Extrait (arguments) : « Elle précise qu'en vertu des dispositions d'ordre public de l’article L. 312-16 du code de la consommation, il ne peut être imposé à l'acquéreur de déposer un dossier de crédit dans un délai de dix jours de la signature de l'acte de vente sous condition suspensive, qu'il s'agit d'une clause abusive qui doit être considérée comme non écrite. »

Extrait (motifs) : « Il ne peut être reproché aux époux X. de ne pas avoir respecté le délai de dix jours mentionné à la promesse synallagmatique de vente, ce délai n'étant pas prévu par l’article L. 312-16 du code de la consommation dont les dispositions sont d'ordre public, de sorte qu'il ne pouvait être imposé aux acquéreurs. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE DOUAI

PREMIÈRE CHAMBRE PREMIÈRE SECTION

ARRÊT DU 11 AVRIL 2011

 

R.G. n° 10/02168. Jugement (N° 09/00149) rendu le 15 décembre 2009 par le Tribunal de Grande Instance de BOULOGNE SUR MER

 

APPELANTE :

SARL CREDIMMOPALE

ayant son siège social [adresse], Représentée par la SCP LEVASSEUR CASTILLE LEVASSEUR, avoués à la Cour, Assistée de Maître ROMEO, avocat substituant Maître LAGARDE, avocat au barreau de PARIS

 

INTIMÉS :

Monsieur X.

né le [date] à [ville]

Madame Y. épouse X.

née le [date] à [ville]

demeurant [adresse], Représentés par la SCP CARLIER REGNIER, avoués à la Cour, Assistée de Maître NORMAND, avocat substituant Maître Yves BOURGAIN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Monsieur Z.

né le [date] à [ville]

Madame W. épouse Z.

née le [date] à [ville]

demeurant [adresse], Représentés par la SELARL ERIC LAFORCE, avoués à la Cour, Ayant pour conseil Maître Fabienne ROY-NANSION, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

 

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Evelyne MERFELD, Président de chambre, Pascale METTEAU, Conseiller, Joëlle DOAT, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Nicole HERMANT

DÉBATS à l'audience publique du 28 février 2011 après rapport oral de l'affaire par Evelyne MERFELD.

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 avril 2011 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Evelyne MERFELD, Président, et Nicole HERMANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 1^er février 2011

 

Par acte en date du 13 février 2007, M. Z. et Mme W. épouse Z. ont consenti à M. X. et Mme Y. épouse X. une promesse synallagmatique de vente d'une maison située à [adresse], moyennant le prix principal de 590.000 euros, sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant de 500.000 euros, remboursable en 20 ans au taux de 4,10 % par an maximum.

La vente devait être réitérée au plus tard le 31 mai 2007, date qui a été prorogée à la fin juin 2007 par avenant au contrat en date du 15 mai 2007.

Par lettre du 14 juin 2007, les époux X. ont informé le notaire qu'ils n'acquerraient pas l'immeuble car leur demande de prêt avait été rejetée.

Par acte d'huissier en date du 21 juillet 2008, M. Z. et Mme W. épouse Z. ont fait assigner M. X. et Mme Y. épouse X. devant le tribunal de grande instance de BOULOGNE SUR MER pour les voir condamner à leur payer la somme de 61.300 euros à titre de clause pénale.

M. et Mme X. ont fait assigner en garantie la SARL CREDIMMOPALE, par acte d'huissier en date du 17 avril 2009.

Cette société n'a pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire en date du 15 décembre 2009, le tribunal a :

- dit qu'était réputée accomplie la condition suspensive d'octroi de prêt ;

- constaté la défaillance de M. et Mme X. ;

- condamné ceux-ci à payer à M. et Mme Z. la somme de 30.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement et celle de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- ordonné la libération du séquestre d'un montant de 30.000 euros détenu par Maître G., notaire, entre les mains de M. et Mme Z. ;

- condamné la SARL CREDIMMOPALE exerçant sous l'enseigne MEILLEURTAUX.COM AGENCE CONSEIL à garantir M. et Mme X. à hauteur de 85 % des condamnations prononcées en ce compris les frais irrépétibles et les dépens

- condamné M. et Mme X. aux dépens.

