eu qu'un très court délai d'un mois pour rechercher une solution alternative,

- alors qu'elle entendait poursuivre l'exploitation, ils ont dû signer dans l'urgence le nouveau bail dont elle n'a pas voulu, malgré leurs demandes, discuter les conditions.

Ils prétendent que la société preneuse en a tiré un avantage indu et manifestement excessif :

- ce qui ressort du procédé consistant à donner un congé « pur et simple » pour ensuite proposer un nouveau bail avec une nouvelle clause leur imposant de supporter d'importants travaux et modifiant substantiellement l'équilibre du rapport contractuel en sa faveur, alors qu'en principe un bail commercial se renouvelle aux clauses et conditions du précédent et que de nouvelles conditions peuvent être négociées par avenant,

- la locataire s'est ainsi exonérée de l'obligation d'entretien des locaux et du mobilier lui incombant, leur faisant supporter, sous le prétexte d'une vétusté, ce qui constitue en réalité des travaux d'embellissement relevant de la stratégie commerciale de son groupe et non d'une nécessité de délivrer un bien conforme à sa destination, observant qu'elle ne prouve pas, comme il lui appartient, la vétusté évoquée, puisqu'au bout de seulement neuf ans d'exploitation elle n'a fait ni état des lieux de sortie ni état des lieux d'entrée pour démontrer l'état de dégradation, « d'usure normale d'exploitation » qui aurait dû s'apprécier bien par bien, et a imposé une rénovation à l'échelle globale de biens pourtant fonctionnels ainsi que son choix du mobilier en arrêtant un prix selon un procédé ignoré,

- elle a également imposé le mode de financement des travaux en deux règlements et le paiement d'une pénalité de retard disproportionnée (intérêts de retard au taux de 10% de l'impayé),

- le financement de ces travaux dont elle aurait dû supporter la charge, pour un coût correspondant à environ une année de loyer, revient à baisser le loyer et à déséquilibrer le contrat à son profit en lui procurant un avantage sans contrepartie.

Ils concluent que les articles 5.16 et 7 du bail peuvent être annulés tout en laissant cet acte subsister, considérant qu'ils ne sont pas déterminants de leur consentement à sa conclusion et donc accessoires, que ledit bail pour le surplus a des conditions identiques au bail expiré, que ces clauses ne participent pas à l'équilibre économique du contrat comme le soutient la société preneuse puisqu'elles mettent à mal la rentabilité de leur investissement et qu'en outre, le maintien du bail litigieux peut aussi être décidé en vertu de l'article 1184 alinéa 2 du code civil à titre de sanction de sa mauvaise foi.

Enfin, ils sollicitent en conséquence la restitution de l'intégralité de ce qui a été payé au titre des travaux litigieux mais en conservant les travaux de rénovation, le mobilier et les éléments d'équipement fournis qui ne peuvent faire l'objet d'une restitution ou d'une indemnisation.

En réponse, les défenderesses contestent la possibilité de ne prononcer la nullité que des clauses « travaux » litigieuses au lieu d'anéantir totalement le contrat, dès lors que si le consentement des demandeurs n'a pas été donné librement, il n'est pas valable et que lesdites clauses ne sont pas accessoires mais participent à l'équilibre économique et financier du contrat à l'instar de la clause afférente au loyer, de sorte qu'elle n'aurait pas proposé un loyer proche de celui du précédent bail si elle avait dû entièrement prendre en charge le coût des rénovations des logements.

Elles font de plus valoir qu'aucune des conditions légales cumulatives de la nullité pour violence économique n'est remplie.

Concernant l'état de dépendance évoqué par les demandeurs, elles répliquent qu'il convient de ne pas opérer de confusion avec la puissance économique du preneur et qu'il n'est pas caractérisé lorsque le cocontractant dispose d'une alternative à la signature du contrat attaqué, en ce qu'il a la possibilité de trouver d'autres partenaires contractuels économiquement et techniquement comparables.

