Extrait : « Il apparaît encore que Madame X. a soussigné avoir pris connaissance des conditions générales portées au verso, cette mention étant portée en gras immédiatement au-dessus de sa signature. En outre, elle ne peut sérieusement alléguer que la clause pénale serait insuffisamment claire dès lors qu'il est bien spécifié que cette clause concerne une vente passée en dehors du concours de l'agence et, qu'en caractère gras, le montant de l'indemnité compensatrice est expressément désigné comme étant égal à celui de la rémunération prévue au mandat.

La rémunération du mandataire a été spécifiée au contrat dans les conditions prévues par l'article 78 du décret 72-678 du 20 juillet 1972 modifié par le décret n° 2005-1315 du 21 octobre 2005 et Madame X. ne peut donc valablement soutenir qu'elle se serait méprise sur la portée de ses engagements et sur les diligences qu'il lui appartenait d'accomplir si la vente intervenait hors le concours de son mandataire. La clause pénale est donc susceptible de recevoir application s'il est démontré que le vendeur n'a pas respecté son obligation d'information du mandataire ou encore que l'acquéreur a été présenté par l'agent. […]

En l'espèce, Madame X., qui s'est limitée à faire réponse à la mise en demeure qui avait été établie par la SAS CAPI FRANCE le 5 novembre 2010, n'a pas informé son mandataire dans les conditions prévues au contrat en ne lui communiquant pas par lettre recommandée les renseignements sur les conditions de la vente énoncés par son article XIV. […] C'est en conséquence à bon escient qu'ils ont retenu que les conditions de mise en œuvre de la clause pénale étaient remplies.

Il n'est pas contesté et se trouve au demeurant mentionné au contrat que ladite clause est soumise au pouvoir modérateur du juge dans les conditions prévues par l'article 1152 du Code civil. Il ne peut donc être retenu qu'il s'agirait d'une clause abusive au sens des dispositions de l'article R. 132-2 du Code de la consommation en ce qu'elle imposerait automatiquement au non-professionnel qui n'exécute pas ses obligations une indemnité d'un montant manifestement disproportionné.

En l'espèce, l'application pure et simple de la clause pénale, qui se traduirait par le versement d'une indemnité de 27.500,00 euros au bénéfice de la SARL CAPI FRANCE aurait des conséquences manifestement excessives et hors de proportion avec le dommage réellement subi par le mandataire dont les diligences sont restées limitées à la présentation du bien. En conséquence, la décision des premiers juges sera partiellement infirmée et le montant des dommages-intérêts dus à la SAS CAPI FRANCE réduit à la somme de 5.000,00 euros que Madame X. et la SARL le Cygne seront condamnées in solidum à payer à la société intimée. »

 

COUR D'APPEL DE RIOM

TROISIÈME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 25 MARS 2015

 

R.G. n° 12/02228.

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré : M. Stéphane TAMALET, Président de chambre, M. François RIFFAUD, Président, Mme Chantal JAVION, Conseillère, lors des débats et du prononcé : Mme Carine CESCHIN, Greffière

Sur APPEL d'une décision rendue le 10 septembre 2012 par le Tribunal de grande instance de Cusset (R.G. n° 11/01212). À l'audience publique du 29 janvier 2015 M. Riffaud a fait le rapport oral de l'affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l'article 785 du CPC.

 

ENTRE :

M. X.

décédé le [date], sans ayants-droits ; Représentant : Maître Barbara G. P., avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

APPELANT

 

ET :

Mme X.

Représentants : Maître Bernard F., avocat au barreau de CUSSET-VICHY - Maître Sophie L., avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2012/YY du 30 novembre 2012 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)

INTIMÉE au principal - appelante incidente

SARL LE CYGNE

prise en la personne de son liquidateur Madame X., RCS de Cusset n° B YYY (radiée le 28 novembre 2011) ; Représentants : Maître Bernard F., avocat au barreau de CUSSET-VICHY - Maître Sophie L., avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

INTIMÉE au principal - appelante incidente

SAS CAPI FRANCE

RCS de Montpellier n° XXX ; Représentants : Maître Didier F., avocat au barreau de MONTPELLIER (plaidant par Maître Guy R.) - Maître Viviane P. de la SELARL AUVERJURIS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

INTIMÉE au principal - intimée incidente

 

DÉBATS : À l'audience publique du 29 janvier 2015, la Cour a mis l'affaire en délibéré au 25 mars 2015 l'arrêt a été prononcé publiquement conformément à l'article 452 du code de procédure civile :

 

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

La société CAPI FRANCE a signé avec la SARL LE CYGNE représentée par Madame X. un mandat de vente sans exclusivité en date du 13 avril 2010. Ce mandat, qui prévoyait une rémunération de 27.200,00 euros à la charge du mandant pour toute vente réalisée par l'intermédiaire du mandataire portait sur la vente d'un fonds de commerce d'hôtel sis [...] pour le prix de 70.000,00 euros et sur celle des murs en nom propre pour un montant de 280.000,00 euros.