La SARL CREDIMMOPALE a interjeté appel de ce jugement, par déclaration remise au greffe de la Cour le 25 mars 2010.

Dans ses conclusions en date du 6 juillet 2010, elle demande à la Cour :

- de constater qu'elle n'a commis aucune faute ;

- d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à garantir les époux X. à hauteur de 85 % de la condamnation prononcée contre eux ;

- de débouter les époux Z. de leurs demandes éventuellement dirigées contre elle ;

- de condamner les époux X. à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société CREDIMMOPALE expose qu'elle exerce l'activité d'intermédiaire en opérations de banque réglementée par les dispositions du code monétaire et financier, c'est à dire qu'elle met en relation ses clients avec des établissements bancaires, soumettant à ces derniers des dossiers de présentation de demande de prêt à partir des documents que ses clients lui remettent.

Elle explique que les époux X. lui ont confié un mandat de recherche de financement, le 19 février 2007, qu'elle a présenté un dossier de demande de prêt auprès de quatre banques, puis auprès de trois autres banques, après avoir obtenu le report de la date de signature de la vente, compte-tenu des difficultés d'obtention du prêt, que toutes les démarches qu'elle a entreprises avec l'assentiment des époux X. se sont soldées par des lettres de refus, que les époux X. ont informé le notaire, le 14 juin 2007, du refus des banques et de leur renonciation à l'achat.

Elle soutient qu'elle n'a commis aucune faute, qu'elle est tenue d'une obligation de moyens et qu'elle ne peut être tenue responsable, ni de la décision finale de l'établissement bancaire d'accorder ou non un prêt à ses clients, ni de la transmission de cette information aux vendeurs.

Elle fait observer qu'elle a déposé des demandes de prêt auprès de plusieurs établissements bancaires, notamment ceux prévus au compromis.

Elle précise qu'en vertu des dispositions d'ordre public de l’article L. 312-16 du code de la consommation, il ne peut être imposé à l'acquéreur de déposer un dossier de crédit dans un délai de dix jours de la signature de l'acte de vente sous condition suspensive, qu'il s'agit d'une clause abusive qui doit être considérée comme non écrite.

Elle fait valoir que le mandat de recherche de financement était conforme aux demandes et déclarations des époux X., qui, en toute connaissance de cause, lui ont demandé de rechercher un financement de 612.000 euros.

Elle ajoute que les montants sollicités auprès des banques ont en réalité été moindres que cette somme de 612.000 euros mentionnée dans le mandat, puisqu'elle a présenté aux banques, en accord avec les époux X. et notamment le comptable de M. X. plusieurs montages susceptibles de leur permettre d'optimiser leurs chances d'obtenir un prêt, les acquéreurs décidant d'augmenter la part de leur apport personnel.

Elle affirme en conséquence qu'elle a mis en œuvre tous les moyens destinés à accroître les chances des époux X. d'obtenir un financement et qu'elle a agi dans leur intérêt.

Elle rappelle que l'agent immobilier rédacteur de l'acte était tenu d'un devoir de conseil à l'égard des deux parties qu'il n'a pas respecté.

Dans leurs conclusions en date du 16 décembre 2010, M. X. et Mme Y., appelants incidents, demandent à la Cour :

à titre principal,

- de débouter les époux Z. de toutes leurs demandes

à titre subsidiaire,

- de dire que le montant de la clause pénale est manifestement excessif et de le réduire à de plus justes proportions

- de dire que la société CREDIMMOPALE a failli à son obligation de conseil à leur égard

- de la condamner à les garantir de tous chefs de condamnation

en tout état de cause,

- de dire qu'il appartiendra à Maître G. de leur restituer la somme de 30.000 euros déposée à titre de séquestre

- de condamner M. et Mme Z. à leur payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que la clause pénale, laquelle vise expressément le seul refus de réitérer par acte authentique, ne peut leur être opposée, alors qu'ils ont recherché par tous les moyens de trouver une solution permettant de réaliser la vente.