Elles expliquent que les bailleurs pouvaient choisir, plutôt que de signer le bail litigieux, d'habiter eux-mêmes les cottages ou de procéder à leur gestion sans l'intermédiaire de Center Parcs, soit en les louant directement, soit en confiant leur gestion à un mandataire, observant que la résidence de tourisme au sens de l'article [A]-1 du code du tourisme ne concerne que les lots affectés à l'exploitation de ladite résidence, et non l'ensemble immobilier dont dépendent leurs lots, et que l'article D. 321-2 du même code, en exigeant l'exploitation en résidence de tourisme d'au moins 70 % des lots d'habitation placés sous le régime de la copropriété ou d'une société d'attribution d'immeuble à jouissance partagée permet, a contrario, que tous les lots d'habitation de l'ensemble immobilier n'y soient pas affectés.

Elles précisent que l'article 4-1 du bail rappelant les dispositions du code de tourisme relatives à l'exploitant unique concernent les lots exploités par la preneuse et non l'ensemble immobilier du domaine et que l'exigence du règlement de copropriété d'une exploitation commerciale des lots, d'une part n'empêche pas les propriétaires de lots de les louer eux-mêmes, ce que certains font comme l'illustrent des annonces publiées sur internet, et, d'autre part, cesse au bout de neuf années, après lesquelles il est prévu la faculté de destiner les lots à un usage principal d'habitation.

Elles opposent également aux demandeurs que la dénonciation du bail commercial ne leur aurait pas fait perdre d'autre avantage fiscal que la réduction de l'impôt sur le revenu, ces avantages n'étant pas liés à la poursuite d'un bail commercial ; qu'en effet :

* la récupération de la TVA sur les revenus qui y sont assujettis et le remboursement de la TVA payée lors de l'acquisition des locaux dépendent seulement de la poursuite de l'activité économique exercée dans leur immeuble prévue par l'article 261 D 4° du code général des impôts, sans qu'il soit nécessaire de confier cette activité à un exploitant de résidence de tourisme ;

* la restitution de la TVA grevant l'acquisition du bien concerne le cas du propriétaire qui cède son bien avant l'expiration du délai de vingt ans suivant celle-ci.

Elles contestent par ailleurs tout abus consistant à avoir tenté « de contourner la procédure de renouvellement du bail », la délivrance du congé n'étant pas selon elles un moyen de faire pression sur les bailleurs mais le simple respect des dispositions légales et contractuelles, et la proposition d'un nouveau bail étant nécessaire pour s'adapter aux évolutions de l'univers du tourisme et des exigences de la clientèle.

Elles expliquent que la nouvelle condition relative à la prise en charge par les bailleurs de 80% des travaux de rénovation des biens loués ne constituait pas un avantage excessif mais la prise en charge par le bailleur de la vétusté conformément à l'article 1755 du code civil et à l'article 4 du bail ; qu'elle participait aussi à l'économie générale du contrat dont le montant du loyer était maintenu, étant précisé que les travaux de dépose et de repose des revêtements muraux et de sols, les travaux de plomberie et de remplacement de meubles s'imposaient dès lors que la fréquentation importante d'une clientèle de passage sur de courts séjours entraîne une détérioration plus rapide de la chose louée et que ladite clientèle doit disposer de logements en parfait état.

Sur ce,

Les articles 1130 et suivant du code civil disposent notamment que :

- l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes ; leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné (article 1130) ;

- les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat (article 1131) ;

- il y a également violence lorsqu'une partie, abusant de l'état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu'il n'aurait pas souscrit en l'absence d'une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif (article 1143).

Une annulation du contrat pour violence dite « économique » suppose la réunion de conditions cumulatives ;

- un abus d'un état de dépendance,

- l'obtention d'un avantage manifestement excessif qui n'aurait pas été obtenu sans contrainte.

La preuve de la réunion de ces éléments constitutifs devant être rapportée par la partie qui sollicite l'annulation d'un acte de ce chef, il convient d'examiner les moyens des demandeurs au soutien de leurs prétentions.

 

Sur le moyen tiré de l'abus d'un état de dépendance à l'égard de la société locataire :

Il convient de rechercher si, comme le prétendent les demandeurs, ils n'ont eu d'autre alternative que de louer leur bien à l'exploitant unique de la résidence de tourisme en examinant leurs moyens tirés d'une dépendance juridique et économique à la société preneuse :

 

* L'obligation de louer à un exploitant unique en résidence de tourisme

L'article D.321-1 du code du tourisme définit la résidence de tourisme comme « un ou plusieurs bâtiments d'habitation (…) regroupant en un ensemble homogène des locaux d'habitation meublés et des locaux à usage collectif (…) proposés à une clientèle touristique (…) gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale » ; néanmoins, dès lors que l'article D.321-2 qui le suit, en exigeant, si elle est placée sous le régime de la copropriété des immeubles bâtis, que le règlement de copropriété comporte une obligation durable de location d'au moins 70% des locaux d'habitation meublés, seuil qui n'est même plus requis au bout de neuf ans d'exploitation, permet de constater que selon la loi, la location des lots à l'exploitant de la résidence de tourisme ne s'imposait pas aux demandeurs à l'issue du bail initial.

