Extraits : 1/ « Par application des articles 1322 et 1341 du code civil, le contrat souscrit par écrit fait foi de ses énonciations entre les parties, jusqu'à preuve contraire, et cette preuve ne peut pas être rapportée par témoins mais seulement par écrit ou preuve équivalente telle qu'aveu ou serment, sauf lorsqu'il existe un commencement de preuve par écrit. Il ressort du contrat qu'il a été signé à la [ville F. M.], siège de l'agence immobilière, et les seules attestations produites par les époux X. ne sauraient suffire à prouver qu'il a été signé à leur domicile. Dès lors que les époux X. ne rapportent pas la preuve du fait que le contrat de mandat a été signé à leur domicile et à la suite d'un démarchage de Mme R., le contrat doit être considéré comme valable et doit être exécuté. »

2/ « Pour qu'une clause soit déclarée abusive, encore faut-il, au terme de l'article L. 132-1 du code de la consommation, rapporter la preuve qu'elle crée, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Or en l'espèce, les époux X. ne rapportent pas la preuve de ce déséquilibre significatif, la clause pénale étant prévue de manière irrévocable pendant trois mois en échange de l'engagement de l'agent immobilier, également irrévocable, de rechercher des acquéreurs pendant la même durée. En tout état de cause cette clause est licite dans la mesure où elle est prévue à l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 réglementant l'activité des agences immobilières, qui prévoit que, passé le délai de trois mois, le mandat assorti d'une clause pénale peut être dénoncé à tout moment, si bien qu'a contrario il est licite de prévoir que le mandat sera irrévocable pendant trois mois. »

 

COUR D’APPEL D’AMIENS

PREMIÈRE CHAMBRE PREMIÈRE SECTION

ARRÊT DU 8 DÉCEMBRE 2011

 

RG n° 10/02883. APPEL D'UN JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SENLIS DU 24 JUIN 2008.

 

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTS :

Monsieur X.

né le [date] à [ville], de nationalité Française

Madame Y. épouse X.

née le [date] à [ville],

Représentés par Maître Jacques C., avoué à la Cour et ayant pour avocat Maître J. du barreau de PARIS

 

ET :

INTIMÉS :

Madame Brigitte R.

Non comparante.

SELARL G. W. R. es qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de Mme Brigitte R.

Représenté par la SCP M. P., avoués à la Cour et plaidant par Me B. du Cabinet ACG avocat au barreau de REIMS

 

DÉBATS : A l'audience publique du 6 octobre 2011 devant Mme BELFORT, Présidente et Mme DUBAELE, Conseillère, entendue en son rapport, magistrats rapporteurs siégeant, sans opposition des avocats, en vertu de l'article 786 du Code de procédure civile qui ont avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 8 décembre 2011.

GREFFIER : M. DROUVIN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme La Présidente et Mme La Conseillère en ont rendu compte à la Cour composée de : Mme BELFORT, Présidente, Mme LORPHELIN et Mme DUBAELE, Conseillères, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCÉ PUBLIQUEMENT : Le 8 décembre 2011 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ; Mme BELFORT, Présidente, a signé la minute avec M. DROUVIN, Greffier.

DÉCISION :

Vu le mandat de vente sans exclusivité du 22 janvier 2007 irrévocable pendant 3 mois et prorogeable 12 mois à défaut de révocation, par lequel les époux X. ont chargé Mme R., agent immobilier, de vendre leur maison d'habitation située à [ville M.] au prix de 318.000 euros, y compris la rémunération de l'agent immobilier de 18.000 euros, prévoyant qu'au cas où le mandant ne signerait pas une promesse de vente ou un compromis de vente avec tout acquéreur présenté par le mandataire, il devrait verser une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue,

Vu l'offre d'achat régularisée le 10 mars 2007 par les époux Z. par l'intermédiaire de Mme R., aux conditions prévues par le mandat,

Vu le refus des époux X. de signer la promesse synallagmatique de vente,

Vu l'assignation délivrée aux époux X. le 20 avril 2007, par laquelle Mme R. a sollicité leur condamnation à lui verser 18.000 euros de dommages et intérêts,

Vu le jugement dont appel rendu le 24 juin 2008 par le tribunal de grande instance de Senlis qui a :