Subsidiairement, ils font valoir que le montant de la clause pénale est manifestement disproportionné par rapport à un préjudice lié à l'immobilisation d'un immeuble en vente pendant quelques semaines, alors que le marché de l'époque était à la hausse, qu'ils ont entrepris toutes diligences en vue de trouver un financement et que le libellé de la clause ne permettait pas à des citoyens islandais imparfaitement francophones de penser qu'elle pouvait s'appliquer « dans le cadre de la recherche d'un prêt ».

A l'appui de leur demande de garantie, ils font observer qu'une incertitude pèse sur le montant à financer figurant sur le mandat, que cette société a failli à son devoir de conseil, lequel devait être renforcé puisqu'ils sont étrangers peu accoutumés aux pratiques bancaires et immobilières françaises, que la société CREDIMMOPALE ne leur a pas demandé de lui communiquer le compromis de vente, qu'elle a failli à ses obligations de mandataire en présentant des demandes de prêt fantaisistes.

Ils déclarent contester avoir pris directement contact avec les banques.

Dans leurs conclusions en date du 4 octobre 2010, M. Z. et Mme W. épouse Z. demandent à la Cour :

- de confirmer le jugement, sauf en ce qui concerne le montant de la condamnation pécuniaire

- de faire droit à leur appel incident sur ce point et de condamner les époux X. à leur verser la somme de 61.200 euros à titre d'indemnisation forfaitaire du préjudice qu'ils ont subi

- de les condamner à leur payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils rappellent que c'est à l'emprunteur qu'il appartient de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques décrites dans la promesse de vente.

Ils soutiennent que les époux X. n'ont pas déposé les demandes de prêt dans le délai prévu contractuellement, qu'ils n'ont pas justifié avoir déposé des demandes de prêt conformes aux caractéristiques stipulées dans la convention postérieurement au délai de dix jours et qu'ils n'ont pas justifié auprès d'eux du dépôt des demandes de prêt dans les délais requis.

Ils affirment que l’avenant du 15 mai 2007 n'avait pas pour objet de proroger le délai de la condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier, les époux X. n'ayant formé aucune demande écrite à cet effet avant le 30 mars 2007.

Ils considèrent qu'ainsi, les acquéreurs ne peuvent invoquer le non accomplissement de la condition suspensive pour refuser de régulariser la vente par acte authentique puisqu'il résulte de l’article 1178 du code civil que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement.

Ils déclarent en conséquence prendre acte du refus de leurs cocontractants et solliciter la résolution du contrat en vertu des stipulations de la clause pénale prévue au compromis.

Ils s'opposent à la demande de réduction de la clause pénale, au motif que l'immeuble a été immobilisé pendant quatre mois, du 13 février au 14 juin 2007, période des plus favorables à la vente, qu'un nouveau compromis de vente n'a pu être conclu que le 20 septembre 2007 et que la vente définitive a eu lieu le 23 novembre 2007 pour un prix inférieur de 10.000 euros à celui qui avait été stipulé dans la promesse synallagmatique de vente du 13 février 2007.

Ils précisent que les époux X. vivent en France depuis plusieurs années et que M. Z. est gérant majoritaire d'une société située à BOULOGNE SUR MER.

Enfin, ils estiment que les époux X. se sont montrés de mauvaise foi, que, lors de la signature de l'avenant, ils savaient qu'aucun organisme financier n'acceptait de leur accorder un prêt, mais qu'ils se sont abstenus délibérément de les en informer.

 

SUR CE :

L’article 1178 du code civil énonce que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement.

Il incombe au créancier de l'obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci.

Mais il appartient aux acquéreurs qui s'étaient obligés à déposer des demandes de prêt conformes aux prévisions du contrat, de justifier de l'exécution de cette obligation.

