Extrait : « Aux termes de l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation : « I.- La vente prévue à l'article L. 261-10 peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble. Ce contrat doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l'immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d'exécution des travaux ainsi qu'à la consistance, à la situation et au prix du local réservé. Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la conclusion du contrat de vente. Ils sont restitués, dans le délai de trois mois, au déposant si le contrat n'est pas conclu du fait du vendeur, si la condition suspensive prévue à l'article L. 313-41 du code de la consommation n'est pas réalisée ou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire. [...] III.- Est nulle toute autre promesse d'achat ou de vente ».

Aux termes de l’article 1171 du code civil : « Dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation ».

En l’espèce, Monsieur X. et Madame Y. expliquent que la SCI ARBOR&SENS engage sa responsabilité contractuelle en ce qu’ils étaient engagés avec elle au titre d’un contrat de réservation de bien pour un appartement en l’état futur d’achèvement et qu’elle a mis fin à celui-ci unilatéralement en se prévalant d’une clause de caducité après avoir augmenté le prix de vente et avoir voulu le leur imposer. Ils ajoutent que la SCI ARBOR&SENS ne justifie pas de l’augmentation du coût de la construction qu’elle allègue et que la clause contractuelle qu’elle leur oppose revêt le caractère de clause abusive, de sorte qu’elle doit être écartée et déclarée comme nulle et non écrite. […]

Il n’est ainsi pas démontré que la SCI ARBOR&SENS informait Monsieur X. et Madame Y. qu’elle n’aurait pas pu obtenir les garanties visées dans l’article III de leur contrat de réservation d’un appartement en l’état futur d’achèvement. En effet, l’ensemble des courriers échangés fait état d’une augmentation du coût de la construction et aucunement d’une difficulté à obtenir les garanties obligatoires. En outre, l’attestation de la Banque Populaire, versée en procédure par la SCI ARBOR&SENS est daté du 05 juillet 2023, soit antérieurement au dernier courrier adressé par la SCI ARBOR&SENS à Monsieur X. et Madame Y. le 18 juillet 2023, pour autant ce dernier courrier ne vise toujours pas le défaut de garantie pour justifier de ce que le contrat de réservation serait caduc. De plus, l’article III du contrat signé entre les parties mentionne l’obtention des garanties de remboursement ou d’achèvement et des assurances de responsabilité et dommage-ouvrage, or l’attestation de la Banque Populaire indique clairement que la Banque Populaire a donné son accord à la SCI ARBOR&SENS pour délivrance d’une garantie financière d’achèvement relative au projet de construction sis [Adresse 3] à CHAMBERY. Ainsi, la SCI ARBOR&SENS ne justifie pas n’avoir pas obtenu les garanties visées à l’article III du contrat de réservation signé entre les parties et ne justifie pas non plus en avoir informé les parties avant de constater la caducité comme le prévoit ce même article du contrat. C’est dès lors à tort que la SCI ARBOR&SENS se prévaut de la caducité du contrat conclu avec les demandeurs au visa de l’article III de ce contrat.

S’agissant du caractère abusif de l’article III du contrat de réservation conclu entre les parties, soulevé par Monsieur X. et Madame Y., il apparaît que cet article vise l’obtention de garanties et assurances obligatoires, seule condition pour permettre au promettant de déclarer le contrat caduc. De sorte qu’il ne peut être considéré qu’il crée un déséquilibre significatif entre les parties. En conséquence, il y a lieu de débouter Monsieur X. et Madame Y. de leur demande de dire et juger cet article non écrit. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBÉRY

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 7 MAI 2026

 

R.G. n° 23/02045. N° Portalis DB2P-W-B7H-ENOE.

