RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR DE CASSATION

TROISIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 21 JANVIER 2014

 

N° de pourvoi : 12-27078.

DEMANDEUR à la cassation : Société Key West

DÉFENDEUR à la cassation : Société Cora

Mme Fossaert (conseiller le plus ancien faisant fonction de président), président. SCP Le Bret-Desaché, SCP Roger, Sevaux et Mathonnet, avocat(s).

 

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

 

Sur le premier moyen du pourvoi principal :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Nancy, 31 mai 2012), que par acte du 11 octobre 1993, la société Cora a donné à bail à la société JCM Firme un local à usage commercial, puis, par acte du 9 juillet 2002, en a refusé le renouvellement ; qu’après avoir restitué les locaux le 1^er octobre 2002, la société JCM Firme, aux droits de laquelle vient la société Key West, a assigné la société Cora en paiement d’une indemnité d’éviction ;

 

Attendu que la société Key West fait grief à l’arrêt de limiter à une certaine somme le montant de cette indemnité, alors, selon le moyen, que si le prononcé d’un jugement peut être effectué, soit en audience publique, soit par mise à disposition au greffe, il ne peut être rendu que par l’un des juges ayant composé la juridiction ; qu’en l’espèce, l’arrêt qui mentionne : « Contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 31 mai 2012, par Mme Caroline D., greffier », révèle qu’il a été rendu par mise à la disposition au greffe opérée par le greffier et non par l’un des juges ayant composé la juridiction, de sorte qu’il encourt l’annulation, par application des articles 450, 451 et 458 du code de procédure civile ;

 

Mais attendu que la mention, par un arrêt, du nom du greffier sous la rubrique « arrêt rendu par mise par disposition », n’établit pas que ce greffier, qui était celui présent lors du prononcé, ait lui-même prononcé la décision ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

Sur le moyen unique du pourvoi incident :

Attendu que la société Cora fait grief à l’arrêt de fixer à une certaine somme le montant de l’indemnité d’éviction, alors, selon le moyen, que le locataire ne peut, à l’occasion de son déménagement, bénéficier d’un enrichissement, ce qui est le cas si on lui permet de bénéficier d’aménagements neufs, au-delà de la part non amortie de ses aménagements antérieurs ; qu’en accordant à la société Key West une double indemnisation, d’une part, celle de ses frais d’aménagement à hauteur de 20.000 euros, d’autre part, celle des agencements de son ancien local, non amortis, à hauteur de 6.736,73 euros, elle a violé l’article L. 145-14 du code de commerce, ensemble le principe de la réparation intégrale ;

 

Mais attendu que le locataire évincé ne pouvant plus amortir les frais des aménagements réalisés dans le local loué et n’ayant pas à supporter les frais d’une réinstallation coûteuse à proportion du degré d’amortissement des investissements qu’il abandonne par la contrainte, c’est sans violer le principe de la réparation intégrale que la cour d’appel a alloué à la société Key West une somme correspondant aux frais d’adaptation à son activité de son nouveau local ainsi qu’à la valeur nette de ses immobilisations lors de son départ des lieux ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les deuxième, troisième, quatrième et cinquième moyens du pourvoi principal qui ne seraient pas de nature à permettre l’admission du pourvoi ;

 

PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un janvier deux mille quatorze.

 

 

Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour la société Key West

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION : 

IL EST FAIT GRIEF A l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir condamné une bailleresse (la société CORA) à régler à une preneuse (la société KEY WEST) une indemnité d’éviction de seulement 175.572,35 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 1^er octobre 2003 outre la capitalisation des intérêts ; 

 

ALORS QUE si le prononcé d’un jugement peut être effectué, soit en audience publique, soit par mise à disposition au greffe, il ne peut être rendu que par l’un des juges ayant composé la juridiction ; qu’en l’espèce, l’arrêt qui mentionne (p. 1 § 8) : « Contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 31 Mai 2012, par Madame Caroline D., Greffier », révèle qu’il a été rendu par mise à la disposition au greffe opérée par le greffier et non par l’un des juges ayant composé la juridiction, de sorte qu’il encourt l’annulation, par application des articles 450, 451 et 458 du code de procédure civile.

