Extrait : « Le bail consenti à Mademoiselle X. et Monsieur Y. contient en page 7 (bas de page) une clause de solidarité ainsi rédigée : « En cas de pluralité de locataires, ceux-ci sont réputés solidaires des clauses et conditions du présent contrat de location, étant précisé que le co-preneur donnant congé par anticipation demeure solidaire pendant un an à compter de son départ. »

Mademoiselle X. soutient qu'il s'agirait une clause abusive, au sens des dispositions de l'article L. 132-1 du code de la consommation au motif d'une part qu'elle créerait un engagement solidaire sans contrepartie et sans obligation pour le bailleur, d'avoir à informer de l'existence de la dette et d'autre part qu'elle générerait un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat.

Cependant, il convient de relever qu'en matière de logement HLM, la clause de solidarité n'est que la contrepartie du fait - qu'à la différence du bailleur ordinaire - l'organisme bailleur n'a pas la possibilité de donner congé et de reprendre le logement, les locataires bénéficiant d'un droit au maintien dans les lieux auquel ils peuvent seuls mettre un terme par la notification d'un congé. De surcroît, Mademoiselle X. se contente simplement d'alléguer l'existence d'un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties sans le caractériser. Il n'existe donc aucune contestation sérieuse relative à la nature de la clause de solidarité.

De même, ses termes sont clairs et précis. Ils ne donnent lieu à aucune interprétation. 

Enfin, si Mademoiselle X. estime que la SA HLM COLIGNY a fait preuve de négligences et a laissé s'alourdir la dette de loyer sans la tenir informée de l'inertie de Monsieur X. alors qu'elle était obligée solidairement au paiement des loyers, il lui appartient de saisir d'une action en responsabilité le juge du fond, seul compétent pour statuer, en la matière.

En conséquence, l'ordonnance de référé sera confirmée sur l'absence de contestation réelle et sérieuse relative à l'application de la clause de solidarité. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D'APPEL DE PAU

DEUXIÈME CHAMBRE SECTION 1

ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2014

 

R.G. n° 13/02316. Arrêt n° 14/4032. Nature affaire : Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion.

Sur appel de l'ordonnance de référé en date du 14 mai 2013 rendue par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE PAU.

ARRÊT : Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 20 novembre 2014, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

APRÈS DÉBATS : à l'audience publique tenue le 18 septembre 2014, devant : Madame DIXIMIER, magistrat chargé du rapport, assisté de Madame SAYOUS, greffier présent à l'appel des causes, Madame DIXIMIER, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame DIXIMIER, Conseiller faisant fonction de Président, Madame MORILLON, Conseiller, Madame JANSON, Vice-Président placé, désigné par ordonnance du 9 juillet 2014, qui en ont délibéré conformément à la loi, dans l'affaire opposant :

 

APPELANTE :

Mademoiselle X.

née le [date], à [ville], de nationalité Française ; Représentée par Maître Alexa L., avocat au barreau de Pau (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2013/XX du [date] accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Pau)

 

INTIMÉS :

Monsieur Y.

né le [date] à [ville], de nationalité Française ; Représenté par Maître Carine M., avocat au barreau de Pau (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2013/YY du 6 novembre 2013 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Pau)

SA HLM COLIGNY

representé par son directeur général domicilié ès qualités audit siège ; Représentée par Maître Astrid D. de la SCP D.-L.-M.-D., avocat au barreau de Pau

 

FAITS PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Vu l'appel interjeté le 19 juin 2013 par Mademoiselle X. d'un jugement du Tribunal d'Instance de PAU en date du 14 mai 2013,

Vu les conclusions dernières en date du 19 septembre 2013 de Mademoiselle X.,

Vu les conclusions dernières en date du 29 octobre 2013 de la SA HLM COLIGNY,

Vu la fixation de l'affaire à l'audience du 18 septembre 2014 en application de l'article 905 du Code de procédure civile.

 

Par acte sous seing privé du 27 juillet 2009, la SA HLM COLIGNY a donné à bail à Monsieur Y. et à Mademoiselle X., un appartement à usage d'habitation situé à [adresse].

Malgré plusieurs relances amiables, des loyers et des charges sont demeurées impayées.

Par courrier du 21 mars 2012, Mademoiselle X. a donné congé du logement à la SA HLM COLIGNY indiquant avoir quitté les lieux le 20 février 2012.

Les 31 octobre et 5 novembre 2012, deux commandements de payer les loyers ont été signifiés respectivement à Mademoiselle X. et à Monsieur Y.

Par acte d’huissier du 8 janvier 2013, notifié à Monsieur le Préfet des Pyrénées-Atlantiques le 11 janvier 2013, la SA HLM COLIGNY a fait assigner en référé Monsieur Y. et Mademoiselle X. en constatation de résiliation du bail, expulsions et paiement des sommes restant dues.

