Extraits : 1/ « Il résulte de ces textes que lorsque le consentement donné par une partie à un contrat a été donné sous la pression d'une contrainte, ce vice du consentement affecte l'ensemble du contrat et non pas seulement une clause de ce contrat.

En outre, les sociétés JM1 et JMSF ne démontrent pas leur état de dépendance économique. En effet, contrairement à ce qu'elles soutiennent tout l'ensemble immobilier n'est pas exploité en résidence de tourisme par la défenderesse et la proposition de nouveau bail ne faisait pas obstacle à la reprise par les sociétés demanderesses de la gestion de leurs lots.

Il n'est pas contesté que les projets de contrats adressés aux sociétés demanderesses comportaient une clause suspensive ainsi rédigée « Le bailleur est informé que la résidence dont dépendent les lieux loués a vocation à être exploitée en résidence de tourisme ou para hôtellerie de résidence de loisirs comportant la fourniture de différents services ou prestations par un exploitant unique, à savoir le preneur aux présentes. Afin de pérenniser cette exploitation, le preneur doit avoir conclu des baux portant sur un total minimum de 42 appartements dépendant de la résidence [Etablissement 1], le bailleur reconnaît avoir connaissance de l'ensemble des impératifs supportés par le preneur dans le cadre de l'exploitation de cette résidence et consent en conséquence à la présente condition suspensive à savoir : Au plus tard le 31 août 2019, devra avoir été conclu un ensemble de nouveaux baux commerciaux(en ce compris le présent bail) emportant au profit du présent preneur la qualité de Preneur à bail pour au moins 42 appartements dépendant de ladite résidence. Cette condition est stipulée dans l'intérêt exclusif du preneur... ».

Or il s'évince de cette clause même que tous les appartements de la [Adresse 6] ne sont pas donnés à bail à la société défenderesse. Il résulte au contraire des annonces produites par la société PV EXPLOITATION FRANCE et dont l'origine est établie par le descriptif joint, l'une des annonces mentionnant expressément « Palais des Gouverneurs de l'Ile de Ré »", que certains propriétaires ont repris effectivement la gestion de leurs lots soit par eux-mêmes soit par un mandataire démontrant ainsi l'absence de contrainte économique.

En ce qui concerne la perte des avantages fiscaux invoquée par les sociétés JM1 et JMSF que celles-ci ne produisent aucune pièce à ce titre. Bien plus, il résulte des attestations notariées et des propres écritures des demanderesses que les lots avaient été acquis 20 ans avant la signature du nouveau bail si bien que le délai légal pour l'application de la réduction de l'impôt sur le revenu comme de la TVA était largement expiré. En outre, en ce qui concerne la TVA, la poursuite de l'activité économique dans l'immeuble permettant la déduction de cette taxe étant sans lien avec le recours à un exploitant de résidence de tourisme, les sociétés JM1 et JMSF n'étaient pas contraintes de signer le nouveau bail pour continuer à en bénéficier. Ainsi les demanderesses ne démontrent pas la contrainte qui les aurait amenées à régulariser le nouveau bail.

Elles seront déboutées de leur demande en annulation pour vice du consentement a fortiori de la seule clause « travaux » et de leurs demandes subséquentes de remboursement des frais engagés au titre des travaux. »

2/ « Ainsi le fait que la SAS PV RESIDENCES ET RESORTS FRANCE, aux droits de laquelle se trouve la SAS PV EXPLOITATION FRANCE ait elle-même rédigé les projets de contrats de bail ne prouve pas que les demanderesses auxquelles ils étaient adressés n'aient eu aucune possibilité de les négocier. Dès lors la qualification de contrat d'adhésion ne sera pas retenue et la demande des sociétés JM1 et JMSF à ce titre sera rejetée.

En outre, la clause relative à la prise en charge des travaux fixe le montant des-dits travaux. Elle est à ce titre indissociable de la clause en fixation du loyer. Or le montant du loyer constitue bien l'objet principal du contrat et l'adéquation du prix à la prestation. Le tribunal ne pourrait dès lors apprécier le déséquilibre causé par cette clause.