 

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION : 

IL EST FAIT GRIEF A l’arrêt attaqué d’avoir condamné une bailleresse (la société CORA) à régler à une preneuse (la société KEY WEST), une indemnité d’éviction de seulement 175.572,35 € en principal, comprenant une indemnité principale de 117.000 € ; 

 

AUX MOTIFS QU’en premier lieu, en l’absence de toute solution de déplacement du fonds de commerce du fait de l’impossibilité de retrouver un local équivalent dans une galerie commerciale pourvue de surcroît d’une seule entrée, l’éviction de la SARL KEY WEST entraînait la perte de son fonds de commerce, donnant lieu à indemnité dite de remplacement, ayant pour assiette la valeur du fonds de commerce ; que, par ailleurs, ayant constaté que les résultats de la SARL JCM FIRME avaient été déficitaires pour les trois derniers exercices 1999, 2000 et 2001, c’était à juste titre que, conformément à la jurisprudence constante, les experts judiciaires avaient retenu que la valeur du fonds de commerce était réduite à la valeur théorique du droit au bail ; que MM. X. et Y., excluant la méthode dite du différentiel de loyer pour adopter une méthode plus empirique fondée sur les données effectivement constatées concernant la situation, les caractéristiques du local, l’état des lieux, l’environnement commercial, les conditions du bail et le montant du loyer, et rappelant par ailleurs que le fonds litigieux se situait dans un centre commercial constituant une entité autonome à l’intérieur de laquelle devaient être recherchés les éléments de comparaison, eu égard aux relations économiques étroites entre le bailleur qui doit maintenir une commercialité spécifique de l’unité commerciale et le locataire qui doit participer au maintien de ce niveau de commercialité, avaient déterminé la valeur du droit au bail de la SARL KEY WEST par comparaison avec les indemnités d’éviction versées à l’occasion de transactions et cessions de droit au bail intervenues au sein de la galerie commerciale dont s’agissait, à l’époque de l’éviction de la SARL JCM FIRME ; qu’ils avaient ainsi rappelé : - que la société CORA et Mme Z. avaient amiablement fixé l’indemnité d’éviction due à la somme de 152.450 € comprenant la valeur du fonds de commerce et les indemnités accessoires ; - que l’indemnité d’éviction du fonds de la société LE D. avait été fixée amiablement à la somme de 213.428,62 € comprenant la valeur du fonds et les indemnités accessoires ; que le prix de cession d’une partie d’un fonds de commerce Q. S. avait été fixé à 210.000 €, les experts rappelant qu’il s’agissait en réalité de la cession d’une succursale constituant une partie du fonds de commerce, de sorte qu’il n’avait pas été possible de déterminer les bénéfices réalisés dans le point de vente, mais que néanmoins le prix de 210.000 € correspondait au moins à la valeur du droit au bail ;- qu’un compromis de cession du fonds de commerce de la société JMC FIRME avait été signé quelques jours avant le refus de renouvellement pour un prix de 100.000 €, qui n’avait pu aboutir du fait de l’éviction de la locataire, pour ne retenir en définitive comme élément de comparaison que la valeur de cession des droits au bail Q. S. et JCM FIRME, en écartant les valeurs de cession, plus élevées, des fonds de commerce ; que la SARL KEY WEST ne discutait plus à hauteur d’appel la méthode retenue par les experts judiciaires, mais les références qu’ils avaient retenues et qui, selon elle, auraient dû être écartées (prix de cession des fonds Q. S. et A. ; compromis intervenu entre la société JCM FIRME et Mme A., la transaction n’ayant pas abouti et étant en outre associée à l’embauche de la gérante et associée de la société JCM FIRME) ; qu’elle prétendait en revanche que devait être retenu, comme élément de référence, le montant de l’indemnité d’éviction versée par la société CORA à la société LE D. ; qu’elle faisait valoir que l’indemnité versée à la société LE D. s’étant élevée à la somme de 213.428,62 €, celle due à la société JCM FIRME devait être de 223.891 € ; que cette valeur devait être réajustée en fonction de contraintes nouvelles imposées aux nouveaux baux, ce réajustement ayant été évalué par l’expert B. à 105 % ; que les experts avaient retenu le principe de l’unité du centre commercial pour ne prendre en considération que les seuls éléments de comparaison à l’intérieur de ce centre ; qu’en revanche, il ne pouvait être déduit