Extrait : « Sur la prétendue nullité de la clause pénale, il y a lieu effectivement de noter que le contrat de bail a été passé entre non professionnels de la location immobilière et le fait que les bailleresses soient passées par l'intermédiaire d'une agence immobilière pour signer le contrat est indifférent à la solution en droit de la difficulté. L'article L. 132-1 du code de la consommation n'a donc par conséquent pas vocation à s'appliquer. 

Au reste, la clause qui prévoit une majoration de 10 % des sommes dues pour défaut de paiement à l’échéance, non seulement est parfaitement prévue au contrat, mais correspond à la nécessité de la réparation d'un préjudice né d'un profond déséquilibre des comptes du bailleur qui a lui-même le plus souvent des charges à rembourser sur le bien loué sous forme d'emprunts ou d'impositions foncières. »

 

COUR D’APPEL DE LYON

HUITIÈME CHAMBRE

ARRÊT DU 6 MARS 2012

 

R.G. n° 10/09261. Décision du Tribunal d'Instance de VILLEURBANNE, au fond, du 2 décembre 2010 : RG n° 11-10-600.

 

APPELANTS :

Madame X.

née le [date] à [ville], représentée par la SCP L. - W., avocats au barreau de LYON, assistée de Maître Dominique A., avocat au barreau de LYON, substitué par Maître L.-B., avocat

Mademoiselle Y.

née le [date] à [ville], représentée par la SCP L. - W., avocats au barreau de LYON, assisté de Maître Dominique A., avocat au barreau de LYON, substitué par Maître L.-B., avocat

 

INTIMÉS :

Madame Z. épouse W.

née le [date] à [ville], représentée par son mandataire la société COTRIMO GESTION, représentée par la SCP A. N., avocats au barreau de LYON, assistée de Maître Philippe C., avocat au barreau de SAINT-ÉTIENNE

Monsieur Z.

né le [date] à [ville], représenté par son mandataire la société COTRIMO GESTION, représentée par la SCP A. N., avocats au barreau de LYON, assistée de Maître Philippe C., avocat au barreau de SAINT-ÉTIENNE

 

Date de clôture de l'instruction : 6 janvier 2012

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 16 janvier 2012

Date de mise à disposition : 6 mars 2012

Audience présidée par Pascal VENCENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Nicole MONTAGNE greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré : - Pascal VENCENT, président - Dominique DEFRASNE, conseiller - Françoise CLEMENT, conseiller.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

 

Par acte sous seing privé en date du 29 avril 2009, les consorts W.-Z. ont donné à bail d'habitation à madame X. et mademoiselle Y. une maison d'habitation sise [adresse]. Ledit bail a été régularisé pour une durée renouvelable de trois années à compter du 30 avril 2009, moyennant un loyer mensuel et révisable de 1.200 euros.

Par acte extrajudiciaire en date du 23 novembre 2009, les consorts W.- Z. ont fait signifier à madame X. et à mademoiselle Y. une sommation de payer la somme de 3.271,18 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par jugement en date du 2 décembre 2010, le tribunal d'instance de Villeurbanne a :

- prononcé la résiliation judiciaire du bail liant les parties,

- autorisé l'expulsion de madame X. et mademoiselle Y.,

- condamné solidairement madame X. et mademoiselle Y. à payer aux consorts W.-Z. la somme de 6.424,55 euros arrêté au 17 septembre 2010, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

- condamné solidairement madame X. et mademoiselle Y. à payer aux consorts W.-Z. une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges.

 

Par acte du 27 décembre 2010, madame X. et mademoiselle Y. ont déclaré interjeter appel du jugement.

Elles demandent à la cour de déclarer nul et de nul effet le commandement de payer ainsi que tous les actes subséquents au motifs que le commandement délivré ne reproduit aucune des mentions obligatoires de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et de surcroît, le délai de deux mois entre le commandement et l'assignation n'aurait pas été respecté.

A titre subsidiaire, du fait qu'elles ont quitté les lieux le 15 mars 2011, il conviendrait de dire la demande de résiliation du bail conclu avec madame W. et monsieur Z. sans objet, d'annuler la clause pénale au titre de la recommandation n° 2000-01 de la Commission des clauses abusives, de dire et juger que la dette locative doit être réduite de la somme de 3.915,22 euros, de prendre acte qu'un montant de 7.810,40 euros a été retenue au titre de la créance de COTRIMO GESTION par la Commission de surendettement dont les mesures ont été homologuées par ordonnance du tribunal d'instance du 24 février 2011, de faire droit à la demande de délais de paiement de madame X. sur le reliquat de la dette, de dire que la somme due s'imputera en priorité sur le capital.