Enfin, les demanderesses ne démontrent pas le déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties créé par la clause travaux alors que celle-ci ne met à la charge des bailleurs que le coût ponctuel des travaux de rénovation des appartements alors même que ceux-ci ont été mis en location depuis 20 ans et étaient nécessairement affectés de vétusté, laquelle est à la charge de tout bailleur.

Pour l'ensemble de ces motifs, la demande des sociétés JM1 et JMSF tendant à voir juger réputée non écrite la clause travaux insérée au bail sera rejetée. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

CONTENTIEUX GÉNÉRAL CIVIL

JUGEMENT DU 7 JUILLET 2026

 

R.G. n° 23/02362. Jugement n° 26/00215. N° Portalis DBXC-W-B7H-E4ND.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Sophie ROUBEIX, Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile

GREFFIER : Marianne CONSTANS, lors des débats

Sophie BERTHONNEAU, lors du délibéré

 

DEMANDERESSES :

- S.C.P. JM1

immatriculée au R.C.S. de [Localité 1] sous le numéro XXX, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux, siège social : [Adresse 1], représentée par Maître Bertrand de CAMPREDON, membre de la S.E.L.A.R.L. GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Maître Leila KHALI, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant

- S.A.R.L. JMSF

immatriculée au R.C.S. de [Localité 2] sous le numéro YYY, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux, siège social : [Adresse 2], représentée par Maître Bertrand de CAMPREDON, membre de la S.E.L.A.R.L. GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Maître Leila KHALI, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant

 

DÉFENDERESSES :

- S.A.S. PV [C], anciennement dénommée S.A.S. PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE

immatriculée au R.C.S. de [Localité 3] sous le numéro ZZZ, prise en la personne de son Président en exercice, siège social : [Adresse 3], représentée par Maître Philippe RIGLET, membre de S.C. ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES (Cabinet FRANKLIN), avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Maître Sandrine BRUNET, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant

- S.A.S.U. PV EXPLOITATION FRANCE, venant aux droits de la SAS PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE

immatriculée au R.C.S. de [Localité 3] sous le numéro WWW, prise en la personne de son Président en exercice, siège social : [Adresse 3], représentée par Maître Philippe RIGLET, membre de S.C. ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES (Cabinet FRANKLIN), avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Maître Sandrine BRUNET, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant

* * *

Clôture prononcée le 29 janvier 2026

Débats tenus à l'audience du 5 mai 2026

Date de délibéré indiquée par le Président le 7 juillet 2026

Jugement prononcé le 7 juillet 2026 par mise à disposition au greffe

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 2 novembre 1999, la SARL LOCAMARL a donné à bail commercial à la société [E] & VACANCES TOURISME FRANCE, dans le cadre de son activité d'exploitation d'une résidence de tourisme ou para hôtelière de résidence de loisirs, le lot 45 lui appartenant au sein de la résidence « [Adresse 4] » située [Adresse 5] à [Ville S.] ([17]) et ce pour une durée de 9 années à compter du 1^er janvier 2000.

Par acte authentique du 31 juillet 2005, la société LOCAMARL a cédé son lot à la société civile JM1.

Le bail initial a fait l'objet d'un renouvellement au profit de la société [E] & VACANCES MAEVA TOURISME EXPLOITATION venue aux droits de la société [E] & VACANCES TOURISME FRANCE du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2018 moyennant un loyer annuel de 8 936€HT.

Parallèlement, par acte sous seing privé du 15 juillet 2009, la SARL LOCASOU, aux droits de laquelle se trouve la SARL JMSF, a donné à bail commercial à la société [E] & VACANCES MAEVA TOURISME EXPLOITATION les lots 0048-01 et 0049-01 dont elle était propriétaire au sein de cette même résidence pour une durée de 9 années commençant à courir au 1er janvier 2010 pour un loyer annuel de 9.612 € HT pour chacun des deux lots.

Par avenants conclus avec la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE, venue aux droits de la société [E] & VACANCES MAEVA TOURISME EXPLOITATION, la durée de ces baux a été prorogée au 30 septembre 2019.