de ce principe qui induit une égalité de traitement des commerçants au sein du même centre, notamment sur le flux de clientèle, que l’évaluation de l’indemnité d’éviction de l’un des commerces doit être fixée par comparaison avec l’ensemble des prix de cession ou transactions intervenus dans le même centre et dans le même temps ; qu’il devait notamment être tenu compte de la spécificité de chaque commerce concrètement considéré, et notamment de l’activité exercée, étant rappelé que la valeur du droit au bail qui peut seule être prise en compte en cas d’exploitation déficitaire, était nécessairement moins élevée que la valeur du fonds de commerce qui inclut parmi d’autres éléments la valeur du droit au bail ; que, par ailleurs, s’agissant de la référence au prix de cession du fonds de commerce de chaussures et maroquinerie exploité par la société L. S. au sein de la galerie commerciale CORA sous l’enseigne Q. S., il résultait de l’acte de cession dudit fonds à la SAS CORA en date du 25 février 2003, que la cédante exploitait un autre fonds similaire au centre de Saint-Dié des Vosges et qu’il n’était pas possible d’individualiser le montant des bénéfices commerciaux dégagés par l’activité du fonds objet de la cession ; que si l’on admettait, comme le proposait la société KEY WEST, que la clientèle du fonds cédé s’était déplacée, pour une grande partie, sur le fonds exploité par le cédant en centre-ville, l’indemnité due par le bailleur à la cédante devait s’analyser en une indemnité de déplacement ou de transfert, laquelle avait pour assiette la valeur du droit au bail, majorée des indemnités accessoires liées au transfert ; que c’était dès lors à juste titre que les experts judiciaires avaient retenu que le montant de l’indemnité d’éviction versée pour le fonds Q. S. correspondait à la valeur du droit au bail et retenu cette valeur à titre d’élément de comparaison ; que, s’agissant de la référence au compromis de vente du fonds de commerce litigieux conclu le 1^er juillet 2002 entre la SARL JCM FIRME et Mme A., qui n’avait pas abouti, il résultait des pièces produites aux débats que la cession du fonds était accompagnée de l’embauche en qualité de responsable boutique de Mme C., précédemment gérante de la société JCM FIRME, pour une rémunération mensuelle nette de 1.500 € ; que cet élément étant un facteur de réduction du prix de cession en raison de la charge imposée au cessionnaire, il eût fallu en tenir compte pour la détermination de la valeur réelle du fonds de commerce ; qu’enfin, s’agissant de l’indemnité d’éviction de la société LE D., la SAS CORA ne pouvait arguer de la confidentialité de la transaction intervenue, alors qu’elle l’avait elle-même communiquée à l’expert ; qu’il s’agissait, en outre, de retenir cette transaction à titre de simple comparaison, étant tenu compte par ailleurs du caractère forfaitaire et transactionnel du montant fixé, même s’il ne pouvait être sérieusement soutenu que ce prix serait totalement déconnecté de la réalité économique ; que les experts avaient écarté cette transaction, au motif que la valeur retenue correspondait à la valeur du fonds de commerce, laquelle était supérieure à la valeur du droit au bail ; que la société JCM FIRME, qui prétendait que la société LE D. était déficitaire en 2001 et 2002, n’en rapportait pas la preuve ; qu’il n’y avait pas lieu, dès lors, de retenir cette cession comme élément de comparaison ; qu’au vu de ces éléments, l’indemnité principale d’éviction due à la société KEY WEST devait être fixée, s’agissant d’un local d’une surface de vente utile de 93 m², soit une surface pondérée de 107 m² pour tenir compte des réserves après application d’un coefficient de 33 %, à la somme de 117.000 €, en fonction d’un prix de vente au m² de 1.242 € et d’un prix de m² pondéré de 1.100 € ; qu’étant rappelé que l’indemnité d’éviction était destinée à indemniser le locataire évincé du préjudice qu’il avait effectivement subi par suite du refus de renouvellement, il n’y avait pas lieu, comme le prétendait l’appelante, de procéder à un « réajustement » de l’indemnité qui lui était allouée - laquelle correspondait à la valeur du fonds de commerce dont il avait été évincé, réduite à la valeur du droit au bail compte tenu du caractère déficitaire de son exploitation -, à raison des contraintes supplémentaires qui seraient imposées aux nouveaux baux consentis au sein de la galerie commerciale CORA ; 