- déclaré recevable la demande de Mme R.,

- débouté les époux X. de leur demande d'annulation du mandat de vente,

- les a condamnés solidairement à lui verser 8.000 euros à titre de dommages et intérêts,

- les a condamnés solidairement aux dépens et à lui verser 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement,

 

Vu l'appel des époux X. qui par conclusions infirmatives du 7 janvier 2011, demandent à la cour de :

- mettre à néant toute condamnation prononcée contre eux,

- condamner Mme R. à leur verser 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner aux entiers dépens,

 

Vu les conclusions portant appel incident de la SELARL G.-W.-R., en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de Mme R., qui demande à la cour de condamner les époux X. à leur verser 18.000 euros de dommages et intérêts, outre les entiers dépens et 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

 

SUR CE,

Sur le débouté de la demande d'indemnité par application de la clause pénale :

Sur la nullité du contrat de mandat pour défaut de respect des dispositions formelles sur le démarchage à domicile :

Par application des articles 1322 et 1341 du code civil, le contrat souscrit par écrit fait foi de ses énonciations entre les parties, jusqu'à preuve contraire, et cette preuve ne peut pas être rapportée par témoins mais seulement par écrit ou preuve équivalente telle qu'aveu ou serment, sauf lorsqu'il existe un commencement de preuve par écrit.

Il ressort du contrat qu'il a été signé à la [ville F. M.], siège de l'agence immobilière, et les seules attestations produites par les époux X. ne sauraient suffire à prouver qu'il a été signé à leur domicile.

Dès lors que les époux X. ne rapportent pas la preuve du fait que le contrat de mandat a été signé à leur domicile et à la suite d'un démarchage de Mme R., le contrat doit être considéré comme valable et doit être exécuté.

 

Sur le caractère abusif de la durée d'irrévocabilité du mandat :

Pour qu'une clause soit déclarée abusive, encore faut-il, au terme de l'article L. 132-1 du code de la consommation, rapporter la preuve qu'elle crée, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Or en l'espèce, les époux X. ne rapportent pas la preuve de ce déséquilibre significatif, la clause pénale étant prévue de manière irrévocable pendant trois mois en échange de l'engagement de l'agent immobilier, également irrévocable, de rechercher des acquéreurs pendant la même durée.

En tout état de cause cette clause est licite dans la mesure où elle est prévue à l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 réglementant l'activité des agences immobilières, qui prévoit que, passé le délai de trois mois, le mandat assorti d'une clause pénale peut être dénoncé à tout moment, si bien qu'a contrario il est licite de prévoir que le mandat sera irrévocable pendant trois mois.

 

Sur le caractère excessif de la clause pénale :

C'est à tort que le premier juge a réduit l'indemnité forfaitaire prévue au contrat par application de l'article 1152 alinéa 2 du code civil.

En effet, le montant de l'indemnité forfaitaire prévue au contrat, égale au montant de la rémunération de l'agent immobilier si la vente s'était conclue, n'est pas manifestement excessive en l'espèce dans la mesure où Mme R. a présenté aux époux X. des acquéreurs pour le prix qu'ils souhaitaient. Elle aurait dû percevoir sa commission intégralement si les époux X. n'avaient pas refusé de signer l'acte de vente.

Par ailleurs, les époux X. n'excipant d'aucun cas fortuit ou force majeure, l'indemnité prévue ne peut être réduite en considération du choix personnel qu'ils ont fait de conserver leur maison, même si ce choix a semble-t-il été déterminé par l'emploi de M. X.

Il y a donc lieu d'infirmer le jugement de ce chef.

 

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Les époux X., succombant en leur recours, seront condamnés à en supporter les dépens et à verser à l'intimé 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

 

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant après débats publics, contradictoirement et en dernier ressort et par arrêt mis à disposition du public au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne la condamnation des époux X. au paiement de dommages et intérêts et,

STATUANT à nouveau de ce chef,

CONDAMNE solidairement les époux X. à verser à la SELARL G.-W.-R., en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de Mme R., la somme de 18.000 euros de dommages et intérêts,

CONDAMNE solidairement les époux X. à verser à la SELARL G.-W.-R., ès qualités, la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel et admet la SCP M.-P., avoué, au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile pour la part des dépens dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu préalablement provision.

LE GREFFIER,        LE PRÉSIDENT,