L'exigence d'une exploitation uniforme de la résidence reprise à l'article 3.1 des baux ne concerne que les biens loués par la société preneuse ; cette clause ne s'imposait aux demandeurs ni après l'expiration du bail initial ni avant la signature du nouveau bail et ne pouvait donc les obliger à signer ce dernier.

S'agissant de l'article 11 « destination » du règlement de copropriété, celui-ci prévoit, pour se conformer à la réglementation applicable, que l'ensemble immobilier constitue une résidence de tourisme et doit être géré dans son ensemble par un exploitant unique ; toutefois, d'une part, l'obligation de location n'est prévue que pour une durée de neuf ans, de sorte qu'à son expiration les propriétaires des lots ne sont pas tenus de poursuivre leur relation contractuelle avec ledit exploitant et, d'autre part, ce règlement n'interdit pas une reprise pour un usage d'habitation principale, ce qui est cependant soumis à une décision de l'assemblée générale des copropriétaires.

Surabondamment, il est encore noté, au vu de l'article IV – B) « clauses particulières » alinéa 4 in fine dudit règlement, auquel renvoie ce même article 11 en son 2°, qu'il prévoit la possibilité que des copropriétaires ne remettent pas leurs locaux en exploitation en résidence de tourisme ou en hébergement de loisirs à gestion intégrée pendant toute la durée de cette exploitation.

Il résulte de ces développements que les dispositions du code du tourisme, du bail et du règlement de copropriété n'obligeaient pas les demandeurs à conclure un nouveau bail commercial avec la société défenderesse à l'issue du précédent bail.

 

* La perte des avantages fiscaux ainsi que des garanties de gestion des biens et de sécurité des revenus

Il est relevé que la garantie de prise en charge complète de la gestion des lots et de sécurité de paiement des loyers attendue dans le cadre de l'investissement immobilier proposé par le groupe Pierre & Vacances Center Parcs était liée à la souscription d'un bail commercial dont aucune des parties ne s'est engagée au renouvellement à des conditions identiques à son issue.

Le principal avantage fiscal de l'opération concernait le remboursement de la TVA payée à l'occasion de l'acquisition des lots ; or, c'est à juste titre que les défenderesses répliquent que, cet avantage n'étant lié qu'à l'activité économique exercée dans les lieux, les demandeurs pouvaient encore en bénéficier hors d'un bail commercial de locaux meublés en continuant, pendant le reste des vingt années suivant leur achat, d'exploiter leurs lots sous l'un des régimes prévus par l'article 261 D 4° du code général des impôts, tel que notamment celui de la parahôtellerie.

Si la gestion exigée par une exploitation telle que la parahôtellerie est de leur point de vue complexe, puisque, outre le service d'hébergement il convient de proposer trois prestations supplémentaires (service de petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux pendant le séjour, fourniture régulière de linge de maison pendant le séjour et/ou réception de la clientèle), elle n'est pas, comme ils le prétendent, impossible.

Par ailleurs, la perte d'autres avantages liée au non-renouvellement du bail commercial, tels que le crédit d'impôt sur le revenu, ou encore le fait d'être responsable de l'exécution des prestations de parahôtellerie et de supporter les risques liés à cette activité, n'auraient été que la conséquence d'un choix de gestion de leur patrimoine, fait en considération des profits et des inconvénients de l'opération.

Il apparaît ainsi que les demandeurs ne se sont pas trouvés, comme ils le prétendent, privés de toute solution alternative, mais ont dû faire un choix entre une reprise de leur bien, leur offrant une liberté mais aussi des contraintes, et un bail commercial dont la sécurité financière et la facilité de gestion du bien ont aussi un coût.