 

DEMANDEURS :

Monsieur X.

né le [date] à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Madame Y.

née le [date] à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Christelle LAVERNE de la SELARL ENOTIKO AVOCATS, avocats au barreau de CHAMBÉRY, Maître JULIEN LEPLAT de la SELARL J&LAW, avocats au barreau de PAU

 

DÉFENDERESSE :

SCI ARBOR&SENS

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro XXX, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège, représentée par Maître Anne-Lise BARBIER de la SELARL ANNE-LISE BARBIER, avocats au barreau de CHAMBERY

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Léa JALLIFFIER-VERNE statuant à JUGE UNIQUE, en application des dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile, avis ayant été donné aux avocats constitués.

Avec l’assistance de Monsieur Jean-Emmanuel KEITA Greffière, lors des débats et du prononcé.

DÉBATS : A l’audience publique du 5 mars 2026, l’affaire a été débattue et mise en délibéré. A l’issue des débats, le Président a, conformément aux dispositions de l’article 450al2 du Code de procédure civile, indiqué que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 7 mai 2026.

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

Le 26 septembre 2022, Monsieur X. et Madame Y. ont conclu avec la SCI ARBOR&SENS un contrat de réservation d’un appartement à vendre en l’état futur d’achèvement.

Le projet n’ayant pu aboutir, par acte de commissaire de justice délivré à personne morale le 1^er décembre 2023, Monsieur X. et Madame Y. ont assigné la SCI ARBOR&SENS devant le tribunal judiciaire de CHAMBERY sollicitant sa condamnation à leur proposer la conclusion d'un acte authentique de vente conforme aux conditions stipulées dans le contrat de réservation et à réparer leurs préjudices du fait de manquements contractuels.

La SCI ARBOR&SENS a constitué avocat le 23 janvier 2024.

[*]

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur X. et Madame Y. demandent au tribunal de :

- DIRE ET JUGER que la clause de caducité du contrat de réservation revêt le caractère de clause abusive.

- DIRE ET JUGER non écrite la clause rendant caduc le contrat de réservation

- DIRE ET JUGER que la SAS ARBOR&SENS ne justifie pas du déséquilibre financier du projet de construction immobilière.

- DIRE ET JUGER que la SAS ARBOR&SENS procède par voie d’affirmation.

- DIRE ET JUGER que la SAS ARBOR&SENS a manqué à ses obligations contractuelles en lien direct et certain avec les préjudices des demandeurs.

- DIRE ET JUGER que la SAS ARBOR&SENS a manqué à son obligation précontractuelle d’information.

- DIRE ET JUGER que la SAS ARBOR&SENS est à l’origine d’un manquement délictuel.

En conséquence :

A titre principal

• CONDAMNER la SCI ARBOR&SENS à proposer la conclusion d’un acte authentique de vente avec Madame Y. et Monsieur X. conforme aux conditions stipulées dans le contrat de réservation conclu avec eux et ceci sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

A titre subsidiaire

• CONDAMNER la SCI ARBOR&SENS à verser à Madame Y. et Monsieur X. la somme de 55.102 euros en réparation des préjudices subis du fait de l’impossible exécution en nature des engagements de la SCI ARBOR&SENS.

En tout état de cause

• CONDAMNER la SCI ARBOR&SENS à verser à Madame Y. et Monsieur X. la somme de 85.830,52 euros en réparation des préjudices subis du fait des inexécutions contractuelles de la SCI ARBOR&SENS (somme à parfaire).

• CONDAMNER la SCI ARBOR&SENS à verser à Madame Y. et Monsieur X. la somme de 5.000 euros au titre de la résistance abusive.

• CONDAMNER la SCI ARBOR&SENS au paiement de la somme de 705,60 euros en remboursement des échéances versées au titre de l’assurance emprunteur

• CONDAMNER la SCI ARBOR&SENS à verser à Madame Y. et Monsieur X. la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

• JUGER que l’ensemble des sommes que la SCI ARBOR&SENS sera condamnée à payer portera intérêts au taux légal et anatocisme conformément à l’article 1343-2 du code civil, à compter du 11 janvier 2023, date de la première mise en demeure des demandeurs.

