Extrait : « Attendu qu'ainsi que l'ont justement retenu les premiers juges, Mme Y. n'est pas fondée à se prévaloir des dispositions de l'article L. 132-1 du Code de la Consommation relatives à la protection du consommateur ou du non-professionnel en matière de clauses abusives ;

Qu'en effet Mme Y. a passé pour les besoins de son exploitation commerciale le contrat comportant la clause litigieuse, contrat qui est ainsi conclu en rapport direct avec son activité professionnelle, étant rappelé que l'article L. 145-1 du Code de Commerce définit précisément le champ d'application des baux commerciaux par référence à la qualité du propriétaire du fonds de commerce exploité ; Que l'appelante ne peut nier ce caractère professionnel, en prétendant qu'il conviendrait par une application stricte de la considérer comme non-professionnelle puisque n'étant pas une professionnelle de la gestion locative des biens immobiliers ; Que ce moyen du caractère abusif de la clause ne peut donc qu'être rejeté comme en première instance ».

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE METZ

PREMIÈRE CHAMBRE

ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2012

 

R.G. n° 09/03537. Arrêt n° 12/00587.

 

APPELANTE :

Madame X. épouse Y.

représentée par Maître SEBBAN, avocat postulant, avocat à la Cour d'Appel de METZ et Maître Albert-David TOBELEM, avocat au barreau de CANNES

 

INTIMÉE :

SCI LA FONTAINE

prise en la personne de son représentant légal, représentée par Maître GARREL, avocat à la Cour d'Appel de METZ

 

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame STAECHELE, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame OTT, Conseiller, Monsieur RUFF, Conseiller

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame DE SOUSA

DATE DES DÉBATS : Audience publique du 12 septembre 2012

L'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu le 14 novembre 2012.

 

Par acte sous seing privé du 30 juin 1998, la SCI La Fontaine a donné à bail commercial à Mme X. épouse Y. des locaux commerciaux situés [adresse], pour une activité de vente à emporter des pizzas et produits assimilés, moyennant un loyer mensuel de 228,67 euros.

Ce bail prévoyait en son article 3 que « à titre de condition déterminante, il est convenu entre les parties qu'aucun droit d'entrée ni pas de porte n'est demandé par le bailleur et qu'en contrepartie, le preneur s'engage à son départ, s'il recède son bail avec son fonds de commerce, d'indemniser le bailleur de la moitié des sommes qu'il percevrait ».

Par acte authentique établi le 6 juin 2005 par Maître B., Mme Y. a cédé son fonds de commerce à M. Z. pour le prix de 65.000 euros dont 59.965 euros se rapportant aux éléments incorporels.

La SCI La Fontaine a formé opposition le 11 août 2005 au prix de vente aux fins d'obtenir paiement de l'indemnité prévue à l'article 3 du bail. Par arrêt en date du 8 mai 2008, la Cour d'Appel de Metz a confirmé l'ordonnance du juge des référés ayant rejeté la demande de Mme Y. en mainlevée de cette opposition.

Par acte en date du 3 février 2006, la SCI La Fontaine a assigné Mme Y. sur le fondement de l’article 1134 du Code Civil aux fins de paiement de la somme de 30.196,70 euros en principal, avec les intérêts au taux légal à compter de l'opposition en date du 11 août 2005, correspondant à la moitié du prix de vente des éléments incorporels outre les frais d'opposition, et ce en se prévalant de l'indemnité prévue à la clause du bail.

Mme Y. a conclu au débouté en invoquant la nullité de la clause, abusive et de plus contraire aux dispositions de l'article L. 145-16 du Code de Commerce posant la liberté de cession d'un fonds de commerce. Elle a réclamé à titre reconventionnel des dommages-et-intérêts pour son préjudice financier et moral, et demandé à être autorisée à percevoir l'intégralité du prix de vente.

Par jugement en date du 3 juillet 2009, le Tribunal de Grande Instance de Thionville, chambre civile, a :

- constaté le désistement de la SCI La Fontaine de ses demandes formées à l'encontre de Maître B. et constaté l'acceptation de ce désistement sans frais de celui-ci,

- débouté Mme Y. de sa demande tendant à voir déclarer comme nul l'article 3 du contrat de bail,

- condamné Mme X. épouse Y. à payer à la SCI La Fontaine la somme de 30.196,78 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 3 février 2006,

- débouté Mme Y. de sa demande tendant à obtenir mainlevée de l'opposition formée par la SCI La Fontaine le 10 août 2005 sur le prix de vente de son fonds de commerce,

- débouté Mme Y. de ses demandes en paiement de dommages-et-intérêts en réparation de ses préjudices financier et moral,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- débouté la SCI La Fontaine et Mme Y. de leur demande formée en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