 

ALORS QUE, D’UNE PART, les juges du fond ne peuvent modifier les termes du litige ; qu’en l’espèce, la cour, qui a écarté, comme élément de comparaison, l’indemnité d’éviction versée à la société LE D., prétexte pris de ce que la société KEY WEST n’aurait pas rapporté la preuve de ce que la société LE DEODATIEN avait une activité déficitaire en 2001 et 2002, alors qu’elle avait produit, en pièce n° 3, le bilan au 31 décembre 2012 de cette société, démontrant qu’elle était déficitaire à hauteur de 17.690,05 € en 2001 et de 84.814,90 € en 2002, a modifié les termes du litige, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ; 

ALORS QUE, D’AUTRE PART, si le montant de l’indemnité d’éviction due à un preneur qui a perdu son fonds dont l’exploitation était déficitaire, se réduit à la valeur du droit au bail, celle-ci doit être fixée en fonction d’éléments de comparaison pertinents ; qu’en l’espèce, la cour qui, après avoir écarté la référence au compromis de vente du fonds de commerce de la société JCM FIRME, conclu, le 1^er juillet 2002, avec Mme A., comme dénué de pertinence (arrêt, p. 10 § 1), a ensuite fixé l’indemnité principale d’éviction due à la société KEY WEST, en se fondant sur les conclusions des experts qui avaient pris cette référence en considération, a violé l’article L. 145-14 du code de commerce ; 

ALORS QU’EN OUTRE, les juges du fond ne peuvent dénaturer les termes d’un rapport d’expertise judiciaire ; qu’en l’espèce, la cour, qui a énoncé (arrêt, p. 10 § 3) que : « les experts ont écarté cette transaction au motif que la valeur retenue correspondait à la valeur du fonds de commerce, laquelle est supérieure à la valeur du droit au bail », alors que les experts avaient retenu le montant de la transaction conclue avec la société LE DEODATIEN dans leur tableau comparatif, a violé l’article 1134 du code civil ; 

ALORS QU’ENFIN, le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu’en l’espèce, la cour, qui a omis de répondre aux conclusions de la société KEY WEST, ayant fait valoir que la valeur de son droit au bail devait être fixée en fonction de la valeur réelle de l’emplacement, laquelle avait été largement sous-évaluée, peu important les résultats déficitaires de l’exploitation, a méconnu les prescriptions de l’article 455 du code de procédure civile ;

 

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION : 

IL EST FAIT GRIEF A l’arrêt attaqué d’avoir condamné une bailleresse (la société CORA) à régler à une preneuse (la société KEY WEST), une indemnité d’éviction de seulement 175.572,35 € en principal, comprenant une indemnité accessoire pour frais de déménagement à hauteur de 600 € ; 

 

AUX MOTIFS QUE la SARL KEY WEST réclamait à ce titre la somme de 3.480 €, se détaillant comme suit : 

- coût location véhicule suivant facture de la société ASL du 31 décembre 2002 : 600 € ; 