Par acte extrajudiciaire du 29 mars 2019, la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE a donné congé à ses bailleurs pour l'échéance du 30 septembre 2019.

Puis de nouveaux baux ont été signés entre la SAS PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE et les sociétés JM1 et JMSF le 1^er mai 2019 pour la SCP JM1 et le 22 juin 2019 pour la SARL JMSF.

En application de ces contrats et plus spécifiquement d'une clause relative aux travaux, les sociétés JM1 et JMSF ont réglé à la SAS PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE un acompte puis le solde de travaux réalisés dans chacun des lots leur appartenant, pour un montant total de 9.234 € TTC chacune.

Par traités d'apports partiels et changement de dénomination, la SAS PV EXPLOITATION FRANCE est venue aux droits de la SAS PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE.

Par exploits du 1^er août 2023, la SCP JM1 et la SARL JMSF ont fait assigner la SAS PV [C] et la SAS PV EXPLOITATION FRANCE devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE aux fins notamment de voir annuler ou subsidiairement juger non écrites les clauses 5.12 et 7 des baux conclus entre les demanderesses et PV [C] aux droits de laquelle se trouve la SAS PV EXPLOITATION FRANCE.

[*]

Aux termes de leurs dernières écritures, n°7, notifiées par voie électronique, les sociétés JM1 et JMSF demandent au tribunal de :

A titre principal :

* Dire que la société PV [C] a usé de violence afin d'obtenir la signature du nouveau bail commercial de 2019,

* Dire que le consentement des demandeurs a été vicié et en conséquence :

¤ Annuler les articles 5.12 et 7 du bail de 2019 conclu entre les demanderesses et PV

[C] aux droits de laquelle vient la SAS PV EXPLOITATION FRANCE,

¤ Ordonner aux sociétés PV [C] et PV EXPLOITATION FRANCE ou subsidiairement la société PV EXPLOITATION FRANCE, la restitution des frais engagés au titre des travaux de rénovation comme suit :

- 7.695 € HT (ou 9.234 € TTC) au profit de la société JMSF,

- 7.695 € HT (ou 9.234 € TTC) au profit de la société JM1,

* Juger que les travaux de rénovation et du mobilier seront acquis aux demandeurs sans que les sociétés PV [C] et PV EXPLOITATION FRANCE ne puissent réclamer une indemnité,

A titre subsidiaire :

* Dire que le bail commercial de 2019 liant les demandeurs à PV EXPLOITATION FRANCE est un contrat d'adhésion,

* Constater que la clause prévue aux articles 5.12 et 7 dudit bail crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties,

* Juger réputée non écrite la clause prévue aux articles 5.12 et 7 dudit bail,

* Ordonner aux sociétés PV [C] et PV EXPLOITATION FRANCE ou subsidiairement la société PV EXPLOITATION FRANCE, la restitution des frais engagés au titre des travaux de rénovation comme suit :

- 7.695 € HT (ou 9.234 € TTC) au profit de la société JMSF,

- 7.695 € HT (ou 9.234 € TTC) au profit de la société JM1,

* Juger que les travaux de rénovation et du mobilier seront acquis aux demandeurs sans que les sociétés PV [C] et PV EXPLOITATION FRANCE ne puissent réclamer une indemnité,

En tout état de cause :

* Débouter les sociétés PV [C] et PV EXPLOITATION FRANCE de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

* Tirer les conséquences d el'absence de réponse à la sommation de communiquer du 29 avril 2024,

* Condamner les sociétés PV [C] et PV EXPLOITATION FRANCE ou subsidiairement la société PV EXPLOITATION FRANCE au paiement de la somme de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

* Condamner les sociétés PV [C] et PV EXPLOITATION FRANCE ou subsidiairement la société PV EXPLOITATION FRANCE aux dépens,

* Dire n'y a voir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Elles exposent que la société PV [C] ne devrait pas être mise hors de cause dès lors qu'elle serait la signataire du bail dont la nullité est demandée.

Elles indiquent que leur consentement aurait été vicié par violence, et plus précisément par violence économique de par l'état de dépendance économique mais également juridique des bailleurs, le contractant dominant, la société PV [C], ayant abusé de la situation de péril à laquelle les demanderesses se seraient senties exposées.