Il ressort de la promesse synallagmatique de vente que l'acquéreur s'est engagé à financer l'achat de la maison selon les modalités suivantes :

* somme à financer :

- prix de la maison : 590.000 euros

- provision pour frais : 39.000 euros

- frais de négociation : 22.000 euros

total : 651.000 euros

* plan de financement

- apport personnel : 151.000 euros

( prêt (s) : 500.000 euros

total : 651.000 euros.

L'acquéreur déclarait que rien dans sa situation juridique et dans sa capacité bancaire ne s'opposait aux demandes de prêt qu'il se proposait de solliciter, que ses ressources annuelles s'élevaient à 105.000 euros. La rubrique « emprunts en cours » n'a pas été renseignée.

Il était précisé au paragraphe caractéristiques des prêts que le taux d'intérêt s'élèverait à 4,10 % et que le remboursement s'effectuerait sur 20 ans.

L'acquéreur s'engageait à solliciter les prêts, notamment, auprès de la BNP, de la Banque SCALBERT DUPONT et de la BANQUE POPULAIRE.

La durée de réalisation de la condition suspensive a été fixée au 30 mars 2007, étant précisé que la réitération de la vente par acte authentique devait intervenir le 31 mai 2007.

Aux termes de l'acte, les acquéreurs devaient déposer leurs demandes de prêt dans les 10 jours de la signature de la promesse et justifier de ce dépôt dans les 48 heures suivantes auprès du vendeur ou de son mandataire.

M. et Mme X. ont déposé, par l'intermédiaire de la société CREDIMMOPALE, cinq demandes de prêt.

Le CREDIT MUTUEL a adressé une lettre de refus d'octroi d'un prêt, le 28 mars 2007, sans mentionner les caractéristiques du prêt qui avait été sollicité.

La banque BNP PARIBAS a écrit, le 28 mars 2007 qu'elle ne donnait pas une suite favorable à la demande de prêt d'un montant de 292.900 euros remboursable en 300 mois au taux de 4,20 % hors assurances.

La société AGENCE HABITAT a indiqué, par lettre en date du 12 avril 2007, que son établissement n'avait pas convenance à donner une suite favorable à la demande d'un prêt immobilier de 292.959 euros.

Un échange de courriers électroniques en date des 11 et 12 avril 2007 entre le représentant de la société CREDIMMOPALE et la BANQUE POPULAIRE fait apparaître que cette banque n'a pas accepté le financement sollicité.

La SOCIETE GENERALE a attesté, le 31 mai 2007, qu'elle avait donné une suite négative à la demande de prêt de M. X. pour le financement d'un bien immobilier, le dossier ayant fait l'objet de deux études.

Enfin, la banque BSD CIN a écrit, le 21 juin 2007, qu'elle ne pouvait donner une suite favorable à la demande de prêt d'un montant global de 480.000 euros.

Il ne peut être reproché aux époux X. de ne pas avoir respecté le délai de dix jours mentionné à la promesse synallagmatique de vente, ce délai n'étant pas prévu par l’article L. 312-16 du code de la consommation dont les dispositions sont d'ordre public, de sorte qu'il ne pouvait être imposé aux acquéreurs.

Il ressort des éléments ci-dessus qu'à la date fixée pour la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, le 30 mars 2007, les époux X. avaient reçu deux lettres de refus des banques.

Les acquéreurs n'ont pas transmis immédiatement ces deux réponses à leurs vendeurs puisqu'ils ont poursuivi leurs recherches, par l'intermédiaire de la société CREDIMMOPALE qu'ils avaient mandatée à cet effet.

Ils produisent trois courriers de refus qui leur sont parvenus le 12 avril, le 31 mai 2007 et le 21 juin 2007, postérieurement à la date du 30 mars 2007.

Les époux X. justifient ainsi de la réalité des diligences effectuées pour leur compte par la société CREDIMMOPALE.