Par jugement en date du 14 mai 2013, le juge des référés du Tribunal d'Instance de PAU a :

- rejeté la demande d'irrecevabilité formée par Mademoiselle X.,

- constaté la résiliation du contrat de bail d'habitation du 27 juillet 2009 par le jeu de la clause résolutoire qui y est prévue,

- ordonné l'expulsion de Monsieur Y. des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

- condamné solidairement Monsieur Y. et Mademoiselle X. à payer à la SA HLM COLIGNY la somme de 4.772,99 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

- condamné Monsieur Y. seul à payer à la SA HLM COLIGNY une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer mensuel ainsi qu'aux charges conventionnellement prévues, à partir du mois de mars 2013 et jusqu'à parfaite libération des lieux,

- dit que Mademoiselle X. pourra s'acquitter de sa dette en 24 mensualités égales, tous les 5 de chaque mois à compter du 5 juin 2013,

- dit qu'à défaut du paiement d'un seul terme à son échéance, la SA HLM COLIGNY pourra recouvrer immédiatement et de plein droit l'intégralité de la dette,

- débouté pour le surplus,

- dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Par acte du 19 juin 2013, Mademoiselle X. a interjeté de cette décision.

Par conclusions dernières en date du 19 septembre 2013, Mademoiselle X. a demandé à la Cour :

- de réformer l'ordonnance déférée,

- et statuant de nouveau,

- en présence de contestation sérieuse,

- de dire n'y avoir pas lieu à référé et de renvoyer le demandeur à mieux se pourvoir à son égard,

subsidiairement,

- de débouter la SA HLM COLIGNY de l'ensemble de ses demandes de condamnation solidaire à son égard,

- encore plus subsidiairement si elle devait être condamnée solidairement,

- d'ordonner la compensation des sommes avec le dépôt de garantie,

- de dire que le montant des sommes qui lui sont réclamées doit être précisé et limité en accord avec la clause de solidarité et diminué du dépôt de garantie,

- de dire que Monsieur X. la garantira et la relèvera indemne de l'ensemble des condamnations,

infiniment subsidiairement,

- d'ordonner la compensation des sommes avec le dépôt de garantie,

- de dire que le montant des sommes qui lui sont réclamées doit être précisé et limité en accord avec la clause de solidarité et diminué du dépôt de garantie,

- en tout état de cause,

- si la cour entrait en voie de condamnation, de lui accorder les plus larges délais sur le fondement de l'article 1244-1 du code civil,

- de condamner la SA HLM COLIGNY à lui payer la somme de 800euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer.

À l'appui de ses demandes, elle a exposé :

1/ sur l'existence d'une contestation réelle et sérieuse que les demandes formulées dans l'assignation visent sans distinction Monsieur X. et elle-même, que cependant, celles la concernant ne peuvent pas être les mêmes que celles concernant Monsieur X., puisqu'elle a donné son congé pour le 20 février 2012, que le commandement de payer et l'assignation sont imprécis sur les sommes dues, que la clause de solidarité contenue dans le bail est abusive sur le fondement de l'article L. 132-1 du code de la consommation et mérite à tout le moins une interprétation,

2/ au fond qu'elle n'a jamais reçu l'avenant au contrat de bail que la propriétaire lui aurait envoyé après son congé et qu'un débouté s'imposerait.

Par conclusions dernières en date du 29 octobre 2014, la SA HLM COLIGNY a demandé à la Cour :

- de confirmer l'ordonnance de référé attaquée en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'elle a constaté la résiliation du contrat de bail d'habitation du 27 juillet 2009, par le jeu de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion de Monsieur Y. des lieux loués ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours et l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

- de condamner solidairement Monsieur Y. et Mademoiselle X. à lui régler la somme de 4.772,99 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance,

- de condamner Monsieur Y. seul, à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer mensuel, ainsi qu'aux charges conventionnellement prévues à compter du mois de mars 2013 jusqu'à parfaite libération des lieux,

- d'accorder 24 mois de délai à Mademoiselle X. pour lui régler une somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle a exposé que la clause de solidarité ne serait pas abusive, car d'une part elle ne figure pas au nombre des clauses abusives visées aux articles R. 132 -1 et suivants du code de la consommation et qu'en tout état de cause la clause de solidarité aurait comme contrepartie en matière de logement HLM, le droit au maintien dans les lieux pour les locataires, que le commandement de payer a été délivré au mois d'octobre 2012 alors que Mademoiselle X. était toujours solidaire de son ex-concubin en vertu de la clause de solidarité litigieuse.

Monsieur Y. n'a pas conclu.