- démontage, agencement sur mesure du magasin, chargement véhicule et entreposage : 8 h de travail x jours x 6 personnes x 15 euros/ heure : 2.880 € ; que l’exposante exposait qu’elle avait fait établir un devis en date du 6 août 2002 qui s’était élevé à la somme de 10.524 € ; qu’estimant ce montant excessif, elle avait elle-même réalisé ce travail avec l’aide de six personnes ; qu’elle ne produisait toutefois ni le devis dont elle faisait état, ni aucun élément probant (notamment attestations), de nature à établir la réalité de ses allégations et le bien-fondé de sa réclamation, de sorte qu’il y avait lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il avait limité la condamnation de la SAS CORA à ce titre à la somme de 600 € ; 

 

ALORS, D’UNE PART, QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les termes du litige ; qu’en l’espèce, la cour, qui a limité à la somme de 600 € l’indemnité accessoire pour frais de déménagement qui était due à la société KEY WEST, en énonçant (arrêt, p. 11 in fine) que l’exposante n’avait pas produit le devis dont elle faisait état, quand ce devis avait été produit en pièce n° 46 de l’exposante, a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile. 

ALORS, D’AUTRE PART, QUE les juges ne peuvent dénaturer les bordereaux de communication de pièces des parties ; qu’en l’espèce, la cour, qui a énoncé que l’exposante n’avait pas produit le devis de déménagement dont elle se prévalait, alors que ce devis figurait en pièce n° 46 de son bordereau de communication de pièces du 24 août 2011, a dénaturé ce bordereau, en violation de l’article 1134 du code civil.

ALORS QU’EN TOUT ETAT DE CAUSE, le juge doit en toutes circonstances faire observer ou observer lui-même le principe du contradictoire ; que le juge ne peut fonder sa décision sur l’absence au dossier d’une pièce invoquée par une partie dont la communication n’avait pas été contestée par la partie adverse ; qu’en l’espèce, le bordereau de communication de pièces annexé aux dernières conclusions d’appel de la société KEY WEST mentionnait expressément en pièce n° 46 « le cout du déménagement du local de S. M. », ce qui correspondait à un devis offre n° 1404 de la société C. O. A. ; qu’en se bornant cependant à énoncer que la société KEY WEST ne produisait pas le devis dont elle faisait état, sans avoir invité les parties à s’expliquer sur l’absence au dossier de la pièce n° 46 correspondant à ce devis qui figurait sur le bordereau de pièces annexé aux dernières conclusions de la société KEY WEST et dont la communication n’avait pas été contestée, la cour d’appel a violé l’article 16 du Code de Procédure Civile, ensemble 6 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme.

 

QUATRIÈME MOYEN DE CASSATION : 

IL EST FAIT GRIEF A l’arrêt attaqué d’avoir condamné une bailleresse (la société CORA) à régler à une preneuse (la société KEY WEST), une indemnité d’éviction de seulement 175.572,35 €, après lui avoir refusé une indemnisation accessoire au titre de ses pertes de stock ; 

 

AUX MOTIFS QUE la société KEY WEST prétendait que le stock de prêt-à-porter « mode », évalué à la date du 1^er septembre 2002, selon listing informatique, à la somme de 13.587,57 €, et repris au bilan 2002 déposé au greffe du tribunal de commerce, étant inutilisable pour l’ouverture en juillet 2004 du nouveau fonds, avait été mis à la disposition de la société CORA qui devait dès lors lui en rembourser le montant ; que, toutefois, l’appelante ne démontrait pas qu’elle aurait laissé son stock résiduel à la disposition de la bailleresse, celle-ci n’étant pas, en tout état de cause, obligée de l’accepter ; que, par ailleurs, s’il était admis, ainsi que le relevaient les experts judiciaires, qu’une indemnité pour perte sur la valeur soit allouée au preneur du fait des ventes au rabais qu’il avait réalisées avant la fermeture de son fonds, en l’espèce, la société KEY WEST n’apportait aucun élément à cet effet ; 

 

ALORS QU’une indemnité accessoire pour perte sur stock est due au preneur à bail commercial qui en prouve la réalité ; qu’en l’espèce, la cour, qui a refusé à la société KEY WEST toute indemnisation accessoire pour perte sur stock, en relevant que l’exposante ne prouvait pas les ventes au rabais qu’elle aurait subies, sans rechercher si la société KEY WEST n’avait pas prouvé avoir été obligée de conserver des stocks de vêtements - inutilisables s’agissant de prêt-à-porter « mode » - et avoir dû en racheter d’autres pour l’ouverture de son nouveau magasin, a privé sa décision de base légale au regard de l’article L. 145-14 du code de commerce.