 

* L'abus reproché à la société locataire

Il est certain que les bailleurs, qui sont des particuliers et pour la plupart au moins profanes en matière de baux commerciaux, se voyant délivrer par leur locataire un congé « pur et simple », c'est-à-dire sans demande de renouvellement du bail, qui plus est en pleine période de confinement et de crise sanitaire, ainsi que d'incertitude sur l'avenir de l'activité de leur locataire, laquelle au surplus a décidé unilatéralement de suspendre le paiement de ses loyers, ont pu estimer se trouver dans une situation précaire et inquiétante, donc de faiblesse.

En outre, les circonstances de signature du nouveau bail ont pu priver les demandeurs de la faculté de l'examiner sereinement.

En effet, d'une part, il n'a été proposé et exposé qu'au mois d'août 2020, alors que le bail précédent arrivait à son terme en septembre 2020, leur laissant un très court délai de réflexion, et la locataire a imposé une date limite au 25 septembre en indiquant qu'au-delà les clés seraient restituées.

D'autre part, la locataire ne conteste pas le reproche qui lui est fait de ne pas avoir répondu aux courriers du conseil des demandeurs des 18 et 21 septembre 2020 sollicitant un délai supplémentaire de négociation ainsi que la réalisation d'états des lieux de sortie et d'entrée et l'interrogeant sur la clause « travaux » litigieuse, et, si elle affirme qu'une négociation a eu lieu, cela n'est pas étayé par les pièces qu'elle produit au soutien de cette prétention, s'agissant d'éléments postérieurs à l'année 2020 et concernant d'autres baux.

Le tribunal relève néanmoins que les demandeurs, même s'il s'agit de particuliers profanes en matière de baux commerciaux, bénéficiaient de l'assistance d'un conseil et n'étaient aucunement isolés face à la société preneuse puisqu'ils étaient soutenus par une association réunissant des bailleurs du domaine.

De plus, bien qu'il soit atypique en matière de bail commercial qu'un preneur délivre un congé sans demande de renouvellement du bail, il ne peut lui être reproché d'avoir commis un abus en tentant de contourner la procédure du renouvellement.

En effet, le droit au renouvellement du bail prévu et protégé par les articles L.145-10, L.145-15 et L.145-17 du code de commerce ne profite qu'à celui qui exploite un fonds de commerce dans les lieux loués, rien ne l'obligeant à proposer le renouvellement du bail lors de la délivrance du congé.

D'ailleurs, cette absence de demande n'est pas juridiquement défavorable au bailleur qui est ainsi libre de ne pas renouveler la location, n'ayant pas à payer l'indemnité d'éviction prévue par la loi dans le cas où il refuse une demande de renouvellement.

 

Sur le moyen tiré de l'obtention d'un avantage manifestement excessif :

Il y a lieu de déterminer si, comme le font valoir les demandeurs, les clauses litigieuses constituent des clauses nouvelles modifiant substantiellement l'équilibre du contrat de bail en leur défaveur en mettant à leur charge des travaux incombant normalement à la société locataire.

* Les travaux concernés

Les clauses litigieuses sont les suivantes :

- « Article 5. Conditions

(…)

De son côté, le bailleur :

(…)

5.16. -acquitte le montant forfaitaire des travaux correspondants, selon le descriptif joint en annexe 1 et payable selon les modalités prévues à l'article « Travaux et financement » »

- « Article 7. Travaux et financement

Le montant des travaux du lot 0113-02 correspondant à un appartement « Premium 4 » est arrêté à 14 075,00 euros HT, soit 16 890,00 euros TTC. Ces travaux seront répartis entre preneur et bailleur comme suit :

Part preneur : 2 815,00 euros HT, soit 3 378,00 euros TTC

Part bailleur : 11 260,00 euros HT, soit 13 512,00 euros TTC

Le bailleur s'engage à s'acquitter auprès du preneur du montant de cette participation, étant précisé que les travaux seront réalisés suivant un phasage non encore défini à ce jour.

Le bailleur s'engage à s'acquitter auprès du preneur du montant de cette participation :

Par financement direct

Le bailleur s'engage dans ce cadre à s'acquitter auprès du preneur, et sur demande de ce dernier, 3 mois avant le lancement des travaux sur appel de fonds, un acompte de 30% du montant TTC de sa participation, soit 4 053,60 euros TTC.

À verser le solde de 70% du montant de sa participation soit 9 458,40 euros à première demande faite par le preneur consécutivement à la réception définitive de ces travaux par le propriétaire ou toute personne qu'il aurait mandatée.