Elles estiment nulle la clause travaux insérée au bail imposée par PV [C], cocontractant dominant du fait de l'exploitation homogène et indissociable de la résidence alors que les bailleurs auraient pu craindre la perte d'un revenu important et de l'avantage fiscal en vue duquel ils auraient acquis leurs lots.

Elles affirment que la condition suspensive de signature d'un nombre minimal de baux ne pourrait pas démontrer l'absence de contrainte de signer un nouveau bail et que les bailleurs n'auraient pas eu la possibilité d'exploiter leurs biens en direct.

Elles ajoutent que le preneur n'aurait pas donné aux bailleurs d'information sur les travaux de rénovation mis à leur charge et ne leur aurait pas laissé de délai raisonnable pour trouver une autre solution.

Elles précisent qu'ainsi le preneur aurait obtenu un avantage manifestement excessif, tous les travaux étant mis à la charge des bailleurs y compris les travaux d'embellissement et imposant en outre les moyens de financement de ces travaux, faisant ainsi peser sur les demanderesses la stratégie commerciale de son groupe.

Elles estiment excessive la sanction prévue en cas de non-respect d'une des échéances de paiement des travaux et qu'en réalité la société PV [C] aurait imposé une baisse des loyers.

Elles contestent la nullité de l'acte en son entier, seule la clause travaux étant nulle, cette clause étant la seule clause rajoutée par rapport à l'ancien bail et les défenderesses ne démontrant pas que cette clause aurait été déterminante de leur consentement.

Elles énoncent que subsidiairement cette clause devrait être réputée non écrite alors que les travaux prévus l'auraient été uniquement au regard de la typologie du logement mais nullement en fonction de son état réel et qu'aucune négociation du contrat n'aurait été possible si bien que ce contrat serait un contrat d'adhésion à l'intérieur desquels la clause travaux créerait un déséquilibre significatif alors qu'elle ne serait pas nécessaire et qu'il n'existerait aucune proportionnalité entre les droits et obligations des parties.

[*]

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 07 octobre 2025, la SAS PV [C] et la SAS PV EXPLOITATION FRANCE demandent au tribunal de :

* Débouter les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société PV [C] qui n'a plus de lien contractuel avec les demandeurs,

Sur la demande de nullité de la clause travaux :

* Juger que l'existence d'un vice de violence ne peut entraîner que l'anéantissement total d'un contrat et non d'une seule de ses clauses,

* Juger que la société PV EXPLOITATION FRANCE n'a commis aucune violence économique lors de la conclusion des baux,

* En conséquence Débouter les demandeurs de leur demande de nullité de la clause travaux insérée aux baux et de restitution des frais engagés par les demandeurs au titre des travaux,

Sur la demande tendant à réputer non écrite la clause travaux sur le fondement du contrat d'adhésion :

* A titre principal, Juger que les dispositions de l'article 1771 du code civil ne sont pas applicables à la clause travaux des baux,

* A titre subsidiaire, Juger que la clause travaux n'a créé aucun déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties,

* En conséquence, Débouter les demandeurs de leur demande tendant à réputer non écrite la clause travaux des baux et à la restitution des frais engagés par les demandeurs au titre des travaux,

En tout état de cause :

* Débouter les demandeurs de leur demande de dommages et intérêts,

* Débouter les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société PV EXPLOITATION FRANCE,

* Suspendre l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

* Condamner chacun des demandeurs à verser aux sociétés PV [C] et la société PV EXPLOITATION FRANCE la somme de 3.000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

La SAS PV [C] et la SAS PV EXPLOITATION FRANCE soutiennent que la SAS PV [C] ne serait plus titulaire des baux suite au traité d'apport partiel d'actifs du 1er octobre 2020 ayant transmis à titre universel tous les droits et obligations de la branche d'activité considérée à PV EXPLOITATION FRANCE sans solidarité de la société apporteuse et que ce transfert serait opposable aux sociétés demanderesses.