 

CINQUIÈME MOYEN DE CASSATION 

IL EST FAIT GRIEF A l’arrêt attaqué d’avoir débouté une preneuse à bail commercial (la société KEY WEST) de sa demande, dirigée contre la bailleresse (la société CORA), tendant à l’indemnisation du déséquilibre significatif ayant existé entre les parties et dont la bailleresse avait abusé ; 

 

AUX MOTIFS QU’il devait être observé que la disposition dont se prévalait l’appelante, énoncée à l’article L. 442-6-2°, était issue de la loi n° 2088-776 du 4 août 2008 applicable aux contrats conclus à compte du 1^er janvier 2009 ; qu’en tout état de cause, ce texte, qui concernait les pratiques restrictives de concurrence et dont l’application supposait l’existence d’un partenariat économique entre les parties, ne pouvait utilement être invoqué dans les rapports bailleur-preneur ; 

 

ALORS QUE l’existence d’un bail commercial n’est pas exclusive d’un partenariat commercial entre les parties ; qu’en l’espèce, la cour, qui a refusé à la société KEY WEST toute indemnisation du déséquilibre significatif ayant existé entre les sociétés CORA et JCM FIRME, au motif qu’elles étaient seulement liées par un bail commercial, quand l’exposante avait souligné (conclusions, p. 5 à 7) que les commerçants de la galerie, dont elle-même, avaient été liés par un véritable partenariat commercial à la société CORA, a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 442-6 du code de commerce et 1382 du code civil.

 

Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Roger, Sevaux et Mathonnet, avocat aux Conseils, pour la société Cora

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir condamné la société Cora, bailleresse, à régler à la société Key West, preneuse, une indemnité d’éviction d’un montant de 175.572,35 euros en principal, comprenant des indemnités accessoires correspondant aux frais d’aménagement du local d’accueil à hauteur de 20.000 euros et aux agencements de son ancien local, non amortis, à hauteur de 6.736,73 euros.

 