[*]

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI ARBOR&SENS demande pour sa part au tribunal de :

A titre principal,

- DIRE ET JUGER que la SCI ARBOR&SENS n’a commis aucune faute dans l’exécution du contrat de réservation,

- DIRE ET JUGER que la SCI ARBOR&SENS a parfaitement exécuté le contrat de réservation en se prévalant de la caducité du contrat de réservation,

En conséquence :

- DEBOUTER Madame Y. et Monsieur X. de l’intégralité de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

- DEBOUTER Madame Y. et Monsieur X. de leur demande de condamnation sous astreinte, cette dernière étant irréalisable du fait de l’impossibilité de respecter les délais prévus au contrat de réservation,

- DEBOUTER Madame Y. et Monsieur X. de leur demande de réparation de leur préjudice moral et de jouissance, ces demandes étant parfaitement infondées et injustifiées et, à défaut, RAMENER le montant à de plus justes proportions,

- DONNER acte à la SCI ARBOR&SENS de ce qu’elle ne s’oppose pas à la restitution du dépôt de garantie et ce, étant constaté que ce dernier n’a pas encore pu être restitué du simple fait de Madame Y. et Monsieur X.,

- DEBOUTER Madame Y. et Monsieur X. de leurs demandes au titre de la réparation liée à la prétendue perte du dispositif PINEL 2022, à la prétendue perte de taux d’emprunt préférentiels, ainsi qu’au paiement des mensualités d’assurance de prêt, ces derniers étant injustifiés et infondés et, à défaut, DIRE qu’il s’agit d’une perte de chance dont le préjudice ne peut être indemnisé en totalité et, en conséquence, RAMENER les montants sollicités à de plus justes proportions,

En tout état de cause,

- CONDAMNER Madame Y. et Monsieur X. à verser à la SCI ARBOR&SENS la somme de 3.500 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

- DEBOUTER Madame Y. et Monsieur X. de leur demande formulée sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

- CONDAMNER Madame Y. et Monsieur X. aux entiers dépens,

[*]

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 09 octobre 2025.

Le dossier a été retenu à l'audience du 05 février 2025 renvoyée au 05 mars 2025 à la demande d’un avocat indisponible souhaitant plaider le dossier et mis en délibéré au 07 mai 2026.

Conformément à l'article 467 du code de procédure civile, il sera statué par décision contradictoire.

 

MOTIFS :

I – Sur la responsabilité contractuelle de la SCI ARBOR&SENS :

Aux termes de l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Aux termes de l’article 1104 du code civil : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d'ordre public ».

Aux termes de l’article 1193 du code civil : « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise ».

Aux termes de l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation : « I.- La vente prévue à l'article L. 261-10 peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble.

Ce contrat doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l'immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d'exécution des travaux ainsi qu'à la consistance, à la situation et au prix du local réservé.

Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la conclusion du contrat de vente.

Ils sont restitués, dans le délai de trois mois, au déposant si le contrat n'est pas conclu du fait du vendeur, si la condition suspensive prévue à l'article L. 313-41 du code de la consommation n'est pas réalisée ou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire.

[...]

III.- Est nulle toute autre promesse d'achat ou de vente ».

Aux termes de l’article 1171 du code civil : « Dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.

L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation ».

En l’espèce, Monsieur X. et Madame Y. expliquent que la SCI ARBOR&SENS engage sa responsabilité contractuelle en ce qu’ils étaient engagés avec elle au titre d’un contrat de réservation de bien pour un appartement en l’état futur d’achèvement et qu’elle a mis fin à celui-ci unilatéralement en se prévalant d’une clause de caducité après avoir augmenté le prix de vente et avoir voulu le leur imposer. Ils ajoutent que la SCI ARBOR&SENS ne justifie pas de l’augmentation du coût de la construction qu’elle allègue et que la clause contractuelle qu’elle leur oppose revêt le caractère de clause abusive, de sorte qu’elle doit être écartée et déclarée comme nulle et non écrite.