- condamné Mme Y. aux entiers dépens,

- débouté la SCI La Fontaine de sa demande en distraction des dépens au profit de Maître Jeanmaire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a rappelé qu'il n'est pas permis au juge, lorsque les termes d'une convention sont clairs et précis, de dénaturer les obligations en résultant et de modifier les stipulations qu'elle contient. Il a considéré qu'il n'y avait aucune contradiction, contrairement à ce que soutenait la défenderesse, entre la clause litigieuse et les articles 3-5° et 3-6° du bail relatifs aux autorisations administratives nécessaires au regard de l'activité commerciale exercée ; que l'article 3-8° du bail est parfaitement clair et n'est sujet à aucune interprétation, cette clause étant de plus expressément mentionnée dans le bail signé par la défenderesse et paraphé sur toutes les pages par elle, puis intégralement reprise dans l'acte de cession de 2005. Le tribunal a écarté les dispositions invoquées de l'article L. 132-1 du code de la consommation sur les clauses abusives, en relevant que Mme Y. a conclu le bail commercial pour les besoins de son commerce de vente de pizzas et qu'elle n'a donc pas contracté comme consommateur mais directement pour son activité professionnelle.

Le tribunal enfin a considéré que la clause litigieuse n'est pas contraire à l'article L. 145-16 du Code de Commerce, en estimant qu'elle a certes pour effet de restreindre la liberté du locataire mais que pour autant cette restriction n'a pas pour conséquence de rendre la clause nulle car ne rendant pas impossible la cession du bail à l'acquéreur du fonds de commerce.

Le tribunal a rejeté la demande de mainlevée de l'opposition, en relevant que l'opposition repose sur un titre qui fait la loi des parties, que la créance de la SCI La Fontaine est déterminable par des éléments objectifs (prix de cession du fonds de commerce, revenant pour moitié au bailleur selon la clause) et certaine dans son principe, et que l'opposition ne concerne pas des loyers en cours ou à échoir (seule restriction posée par l'article L. 141-14 du Code de Commerce en matière d'opposition au prix de vente d'un fonds).

Le tribunal a également rejeté la demande en dommages-et-intérêts formée par Mme Y. en considérant qu'il n'y avait aucune faute de la part de la SCI La Fontaine qui n'avait fait qu'exécuter le contrat de bail passé avec Mme Y.

Par déclaration enregistrée le 15 octobre 2009, Mme Y. a régulièrement interjeté appel du dit jugement.

Par ses dernières écritures notifiées le 26 septembre 2011, Mme Y. demande à la Cour, vu les articles 1108, 1131 et 1134 du Code Civil, L. 141-14 et L. 145-16 du Code de Commerce, en infirmant le jugement entrepris de :

- débouter la SCI La Fontaine de l'ensemble de ses prétentions liées à l'application de la clause abusive contenue en l'article 3-8° du contrat de bail commercial conclu en date du 30 juin 1998,

- autoriser Mme Y. à toucher le prix de vente de son fonds de commerce dont elle était légitimement et à part entière propriétaire, soit 65.000 euros détenus par Maître B., notaire,

- condamner la SCI La Fontaine à payer à Mme Y. la somme de 25.000 euros de dommages-et-intérêts en réparation du préjudice financier subi par elle, suite au blocage des fonds et à cette procédure dilatoire,

- condamner la SCI La Fontaine à payer à Mme Y. la somme de 25.000 euros à titre de dommages-et-intérêts en réparation du préjudice moral subi par elle,

- condamner la SCI La Fontaine à couvrir le préjudice causé à Mme Y. auprès de la Caisse d'Epargne (somme à parfaire dès réception des documents bancaires),

- condamner la SCI La Fontaine à payer à Mme Y. la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre le remboursement de l'intégralité des dépens de première instance et de l'instance de céans, distraits au profit de Maître SEBBAN, avocat aux offres de droit.

Par ses dernières écritures du 8 mars 2012, la SCI La Fontaine conclut à la confirmation du jugement entrepris et au rejet de l'ensemble des demandes présentées par Mme Y. Elle réclame le paiement d'une somme de 5.000 euros à titre de dommages-et-intérêts pour procédure abusive et dilatoire, ainsi que d'un montant de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 juin 2012.