En cas de non-respect d'une des échéances de règlement ou en cas de paiement partiel des sommes dues auxdites échéances, le bailleur : reconnaît et accepte que les sommes restant dues au preneur porteront intérêts au taux annuel fixe de 10% à compter de la date de l'échéance non respectée et ce jusqu'au règlement de l'intégralité de ladite participation, autorise irrévocablement le preneur à prélever sur le montant du loyer espèces, et ce à due concurrence dudit montant, les sommes restant dues à la date de paiement du loyer, majoré des intérêts ci-dessus définis.

Le bailleur reconnaît expressément devoir au preneur le montant de cette participation et s'engage à s'en acquitter conformément aux dispositions du présent article et ce à titre de condition essentielle et déterminante. »

L'annexe 1 du bail donne une liste détaillée des travaux prévus par cette clause avec leurs prix :

- éclairage : abat jours dans les chambres, applique et suspension dans le séjour (345 € HT),

- électroménager : hotte aspirante de la cuisine (189 € HT),

- literie : matelas (430 €HT)

meubles : lithographies ou visuels décoratifs collés au mur dans le séjour et les chambres, fauteuil, canapé, miroir de salle de bain, table basse, tapis, table et chaises du séjour, outre des frais de livraison, installation et mise en place (4 362 € HT)

- revêtement de sol : tapis de l'entrée (76 € HT)

- tissus : dépose et évacuation des anciens rideaux, rideaux dans tout le cottage, coussins décoratifs dans le séjour et les chambres (1 085 € HT)

- aménagement : cimaises, vitrophanie décorative sur mesure (572 € HT)

- dépose et repose des meubles de cuisine (117 € HT)

- gestion et administratif : assurance chantier, étude, décoration et architecte, location de benne et traitement des déchets, maîtrise d'œuvre, mission SPS, logistique chantier (1 587 € HT)

- peintures : menuiseries extérieures, boîte à rideau, cadre porte et porte, enduit, murs, plafonds et plinthes (4 601 € HT)

- revêtements muraux : fourniture et pose de papier peint, égrénage et ponçage, dépose, pose et fourniture de faïence murale (711 € HT)

- application d'un taux de TVA de 20% sur le tout.

Le tribunal constate que les travaux qui font l'objet des clauses litigieuses portent environ pour moitié sur des remplacements de mobilier et d'éléments de décoration et pour moitié sur des réfections de revêtements muraux (peintures, papiers peints, faïences).

 

* La nature et la nécessité des travaux litigieux

En vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer un bien conforme à sa destination et de l'entretenir en état de servir à cet usage.

Selon l'article 1755 dudit code, les réparations sont à la charge du bailleur si elles ne sont occasionnées que par la vétusté.

En l'espèce, il n'est pas fait état ni justifié d'une clause du bail transférant au preneur la charge des travaux rendus nécessaires par la vétusté.

Il convient de rappeler qu'il s'agit d'un « bail meublé », selon lequel le bailleur loue des locaux mais aussi les éléments mobiliers nécessaires à son usage, soit les meubles et la décoration.

La destination du bail prévue à son article 4 est celle de « résidence de tourisme » ou d'« hébergement de loisirs à gestion intégrée ».

Ainsi, l'obligation de délivrance des bailleurs s'entend de la mise à disposition et de l'entretien, ce qui inclut l'éventuelle réfection ou rénovation, de locaux et de leurs éléments mobiliers permettant l'hébergement d'une clientèle touristique y effectuant de courts séjours.

Les demandeurs contestent que la rénovation des lots et du mobilier leur incombe au titre de la prise en charge de la vétusté des biens loués, faisant valoir que les défenderesses n'en apportent pas la preuve, puisque, malgré leur demande, il n'a pas été fait d'état des lieux permettant de constater l'état réel de chaque bien et que leur dégradation résultait bien d'une usure normale, considérant que la simple durée d'occupation de neuf ans ne suffit pas à la caractériser.

Cependant, l'état de dégradation des biens loués lié à une vétusté supportée par le bailleur peut être démontré en pratique par la simple durée de leur occupation, si elle est suffisamment longue compte tenu de la durée de vie communément admise de chaque élément et selon les circonstances concrètes de la cause.