Exposant que la vente de ces biens au profit de la SCI AROUE et de la SARL LES ÉDITIONS MUSICALES CONTEMPORAINES réalisée le 26 novembre 2010 pour le compte de ces sociétés par Monsieur X., ne lui avait pas été signalée et qu'elle était, en réalité, intervenue par son intermédiaire, la société CAPI FRANCE a fait assigner la société LE CYGNE, Madame X. et Monsieur X. devant le tribunal de grande instance de Cusset pour obtenir leur condamnation in solidum au paiement de l'indemnité prévue au contrat.

Par jugement en date du 10 septembre 2012, cette juridiction, considérant que Madame X. et la société LE CYGNE avaient engagé leur responsabilité contractuelle à l'égard de la société CAPI FRANCE et que Monsieur X. avait commis une faute à l'égard de cette même société sur le fondement de l'article 1382 du Code civil les a, in solidum, condamnés à lui payer la somme de 27.200,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Considérant, en outre, que Monsieur X. avait commis une faute à l'égard de Madame X. et de la société LE CYGNE, le tribunal l'a condamné à les garantir et à payer à chacune d'elles une indemnité de 1.500,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

M. X., qui a relevé appel de ce jugement suivant déclaration enregistrée au greffe le 27 septembre 2012, est décédé le 6 mai 2013 et ses héritiers, recherchés dans le cadre de la mise en état de la procédure, ont indiqué renoncer à sa succession.

Madame X. et la SARL LE CYGNE ont relevé appel incident par des écritures enregistrées au greffe le 26 février 2013.

Aux termes de leurs dernières écritures enregistrées le 7 janvier 2015, elles demandent à la cour de :

- dire que l'appel principal n'est plus soutenu, qu'il n'y a pas lieu à statuer sur les demandes formulées de son vivant par l'appelant et que la décision de première instance, opposable à la succession de X. recevra application pour le cas où il ne serait pas fait droit à leur appel incident ;

- débouter la société CAPI de l'ensemble de ses demandes ;

- dire que si le jugement querellé venait à être confirmé elles seront intégralement garanties par la succession de X. des sommes mises à leur charge ;

- condamner la partie succombant à leur payer la somme de 3.000,00 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner la partie succombant aux dépens et à payer une somme de 2.000,00 euros au profit de Maître L., avocat, sur le fondement de l'article 700 alinéa second du Code de procédure civile et au titre des dispositions des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du même code lui étant accordé.

Madame X. expose, s'agissant des faits :

- que les ventes litigieuses ont découlé d'un premier contact intervenu fin juin ou courant juillet 2010 et qu'aucune visite, au sens strict, de l'immeuble n'est intervenue par l'agent commercial de la société CAPI FRANCE au bénéfice de X. ;

- qu'ultérieurement, elle a reçu une offre unilatérale de X. qui s'est montré insistant et autoritaire avant de lui adresser le 23 juillet 2010 une lettre recommandée par laquelle il confirmait son engagement d'acquérir personnellement ou par substitution l'immeuble et le fonds de commerce pour le prix de 350.000,00 euros et il proposait l'établissement d'un compromis par le notaire du vendeur ;

- que la vente s'est déroulée dans des conditions particulières puisque ne s'estimant pas engagée avec X. qui n'avait pas encore fourni de garantie bancaire, elle avait signé le 30 juillet 2010 un compromis avec Monsieur Roger G., les conditions dans lesquelles ce dernier y a renoncé ayant elles-mêmes donné lieu à une procédure judiciaire suivie jusque devant la cour ;

- qu'en octobre, elle a pris l'initiative de recontacter X. par notaires interposés et que celui-ci est venu visiter l'immeuble fin octobre ;

- qu'ayant été contacté le 5 novembre 2010 par la société CAPI FRANCE qui l'interrogeait quant à une vente à l'un « de ses clients » elle a pris soin de demander à X. s'il avait connu l'immeuble par cette agence et que ce dernier lui a indiqué qu'il considérait qu'il n'avait pas été mis en relation par son intermédiaire et qu'il n'avait pas à lui régler une quelconque commission avant de lui faire tenir une attestation sur l'honneur en ce sens.