Sur le montant de la dette, il est soutenu qu'il résulte du procès-verbal de saisie conservatoire et de l'ordre de virement sur saisie conservatoire que la somme de 779,51 euros a été versée, qu'il y a lieu de la déduire du solde débiteur. Par ailleurs un chèque de 1.300 euros a également été versé le 29 janvier 2010 au titre du règlement de la dette de loyers. Dès lors la dette de madame X. et de mademoiselle Y. doit être réduite de 2.434,32 euros.

Quant à la clause pénale elle devrait être annulée par application de la recommandation n° 2000-01 de la Commission des clauses abusives.

Sur la demande de délais, il est soutenu encore que madame X. a déposé un dossier de surendettement auprès de la Banque de France, que la commission de surendettement à retenu une possibilité de remboursement égal à 0 sur 24 mois compte tenu des ressources de madame X., qu'une ordonnance d'homologation des mesures recommandées par la commission a été rendue le 24 février 2011.

Il serait à noter que COTRIMO GESTION n'a pas contesté la demande d'échelonnement de la créance formulée par madame X. au titre de son plan de surendettement pour la somme de 7.810 euros, elle ne saurait par conséquent réclamer la condamnation au paiement de cette somme à madame X.

 

A l'opposé, la bailleresse demande à la cour de débouter madame X. et mademoiselle Y. de toutes leurs demandes, fins et conclusions, de condamner solidairement madame X. et mademoiselle Y. à payer à madame W. et monsieur Z. la somme de 13.077,42 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 1^er avril 2011, outre intérêts aux taux légal à compter du 23 novembre 2009 date de la sommation de payer demeurée infructueuse, de condamner solidairement madame X. et mademoiselle Y. à payer à madame W. et monsieur Z. la somme de 1.307,74 euros au titre de la clause pénale contenue au bail, de condamner solidairement madame X. et mademoiselle Y. à payer à madame W. et monsieur Z. la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Il est ainsi répliqué que l'action aux fins de résiliation de bail des consorts W.-Z. était parfaitement recevable pour avoir respecté les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le montant de la dette il est affirmé qu’au 1^er avril 2011, date de leur départ des lieux, madame X. et mademoiselle Y. restaient devoir aux consorts W.-Z. la somme de 13.077,42 euros au titre des loyers et charges, que depuis elles n'ont effectué aucun règlement. De plus, aux termes du contrat de bail, il était expressément stipulé une clause pénale qui doit recevoir application s'agissant de contrat entre particuliers puisque l'article L. 132-2 du code de la consommation, la commission des clauses abusives ne connaît que des modèles de conventions habituellement proposés par les professionnels à leurs contractants non professionnels. Il ne s'agirait donc pas d'un contrat conclu entre « un professionnel » et « un consommateur » relevant des dispositions du code de la consommation.

Enfin l'article 1244-1 du code civil ne serait pas applicable les débitrices n'étant pas de bonne foi depuis le jugement déféré car madame X. et mademoiselle Y. n'ont effectué aucun règlement au titre des loyers et charges alors que madame X. ne justifie nullement de la réalité de ses revenus actuels.

S'agissant du dossier de surendettement, l'admission par la commission de surendettement d'une dette de 7.810 euros n'emporterait pas renonciation des bailleurs au « reliquat » de 5.267,42 euros et d'autre part, cette procédure de surendettement ne concernerait que madame X. et non mademoiselle Y. dont on ne dit rien de sa situation financière.

 

SUR QUOI, LA COUR :

Par acte extrajudiciaire en date du 23 décembre 2009, les consorts W.-Z. ont fait signifier à madame X. et mademoiselle Y. une sommation de payer les loyers.

Effectivement cet acte n'était pas « un commandement de payer visant la clause résolutoire », de sorte qu'il n'avait pas à reproduire les mentions prévue par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui ne vise que la situation où il est demandé au juge de constater la résiliation de plein droit du fait de l'existence d'une clause à cet effet contenue à l'acte.