En outre, il n'est pas envisageable pour une société exploitant des dizaines, voire des centaines de lots d'habitation avec des bailleurs différents, de procéder à autant d'états des lieux avec un examen au détail de l'état des locaux et meubles, pour discuter avec chaque bailleur du remplacement ou de la réparation de chaque élément.

Ce, d'autant moins qu'il s'agit de résidences de tourisme dont la clientèle ne se satisfait pas de locaux en bon état ou en état fonctionnel mais s'attend à habiter des lieux en parfait état et équipés et décorés « au goût du jour », ce qui exige un renouvellement plus régulier du mobilier et des réfections plus fréquentes que pour de simples locaux d'habitation.

De plus, les dégradations résultant d'une occupation normale des locaux sont plus importantes pour une résidence de tourisme que pour un bail d'habitation classique, compte tenu du passage important d'une clientèle qui effectue de courts séjours et se montre moins soigneuse des lieux.

Il est par ailleurs observé, pour répondre aux parties qui discutent de décisions de justice retenant la vétusté de biens loués en fonction du temps de leur occupation, que la durée de vie théorique qu'il est d'usage de fixer en matière de bail d'habitation (donc avec des exigences et des dégradations moindres que pour une résidence de tourisme) est par exemple de sept ans pour les peintures et papiers peints ou de huit ans pour les appareils électroménagers.

Ainsi, la durée du bail précédent, de neuf années, est suffisante, sans qu'il ait été nécessaire de dresser un état des lieux de chaque lot loué, pour constater que la réfection des revêtements muraux des locaux et le remplacement d'une partie de leur mobilier et de leur décoration relèvent de l'obligation des bailleurs de délivrer et de maintenir les biens loués en état de servir à leur destination de résidence de tourisme et de prendre en charge les travaux nécessaires pour remédier à leur vétusté.

Cela n'est pas remis en cause par le fait que les travaux jugés nécessaires en 2020 n'ont été effectués qu'en 2023 ou que la société preneuse a proposé de les supporter à hauteur de 20 %.

Il ne peut non plus être tiré de conséquence de ce que celle-ci a proposé plus récemment à d'autres bailleurs de prendre en charge des travaux aussi dits « de rénovation » alors que les conditions contractuelles et les travaux en question ne sont pas nécessairement comparables.

En outre, il n'est pas excessif d'avoir fixé unilatéralement les éléments à changer, leur prix, le cahier des charges, puisque les travaux doivent pouvoir être gérés de façon globale par l'exploitant de la résidence de tourisme, qui ne peut faire du « cas par cas » en fonction des négociations et des choix de chaque bailleur, d'autant qu'il est très vraisemblable que la société preneuse a ainsi obtenu des tarifs plus avantageux par rapport à ce que cela aurait coûté à chacun s'il les avait pris en charge individuellement.

 

* La modification de l'équilibre contractuel

Dès lors que les travaux prévus par les clauses litigieuses relevaient bien de l'obligation des bailleurs de délivrer des locaux et un mobilier conformes à leur destination contractuelle et d'en supporter la vétusté, il n'apparaît pas que la société preneuse a mis à leur charge, par la clause litigieuse, des travaux qui auraient dû lui incomber.

Le tribunal relève également que la clause 5.4 du bail du 30 septembre 2020 reprend mot pour mot la clause 4.4 du précédent bail stipulant que « Le preneur s'oblige (…) à entretenir les lieux et le mobilier en bon état de réparations locatives et d'entretien pendant la durée du bail et les rendre tels à son expiration sauf l'effet de l'usure normale, avec toutes les améliorations, travaux utiles, embellissements que le preneur aurait pu y faire, sans pouvoir réclamer aucune indemnité au bailleur ».

Il en ressort que la société locataire n'a jamais été tenue que de l'entretien courant et des réparations locatives et que la mise à la charge des bailleurs des travaux litigieux dans le nouveau bail ne constitue donc pas une aggravation de leurs engagements par rapport au bail précédent.

Par ailleurs, la stipulation d'un intérêt au taux de 10 % en cas de retard de paiement des travaux à la charge des bailleurs n'est pas excessive, s'agissant d'une pénalité fréquemment prévue dans les baux commerciaux pour prévenir, ou tout au moins limiter, les impayés.

Dans ces conditions, il ne peut donc être considéré que les clauses litigieuses ont modifié l'équilibre contractuel en faveur de la locataire en baissant le prix du bail.