Quand au fond elle soutient :

- que la société CAPI FRANCE a fait preuve de légèreté dans la rédaction de son mandat mal renseigné en ce qui concerne l'identification du mandant et dont elle n'a pas contresigné les conditions ;

- que les obligations dont se prévaut le mandataire ne figurent pas au paragraphe relatif aux obligations du mandant et qu'ainsi, lors de la signature du mandat, elle n'a pas perçu l'exacte teneur de ses obligations et que leur non-respect serait sanctionné par une clause pénale disproportionnée ;

- que la société CAPI FRANCE, qui ne l'a jamais assistée à l'occasion des péripéties juridiques connues par ce dossier, n'établit pas la réalité de son intervention en qualité d'intermédiaire et, qu'en particulier, si elle produit un bon de visite, ce document a toujours été contesté par X. qui a produit des attestations en sens contraire.

Elle soutient encore :

- que le simple fait de faire visiter ne peut constituer la preuve d'une intervention déterminante justifiant la rémunération du mandataire ;

- que la société CAPI FRANCE était parfaitement informée du projet de vente depuis le 21 octobre 2010 ainsi que le prouve sa correspondance du 5 novembre 2010 ;

- qu'entre cette date et la signature de la vente passée le 26 novembre 2010, la société CAPI FRANCE n'a pas cherché à se rapprocher d'elle pour l'assister, de même qu'elle s'est abstenue de toute action effective à l'encontre de X. ou encore d'informer les notaires en charge de la vente ;

- qu'elle a sollicité trois fois la société CAPI FRANCE avant la signature de l'acte authentique pour qu'elle lui justifie que X. avait visité le bien par son intermédiaire ;

- que la clause pénale invoquée par la partie adverse est manifestement disproportionnée et doit être considérée comme abusive au regard des dispositions de R. 132-2 du Code de la consommation la société CAPI FRANCE ne pouvant se prévaloir d'aucun préjudice.

Aux termes de ses dernières écritures enregistrées le 13 janvier 2005, la société CAPI FRANCE conclut à la confirmation du jugement critiqué et sollicite la condamnation in solidum de Madame X. et de la société LE CYGNE aux dépens, dont distraction au bénéfice de son avocat et à lui payer une indemnité de 5.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Elle expose, s'agissant des faits :

- qu'elle a fait visiter l'immeuble à X. le 24 juin 2010 ;

- que le bon de visite portant cette date a bien été signé par l'intéressé ;

- que dans le cadre du contentieux en premier instance, elle a appris que X. avait émis une offre au prix net vendeur de 350.000,00 euros éludant ainsi les frais d'agence ;

- que le 27 octobre 2010, son agent commercial a appris la conclusion du compromis de vente ce qui l'a conduite à mettre en demeure ses mandantes de lui communiquer les noms et adresse de l'acquéreur, du notaire chargé de la vente ainsi que le montant du prix ;

- qu'elle a également mis en demeure X. par une lettre recommandée du 21 juin 2011 ;

- que ces mises en demeure sont demeurées infructueuses.

Elle soutient :

- que pour la première fois en cause d'appel, les appelantes viennent soulever l'inopposabilité des conditions générales du mandat qui figurent pourtant sur un document pré-imprimé recto-verso et dont Madame X. a soussigné avoir pris connaissance ;

- que de même, pour la première fois en appel, les appelantes viennent soulever le caractère abusif de la clause pénale insérée au mandat qui est pourtant valide au regard des dispositions du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

- qu'en dépit d'attestations établies pour les besoins de la cause, il est bien établi et a été retenu par les premiers juges que X. a bien été présenté par son intermédiaire.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2015.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il y a lieu, au préalable, de constater que l'instance suspendue du fait de son décès n'ayant pas été reprise par les héritiers de X., l'appel principal qu'il avait formé n'est pas soutenu.

S'agissant de leur appel incident, c'est en vain que Madame X. et la SARL LE CYGNE viennent soutenir que la clause pénale prévue à l'article XIV du contrat « VENTE SANS VOTRE CONCOURS » ne leur serait pas opposable.

Le tribunal a en effet considéré à bon escient que le mandat à l'origine du litige, même s'il a été maladroitement rédigé, porte tant sur la vente du fonds de commerce que des murs et que Madame X. l'a contracté tant en son nom propre qu'en sa qualité de gérante de la SARL le Cygne.

Son examen montre qu'il a été établi en deux exemplaires au moyen d'un formulaire type constitué d'un feuillet unique imprimé recto et verso, les articles IX à XIV étant portés au verso.

Il apparaît encore que Madame X. a soussigné avoir pris connaissance des conditions générales portées au verso, cette mention étant portée en gras immédiatement au-dessus de sa signature.