 

SUR CE :

Vu les dernières écritures des parties auxquelles la Cour se réfère ; vu les pièces ;

Attendu que l'article 3-8° du bail commercial conclu entre les parties stipule que « À titre de condition déterminante, il est convenu entre les parties qu'aucun droit d'entrée ni pas de porte n'est demandé par le bailleur et qu'en contrepartie, le preneur s'engage à son départ, s'il recède son bail avec son fonds de commerce, d'indemniser le bailleur de la moitié des sommes qu'il percevrait. » ;

Attendu que le litige porte sur l'application de cette clause, revendiquée par le bailleur intimé, à laquelle l'appelante entend opposer la nullité de la clause pour vice du consentement et violation des dispositions d'ordre public de l'article L. 145-16 du Code de Commerce, ou que l'appelante entend pour le moins écarter à raison du caractère abusif ou léonin de cette clause ;

Que la demande de l'appelante, pour que soit versé le bail existant entre la SCI La Fontaine et M. Z., l'acquéreur de son fonds de commerce, est vaine dans la mesure où ainsi que le fait observer il n'y a pas établissement d'un nouveau bail mais poursuite du même bail en cas de cession du droit au bail lors de la cession du fonds de commerce ;

Sur la nullité :

- Au regard de l’article 1108 du Code Civil :

Attendu que si l'appelante soutient qu'elle aurait très certainement refusé de signer le bail si elle avait eu une parfaite connaissance et une parfaite interprétation de la clause en question, force est d'observer qu'elle procède par voie d'allégations et de supputations ; qu'elle est défaillante dans la démonstration de la preuve du vice de son consentement ; qu'en effet elle ne rapporte pas la preuve de manœuvres commises par son cocontractant qui auraient pu l'induire en erreur ; qu'elle ne rapporte pas davantage la preuve d'une erreur, ni même d'une erreur de droit alors que les termes de la clause sont clairs, qu'ils s'ont introduits par l'expression « à titre de condition déterminante » de nature à attirer l'attention, et que le contrat signé par les parties a été paraphé par Mme Y. sur chacune des pages ;

Attendu que contrairement à ce que soutient l'appelante, l'objet est certain et la cause licite ;

Que la jurisprudence admet la licéité du droit d'entrée ou du pas-de-porte, indemnité qui constitue la contrepartie pour le propriétaire de l'immeuble d'avantages commerciaux procurés au preneur par la concession d'un emplacement commercial emportant « propriété commerciale » au regard du statut d'ordre public des baux commerciaux très protecteur du preneur ;

Que si en l'espèce les parties ont convenu que la prise d'effet du bail commercial et l'entrée de Mme Y. dans les locaux commerciaux se faisaient sans versement de la moindre somme par le preneur à la conclusion du bail, il n'en demeure pas moins que la locataire a par ce bail acquis le bénéfice du statut des baux commerciaux avec les garanties procurées par le droit au renouvellement, le droit à percevoir une indemnité d'éviction et la détermination du loyer révisé ou renouvelé dans un cadre légal ; qu'ainsi les parties ont pu, librement et sans contrainte, reporter dans le temps, à savoir au départ du locataire, le paiement au bailleur de la compensation financière de ces différents avantages de la propriété commerciale concédée, en prenant en considération les dépenses que devait exposer dans un premier temps la locataire pour aménager les locaux pour leur utilisation à des fins de vente de pizzas à emporter alors qu'il est constant que ces locaux accueillaient auparavant une activité de vente d'accessoires automobiles ;

Que dès lors les développements de l'appelante relatifs à la valeur locative sont sans emport ;

Qu'il n'y a pas d'enrichissement sans cause pour le bailleur, contrairement à ce que soutient l'appelante qui de plus ne justifie pas du prétendu état de délabrement des locaux à son entrée alors d'une part que les photographies produites, qui ne font pas partie d'un procès-verbal d'huissier, ne peuvent avec certitude se rapporter aux locaux de la SCI La Fontaine tels qu'ils étaient à la date de conclusion du bail, et alors d'autre part que le bail précise en son article 1^er que « le local est loué murs blancs, plafonds blancs, ou faux plafonds dan l'état, sols bruts » ;

Attendu que l'appelante ne justifie pas être atteinte d'une quelconque cause d'incapacité juridique ;

Attendu qu'il convient en conséquence de rejeter ces moyens, la clause litigieuse n'étant pas nulle au regard de l’article 1108 du Code Civil ;

 

- Au regard de l'article L. 145-16 du Code de Commerce :

Attendu que conformément à l'article L. 145-16 du Code de Commerce sont nulles les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce ;

Que toutefois la prohibition des clauses d'interdiction de céder le bail à l'acquéreur du fonds de commerce ne s'applique qu'à une interdiction absolue et générale de toute cession, et non à de simples clause limitatives ou restrictives ;

Qu'il s'ensuit que la clause, qui en l'espèce n'interdit pas à Mme Y. de façon absolue et générale toute cession du bail, n'est pas frappée de nullité ; que ce moyen sera également rejeté ;

 

Sur le caractère abusif ou léonin de la clause :

Attendu qu'ainsi que l'ont justement retenu les premiers juges, Mme Y. n'est pas fondée à se prévaloir des dispositions de l'article L. 132-1 du Code de la Consommation relatives à la protection du consommateur ou du non-professionnel en matière de clauses abusives ;