Aux motifs que, sur les frais d’acquisition et d’aménagement du local d’accueil, la SARL Key West qui sollicite remboursement des frais qu’elle a exposés pour l’acquisition et l’aménagement d’un local d’accueil, suite à son éviction de la galerie commerciale Cora, expose que la SA Catef lui a cédé, pour le prix de 23.000 euros, le droit au bail d’un fonds de commerce de confection qu’elle exploitait sur deux niveaux dans un immeuble situé 8 quai de Lattre à Saint-Dié, étant stipulé à l’acte qu’elle exploitera l’activité de prêt-à-porter au sous-sol (33,10 m²) et sera autorisée à exploiter au rez-de-chaussée une crêperie sur place et à emporter ; que le coût du droit au bail pour l’exploitation du fonds de prêt à porter représente ainsi 12.200 euros (23.000 euros x 33, 10 m²/ 33, 10 m² + 29, 15 m²) ; qu’elle ajoute avoir effectué dans les nouveaux locaux, s’agissant de l’exploitation du commerce de prêt à porter, des travaux à hauteur de 70.689,37 euros ; qu’elle prétend que la jurisprudence constante n’exige pas que le locataire exploite un commerce identique dans le nouveau local ; qu’en l’espèce, coexistaient un commerce de vêtement et un commerce de restauration ; qu’elle critique par ailleurs le rapport d’expertise en ce qu’il a retenu à tort que les factures produites concernaient des travaux l’aménagement d’un établissement de restauration, sans que les experts aient visité les lieux ; qu’elle fait également valoir qu’elle n’a pu entreprendre les travaux d’aménagement qu’après avoir reçu la provision de la société Cora, soit en 2004, de sorte qu’il ne peut lui être fait grief de produire des factures postérieures à son éviction ; que, du fait de la carence de Cora, l’exploitation du fonds n’a duré que six mois et qu’en tout état de cause, même si l’exploitation a été de courte durée, la bailleresse n’en a pas moins l’obligation de rembourser les travaux nécessaires à la réinstallation du locataire dont le bail n’a pas été renouvelé ; que la SAS Cora, qui conclut à la confirmation du jugement sur ce point, réplique que les frais de réinstallation sont définis comme ceux que supporte le locataire pour mettre, dans son nouveau fonds, des aménagements semblables à ceux, qu’il perd de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire entrer dans le montant de l’indemnité d’éviction, le prix d’acquisition par le locataire évincé d’éléments étrangers à son activité antérieure ; qu’or, il ressort des pièces produites (documents sociaux de l’appelante, code Naf sur fiche Infogreffe, acte de cession droit au bail de la société Catef) que seule l’activité de crêperie était autorisée, à l’exclusion de toute autre ; que la SARL Key West ne rapporte pas la preuve qu’elle ait exercé une activité de prêt-à-porter dans les locaux situés [adresse] à [ville S.] dans laquelle elle s’est réinstallée et que les factures de travaux se soient rapportées à une telle activité ; qu’il sera rappelé que le bailleur est tenu, aux termes de l’article L. 145-14 du Code de commerce, au paiement des frais normaux de réinstallation dans le cas d’un transfert du fonds de commerce, en complément de l’indemnité dite de déplacement du fonds ; qu’en revanche, il ne peut y avoir lieu à paiement des frais de réinstallation dans le cadre d’une indemnisation pour perte du fonds, dès lors que l’indemnité principale dite de remplacement est théoriquement destinée à permettre au preneur de procéder à l’acquisition d’un fonds identique, censé comporter des aménagements semblables ; qu’il sera observé à cet égard que la jurisprudence de la Cour de cassation dont se prévaut la SARL Key West (chambre commerciale 15 octobre 2008) suivant laquelle l’indemnité d’éviction doit comprendre, lorsque la société s’est réinstallée dans des locaux équivalents, les frais d’acquisition du nouveau titre locatif ainsi que les frais de déménagement et d’aménagement des locaux, concerne l’hypothèse d’un refus de renouvellement d’un bail commercial n’entraînant pas la perte du fonds de commerce ; que la SARL Key West, à laquelle est versée une indemnité dite de remplacement, égale à la perte du droit au bail, ne peut prétendre au remboursement en outre des frais d’acquisition d’un nouveau local ; qu’il résulte en revanche de la jurisprudence constante que même en cas de paiement d’une indemnité principale de remplacement, le preneur peut prétendre au remboursement des frais exposés destinés à adapter le local à son activité ; qu’or, en l’espèce, la SARL Key West justifie par la production de l’extrait du registre du commerce et des sociétés qu’elle a exploité un établissement secondaire à [ville S.], [adresse] créé le 1^er juillet 2003 ayant pour objet, sous l’enseigne M. B., la vente au détail d’articles de confection enfants et accessoires, ainsi que l’exploitation d’une crêperie sur place ou à emporter ; qu’il résulte par ailleurs du Grand Livre des comptes pour l’exercice 2004, qu’elle a réalisé, au titre des ventes M. B. un chiffre d’affaires de 22.560 euros pour les mois d’août à décembre 2004 et un chiffre d’affaires de 32.439 euros au titre du service revenu au personnel pour les mois de mars à décembre 2004 ; que ces éléments établissent que l’appelante a bien exploité, concomitamment à une crêperie, un fonds de commerce de vente de vêtements pendant plusieurs mois au cours du deuxième semestre 2004, identique à celui exploité dans la galerie commerciale Cora, sous la même dénomination commerciale ; qu’elle produit au soutien de ses prétentions les factures suivantes : GME Telec Système : 1.416,06 euros au titre de la fourniture de caméras, Enseignes PRS du 30 juin 2004 : 1.217,38 euros au titre de la réalisation d’une enseigne, MCD Plus : 1.046,50 euros et 437,63 euros au titre de la fourniture et la pose de cloisonnements, faïences et carrelages au sol, portant la référence crêperie sanitaires, EDF GDF : 377,17 euros au titre de la modification de branchements, Sodel Electricité : 1.815,10 euros + 5.053,76 euros + 8.199,73 euros + 2.388,38 euros + 307,31 euros + 2.763,65 euros + 841,30 euros + 1.076,72 euros, Alpha Electrosystème : 4.700,00 euros au titre des travaux de mise aux normes de l’établissement, Point Stores : 2.403,65 euros portant la référence chantier Terre Bretonne, Point Stores : 3.946, 80 euros concernant la pose d’un store de terrasse et auvent de protection, AEP : 5.830,69 euros au titre des travaux de sanitaires, chauffe-eau, bloc WC, lave main, alimentation eau chaude et froide, mitigeur sur plonge, plaque crêpière, lave main dans cuisine, Solinstal : 1.571,44 euros correspondant à la fourniture et la pose de revêtements de sols, Miroiterie Claudel : 8.349,81 euros ; que si, à l’évidence, les factures MCD Plus, Point Stores, AEP sont relatives à des travaux effectués dans la crêperie, il n’en demeure pas moins qu’une partie des travaux d’électricité, d’installation de caméra, de miroirs et la pose de revêtements au sols ont été affectés au fonds de commerce de prêt-à-porter ; que la SAS Cora ne peut opposer à l’appelante le retard apporté à la mise en œuvre des travaux d’aménagement du nouveau fonds, étant rappelé que, par ordonnance du juge de la mise en état en date du 1^er juin 2004, elle a été condamnée au versement d’une provision de 80.000 euros, à valoir sur l’indemnité d’éviction due après compensation des créances réciproques ; qu’elle n’est pas davantage fondée à se prévaloir de la clause de l’acte de cession du droit au bail intervenu avec la société Catef, aux termes de laquelle la SARL Key West s’engage à prendre les locaux dans leur état actuel qu’elle connaît pour les avoir vus et visités, sans recours contre le cédant, cette convention ne lui étant pas opposable ; qu’il convient de faire droit à la demande de la SARL Key West à hauteur de la somme de 20.000 euros ;