La SCI ARBOR&SENS indique pour sa part que le contrat de réservation VEFA est considéré comme un « avant contrat » et que la vente au prix ferme et non révisable convenue devait se faire seulement et seulement si elle pouvait avoir les garanties financières légales sur l’intégralité du projet. Or elle explique qu’à l’ouverture des offres, elle a constaté un dépassement significatif des coûts de construction, ce qui entraînait un déséquilibre conséquent du projet immobilier dès lors voué à l’échec, et que ce déséquilibre financier empêchait d’obtenir les garanties susmentionnées. Elle déclare ainsi que c’est à bon droit qu’elle a constaté la caducité du contrat de réservation et souhaité restitué aux acheteurs leur dépôt de garantie.

Ainsi, le contrat de réservation de bien immobilier en l’état futur d’achèvement est un contrat formel.

Monsieur X. et Madame Y. versent ainsi en procédure le contrat de réservation d’un appartement vendu en l’état futur d’achèvement conclu avec la SCI ARBOR&SENS, lequel prévoit un III intitulé « Conditions préalables à la réalisation du programme », qui indique à ce titre comme condition préalable : « Obtention des garanties de remboursement ou d’achèvement prévues par les articles R. 261-17 à R. 261-24 du code de la construction et de l’habitation. Obtention des assurances de responsabilité et dommage-ouvrage prévues par les articles L. 241-1 et L. 242-1 du code des assurances ». Il est ajouté que : « Le réservant s’oblige à informer le réservataire de la réalisation des conditions préalables ou de leur non-réalisation. Dans ce dernier cas, les présentes seront tenues pour caduques, sans indemnité de part et d’autre, et le dépôt de garantie dont il sera fait état ci-après sera restitué immédiatement au réservataire ».

La SCI ARBOR&SENS explique qu’en vertu de cet article 3 le contrat conclu avec Monsieur X. et Madame Y. serait caduc car elle n’aurait pas pu obtenir les garanties visées en raison du changement des conditions du marché. Elle verse à ce titre en procédure une attestation de la Banque Populaire en date du 5 juillet 2023 indiquant avoir donné accord à la SCI ARBOR&SENS de délivrance d’une GFA (garantie financière d’achèvement) relative au projet de construction sis [Adresse 3] à CHAMBERY. Il y est indiqué que cet accord est fondé sur un niveau de marge sur opération et qu’en raison de l’augmentation importante du coût de la construction il est nécessaire que les prix de vente soient rehaussés en conséquence. Elle communique en outre un courriel d’un notaire du 15 novembre 2023 adressé à un autre notaire suite à l’annulation du dossier X./[Y], lui demandant de se rapprocher de ses clients afin d’obtenir le document nécessaire à la restitution du dépôt de garantie.

Monsieur X. et Madame Y. versent cependant en procédure les courriers qu’ils échangeaient entre le 11 janvier 2023 et le 18 juillet 2023 avec la SCI ARBOR&SENS se plaignant du retard dans la livraison, laquelle leur répondait rapidement que cela était dû aux incertitudes impactant le secteur de la construction, puis leur faisait part d’une augmentation du coût de la construction l’obligeant à revoir avec chaque client les conditions d’acquisition des logements. La SCI ARBOR&SENS leur proposait alors la conclusion d’un nouvel accord ou la restitution de leur dépôt de garantie s’ils préféraient abandonner le projet.

Il n’est ainsi pas démontré que la SCI ARBOR&SENS informait Monsieur X. et Madame Y. qu’elle n’aurait pas pu obtenir les garanties visées dans l’article III de leur contrat de réservation d’un appartement en l’état futur d’achèvement. En effet, l’ensemble des courriers échangés fait état d’une augmentation du coût de la construction et aucunement d’une difficulté à obtenir les garanties obligatoires. En outre, l’attestation de la Banque Populaire, versée en procédure par la SCI ARBOR&SENS est daté du 05 juillet 2023, soit antérieurement au dernier courrier adressé par la SCI ARBOR&SENS à Monsieur X. et Madame Y. le 18 juillet 2023, pour autant ce dernier courrier ne vise toujours pas le défaut de garantie pour justifier de ce que le contrat de réservation serait caduc. De plus, l’article III du contrat signé entre les parties mentionne l’obtention des garanties de remboursement ou d’achèvement et des assurances de responsabilité et dommage-ouvrage, or l’attestation de la Banque Populaire indique clairement que la Banque Populaire a donné son accord à la SCI ARBOR&SENS pour délivrance d’une garantie financière d’achèvement relative au projet de construction sis [Adresse 3] à CHAMBERY.