Elles contestent la nullité de la clause travaux alors que la nullité pour violence ne pourrait entraîner que l'anéantissement total du contrat et qu'il n'y aurait pas eu de dépendance économique des bailleurs lesquels auraient eu la possibilité de refuser de signer un bail, le preneur n'exploitant pas la totalité des lots dépendant de l'ensemble immobilier et ayant fait état, pour la poursuite de son activité, de la nécessité d'inclure dans la résidence au moins 42 appartements et non pas la totalité des lots.

Elles précisent que certains copropriétaires auraient fait le choix de reprendre la gestion personnelle de leurs biens.

Elles ajoutent que le non-renouvellement des baux n'aurait pas fait perdre aux demanderesses les avantages fiscaux liés à l'acquisition de leurs lots alors que la durée de location aurait déjà excédé la durée imposée par la loi fiscale et que les propriétaires pouvaient poursuivre l'activité économique de location soit par eux-mêmes soit par un mandataire de leur choix.

Elles soulignent qu'aucun abus de faiblesse n'aurait été commis, la délivrance d'un congé ne constituant pas un moyen de pression et ce d'autant que le congé aurait été délivré pour le terme du bail et alors que les travaux auraient été rendus nécessaires par la vétusté des locaux et la clause travaux n'ayant pas octroyé au preneur un avantage excessif.

Elles font valoir que le contrat ne pourrait pas être qualifié de contrat d'adhésion, les possibilité de négociation n'ayant pas été exclues lors de l'envoi des projets de baux, et que la clause relative aux travaux serait indissociable de la fixation du loyer si bien que le tribunal ne pourrait pas apprécier le déséquilibre allégué.

Elles estiment qu'aucun déséquilibre n'existerait alors qu'en tout état de cause les travaux auraient été à la charge des bailleurs et que la clause profiterait également aux demandeurs en permettant une valorisation de leurs biens.

[*]

L'instruction de l'affaire a été clôturée par ordonnance du 29 janvier 2026.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1) Sur les demandes à l'encontre de la société PV [C] :

Les contrats contestés par les société JM1 et JMSF ont été régularisés entre chacune des sociétés demanderesses et la SAS PV RESIDENCES ET RESORTS FRANCE et non pas avec la société PV [C].

Toutes les parties s'accordent sur le fait que la SAS PV [C] est la nouvelle dénomination de la SAS PV RESIDENCES ET RESORTS FRANCE bien qu'aucune d'elle ne produise le moindre élément à ce titre.

Il résulte de ce constat mais également des différentes pièces produites et notamment du projet de traité d'apport partiel signé entre la SAS PV RESIDENCES ET RESORTS FRANCE et la SAS [E] ET VACANCES INVESTISSEMENT 60 le 16 décembre 2020 que les sociétés du groupe "[E] et Vacances" ont régulièrement transféré entre elles différents apports ou changé de noms créant nécessairement une confusion entre ces différentes dénominations.

Néanmoins, le projet de traité d'apport partiel, improprement intitulé « projet » dès lors qu'il a effectivement été signé par les parties, a eu pour effet d'apporter à la SAS [E] ET VACANCES INVESTISSEMENT 60, en précisant dans cet acte d'apport que la dénomination de cette société allait être « PV EXPLOITATION France », tous les éléments d'actif et de passif afférents à l'activité d'exploitation touristique de résidences « [E] et Vacances » constituant une branche complète et autonome d'activité.

Il est ainsi démontré que, si les baux contestés ont été régularisés avec la SAS PV RESIDENCES ET RESORTS FRANCE, devenue la SAS PV [C], ces baux ont été transférés à la SAS PV EXPLOITATION FRANCE le 16 décembre 2020.

Dès lors, même si il a pu être justifié de mettre en cause la SAS PV [C], aucune demande ne peut plus prospérer à l'encontre de cette société qui n'est plus titulaire des-dits baux.

Les sociétés civiles JM1 et JMSF seront donc déboutées de toutes leurs demandes formées à l'encontre de la SAS PV [C].

 

2) Sur la nullité de la clause travaux pour violence :

L'article 1128 du code civil rappelle que « Sont nécessaires à la validité d'un contrat : 1° le consentement des parties... ».