Et aux motifs que, sur le chef de demande au titre des agencements non amortis, la SAS Cora conclut au rejet de la demande de ce chef ; qu’elle prétend que compte tenu de la non réinstallation de la société Key West dans la même activité que celle exercée auparavant au sein de la galerie marchande, elle n’a pas à supporter la valeur des immobilisations ; mais qu’il est constant, ainsi que développé plus haut, que la SARL Key West, après avoir acquis le droit au bail afférents aux locaux situés à [ville S.], a exploité dans lesdits locaux, non seulement une activité de crêperie au rez-de-chaussée, mais également une activité de vente de prêt-à-porter, identique à celle qu’elle exploitait au sein de la galerie commerciale Cora ; que la locataire, dont l’indemnité dite de remplacement est fixée à la seule valeur du droit au bail, n’ayant pas à supposer les frais d’une réinstallation coûteuse à proportion du degré d’amortissement des investissements qu’il a abandonnés, il échet de faire droit à la demande pour la somme de 6.736,73 euros qui correspond, au vu des pièces comptables, ainsi que l’ont relevé les experts judiciaires, à la valeur nette des immobilisations à son départ ; qu’il échet de confirmer le jugement entrepris sur ce point ;

 

Alors que le locataire ne peut, à l’occasion de son déménagement, bénéficier d’un enrichissement, ce qui est le cas si on lui permet de bénéficier d’aménagements neufs, au-delà de la part non amortie de ses aménagements antérieurs ; qu’en accordant à la société Key West une double indemnisation, d’une part, celle de ses frais d’aménagement à hauteur de 20.000 euros, d’autre part, celle des agencements de son ancien local, non amortis, à hauteur de 6.736,73 euros, elle a violé l’article L. 145-14 du Code de commerce, ensemble le principe de la réparation intégrale.