Ils ont certes déposé des demandes de prêt d'un montant inférieur à celui qui figurait dans la promesse synallagmatique de vente.

En effet, la BNP PARIBAS fait état d'une demande de prêt d'un montant presque deux fois inférieur à celui qui était mentionné dans la promesse synallagmatique de vente, pour une durée de remboursement plus longue (25 ans). Un prêt de 292.959 euros a été demandé à la société AGENCE HABITAT, un prêt de 292.959 euros à la BANQUE POPULAIRE et un prêt de 480.000 euros à la banque BSD CIN.

Toutefois, ces demandes ayant été refusées, il doit en être déduit que le prêt de 500.000 euros prévu au contrat n'avait aucune chance d'être accordé et que les époux X. ont, de bonne foi, essayé d'adapter le financement de l'acquisition à leurs capacités financières réelles.

Les acquéreurs ne peuvent pas non plus être tenus pour responsables du retard que certains établissements bancaires ont apporté à leur répondre.

Les vendeurs ne prétendent pas avoir demandé aux acquéreurs, postérieurement à la date du 30 mars 2007, l'état d'avancement de leurs dossiers de demandes de prêt, ce qui permet de présumer leur acceptation tacite de la prolongation du délai de réalisation de la condition suspensive.

Par avenant du 15 mai 2007, le délai prévu pour la réitération de la vente a d'ailleurs été prorogé d'un commun accord entre les parties à la fin juin 2007, sans que le motif en soit précisé.

Bien qu'à cette date, les époux X. aient déjà reçu quatre lettres de refus de prêt, il ne peut leur être reproché de ne pas les avoir alors communiquées officiellement aux vendeurs, ni à l'agence, dans la mesure où la société CREDIMMOPALE continuait à effectuer des démarches auprès des établissements bancaires en vue de l'obtention d'un prêt.

Les époux X. ont ensuite annoncé le14 juin 2007, soit antérieurement à la date fixée pour la signature de l'acte authentique de vente, que leur prêt avait été refusé.

Dans ces conditions, les époux Z. ne démontrent pas que, par leur faute, les époux X. ont empêché la réalisation de la condition suspensive. En conséquence il ne peut être fait application de l’article 1178 du code civil.

Dès lors, la clause pénale ne trouve pas à s'appliquer et les époux Z. doivent être déboutés de leurs demandes.

C'est à tort que le tribunal a dit que la condition suspensive devait être réputée accomplie et il y a lieu d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné les époux X. à payer à M. et Mme Z. la somme de 30.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

La demande en garantie devient sans objet.

Le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions y compris celles relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Il convient de dire que Maître G., notaire à BOULOGNE SUR MER, devra restituer aux époux X. la somme de 30000 euros déposée entre ses mains à titre de séquestre.

Pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu de mettre à la charge des époux X. dont l'appel incident est accueilli les frais irrépétibles d'appel supportés par la société CREDIMMOPALE.

Pour les mêmes raisons, il y a lieu de mettre à la charge de M. et Mme Z. les frais irrépétibles supportés par M. et Mme X., à hauteur de 1.500 euros.

 

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant par arrêt contradictoire :

INFIRME le jugement

STATUANT à nouveau,

CONSTATE la non réalisation de la condition suspensive

DÉBOUTE les époux Z. de leur demande en paiement de la clause pénale

CONSTATE que l'appel en garantie est devenu sans objet

DIT que la somme de 30.000 euros détenue par Maître G., notaire à BOULOGNE SUR MER, en qualité de séquestre, devra être restituée aux époux X.

CONDAMNE les époux Z. aux dépens de première instance et d'appel et dit que, pour ceux d'appel, ils pourront être recouvrés par la SCP CARLIER REGNIER, avoués, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

CONDAMNE les époux Z. à payer aux époux X. la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTE la société CREDIMMOPALE de sa demande fondée sur l'application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier,               Le Président,

Nicole HERMANT. Evelyne MERFELD.