Il est observé que ce qui est apparu aux yeux des demandeurs comme une charge supplémentaire pour eux par rapport au bail précédent est en réalité une information anticipée, dès la conclusion du nouveau bail, des travaux qu'ils auraient à supporter au cours de celui-ci, qu'il était pertinent de leur soumettre à ce stade compte tenu de son montant conséquent (presque équivalent à une année de loyers).

Au vu de l'ensemble de ces éléments, le tribunal constate que les conditions d'une annulation des clauses litigieuses sur le fondement de l'article 1143 du code civil ne sont pas réunies.

Cette demande d'annulation, ainsi que la demande subséquente de restitution du montant des travaux prévus par cette clause, soit 11 260 € HT ou 13 512 € TTC, et la demande tendant à ce qu'il soit jugé que les travaux de rénovation et du mobilier leur resteront acquis sans indemnité, seront donc rejetées.

 

Sur la demande subsidiaire tendant à ce que la « clause travaux » soit réputée non écrite :

Les demandeurs font valoir, au visa des articles 1110 et 1171 du code civil, qu'aucune négociation du nouveau bail n'ayant pu avoir lieu, il s'agit d'un contrat d'adhésion, et que les clauses litigieuses créent un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties puisqu'elles ne figuraient pas dans le précédent bail, qu'elles réduisent la rentabilité de leur investissement en diminuant indirectement le loyer et augmentent la charge d'entretien du bailleur qui supporte des travaux qui devraient être supportés par la locataire et dont il n'est pas justifié de la nécessité.

Les défenderesses contestent la qualification de contrat d'adhésion du bail et prétendent que la clause relative aux travaux litigieux est indissociable de celle relative au loyer et que sa remise en cause contreviendrait nécessairement à l'équilibre économique et financier du bail.

Elles ajoutent que cette clause était nécessaire à la poursuite de l'exploitation et qu'elle est proportionnée dès lors qu'elle ne met que 80% des travaux à la charge des bailleurs et que ceux-ci en tirent aussi profit puisque leur bien est valorisé.

L'article 1171 du code civil dispose que :

« Dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.

L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation. »

Selon l'article 1110 dudit code :

« Le contrat de gré à gré est celui dont les stipulations sont négociables entre les parties.

Le contrat d'adhésion est celui qui comporte un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l'avance par l'une des parties. »

En l'espèce, il ne peut être considéré que le bail litigieux a été conclu « de gré à gré », alors que ses clauses ont été déterminées à l'avance par la société locataire et n'ont pas véritablement été « négociables », puisque celle-ci n'a permis aucune discussion sur leur contenu, en présentant le projet de nouveau bail le mois précédent l'expiration du bail précédent, en ne répondant pas aux réclamations adressées par le conseil des bailleurs et en les pressant pour se décider au plus tard le 25 septembre 2020, leur imposant ainsi le seul choix de signer l'acte tel quel ou de le refuser.

Toutefois, les stipulations des clauses litigieuses ne constituent pas un avantage manifestement excessif du preneur puisque, comme il a été jugé ci-dessus, elles constituent une simple application des prévisions de répartition des charges du précédent bail et correspondent aux dispositions légales en ce qui concerne l'obligation de délivrance des bailleurs et la prise en charge de la vétusté.

Elles n'« effacent » pas l'obligation du preneur de procéder à l'entretien des biens loués et à leurs réparations, puisque les travaux objet des clauses litigieuses n'entrent pas dans cette catégorie.

En outre, l'appréciation du déséquilibre significatif porterait bien sur l'objet principal du contrat et l'adéquation du prix à la prestation puisque le « prix du bail » est constitué, pour le preneur, de son coût global, comprenant notamment le loyer, mais aussi les autres coûts qu'il devra supporter, en considération desquels un loyer est d'ailleurs fixé ; il ne peut donc être considéré que la clause « travaux » est, comme le soutiennent les demandeurs, « accessoire » à l'objet du bail.

En conséquence, les conditions de l'article 1171 du code civil n'étant pas réunies, la demande tendant à ce que les clauses litigieuses soient réputées non écrites, ainsi que la demande subséquente de restitution du montant des travaux qu'elles prévoient et la demande tendant à ce qu'il soit jugé que les travaux de rénovation et du mobilier leur resteront acquis sans indemnité, seront donc rejetées.