Ainsi, la SCI ARBOR&SENS ne justifie pas n’avoir pas obtenu les garanties visées à l’article III du contrat de réservation signé entre les parties et ne justifie pas non plus en avoir informé les parties avant de constater la caducité comme le prévoit ce même article du contrat.

C’est dès lors à tort que la SCI ARBOR&SENS se prévaut de la caducité du contrat conclu avec les demandeurs au visa de l’article III de ce contrat.

S’agissant du caractère abusif de l’article III du contrat de réservation conclu entre les parties, soulevé par Monsieur X. et Madame Y., il apparaît que cet article vise l’obtention de garanties et assurances obligatoires, seule condition pour permettre au promettant de déclarer le contrat caduc. De sorte qu’il ne peut être considéré qu’il crée un déséquilibre significatif entre les parties. En conséquence, il y a lieu de débouter Monsieur X. et Madame Y. de leur demande de dire et juger cet article non écrit.

La lecture du contrat de réservation d’un appartement en l’état futur d’achèvement conclu entre les parties permet en outre de constater qu’en dehors de raisons indiquées par le III, aucun autre article ne permet au promettant de se dédire unilatéralement en constatant la caducité du contrat. Et concernant le prix prévu entre les parties, ce même contrat de réservation indique que « le prix indiqué aux Conditions Particulières est ferme et non révisable en ce que le réservant s’engage à le maintenir, sauf à ce qu’il soit augmenté ou diminué du montant de la différence de la T.V.A. si le taux de celle-ci a subi une modification à la date de signature de l’acte de vente ».

Or en l’espèce, la SCI ARBOR&SENS indiquait aux demandeurs par courrier du 06 juin 2023 revenir vers chaque réservataire afin de revoir les conditions d’acquisition, notamment en procédant à une augmentation du prix de vente à hauteur d’environ 5 %.

Il sera en outre relevé que la SCI ARBOR&SENS ne justifie pas de l’augmentation des coûts de la construction invoqué. La production d’une attestation de la banque lui ayant accordé sa garantie financière d’achèvement faisant état d’un accord fondé sur un niveau de marge sur opération et mentionnant une augmentation importante des coûts de la construction est insuffisante car non circonstanciée et ne permet pas de considérer que le projet initial n’était plus réalisable en raison d’une augmentation du coût de la construction.

Ainsi, en procédant de la sorte la SCI ARBOR&SENS a manqué à ses obligations contractuelles envers Monsieur X. et Madame Y. et engage donc sa responsabilité contractuelle à leur égard.

S’agissant de l’obligation précontractuelle d’information qui n’aurait pas été respectée selon Monsieur X. et Madame Y. en ce que la SCI ARBOR&SENS aurait dû les informer de l’existence d’une possible augmentation des coûts du projet de construction. Il n’y a pas lieu de considérer qu’une telle obligation d’information existait puisque qu’aucune disposition contractuelle ne permettait à la SCI ARBOR&SENS de mettre fin au contrat de réservation en raison de l’augmentation des coûts de la construction.

En conséquence, il y a lieu de débouter Monsieur X. et Madame Y. de leur demande de dire et juger que la SCI ARBOR&SENS a manqué à son obligation précontractuelle d’information et engage sa responsabilité délictuelle.

 

II - Sur les conséquences de l’inexécution contractuelle :

Aux termes de l’article 1217 du code civil : « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;

- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;

- obtenir une réduction du prix ;

- provoquer la résolution du contrat ;

- demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ».