Selon l'article 1130 du code civil « L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. ».

Aux termes de l'article 1140 du code civil « Il y a violence lorsqu'une partie s'engage sous la pression d'une contrainte qui lui inspire la crainte d'exposer sa personne, sa fortune ou celles de ses proches à un mal considérable. ».

L'article 1143 ajoute « Il y a également violence lorsqu'une partie, abusant de l'état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu'il n'aurait pas souscrit en l'absence d'une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif. ».

Il résulte de ces textes que lorsque le consentement donné par une partie à un contrat a été donné sous la pression d'une contrainte, ce vice du consentement affecte l'ensemble du contrat et non pas seulement une clause de ce contrat.

En outre, les sociétés JM1 et JMSF ne démontrent pas leur état de dépendance économique.

En effet, contrairement à ce qu'elles soutiennent tout l'ensemble immobilier n'est pas exploité en résidence de tourisme par la défenderesse et la proposition de nouveau bail ne faisait pas obstacle à la reprise par les sociétés demanderesses de la gestion de leurs lots.

Il n'est pas contesté que les projets de contrats adressés aux sociétés demanderesses comportaient une clause suspensive ainsi rédigée « Le bailleur est informé que la résidence dont dépendent les lieux loués a vocation à être exploitée en résidence de tourisme ou para hôtellerie de résidence de loisirs comportant la fourniture de différents services ou prestations par un exploitant unique, à savoir le preneur aux présentes.

Afin de pérenniser cette exploitation, le preneur doit avoir conclu des baux portant sur un total minimum de 42 appartements dépendant de la résidence [Etablissement 1], le bailleur reconnaît avoir connaissance de l'ensemble des impératifs supportés par le preneur dans le cadre de l'exploitation de cette résidence et consent en conséquence à la présente condition suspensive à savoir :

Au plus tard le 31 août 2019, devra avoir été conclu un ensemble de nouveaux baux commerciaux(en ce compris le présent bail) emportant au profit du présent preneur la qualité de Preneur à bail pour au moins 42 appartements dépendant de ladite résidence.

Cette condition est stipulée dans l'intérêt exclusif du preneur... ».

Or il s'évince de cette clause même que tous les appartements de la [Adresse 6] ne sont pas donnés à bail à la société défenderesse

Il résulte au contraire des annonces produites par la société PV EXPLOITATION FRANCE et dont l'origine est établie par le descriptif joint, l'une des annonces mentionnant expressément « Palais des Gouverneurs de l'Ile de Ré »", que certains propriétaires ont repris effectivement la gestion de leurs lots soit par eux-mêmes soit par un mandataire démontrant ainsi l'absence de contrainte économique.

En ce qui concerne la perte des avantages fiscaux invoquée par les sociétés JM1 et JMSF que celles-ci ne produisent aucune pièce à ce titre.

Bien plus, il résulte des attestations notariées et des propres écritures des demanderesses que les lots avaient été acquis 20 ans avant la signature du nouveau bail si bien que le délai légal pour l'application de la réduction de l'impôt sur le revenu comme de la TVA était largement expiré.

En outre, en ce qui concerne la TVA, la poursuite de l'activité économique dans l'immeuble permettant la déduction de cette taxe étant sans lien avec le recours à un exploitant de résidence de tourisme, les sociétés JM1 et JMSF n'étaient pas contraintes de signer le nouveau bail pour continuer à en bénéficier.

Ainsi les demanderesses ne démontrent pas la contrainte qui les aurait amenées à régulariser le nouveau bail.

Elles seront déboutées de leur demande en annulation pour vice du consentement a fortiori de la seule clause « travaux » et de leurs demandes subséquentes de remboursement des frais engagés au titre des travaux.

 

3) Sur le caractère non-écrit de la clause travaux :

Selon l'article 1171 du code civil "Dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties qui créé un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation.".

Il appartient à la partie qui invoque la notion de contrat d'adhésion de la prouver.

Ainsi le fait que la SAS PV RESIDENCES ET RESORTS FRANCE, aux droits de laquelle se trouve la SAS PV EXPLOITATION FRANCE ait elle-même rédigé les projets de contrats de bail ne prouve pas que les demanderesses auxquelles ils étaient adressés n'aient eu aucune possibilité de les négocier.