En outre, elle ne peut sérieusement alléguer que la clause pénale serait insuffisamment claire dès lors qu'il est bien spécifié que cette clause concerne une vente passée en dehors du concours de l'agence et, qu'en caractère gras, le montant de l'indemnité compensatrice est expressément désigné comme étant égal à celui de la rémunération prévue au mandat.

La rémunération du mandataire a été spécifiée au contrat dans les conditions prévues par l'article 78 du décret 72-678 du 20 juillet 1972 modifié par le décret n° 2005-1315 du 21 octobre 2005 et Madame X. ne peut donc valablement soutenir qu'elle se serait méprise sur la portée de ses engagements et sur les diligences qu'il lui appartenait d'accomplir si la vente intervenait hors le concours de son mandataire.

La clause pénale est donc susceptible de recevoir application s'il est démontré que le vendeur n'a pas respecté son obligation d'information du mandataire ou encore que l'acquéreur a été présenté par l'agent.

En l'espèce, Madame X., qui s'est limitée à faire réponse à la mise en demeure qui avait été établie par la SAS CAPI FRANCE le 5 novembre 2010, n'a pas informé son mandataire dans les conditions prévues au contrat en ne lui communiquant pas par lettre recommandée les renseignements sur les conditions de la vente énoncés par son article XIV.

Par ailleurs, le bon de visite daté du 24 juin 2010, qui contient des précisions relatives à son téléphone portable et à son adresse de courriel communiquées selon toute vraisemblance par l'intéressé lui-même et dont la signature qui y est portée n'est pas sensiblement différente de celle figurant sur les actes d'acquisition datés du 26 novembre 2010, établit que le bien objet de la vente a été visité par X. par l'intermédiaire de la SAS CAPI FRANCE.

Au surplus, c'est à juste titre, que les premiers juges ont considéré que l'attestation régulière et circonstanciée rédigée par Monsieur G., apporteur d'affaire, établissait la réalité de l'intervention du mandataire.

C'est en conséquence à bon escient qu'ils ont retenu que les conditions de mise en œuvre de la clause pénale étaient remplies.

Il n'est pas contesté et se trouve au demeurant mentionné au contrat que ladite clause est soumise au pouvoir modérateur du juge dans les conditions prévues par l'article 1152 du Code civil.

Il ne peut donc être retenu qu'il s'agirait d'une clause abusive au sens des dispositions de l'article R. 132-2 du Code de la consommation en ce qu'elle imposerait automatiquement au non-professionnel qui n'exécute pas ses obligations une indemnité d'un montant manifestement disproportionné.

En l'espèce, l'application pure et simple de la clause pénale, qui se traduirait par le versement d'une indemnité de 27.500,00 euros au bénéfice de la SARL CAPI FRANCE aurait des conséquences manifestement excessives et hors de proportion avec le dommage réellement subi par le mandataire dont les diligences sont restées limitées à la présentation du bien.

En conséquence, la décision des premiers juges sera partiellement infirmée et le montant des dommages-intérêts dus à la SAS CAPI FRANCE réduit à la somme de 5.000,00 euros que Madame X. et la SARL le Cygne seront condamnées in solidum à payer à la société intimée.

Elles supporteront, en outre, les dépens de l'instance en appel, dont la distraction sera ordonnée au bénéfice de la SELARL AUVERJURIS, avocat et elles seront condamnées à payer à la SAS CAPI FRANCE une indemnité de 1.500,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

 

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Constate qu'à la suite du décès de X. l'instance n'a pas été reprise par ses héritiers et que son appel n'a pas été soutenu ;

Statuant sur l'appel incident formé Madame X. et la SARL LE CYGNE :

Confirme le jugement prononcé le 10 septembre 2012 par le tribunal de grande instance de Cusset en ce qu'il a considéré que Madame X. et la SARL LE CYGNE ont engagé leur responsabilité contractuelle à l'égard de la SAS CAPI FRANCE ;

Le réformant partiellement,

Fixe le montant des dommages-intérêts dus à la SAS CAPI FRANCE à la somme de 5.000,00 euros ;

Condamne in solidum Madame X. et la SARL LE CYGNE à payer à la SAS CAPI FRANCE la somme de cinq mille euros (5.000,00 euros) à titre de dommages-intérêts ;

Y ajoutant,

Condamne Madame X. et la SARL LE CYGNE aux dépens d'appel, dont distraction au bénéfice de la SELARL AUVERJURIS, avocat, et à payer à la SAS CAPI FRANCE une indemnité de mille cinq cents euros (1.500,00 euros) en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Le greffier,                Le président,

C. Ceschin                 S. Tamalet