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

Le contrat de réservation d’un bien immeuble en l’état futur d’achèvement n’est pas une promesse de vente acceptée de sorte que le réservataire ne peut contraindre le réservant à lui vendre les locaux réservés. Cependant, le contrat qui confère à son bénéficiaire la faculté d'acquérir l'immeuble doit être qualifié de promesse unilatérale de vente avec obligation de conclure si l'acquéreur potentiel l'exige.

En l’espèce, Monsieur X. et Madame Y. sollicitent à ce titre :

- condamner la SCI ARBOR&SENS à leur proposer la conclusion d’un acte authentique de vente conforme aux conditions stipulées dans le contrat de réservation conclu avec eux et ceci sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

A titre subsidiaire

- condamner la SCI ARBOR&SENS à leur verser la somme de 55.102 euros en réparation des préjudices subis du fait de l’impossible exécution en nature des engagements de la SCI ARBOR&SENS.

En tout état de cause

- condamner la SCI ARBOR&SENS à leur verser la somme de 85.830,52 euros en réparation des préjudices subis du fait des inexécutions contractuelles de la SCI ARBOR&SENS (somme à parfaire),

- condamner la SCI ARBOR&SENS au paiement de la somme de 705,60 euros en remboursement des échéances versées au titre de l’assurance emprunteur.

La SCI ARBOR&SENS demande pour sa part, à titre subsidiaire, de :

- débouter Madame Y. et Monsieur X. de leur demande de condamnation sous astreinte, cette dernière étant irréalisable du fait de l’impossibilité de respecter les délais prévus au contrat de réservation,

- débouter Madame Y. et Monsieur X. de leur demande de réparation de leur préjudice moral et de jouissance, ces demandes étant parfaitement infondées et injustifiées et, à défaut, RAMENER le montant à de plus justes proportions,

- lui donner acte de ce qu’elle ne s’oppose pas à la restitution du dépôt de garantie et ce, étant constaté que ce dernier n’a pas encore pu être restitué du simple fait de Madame Y. et Monsieur X.,

- débouter Madame Y. et Monsieur X. de leurs demandes au titre de la réparation liée à la prétendue perte du dispositif PINEL 2022, à la prétendue perte de taux d’emprunt préférentiels, ainsi qu’au paiement des mensualités d’assurance de prêt, ces derniers étant injustifiés et infondés et, à défaut, DIRE qu’il s’agit d’une perte de chance dont le préjudice ne peut être indemnisé en totalité et, en conséquence, RAMENER les montants sollicités à de plus justes proportions.

Ainsi, le contrat de réservation conclu entre les parties indique que la construction n’est pas encore réalisée et qu’elle ne le saura qu’en cas d’obtention des garanties et assurances obligatoires.

Dès lors, au regard de cette condition et de l’absence d’existence du bien, le contrat conclu entre les parties ne peut être requalifié en promesse de vente et les réservataires seront déboutés de leur demande de condamnation de la SCI ARBOR&SENS à leur proposer la conclusion d’un acte authentique de vente conforme aux conditions stipulées dans le contrat de réservation conclu avec eux et ceci sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

En revanche il sera rappelé que la SCI ARBOR&SENS devra restituer à Madame Y. et Monsieur X. la somme qu’ils ont déposé en garantie, comme elle se propose de le faire.

 

Concernant le préjudice fixé par les demandeurs à hauteur de 55 102 euros.

Monsieur X. et Madame Y. expliquent qu’ils subissent un trouble de jouissance et un préjudice moral du fait de leur incapacité d’acheter un bien correspondant à leurs moyens en raison de l’augmentation des coûts de la construction et de l’impossibilité de conclure le contrat prévu avec la SCI ARBOR&SENS.

Cependant, Monsieur X. et Madame Y. ne justifient pas qu’il n’existerait à présent aucun bien immobilier similaire à celui qu’ils espéraient pouvoir acheter à un prix semblable.