L'affaire a été fixée à l'audience du 18 septembre 2014 en application de l'article 905 du Code de procédure civile.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

 

SUR CE :

I - SUR L'EXISTENCE DE CONTESTATIONS SÉRIEUSES :

Le bail consenti à Mademoiselle X. et Monsieur Y. contient en page 7 (bas de page) une clause de solidarité ainsi rédigée :

« En cas de pluralité de locataires, ceux-ci sont réputés solidaires des clauses et conditions du présent contrat de location, étant précisé que le co-preneur donnant congé par anticipation demeure solidaire pendant un an à compter de son départ. »

Mademoiselle X. soutient qu'il s'agirait une clause abusive, au sens des dispositions de l'article L. 132-1 du code de la consommation au motif d'une part qu'elle créerait un engagement solidaire sans contrepartie et sans obligation pour le bailleur, d'avoir à informer de l'existence de la dette et d'autre part qu'elle générerait un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat.

Cependant, il convient de relever qu'en matière de logement HLM, la clause de solidarité n'est que la contrepartie du fait - qu'à la différence du bailleur ordinaire - l'organisme bailleur n'a pas la possibilité de donner congé et de reprendre le logement, les locataires bénéficiant d'un droit au maintien dans les lieux auquel ils peuvent seuls mettre un terme par la notification d'un congé.

De surcroît, Mademoiselle X. se contente simplement d'alléguer l'existence d'un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties sans le caractériser.

Il n'existe donc aucune contestation sérieuse relative à la nature de la clause de solidarité.

De même, ses termes sont clairs et précis.

Ils ne donnent lieu à aucune interprétation.

Enfin, si Mademoiselle X. estime que la SA HLM COLIGNY a fait preuve de négligences et a laissé s'alourdir la dette de loyer sans la tenir informée de l'inertie de Monsieur X. alors qu'elle était obligée solidairement au paiement des loyers, il lui appartient de saisir d'une action en responsabilité le juge du fond, seul compétent pour statuer, en la matière.

En conséquence, l'ordonnance de référé sera confirmée sur l'absence de contestation réelle et sérieuse relative à l'application de la clause de solidarité.

Mademoiselle X. soutient qu'une contestation sérieuse existe sur le montant des sommes qui lui sont réclamées, que le commandement de payer et l'assignation en résiliation de bail ne comportaient ni l'un, ni l'autre un décompte distinct pour chacun des preneurs et qu'aucun des actes ne mentionnerait le détail des sommes dont elle pourrait être redevable.

Cependant, aux jours des délivrances du commandement de payer et de l'assignation, soit les 31 octobre 2012 et 8 janvier 2013, Mademoiselle X. était encore tenue, sur le fondement de la clause de solidarité, au paiement des loyers jusqu'au 20 février 2013.

Il n'y avait donc pas lieu d'établir des décomptes distincts des sommes dues par les deux preneurs.

En conséquence, l'ordonnance de référé sera confirmée sur l'absence de contestation réelle et sérieuse relative aux montants des sommes dues.

 

II - SUR LE FOND :

A - Sur les sommes restant dues :

Mademoiselle X. a quitté les lieux le 20 février 2012, tel que mentionné par la SA HLM COLIGNY dans sa proposition d'avenant au contrat de bail du 27 avril 2009.

Compte tenu des termes clairs de la clause de solidarité, c'est à bon droit que le premier juge a condamné Mademoiselle X. au paiement solidaire des arriérés de loyers restant dus au 20 février 2013, soit à la somme de 4.772,99 euros.

 

B - Sur la compensation :

Dès lors que les créances sont certaines et qu'aucune contestation sérieuse n'existe, le juge des référés est compétent pour ordonner une compensation.

En l'espèce, le montant du dépôt de garantie a été fixé dans le bail à la somme de 557,32 euros.

Le montant des sommes dues par Mademoiselle X. solidairement avec Monsieur Y. a été arrêté à 4.772,99 euros.

Aucune contestation réelle et sérieuse existe sur leur montant.

La compensation sera donc ordonnée entre les deux sommes et l'ordonnance de référé sera réformée sur ce point.

 

C - Sur la garantie de Monsieur Y. :

La condamnation de Monsieur Y. à relever et garantir Mademoiselle X. des condamnations prononcées à son encontre au profit de la SA HLM COLIGNY relève de la compétence du juge du fond.

L'ordonnance de référé sera confirmée sur ce point.

 

D - Sur les délais de paiement :

L'ordonnance de référé sera confirmée sur le principe et les modalités de l'octroi de délais de paiement à Mademoiselle X. pour se libérer de sa dette.

 

III - SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La partie qui succombe supporte les dépens.

L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

 

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme l'ordonnance de référé prononcée le 14 mai 2013 par le juge des référés du tribunal d'instance de PAU en ce qu'elle a débouté Mademoiselle X. de sa demande de compensation,

Statuant à nouveau,

Ordonne la compensation entre le montant du dépôt de garantie et la dette de loyer,

Confirme pour le surplus,

Y ajoutant,

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mademoiselle X. aux dépens qui comprendront les dépens de première instance.

Autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement ceux des dépens d'appel dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision.

Arrêt signé par Madame DIXIMIER, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame SAYOUS, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER                     LE PRÉSIDENT