 

Sur la demande d'expertise :

L'article 143 du code de procédure civile dispose que :

« Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. »

En l'espèce, la demande d'expertise des bailleurs tend à déterminer si les travaux litigieux étaient nécessaires en appréciant l'état antérieur des cottages, notamment pour savoir s'ils étaient vétustes, ainsi que pour apprécier leur coût, et la bonne répartition entre les charges et obligations contractuelles du preneur et du bailleur.

Cependant, outre le fait que le tribunal a disposé d'éléments suffisants pour statuer sur les prétentions des parties, de sorte qu'une expertise n'est pas utile à la résolution du litige, une telle mesure n'aurait en tout état de cause pas pu être ordonnée efficacement puisque les lieux ont été rénovés et que leur état antérieur ne peut plus faire l'objet de constatations.

En outre, si la société locataire n'a jamais fourni de pièce justificative du coût des travaux, tel que des devis, les bailleurs ont signé le bail avec la clause les chiffrant et, leur engagement n'étant pas invalidé par le tribunal, il n'y a plus lieu de vérifier si leur prix a exactement été fixé.

La demande d'expertise sera donc également rejetée.

 

Sur la demande d'indemnisation :

Les demandeurs sollicitent, en tout état de cause, une indemnité de 5.000 € au titre d'un « préjudice subi du fait de la violence et de la dépendance économique exercée par le preneur », faisant valoir, au visa de l'article 1104 du code civil, que « les manquements contractuels graves commis par le preneur leur ont causé un préjudice découlant de la déloyauté contractuelle ».

Ils expliquent que : « le preneur a fait preuve d'une déloyauté contractuelle dans la mesure où :

la société exploitante a usé de la violence et de la dépendance économique pour obtenir un consentement et la signature d'un nouveau bail contenant des frais de travaux de rénovation à la charge du bailleur ;

elle use de la clause pour exploiter les logements aux frais des bailleurs, alors que ces travaux de rénovation ne sont pas justifiés.

Cette déloyauté contractuelle a causé un préjudice aux bailleurs en ce qu'ils sont aujourd'hui coincés dans une relation contractuelle non satisfaisante. »

Les défenderesses répliquent qu'ils ne justifient ni de l'existence d'une faute commise par la société CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE, ni du montant et de l'existence du préjudice invoqué.

Selon l'article 1104 du code civil, « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. »

Il est constant que celui qui demande la réparation d'un dommage doit prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l'origine et le lien de causalité entre eux.

Or, force est de constater que les griefs selon lesquels les demandeurs n'ont pas valablement consenti au bail et ont dû accepter de prendre en charge des travaux de façon injustifiée n'ont pas été jugés fondés par le tribunal.

En outre, le préjudice dont il est sollicité la réparation, soit le fait d'être « coincés dans une relation contractuelle non satisfaisante », à le supposer caractérisé, ne saurait en tout état de cause être indemnisé sans contredire la présente décision.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter la demande d'indemnisation.

 

Sur les demandes accessoires :

Si les demandeurs succombent en leurs prétentions, l'équité commande, au vu des circonstances de la cause, de ne pas les condamner aux frais de la procédure.

Dès lors, il y a lieu de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens qu'elle a exposés dans la procédure et de rejeter leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles.

Il est rappelé que la présente décision est, de droit, exécutoire par provision.

 

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

DÉBOUTE monsieur X. et madame Y. :

- de leur demande d'annulation des clauses 5.16 et 7 du bail du 30 septembre 2020 ;

- de leur demande tendant à ce qu'il soit jugé que ces clauses sont réputées non écrites ;

- de leur demande de restitution du montant des travaux prévus par ces clauses, soit 11.260 € HT ou 13.512 € TTC ;

- de leur demande tendant à ce qu'il soit jugé que les travaux de rénovation et du mobilier leur resteront acquis sans indemnité ;

- de leur demande de désignation d'un expert pour donner avis sur les travaux réalisés en application de ces clauses ;

- de leur demande de paiement d'une indemnité de 5.000 € pour « préjudice subi du fait de la violence et de la dépendance économique exercée par le preneur » ;

- de leur demande de paiement d'une somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SAS CP HOLDING et la SAS CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE de leur demande de paiement d'une somme de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens exposés dans la présente instance ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 18 février 2026

Le Greffier                                        Le Président

Paulin MAGIS                                 Sabine FORESTIER