Dès lors, la preuve d’un tel préjudice n’est pas rapportée et il y a lieu de les débouter de leur demande en ce sens.

 

Concernant le préjudice fixé par les demandeurs à hauteur de 85.830,52 euros.

Monsieur X. et Madame Y. indiquent avoir perdu la possibilité de bénéficier du dispositif prévu par la loi Pinel en 2022 soir une perte financière de 33.599 euros.

Cependant, afin de pouvoir bénéficier du dispositif prévu par la loi Pinel en 2022, le seul fait de posséder un appartement, serait il en l’état futur d’achèvement ne suffit pas. D’autres conditions tenant à la performance énergétique du logement, à son implantation, à son usage, au montant du loyer et aux revenus du locataire entraient en considération.

Dès lors, si l’absence de signature du contrat de vente en l’état futur d’achèvement au cours de l’année 2022 a fait perdre une chance aux demandeurs de pouvoir bénéficier du dispositif Pinel alors en vigueur, reste que d’une part le contrat de réservation ne rendait pas certain la conclusion du contrat de vente en l’état futur d’achèvement, même si la probabilité était grande, et d’autre part que rien ne permet d’assurer que le logement envisagé par Monsieur X. et Madame Y. leur aurait permis de bénéficier d’un tel dispositif.

A ce titre la perte de chance qui existe est donc minime et sera évaluée à hauteur de 10 % soit 3 359,90 euros au regard des pièces versées au dossier.

Monsieur X. et Madame Y. ajoutent que les taux d’emprunt ont augmenté et que s’ils devaient souscrire un crédit immobilier identique aujourd’hui cela leur coûterait 51 677,12 euros de plus dont ils demandent paiement à la SCI ARBOR&SENS en réparation de leur préjudice issu de la faute contractuelle.

Cependant, la conclusion du contrat de vente en l’état futur d’achèvement n’était pas certaine en bénéficiant du contrat de réservation souscrit entre les parties. Malgré tous l’aléa tenant à l’obtention des garanties et des assurances était minime et la SCI ARBOR&SENS justifie de ce qu’au moment où elle à mis fin au contrat de réservation, unilatéralement et de manière fautive, elle bénéficiait déjà de la garantie financière d’achèvement.

Ainsi, la probabilité d’avoir perdu une chance de conclure le contrat de vente en l’état futur d’achèvement est grande. En outre, les demandeurs étant salariés du Crédit agricole il doit être considéré qu’ils n’obtiendront ailleurs aucun crédit immobilier plus avantageux que celui dont ils justifient pouvoir bénéficier pour un même montant.

Cependant, un tel préjudice est hypothétique dans la mesure où Monsieur X. et Madame Y. ne justifient avoir contracté aucun nouveau crédit immobilier avec leur employeur au jour de leur demande et rien ne permet d’être certain qu’ils le feront pour s’engager dans un nouveau projet immobilier à l’avenir.

En conséquence il y a lieu de les débouter de leur demande à ce titre.

Monsieur X. et Madame Y. font enfin état d’un préjudice à hauteur de 705,60 euros en raison des mensualités relatives au contrat d’assurance du prêt qu’ils avaient contracté.

Les demandeurs justifiant du versement de cette somme au travers du courrier du crédit Agricole du 9 avril 2025 qu’ils versent aux débats, et de tels versement étant sans objet du fait des manquements contractuels de la SCI ARBOR&SENS, il y a lieu de la condamner à verser cette somme de 705,60 euros aux demandeurs en réparation de leur préjudice.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SCI ARBOR&SENS à payer à Monsieur X. et Madame Y. la somme de 3.359,90 et 705,60 euros en réparation de leur préjudice en raison de son manquement contractuel.

 

III - Sur la résistance abusive :

Aux termes de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, Monsieur X. et Madame Y. sollicitent la condamnation de la SCI ARBOR&SENS à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de sa résistance abusive.