Qu'en effet Mme Y. a passé pour les besoins de son exploitation commerciale le contrat comportant la clause litigieuse, contrat qui est ainsi conclu en rapport direct avec son activité professionnelle, étant rappelé que l'article L. 145-1 du Code de Commerce définit précisément le champ d'application des baux commerciaux par référence à la qualité du propriétaire du fonds de commerce exploité ;

Que l'appelante ne peut nier ce caractère professionnel, en prétendant qu'il conviendrait par une application stricte de la considérer comme non-professionnelle puisque n'étant pas une professionnelle de la gestion locative des biens immobiliers ;

Que ce moyen du caractère abusif de la clause ne peut donc qu'être rejeté comme en première instance ;

Attendu que l'appelante soutient que la clause est léonine dans la mesure où les charges en sont supportées par elle seule tandis que le bailleur en tire tous les avantages en profitant des fruits de son labeur ;

Mais attendu que l'appelante reprend là les mêmes arguments déjà développés lorsqu'elle invoque un enrichissement sans cause du bailleur, auxquels il vient déjà d'être répondu ; que Mme Y. supporte certes des charges par le paiement de cette indemnité, mais a reçu en contrepartie les avantages de la propriété commerciale, de telle sorte qu'elle n'est pas fondée à soutenir que la clause ne profite qu'au bailleur ; que ce moyen sera en conséquence également rejeté ;

Sur l'application de la clause litigieuse et les conséquences en résultant :

Attendu que la clause litigieuse n'étant ni nulle ni réputée non-écrite, elle doit recevoir application conformément à l’article 1134 du Code Civil ;

Attendu que sous couvert d'interpréter la clause, l'appelante ne saurait remettre en cause ce qui a été librement et clairement convenu entre les parties ;

Qu'en effet en l'espèce la clause litigieuse est parfaitement claire et dépourvue de toute ambiguïté, le texte en étant précis et susceptible que d'un seul sens ; que la clause doit donc recevoir application ainsi que l'ont décidé à juste titre les premiers juges ;

Attendu que dans ces conditions, l'opposition au prix de vente opérée par la SCI La Fontaine lors de la cession par Mme Y. de son fonds de commerce, et ce afin d'obtenir paiement d'une créance certaine, liquide et exigible, à savoir l'indemnité prévue par l'article 3-8° du bail, n'encourt aucune critique ; que c'est par des motifs pertinents et exempts d'insuffisances que la Cour adopte, que le jugement entrepris a rejeté la demande de Mme Y. en mainlevée de l'opposition au prix de vente ; que l'appelante n'est donc pas fondée en sa demande d'être autorisée à percevoir l'intégralité du prix de cession ;

Attendu que la mise à exécution par la SCI La Fontaine de l'article 3-8° du bail « étant rappelé que le contrat fait la loi des parties » ne constitue pas une faute de la part du bailleur ouvrant droit à réparation pour la locataire ; que Mme Y. sera déboutée de l'ensemble de ses demandes en dommages-et-intérêts pour réparation de ses divers préjudices ;

Attendu que le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions ;

Sur les autres demandes :

Attendu que l'appelante qui succombe sur son appel doit être condamnée aux entiers dépens d'appel ;

Attendu qu'ester est un droit ; que l'intimée ne démontre pas de faute commise par l'appelante, constitutive d'un abus de droit, justifiant l'octroi de dommages-et-intérêts pour procédure abusive ;

Attendu qu'il est inéquitable de laisser à la charge de l'intimée les frais exposés à hauteur de Cour et non compris dans les dépens ; qu'il convient de lui allouer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

 

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement :

Déclare Mme Y. recevable, mais mal fondée en son appel ; l'en déboute ;

Dit que l'article 3-8° du bail commercial conclu entre les parties n'est pas nul, et qu'il n'est pas léonin ;

Rejette le moyen tiré par l'appelante des dispositions de l'article L. 132-1 du Code de la Consommation, Mme Y. n'ayant pas contracté en qualité de consommateur ou de non-professionnel ;

En conséquence,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal de Grande Instance de Thionville, chambre civile, en date du 3 juillet 2009 ;

Y ajoutant :

Déboute la SCI La Fontaine de sa demande en dommages-et-intérêts pour procédure abusive ;

Condamne Mme Edwige X. épouse Y. à payer à la SCI La Fontaine la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne Mme Y. aux entiers frais et dépens d'appel.

Le présent arrêt a été prononcé le 14 novembre 2012 par mise à disposition publique au greffe par Mme STAECHELE, Président de Chambre, assistée de Mme DE SOUSA, Greffier, et signé par elles.