Aussi par acte en date du 6 janvier 2010, une assignation à comparaître a été délivrée par les bailleurs par-devant le tribunal d'instance aux fins de résiliation judiciaire du bail, laquelle a bien été prononcée et non pas constatée par le premier juge en l'état du manquement grave aux obligations du bail que constitue le non paiement des loyers.

La procédure apparaît bien régulière en la forme et il n'y a pas lieu de déclarer nul et de nul effet le commandement de payer ainsi que tous les actes subséquents.

Dans son dernier décompte en date du 6 mai 2011 COTRIMO GESTION fait état d'une dette de13.077,42 euros qui n'est contestée qu'à la marge par les preneuses.

Après vérification des comptes, il apparaît que l'allocation pour 173,16 euros a bien été comptée, que les sommes de 127 euros et 227,81 euros sont bien justifiées en l'état des clauses du bail signé par les parties.

Par contre le chèque de 1.300 euros reconnu comme ayant été versé le 29 janvier 2010 n'apparaît pas dans le décompte de la régie G., pièce n°14.

Pas plus le versement sous forme de chèque d'un montant de 2.877,09 euros le 15 janvier 2010 de la part de madame X. à la société COTRIMO.

La somme de 779,51 euros a bien été versée, elle doit venir en déduction.

Dès lors la dette de madame X. et de mademoiselle Y. doit être réduite de 1.300 euros + 2.877,09 euros + 779,51 euros, soit 4.956,60 euros.

La somme restant due se monte donc à 13.077,42 euros moins 4.956,60 euros, soit bien 8.120,82 euros, outre intérêts au taux légal du jour du commandement de payer.

Sur la prétendue nullité de la clause pénale, il y a lieu effectivement de noter que le contrat de bail a été passé entre non professionnels de la location immobilière et le fait que les bailleresses soient passées par l'intermédiaire d'une agence immobilière pour signer le contrat est indifférent à la solution en droit de la difficulté. L'article L. 132-1 du code de la consommation n'a donc par conséquent pas vocation à s'appliquer.

Au reste, la clause qui prévoit une majoration de 10 % des sommes dues pour défaut de paiement à l’échéance, non seulement est parfaitement prévue au contrat, mais correspond à la nécessité de la réparation d'un préjudice né d'un profond déséquilibre des comptes du bailleur qui a lui-même le plus souvent des charges à rembourser sur le bien loué sous forme d'emprunts ou d'impositions foncières.

Il est constant que les preneuses ont quitté les lieux loués depuis le 15 mars 2011 de sorte que la demande de résiliation n'a plus d'objet.

Les preneuses tant en la personne de madame X. que de mademoiselle Y. ne justifient pas complètement pour l'une et totalement pour l'autre de leur situation financière actuelle sous la forme de bulletins de salaires ou de feuilles d'impositions sur le revenu des personnes physiques.

Un tel constat interdit de leur faire application des dispositions de l'article 1244-1 du code civil.

En tout état de cause madame X. fait état auprès de la commission de surendettement de facultés de remboursement égales à rien ce qui rend sans objet tout plan d'échelonnement de la dette.

L'article 700 du code de procédure civile doit recevoir une application symbolique pour une somme réduite à 300 euros.

Les dames X. et Y. doivent être condamnées solidairement aux entiers dépens.

 

PAR CES MOTIFS :

Dit la procédure régulière en la forme.

Dit n'y avoir lieu désormais à résolution du contrat de bail liant les parties, les preneuses ayant définitivement quitté le logement loué le 15 mars 2011.

Confirme le jugement déféré en ce qu'il condamne solidairement les dames X. et Y. à payer à madame W. née Z. et à monsieur Z. une somme outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer au titre des loyers impayés.

Réforme la décision déférée sur le montant de la condamnation et statuant à nouveau.

Condamne les débitrices à payer aux créanciers la somme de 8.120,82 euros outre intérêts comme il est dit et clause pénale à hauteur de 812 euros.

Dit n'y avoir lieu à délai de paiement en faveur de l'une ou l'autre débitrice.

Condamne les mêmes sous la même solidarité à payer madame W. née Z. et à monsieur Z. la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Les condamne encore aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, par ceux des mandataires des parties qui en font la demande.

Le greffier                 Le président