Dès lors la qualification de contrat d'adhésion ne sera pas retenue et la demande des sociétés JM1 et JMSF à ce titre sera rejetée.

En outre, la clause relative à la prise en charge des travaux fixe le montant des-dits travaux.

Elle est à ce titre indissociable de la clause en fixation du loyer.

Or le montant du loyer constitue bien l'objet principal du contrat et l'adéquation du prix à la prestation.

Le tribunal ne pourrait dès lors apprécier le déséquilibre causé par cette clause.

Enfin, les demanderesses ne démontrent pas le déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties créé par la clause travaux alors que celle-ci ne met à la charge des bailleurs que le coût ponctuel des travaux de rénovation des appartements alors même que ceux-ci ont été mis en location depuis 20 ans et étaient nécessairement affectés de vétusté, laquelle est à la charge de tout bailleur.

Pour l'ensemble de ces motifs, la demande des sociétés JM1 et JMSF tendant à voir juger réputée non écrite la clause travaux insérée au bail sera rejetée.

Par voie de conséquence leur demande en remboursement des sommes versées sera également rejetée.

 

4) Sur le sort des travaux et les dommages et intérêts :

L'article 5.4 du bail précise que le preneur s'oblige à laisser à la fin de la location les lieux loués et le mobilier dans l'état d'usure normale avec toutes les améliorations, travaux utiles, embellissements que le preneur aura pu y faire, sans pouvoir réclamer aucune indemnité au bailleur.

Ainsi le sort des travaux réalisés en application des dispositions de l'article 7 du bail est déjà régi par cette disposition du bail.

Il n'y a donc pas lieu de statuer dessus.

En l'absence de violence retenue ci-dessus, les sociétés JM1 et JMSF seront déboutées de leur demande de dommages et intérêts à ce titre.

 

5) Sur les dépens, les frais irrépétibles et l'exécution provisoire :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. ».

La SCP JM1 et la SARL JMSF qui succombent seront condamnées aux dépens et également déboutées de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SAS PV [C] et de la SAS PV EXPLOITATION FRANCE, contraintes de se défendre en justice, l'intégralité de leurs frais irrépétibles. La SCP JM1 et la SARL JMSF seront condamnées chacune à leur verser à ce titre la somme de 2 500€.

Rien ne justifie que l'exécution provisoire de droit soit écartée.

 

PAR CES MOTIFS,

Le TRIBUNAL, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

- DÉBOUTE la SCP JM1 et la SARL JMSF de toutes leurs demandes formées à l'encontre de la SAS PV [C],

- DÉBOUTE la SCP JM1 et la SARL JMSF de leur demande en annulation pour vice du consentement de la clause "travaux" et de leurs demandes subséquentes de remboursement des frais engagés au titre des travaux,

- DÉBOUTE la SCP JM1 et la SARL JMSF de leur demande de qualification des contrats de location en contrats d'adhésion,

- DÉBOUTE la SCP JM1 et la SARL JMSF de leur demande tendant à voir juger réputée non écrite la clause travaux insérée dans leurs baux respectifs, et de leurs demandes subséquentes de remboursement des frais engagés au titre des travaux,

- DIT n'y a voir lieu à statuer sur le sort des travaux réalisés, en présence d'une clause claire du bail,

- DÉBOUTE la SCP JM1 et la SARL JMSF de leur demande de dommages et intérêts,

- DÉBOUTE la SCP JM1 et la SARL JMSF de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

- CONDAMNE la SCP JM1 à verser à la SAS PV [C] et la SAS PV EXPLOITATION FRANCE la somme de DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2 500€) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- CONDAMNE la SARL JMSF à verser à la SAS PV [C] et la SAS PV EXPLOITATION FRANCE la somme de DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2 500€) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- CONDAMNE la SCP JM1 et la SARL JMSF aux entiers dépens,

- RAPPELLE que la présente décision bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire et DIT que rien ne justifie qu'elle soit écartée.

LE GREFFIER                                            LE PRÉSIDENT