Cependant, au regard de la solution donnée au litige les déboutant de leur demande de condamnation de la SCI ARBOR&SENS à leur proposer de conclure un contrat de vente en l’état futur d’achèvement sous les mêmes conditions, il y a lieu de les débouter de leur demande à ce titre.

 

IV- Sur le taux d’intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil : « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise ».

En l’espèce, Monsieur X. et Madame Y. sollicitent de juger que l’ensemble des sommes que la SCI ARBOR&SENS sera condamnée à leur payer portera intérêts au taux légal et anatocisme, à compter du 11 janvier 2023, date de la première mise en demeure des demandeurs.

Cependant, les sommes allouées étant dues en réparation de leur préjudice ce sur quoi ne portait pas leur mise en demeure et la SCI ARBOR&SENS leur ayant proposé de leur restituer leur dépôt de garantie, il y a lieu de débouter les demandeurs de leur demande d’anatocisme.

En revanches, les sommes allouées porteront intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

 

V – Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, au regard de la solution donnée au litige, il y a lieu de condamner la SCI ARBOR&SENS aux dépens.

 

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur X. et Madame Y. sollicitent la condamnation de la SCI ARBOR&SENS à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SCI ARBOR&SENS sollicite pour sa part la condamnation de Monsieur X. et Madame Y. à lui verser la somme de 3 500 euros sur ce même fondement.

Ainsi, au regard de la solution donnée au litige, il y a lieu de condamner la SCI ARBOR&SENS à verser à Monsieur X. et Madame Y. la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter la SCI ARBOR&SENS de sa demande à ce titre.

 

Sur l'exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il y a lieu de constater l’exécution provisoire de la présente décision.

 

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire après débats publics, après en avoir délibéré, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE que la SCI ARBOR&SENS engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de Monsieur X. et Madame Y. ;

DÉBOUTE Monsieur X. et Madame Y. de leur demande de déclarer non écrite la clause prévue par le III du contrat conclu avec la SCI ARBOR&SENS ;

DÉBOUTE Monsieur X. et Madame Y. de leur demande de dire et juger que la SCI ARBOR&SENS a manqué à son obligation précontractuelle d’information ;

CONDAMNE la SCI ARBOR&SENS, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Monsieur X. et Madame Y. la somme de 3.359,90 euros en réparation de leur préjudice en raison de son manquement contractuel, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI ARBOR&SENS, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Monsieur X. et Madame Y. la somme de 705,60 euros en remboursement des échéances versées au titre de l’assurance emprunteur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE Monsieur X. et Madame Y. de leur demande d’anatocisme ;

DONNER ACTE à la SCI ARBOR&SENS de ce qu’elle propose la restitution du dépôt de garantie à Madame Y. et Monsieur X. ;

DÉBOUTE Monsieur X. et Madame Y. de leur demande de condamnation de la SCI ARBOR&SENS à leur proposer la conclusion d’un acte authentique de vente conforme aux conditions stipulées dans le contrat de réservation conclu avec eux sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

DÉBOUTE Monsieur X. et Madame Y. de leur demande de condamnation de la SCI ARBOR&SENS à condamner la SCI ARBOR&SENS à leur verser à la somme de 55 102 euros en réparation des préjudices subis du fait de l’impossible exécution en nature des engagements de la SCI ARBOR&SENS ;

DÉBOUTE Monsieur X. et Madame Y. de leur demande de dommages et intérêt pour résistance abusive ;

CONDAMNE la SCI ARBOR&SENS, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Monsieur X. et Madame Y. la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCI ARBOR&SENS de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI ARBOR&SENS, prise en la personne de son représentant légal, à payer les dépens afférents à la présente procédure ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera signifiée par voie d’huissier de justice à l’initiative de la partie la plus diligente ;

RAPPELLE que le présent jugement est susceptible d’appel dans le délai d’un mois à compter de sa signification.

Ainsi jugé et prononcé le 7 mai 2026 par le Tribunal Judiciaire de Chambéry, la minute étant signée par :

LE GREFFIER,                               LE PRÉSIDENT,